istockphoto.com
عند بيع أو شراء منزل أو أي عقار آخر ، يتوقع معظم الناس رؤية وكلاء العقارات لكلا الطرفين عند الإغلاق ، جنبًا إلى جنب مع ممثلين من شركة الملكية وربما حتى شخص من شركة الرهن العقاري. لكن محامي؟ من الطبيعي أن تتساءل عما إذا كان من الطبيعي أو الضروري مقابلة محامي عقارات في الختام. أكثر من مجرد إضافة رسوم باهظة الثمن أخرى على رأس قائمة لا نهاية لها على ما يبدو اغلاق التكاليف، يمكن لمحامي العقارات أن يلعب دورًا حيويًا في عملية شراء المنزل.
اتضح أن المحامين العقاريين يقدمون بالفعل مجموعة متنوعة من الوظائف المهمة. سارة ستيتجن محامٍ لدى Cook & James ، وهي شركة إغلاق عقارات في منطقة أتلانتا ومتخصصة في إغلاق المنازل. وتقول إن هناك العديد من مجالات قانون العقارات التي قد يتخصص فيها المحامون ، على الرغم من التركيز العام عليها حقوق الملكية والملكية. تشمل بعض الأمثلة العلاقات بين المؤجرين والمستأجرين ، وإعداد العقود ، والتقاضي عند النزاعات تنشأ عن ممتلكات لا يمكن حلها مثل النزاعات الحدودية وحقوق الملكية الأخرى "، ستيتجن يقول. "يعتبر تقسيم المناطق والتخطيط أيضًا من مجالات قانون العقارات ، وهناك مجال فرعي مشترك في قانون العقارات مخصص لإغلاق المعاملات."
يمكن لمحامي العقارات أن يلعبوا دورًا في إرشادك إلى عملية البيع والإغلاق - وضمان يسير الإغلاق بسلاسة. "اعتمادًا على الحقائق ، سيقوم المحامي إما بصياغة الاتفاقية الأولية للبيع أو مراجعة الاتفاقية القياسية" ، كما يقول ماثيو ت. Eyet، مدير Eyet Law في نيو برونزويك ، نيو جيرسي. ويقول إنه حتى لو تم استخدام المستندات القياسية ، فهي موجودة عادة شروط معينة يتفق الطرفان على أنه يجب إضافتهما أو إزالتهما أو توضيحهما.
الإعلانات
"عندما يريد المشتري أو البائع تضمين شروط محددة - مثل التنازل عن التقييم الجزئي أو شرط إعادة الإيجار أو متطلبات المخطط الزمني - من المهم أن يؤكد المحامي أن اللغة المستخدمة تعكس في الواقع ما هو مقصود ، "Eyet يقول. وهو يقر بأن السماسرة يمكنهم تقديم مشورة حكيمة فيما يتعلق بـ استراتيجية التفاوض ، لكنهم يقولون إنهم ليسوا محامين متعاقدين مدربين.
بالإضافة إلى مراجعة أو إعداد الوثائق القانونية ، والعمل كمفاوضين ، يخدم المحامون العقاريون عملائهم بطرق أخرى. يقول: "نحن نساعد المشترين والبائعين على تجنب المشكلات والنفقات المرتبطة بالعناوين غير القابلة للتسويق" إريك ن. كلاين، المحامي الرئيسي في Klein Law Group في بوكا راتون ، فلوريدا ، موضحًا ، "نتعامل مع القضايا المتعلقة بعمليات التفتيش التي تعثر على إصلاحات غير معلنة ، ونكشف تكاليف مخفية.”
ذات صلة: 12 سببًا قد لا يرغب السمسار في العمل معك
قد يعتمد دور محامي العقارات في عملية الإغلاق على الولاية التي تدير فيها نشاطًا تجاريًا. "في حوالي نصف الولايات في الولايات المتحدة - معظمها في شرق المسيسيبي - يستأجر المشترون والبائعون محامين لتمثيلهم أثناء العملية ،" يوضح ريبيكا لارسون، محامي عقارات في Your Home Legal في سان دييغو. وتقول إنه في ولايات أخرى ، لا يتم استخدام المحامين بشكل عام ؛ بدلاً من ذلك ، تسهل شركات الملكية والضمان المعاملات.
"في الدول التي يوجد فيها محامون نكون مستخدمًا ، سوف تراهم كمحامٍ لك ، يتفاوض على الأحكام الرئيسية للعقد ويتأكد من حماية منصبك "، كما يقول لارسون. دور ثانوي لمحامي العقارات هو العمل كمحامي ختامي. "يتعامل هذا المحامي مع الأوراق والمال - يعدون مستندات القرض ، ووثائق الإغلاق ، والسند ، ويتأكدون من أن كل شخص قد فعل ما يفترض أن يفعله من أجل الوصول إلى الإغلاق."
الإعلانات
في بعض الولايات ، قد يكون لديك خيار تعيين محامي عقارات أم لا ، ولكن في دول أخرى، ليس لديك خيار. يقول كلاين: "يطلب عدد من الدول من المحامين العقاريين أن يشاركوا في المعاملات ، لأن مشاركتهم في العملية تعمل كشكل من أشكال إدارة المخاطر لأولئك المعنيين".
istockphoto.com
إذن ، هل يمثل محامي العقارات البائع أو المشتري ، أم أن لكل منهما محاميه الخاص؟ هذا يعتمد. يقول لارسون: "في الولايات التي يكون فيها المحامي محاميًا ختامًا ، لا يمثل المحامي أيًا من الطرفين". بدلاً من ذلك ، يعتبر هذا الشخص من الناحية الفنية طرفًا ثالثًا محايدًا ، ولا يقدم المشورة القانونية لأي من الجانبين. لهذا السبب توصي بتعيين محاميك لتمثيلك فقط لك يحتاج. "قد تكون هناك أوقات يمثل فيها المحامي كلاً من البائع والمشتري ، ولكن هذا نادر ويجب أن يتم بحذر شديد" ، كما تحذر.
مخاوف لارسون يتردد صداها عيدو م. والني، مؤسس مجموعة Walny Legal Group ومقرها ميلووكي ، والذي يقول إن كلا من المشتري والبائع يمكن أن يمثلها محام. "ومع ذلك ، من غير المستحسن عمومًا أن يمثل محامٍ واحد كليهما ، لأن المحامي لا يمثل حقًا أيًا من الطرفين على الإطلاق" ، كما يوضح. "لا يمكنك أن تكون ممثلاً متحمسًا لعميلك عندما يكون لديك مصالح متضاربة مباشرة في أي من طرفي الجدول."
لماذا يحضر المحامي ولا يقدم المشورة للمشتري أو البائع؟ في بعض الولايات ، مثل جورجيا ، يقول ستيتجن إن المحامي الختامي يمثل المقرض في صفقة قرض. "يجب أن يدرك المشترون والبائعون أنه على الرغم من أنهم قد يدفعون الرسوم ، إلا أن المحامي لا يمثلهم الإهتمامات." وتقول إن هناك التزامًا أخلاقيًا لشرح المستندات للأطراف ، ولكن ليس بالضرورة تقديم المستندات القانونية النصيحة. يخلص Stitgen إلى أنه "إذا أراد المشتري أو البائع هذا النوع من التمثيل ، فيجب عليهما الاستعانة بمحاميه لتقديم ذلك".
الإعلانات
ذات صلة: التعاقد مع المقاولين
مع العلم أن يمكن أن تكون تكاليف الإغلاق باهظة الثمن، قد تميل إلى التخلي عن تعيين محامي العقارات الخاص بك. ينصح كلاين بعدم اتباع استراتيجية DIY. "قراءة أدلة على الإنترنت حول كيفية التعامل مع العمليات المختلفة المتضمنة في صفقة عقارية هو بديل سيئ عن البصيرة والاستشارة التي يمكن أن يوفرها محام متمرس وخبير للغاية ومسؤول أمام مجلس إشراف محترف " يقول.
يوافق Larson ، ويقول إن تكلفة عدم معرفة ما هو موجود في عقدك (أو كيفية حماية نفسك في المستقبل) سوف تتجاوز بكثير ما ستنفقه على مراجعة عقدك. "شراء العقارات هو على الأرجح أحد أغلى الأشياء التي ستفعلها في حياتك ، ومحامي العقارات يبقيك بعيدًا عن التقاضي المكلف ، سواء الآن أو في المستقبل" ، كما تقول.
هناك سبب آخر يجعل الاستعانة بمحامي عقارات مفيدًا: السماسرة يتقاضون رواتبهم على العمولة، لذلك إذا لم يكن هناك بيع ، فلن يتم الدفع لهم. "يمكن أن يتسبب ذلك في تضارب متأصل في المصالح مع العميل ؛ من ناحية أخرى ، يتقاضى المحامون رواتبهم بشكل عام بغض النظر عما إذا تم إبرام صفقة ، مما يسمح للمحامي بأن يكون أكثر موضوعية بشكل عام ، "يقول والي.
بالإضافة إلى ذلك ، السماسرة ليسوا محامين ولا يخضعون لنوع تدريب المحامين. "لذلك إذا كانت هناك مشكلات خارجة عن المألوف ، أو كان العميل يريد ببساطة مدافعًا متحمسًا أو خدمات خارج نطاق ما بشكل عام ، أي عندما يكون للمحامي قيمة كبيرة ، لا سيما عند العمل جنبًا إلى جنب مع سمسار عقارات "، Walny يشرح. "يمكن لمحامي عقارات جيد أن يضيف قدرًا هائلاً من القيمة إلى الصفقة. في بعض الأحيان تأتي هذه القيمة في شكل تشجيع العميل ، سواء كان مشترًا أو بائعًا ، على الابتعاد ببساطة ". يقول والني في بعض الأحيان ، تكون أفضل الصفقات هي تلك التي لا يتم إنجازها أبدًا.
الإعلانات
ذات صلة: 15 شيئًا لا يجب قوله في قائمة العقارات الخاصة بك
istockphoto.com
يمكن أن تتراوح أتعاب المحاماة من بضع مئات إلى بضعة آلاف من الدولارات. يقول لارسون إن المبلغ يعتمد بشكل عام على قيمة الصفقة. "يتقاضى المحامون الخاصون فاتورة بالساعة أو على أساس رسوم ثابتة: يمكن أن تتراوح الأسعار بالساعة من 200 دولار أمريكي لكل ساعة ومن المحتمل أن تتراوح الرسوم من 1500 دولار أمريكي إلى 8000 دولار أمريكي ، ويمكن أن يتراوح المحامون الذين يتقاضون رسوم ثابتة من 500 دولار أمريكي إلى 600 دولار أمريكي أو أكثر."
نظرًا لأن رسوم المحاماة لا تحددها وكالة حكومية ، يوضح لارسون أنها يمكن أن تختلف أيضًا على نطاق واسع بناءً على الجغرافيا. وتوصي بإجراء مقابلات مع العديد من المحامين للعثور على من يناسب ميزانيتك وشخصيتك.
أخيرًا ، لا تنسَ التفكير في القيمة التي قد يضيفونها إلى المعاملة. يقول آيت: "في معظم الأوقات ، تتم المعاملات العقارية بسلاسة أو يتم إلغاؤها بأقل قدر من القتال ، لذلك قد يكون من السهل نسيان الدور الحيوي الذي يلعبه محامو العقارات". "ولكن مثل الكثير من التأمين على حقوق الملكية ، في هذه المناسبات عندما يحدث شيء غير متوقع ، ستكون سعيدًا لأنك ضمنت محاميًا ذا خبرة في هذه العملية."
الإعلانات
الإفصاح: تشارك BobVila.com في برنامج Amazon Services LLC Associates ، وهو إعلان تابع برنامج مصمم لتوفير وسيلة للناشرين لكسب الرسوم من خلال الارتباط بموقع Amazon.com والشركات التابعة المواقع.