الصورة: istockphoto.com
يمكن أن يكون التقليب للمنازل طريقة جيدة لكسب الكثير من المال في الظروف المناسبة ، ولكن غالبًا ما تكون الحواجز التي تحول دون الدخول كبيرة. يجب أن تكون زعانف المنازل الناجحة قادرة على تقييم أسواق الإسكان ، والتنبؤ بدقة بتقييمات المنازل ، و لديك الروابط المهنية أو المهارات اللازمة للتعامل مع التجديدات - وذلك قبل معالجة مشكلة مال.
يتطلب تقليب المنزل استثمارًا مقدمًا كبيرًا من أجل شراء العقار ودفع تكاليف تجديد المنزل. حتى مع التمويل المقدم من مقرض الرهن العقاري التقليدي ، يمكن أن يدين زعانف المنزل بدفعة أولى كبيرة قبل معالجة قرضهم والانتهاء من بيع المنزل. معظم الناس ليس لديهم عشرات أو مئات الآلاف من الدولارات في متناول اليد لتغطية تكاليف مدفوعات الرهن العقاري ومشاريع تحسين المنزل. ومع ذلك ، فإن نقص الأموال لا يحتاج بالضرورة إلى الوقوف في طريق شخص يتطلع إلى القفز إلى سوق المنزل المتقلب. من خلال النهج الصحيح ، من الممكن تعلم كيفية قلب المنازل بدون نقود على الإطلاق.
الصورة: istockphoto.com
يعد تقليب المنزل مهمة كبيرة حتى بالنسبة للمستثمرين العقاريين ذوي الخبرة ، لذا فإن الأمر يستحق الفهم
كيف تقلب المنزل قبل معالجة الشؤون المالية المعنية. تشتري زعانف المنازل منازل بها الكثير من الإمكانات - غالبًا بسبب موقعها - ولكنها قد تكون غير جذابة للمشترين لأنهم سقطوا في حالة سيئة أو لديهم تجهيزات وتخطيطات ووسائل راحة قديمة. ثم يقوم Flippers بتجديد العقار من أجل زيادة قيمته حتى يتمكنوا من إعادة بيع المنزل بسرعة بسعر أعلى. إذا نجحت ، يمكن أن يستخدم زعانف المنزل عائدات البيع لسداد أي قروض مستخدمة في شراء الممتلكات بالإضافة إلى الدفع للمقاولين الذين قاموا بتجديد الممتلكات - مع بقاء أموال كافية لترتيبها ربح.مع وجود العديد من الأجزاء المتحركة ، هناك الكثير الذي يمكن أن يحدث بشكل خاطئ عند قلب المنزل - على سبيل المثال ، شراء منزل به مشكلات هيكلية كبيرة أو إنفاق الكثير على التجديدات. المراجعة نصائح وإرشادات لتقليب المنزل قبل الشراء يمكن أن يساعد الزعانف على تجنب بعض المزالق الشائعة. يجب أن تكون زعانف المنزل حذرة أيضًا بشأن أي عروض تتعلق بالمنازل المجانية ، بقدر ما تكون نادرة حيث يمكن أن تكون هناك تكاليف خفية كبيرة قد تجعل هذه الممتلكات سيئة للغاية الاستثمارات.
ما لم يكن لدى زعانف المنزل رأس مال كافٍ في متناول اليد لتمويل شراء المنزل بالكامل ، فسوف يحتاجون إلى الحصول على تمويل - وهذا يعني الحصول على الموافقة للحصول على قرض. وسواء كان المقترضون يخططون لدفع دفعة أولى كبيرة أو يرغبون في قلب المنازل دون دفع نقود ، فسيُطلب منهم تلبية متطلبات اقتراض معينة ليكونوا مؤهلين للحصول على قرض. قد يكون لدى المقرضين متطلبات الحد الأدنى من درجة الائتمان ، على سبيل المثال ، والتي يمكن أن تمنع المقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان من الحصول على قرض تقليب المنزل. في حالات أخرى ، لا يجوز للمقرضين تقديم قروض إلا للمقترضين الذين قلبوا منازلهم في الماضي. إن مراعاة هذه الأنواع من متطلبات الإقراض يمكن أن يساعد أصحاب المنازل على تضييق نطاق خياراتهم بسرعة أكبر وإيجاد خيار تمويل يناسب ظروفهم.
عند معرفة كيفية شراء منزل بدون نقود لدفع دفعة أولى ، قد يرغب أصحاب المنازل في استكشاف خيارات قروضهم قصيرة الأجل بالأموال الصعبة أولاً. قروض الأموال الصعبة هي قروض مضمونة - أي أنها تستخدم ضمانات لتقليل المخاطر المالية للمقرض. فيما يتعلق بتقليب المنزل ، سيكون العقار الذي تم شراؤه بمثابة ضمان لقرض مالي صعب ، بدلاً من مكان الإقامة الأساسي للمقترض.
يتخصص بعض مقرضي الأموال الصعبة في قروض تقليب المنازل ، والتي يمكن أن تجعلها مصدرًا مثاليًا للتمويل للمقترضين الذين يتطلعون إلى شراء منزل وإعادة تأهيله وبيعه. في حين أن أسعار الفائدة ستكون بالتأكيد أعلى من تلك الخاصة بقرض المنزل التقليدي ، فإن قروض الأموال الصعبة عادة ما تتم الموافقة عليها ومعالجتها وتمويلها بسرعة أكبر من الرهون العقارية. على هذا النحو ، يمكن للمقترضين الحصول على الأموال التي يحتاجون إليها لتغطية نفقات الشراء والتجديد الخاصة بهم دون القفز من خلال العديد من الحلقات أو الخضوع لعملية طويلة للموافقة على القرض.
تميل شروط القرض إلى أن تكون أقصر بكثير بالنسبة لقرض الأموال الصعبة مقارنة بالرهن العقاري التقليدي أيضًا. بدلاً من منح المقترضين عقودًا لسداد قروضهم ، غالبًا ما يتوقع المقرضون المال الصعب السداد بالكامل في غضون 12 شهرًا من إنشائها. مع وجود نافذة ضيقة للعمل فيها ، قد ترغب زعانف المنزل في التأكد من اصطفاف مقاولين وإطار زمني واضح لاستكمال التجديدات قبل فرز التمويل الخاص بهم.
الصورة: istockphoto.com
يعمل مقرضو الأموال الصعبة بسرعة أكبر من مقرضي الرهن العقاري التقليديين ، ولكن لا يزال هناك وقت انتظار للموافقة على القروض وتمويلها. إذا أرادت زعانف المنزل التحرك بسرعة في قائمة جديدة ظهرت للتو في السوق ، فحتى الانتظار يومين لتأمين التمويل قد يعني خسارة الممتلكات للمشترين بمزيد من التمويل المرونة. في هذه الحالات ، قد يرغب الزعنفة في اللجوء إلى مقرض خاص يمكنه تقديم الدعم المالي دون الحاجة إلى الاكتتاب في القرض.
غالبًا ما يكون المقرضون من القطاع الخاص أفرادًا لديهم الكثير من رأس المال في متناول اليد والذين قد يتطلعون إلى جني أموال إضافية من فوائد القروض. لأنهم ليسوا مدينين بالفضل لإرشادات الاكتتاب أو القيود التنظيمية أو عمليات الموافقة الصارمة على القروض ، خاصة قد يكون المقرضون قادرين على توفير الأموال اللازمة بسرعة لشراء العقارات وتجديد المنزل بحيث يمكن إعادة بيعه في ربح.
بالإضافة إلى ذلك ، لا يجوز للمقرضين من القطاع الخاص طلب أي نوع من الدفعة المقدمة أو الضمانات مقابل تمديد القرض. قد لا تؤثر معايير المقترض النموذجية الأخرى ، مثل درجات الائتمان ونسب الدين إلى الدخل (DTI) وتاريخ الدخل ، في قرار الإقراض على الإطلاق. من ناحية أخرى ، يجب أن يدرك المقترضون أن المقرضين من القطاع الخاص يمكنهم اختيار فرض أسعار فائدة أعلى من الأموال الصعبة المقرضين والمؤسسات المالية الأخرى ، لذلك قد ينتهي الأمر بزعانف المنازل إلى الإنفاق أكثر على التمويل على المدى الطويل من خلال القيام بذلك طريق.
قد يكون العثور على مقرض خاص أو مقرض الأموال الصعبة أمرًا صعبًا على زعانف المنازل الذين بدأوا للتو في هذا المجال المحدد من الاستثمار العقاري. البيع بالجملة يمكن أن يكون بديلاً جيدًا إذا كان القادمون الجدد يتطلعون إلى غمس أصابعهم في تقليب المنزل - طالما أنهم على ما يرام في جني أرباح أقل من الإصلاح الحقيقي.
تعمل معاملة البيع بالجملة أولاً من خلال إيجاد قائمة مع بائع متحمس. يمكن أن يكون المنزل في مأزق أو في حالة حبس الرهن ، وقد يتطلع البائع إلى العثور على مشترٍ في أسرع وقت ممكن. يقدم المشتري بعد ذلك عقدًا يوافق على شراء العقار - غالبًا بسعر أقل بكثير من القيمة السوقية مع اشتراط أن يتم السداد بالكامل في غضون فترة زمنية قصيرة. بمجرد توقيع العقد ، يجد المشتري مستثمرًا عقاريًا من طرف ثالث لشراء العقار والحصول على الملكية. سيدفع هذا المستثمر للبائع الأصلي مباشرة ثم يتولى العمل لتجديد العقار والقيام بعملية قلب من تلقاء نفسه. في مقابل تسهيل هذه المعاملة ، سيحصل المشتري الأصلي على رسوم الباحث من المستثمر ، والتي ستحصل عليها من المحتمل أن تكون أقل بكثير من المبلغ المحتمل أن يكونوا قد صنعوه من إصلاح وتقليب المنزل بأنفسهم.
على الرغم من وجود القليل من الأموال التي يمكن جنيها من الشراء بالجملة ، إلا أن زعانف المنزل لا داعي للقلق بشأن الخدمات اللوجستية لإعادة تأهيل العقار أيضًا. لا تتضمن معاملة البيع بالجملة أي أعمال تجديد - على الأقل ليس من المشتري الأصلي. بالإضافة إلى ذلك ، لا توجد متطلبات إقراض للوفاء بها لأن المضارب لا يحتاج إلى الحصول على قرض. على هذا النحو ، قد يكون هذا خيارًا قابلاً للتطبيق لزعانف المنزل الذين يفتقرون إلى الخبرة أو الائتمان للتأهل للحصول على قرض من المال الثابت ، وكذلك الزعانف الذين لا يستطيعون العثور على مقرضين من القطاع الخاص على استعداد لتمويل أ يواجه.
الصورة: istockphoto.com
لا يتطلع جميع المستثمرين العقاريين إلى جني الأموال من فوائد القروض. قد يفضل البعض تمويل منزل آخر مقابل اقتطاع من الأرباح عند بيع المنزل الذي تم تجديده. قد تكون العلاقة بين منزل الزعنفة والمستثمر العقاري مماثلة لعلاقة المشتري والمقرض الخاص ، مع المستثمر الذي يقدم الأموال والزعانف يتعامل مع الخدمات اللوجستية لشراء الممتلكات وإعادة تأهيلها وبيعها. الاختلاف الرئيسي هو كيف يتم تعويض المستثمر عن تمويله. قد يطلبون نسبة مئوية معينة من سعر البيع النهائي أو رسوم ثابتة تؤخذ من أرباح الزعنفة بدلاً من مدفوعات الفائدة.
عند استخدام مستثمر عقاري أو مقرض خاص للتمويل ، قد يكون من المهم أن يجلب زعانف المنزل خبراتهم المتخصصة إلى العلاقة. يمكن أن يكون ذلك تجربة في إجراء التجديدات المنزلية ؛ الإلمام بأسواق الإسكان الخاصة ؛ أو علاقات قوية مع المقاولين ووكلاء العقارات وغيرهم من المهنيين الذين سيكونون فعالين في تسهيل انقلاب المنزل. قد يرغب بعض المستثمرين أيضًا في التأثير على التجديد بأفكارهم الخاصة بشأن أفضل السبل لزيادة القيمة السوقية للعقار وسعر البيع. يمكن أن يؤدي ذلك إلى مشكلات محتملة أثناء مرحلة التجديد إذا لم يتمكن الطرفان من الاتفاق على أفضل طريقة للمضي قدمًا قد يكون من المفيد الأخذ في الاعتبار مدى المشاركة التي يرغب المستثمر بها قبل الذهاب إليهم لتقليب المنزل عاصمة.
قد يتمكن أصحاب المنازل الذين جمعوا أسهمًا كبيرة في منازلهم من الاستفادة من هذه الأسهم للمساعدة في دفع ثمن المنزل. غالبًا ما تتميز قروض حقوق الملكية العقارية بمعدلات فائدة أقل من القروض غير المضمونة ، والتي يمكن أن تقلل من التكلفة الاستثمارية الإجمالية للزعانف. ومع ذلك ، قد تتطلب هذه القروض مزيدًا من الوقت للموافقة عليها وتمويلها ، مما يجعلها غير مناسبة للزعانف الذين يبحثون عن خيارات تمويل سريعة. ومن العوائق المحتملة الأخرى أن بعض المقرضين قد لا يوافقون على قروض شراء المساكن التي سيتم استخدامها للاستثمار في العقارات. لن تطلب جميع الشركات من المقترضين ذكر الغرض من القرض ، ولكن هذا يمثل عقبة محتملة يجب مراعاتها.
يمكن أن يكون خط ائتمان ملكية المنازل (HELOC) خيارًا آخر للاستكشاف. تقوم HELOCs أيضًا بتحويل حقوق ملكية منزل المقترض إلى صناديق قابلة للاستخدام ، ولكن يتم توفير هذه الأموال من خلال حد ائتمان متجدد بدلاً من إيداع مبلغ إجمالي. بمجرد فتح خط الائتمان ، يمكن للمقترضين سحب الأموال حسب الحاجة وفقًا لتقديرهم الخاص. يمكن أن تكون HELOC مفيدة لدفع تكاليف التجديد ، على وجه الخصوص ، لأن زعانف المنزل قد لا تعرف بالضبط المبلغ الذي سيحتاجون لدفعه للمقاولين ، ويمكنهم استخدام HELOC الخاص بهم لتغطية التكاليف كما يفعلون تنشأ.
التمويل الجماعي هو نهج جديد إلى حد ما للاستثمار العقاري ، وعلى وجه الخصوص ، التقليب المنزلي. بدلاً من تلقي الأموال من مقرض أو مستثمر واحد ، يمكن لزعانف المنزل الحصول على مشاريعهم بتمويل من العديد من المستثمرين ، يوفر كل منهم جزءًا صغيرًا من الأموال اللازمة للشراء وإعادة التأهيل أ بيت. يحظى التمويل الجماعي بشعبية لدى مستثمري التجزئة الذين يتعلمون للتو كيفية تحويل الأموال نظرًا لأن تكاليف الاستثمار غالبًا ما تكون منخفضة جدًا. يمكن أن يكون هذا النهج مفيدًا للطرفين ، حيث يحصل المستثمرون في كثير من الأحيان على عائد لائق على استثماراتهم ويتلقى زعنفة المنزل التمويل لتمويل مشروع الاستصلاح.
تتم إدارة هذه المعاملات من خلال مواقع تمويل جماعي مخصصة ، والتي تتطابق مع المستثمرين بفرص استثمارية مختلفة مثل التقلبات المنزلية. قد يصادف المقترضون المحتملون قروضًا مخصصة لتقليب المنازل يتم تمويلها مباشرة من خلال مواقع التمويل الجماعي.
التمويل الجماعي لقلب المنزل له مزايا معينة. أولاً ، غالبًا ما يقدم المقرضون الذين يستخدمون التمويل الجماعي معدلات فائدة أقل من مقرضي الأموال الصعبة الآخرين ، مما قد يساعد في خفض التكلفة الإجمالية لتقليب المنزل. قد يكون لدى المقرضين الذين يعتمدون على التمويل الجماعي معايير أكثر تساهلاً للمقترضين ، لذلك يمكن للزعانف المنزلية الحصول على قرض حتى إذا كان لديهم درجة ائتمان منخفضة أو نسبة DTI عالية. يمكن أيضًا أن تكون الأطر الزمنية للتمويل قصيرة نسبيًا ، مما يسمح للزعانف بالحصول على الأموال اللازمة لإكمال عملية شراء منزل في غضون أيام في بعض الحالات.
الصورة: istockphoto.com
إذا تم استبعاد مقرضي الأموال الصعبة ، والمقرضين من القطاع الخاص ، والمستثمرين العقاريين ، ومواقع التمويل الجماعي من الاعتبار ، فلا يزال أمام زعانف المنازل خياران لاستكشافهما. قد يبدو ذلك غير مرجح ، لكن زعانف المنزل قد تكون قادرة على إقناع بائع المنزل بتمويل شراء وتجديد ممتلكاتهم الخاصة وتمويل ذلك. في الإنصاف ، يعتبر تمويل المالك غير تقليدي بعض الشيء عندما يتعلق الأمر بتمويل المنزل ، ولكن في الظروف المناسبة ، قد يكون البائعون منفتحين على هذا النوع من المعاملات. على سبيل المثال ، قد يكون البائع الذي ظل منزله في السوق لفترة طويلة جدًا أكثر ميلًا إلى التفكير في قلب منزل يموله مالكه.
بتمويل المالك ، يعمل مالك المنزل الأصلي كمقرض ، مما يوفر للمشتري الأموال اللازمة لشراء المنزل وتجديده. اعتمادًا على شروط الاتفاقية ، سوف يقوم الزعنفة بسداد مدفوعات منتظمة للبائع تمامًا كما يفعل مع مزود القرض التقليدي. قد يوفر هذا الترتيب مزيدًا من المرونة فيما يتعلق بشروط القرض. للجانبين الحرية في التفاوض على كل التفاصيل من الفوائد المستحقة على القرض إلى الجدول الزمني للسداد. فائدة أخرى للتمويل من المالك هي أن زعانف المنزل لا يحتاجون إلى تلبية أي متطلبات صارمة للمقترض فيما يتعلق بتاريخهم الائتماني أو ديونهم الحالية. قد يكون الأمر بعيد المنال ، لكن تمويل المالك قد يكون مفيدًا لاستكشاف ما إذا كانت الخيارات الأخرى غير متاحة.
هناك طريقة أخرى غير تقليدية لتقليب منزل بدون نقود وهي تأجير العقار بدلاً من شرائه على الفور. يتطلب السير في هذا الطريق اتفاقية إيجار متخصصة للغاية يوافق بموجبها المستأجر على شراء العقار بعد مرور فترة زمنية معينة. مصدر قلق واضح هنا هو أن زعانف المنزل قد يحتاجون إلى الانتظار بعض الوقت قبل أن يتم تغيير الملكية ويمكنهم بيع المنزل بأنفسهم ، مما يؤخر أي ربح يمكن أن يكسبوه. ومع ذلك ، قد يسمح البائع لهم بإجراء تجديدات أثناء تأجير العقار ، بحيث يمكن المضي قدمًا في عملية إعادة التأهيل دون تأخير.
قد تشعر زعانف المنزل بالقلق أيضًا بشأن دفع الإيجار على عقار ثانٍ عندما يكون لديهم بالفعل سكنًا أساسيًا لدفع ثمنه والتزامات مالية أخرى للوفاء بها. يمكن أن تنص اتفاقيات الإيجار هذه على تطبيق أي مدفوعات إيجار على شراء العقار بمجرد انتهاء فترة الإيجار. يمكن أن يساعد تضمين هذه اللغة في الاتفاقية في تخفيف المخاوف بشأن موازنة تكاليف تقليب المنزل مع النفقات الشهرية الأخرى للمستأجر.
إن الافتقار إلى الأموال اللازمة لتسديد دفعة أولى كبيرة لمنزل أو الدفع للمقاولين لإجراء تجديدات كبيرة للمنازل لا يؤدي بالضرورة إلى إغلاق الباب أمام احتمالات تقلب منزل الفرد. هناك العديد من الطرق البديلة لتمويل شراء منزل لا تتطلب أي أموال مقدمًا. قد تبدو خيارات التمويل هذه غير تقليدية للوهلة الأولى ، ولكنها يمكن أن تساعد الزعانف لأول مرة في الحصول على بعض الخبرة تحت حزامهم وكسب أول يوم دفع لهم من خلال تقليب منزل. بمجرد إنشاء منازل تقليب سجل حافل ووضع بعض الأموال في البنك ، قد يكون من الأسهل التأهل لبعض أفضل القروض للمنازل المتقلبة حتى يتمكنوا من تمويل نقلة أخرى - أو عدة ، حسب الحالة.