الصورة: istockphoto.com
أ: أنت بالتأكيد لست الوحيد الذي تكافح لرفع درجة الائتمان الخاصة بك أو الادخار للدفعة الأولى. وفق اكسبيريان، ما يقرب من ثلث المستهلكين في الولايات المتحدة لديهم درجة ائتمان تبلغ 670 أو أقل. يعد الادخار مقابل الدفعة الأولى أيضًا أكثر صعوبة بالنظر إلى أن أسعار المساكن قد تجاوزت دخل الأسرة في الخمسين عامًا الماضية ، وفقًا لـ تحليل ذكي للعقارات.
يمكن أن يكون الحصول على منزل مؤجر من أجل التملك إحدى طرق تأمين أ المنزل الذي تحبه بينما تقوم ببناء ائتمانك ورصيدك من خلال أقساط شهرية. ولكن قبل البدء ، دعنا نوضح كيفية عمل الإيجار المنتهي بالتملك ، ومتى قد يكون ذلك مفيدًا للمشترين ، وشروط اتفاقيات الإيجار المنتهي بالتملك التي قد ترغب في وضعها في الاعتبار.
تابع القراءة لمعرفة كيفية استئجار منزل.
الإيجار بغرض التملك هو عقد يوافق فيه المشتري على استئجار منزل لفترة زمنية محددة قبل احتمال شراء العقار من المالك. يوقع البائع والمشتري اتفاقية إيجار منتهية بالتملك تشبه اتفاقية إيجار نموذجية وتتضمن شروطًا مثل المدة التي سيستأجر فيها المشتري المنزل وتكلفة الإيجار.
تتضمن اتفاقيات الإيجار النموذجية أيضًا تفاصيل مثل مقدار الإيجار الشهري سوف يتجه نحو سعر شراء المنزل ، إذا كان لدى المستأجر خيار التراجع عن شراء المنزل ، وسعر الشراء الإجمالي.
متعلق ب: إليك ما يعنيه ارتفاع أسعار الإيجارات بالنسبة لسوق الإسكان
العملية ليست بهذه البساطة التي تبدو عليها. للوهلة الأولى ، يتم تأجير الأعمال من قبل المستأجر لتأجير المنزل من المالك قبل أن يكون لديه خيار شراء العقار بمجرد انتهاء عقد الإيجار. في بعض اتفاقيات الإيجار المنتهي بالتملك ، وليس كلها ، تذهب نسبة مئوية من إيجار المستأجر إلى الدفعة الأولى من المنزل. هذا يعني أن الدفعات الشهرية للمستأجر عادة ما تكون أعلى من اتفاقية الإيجار التقليدية لأنهم يدفعون قيمة ملكية المنزل بالإضافة إلى الإيجار.
بعد انتهاء مدة عقد الإيجار ، يمكن للمستأجر أن يقرر استخدام الأموال المتراكمة في الدفعة الأولى لشراء المنزل أو ، اعتمادًا على اتفاقية الإيجار المنتهية بالتملك ، يقرر الانتقال إلى مكان آخر.
الصورة: istockphoto.com
قبل الدخول في عقد الإيجار المنتهي بالتملك ، من المهم للمشترين والبائعين التفكير في نوع العقد الأنسب لاحتياجاتهم. النوعان الرئيسيان لاتفاقيات الإيجار المنتهي بالتملك هما عقد الإيجار أو الشراء بالإيجار. يحدد كلا العقدين متطلبات عقد الإيجار ولكن لهما التزامات مختلفة عندما يتعلق الأمر بشراء المنزل.
اتفاقيات عقود الإيجار السماح للمستأجرين بخيار شراء المنزل في نهاية عقد الإيجار. إذا كان المستأجرون مهتمين بالمنزل ولكنهم غير واثقين من رغبتهم في شرائه ، خيار التأجير يمنحهم الاتفاق الحق في شراء المنزل أو المرونة لتمرير الشراء بمجرد عقد الإيجار اعلى. نظرًا لأن المشترين يتمتعون بمزيد من الحرية مع هذا النوع من الاتفاقيات ، فإنهم عادةً ما يدفعون رسومًا إضافية تسمى رسوم الخيار.
اتفاقية إيجار-شراء يوضح أن المستأجر ملزم تعاقديًا بشراء العقار في نهاية مدة الإيجار. عادة ما تتضمن اتفاقية الإيجار والشراء سعر شراء محدد للمنزل ، مما يعني أن المشتري مقيد بسعر من المنزل ، سواء كانوا قادرين على تحمل تكاليفه أم لا عند انتهاء عقد الإيجار وما إذا كان يتم تقييم العقار عند ذلك أم لا سعر. قد يرغب المشترون الذين يكافحون للحصول على الموافقة على قرض عقاري في تجنب هذا النوع من الاتفاقات منذ ذلك الحين سيكونون ملزمين تعاقديًا بشراء العقار حتى لو كانوا لا يزالون غير قادرين على الحصول على يُقرض.
إذا كان المشتري يريد منزل ولكنهم يحتاجون إلى بعض الوقت لتكوين ائتمانهم أو مدخراتهم قبل الحصول على قرض عقاري ، يمكنهم النظر في أسعار الإيجار لامتلاك المنازل ومزاياها. من خلال الدخول في اتفاقية الإيجار المنتهي بالتملك وإجراء الدفعات الشهرية باستمرار ، يمكن للمشترين زيادة درجة الائتمان الخاصة بهم والتي قد تساعد في الحصول على الموافقة على قرض عقاري أو العثور على معدل فائدة أقل. إذا كان الإيجار يتضمن جزءًا من الدفعة المقدمة ، فإن المشتري يقوم ببناء حقوق ملكية أيضًا.
بالإضافة إلى ذلك ، قد تكون المرونة في اتفاقية خيار الإيجار جذابة للمشترين المحتملين الذين يخشون ندم المشتري. إذا قرر المشترون أنهم لا يحبون مسؤوليات امتلاك منزل أو ليسوا من عشاق الحي الذي يقع فيه منزلهم المؤجر لامتلاكه ، فيمكنهم الانتقال بسهولة بمجرد انتهاء عقد الإيجار.
في حين أن المنازل المؤجرة لامتلاكها لها مزاياها ، إلا أن لها أيضًا عيوبها بالنسبة للمشترين والبائعين. من ناحية الشراء ، قد يكون المشترون عالقين في منزل لا يمكنهم تحمل تكاليفه إذا كانوا غير قادرين على التأهل للحصول على قرض عقاري وكانوا في اتفاقية شراء إيجار. يمكن أن يكون السعر المحدد لاتفاقية الإيجار المنتهي بالتملك محفوفًا بالمخاطر بالنسبة للمشترين إذا كانت قيم الممتلكات لا تدعم سعر الشراء المحدد في اتفاقية الإيجار والشراء.
للبائعين، يمكن أن يكون سعر المنزل المحجوز محفوفًا بالمخاطر أيضًا. إذا زادت قيمة ممتلكات المنزل أكثر من سعر الشراء المتفق عليه ، فقد يخسر البائع مكاسب أكبر لو أجرى عملية بيع تقليدية.
في اتفاقية عقد الإيجار ، لا يضمن البائعون أيضًا بيع منزلهم لأن المستأجر لديه خيار رفض الشراء. إذا كان المالك حريصًا على البيع بسرعة ، فقد يكون هذا محبطًا ويتطلب منهم إعادة تسجيل العقار للعثور على مشترٍ آخر.
متعلق ب: أجزاء من عقارك يمكنك (ولا يمكنك) تأجيرها للمستأجرين
الصورة: istockphoto.com
إذا كان المشتري قد وضع قلبه على منزل معين ولكنه غير مستعد للشراء ، فإن اقتراح عقد إيجار بغرض التملك مع البائع يمكن أن يساعد المشتري الحصول على المنزل دون أن يخسرها لشخص آخر.
يمكن للمشترين أيضًا تثبيت سعر المنزل من خلال عقد الإيجار المنتهي بالتملك لأنه يتم الاتفاق على سعر الشراء مع البائع إما عند توقيع العقد أو في وقت ما أثناء عقد الإيجار مع توصية. هذا يعني أنه إذا ارتفع سعر السوق للمنزل أعلى من سعر الشراء المتعاقد عليه في نهاية الإيجار ، يمكن للمشتري الحصول على المنزل بسعر أقل مما لو اشترى المنزل دون استئجاره أولاً.
من ناحية أخرى ، يمكن أن يعمل تثبيت السعر ضد المشتري أيضًا. إذا انخفض سعر السوق للمنزل بشكل كبير عن سعر الشراء المتعاقد عليه عند انتهاء عقد الإيجار ، فإن المشتري عالق في دفع مبالغ زائدة للمنزل.
رسوم الخيار هي تكلفة إضافية قد ينسى المشترون أن يفكروا في أنها يمكن أن تجعل أو تقضي على مدى تكلفة الإيجار للامتلاك في الواقع. رسم الخيار هو رسم لخيار النظر في شراء العقار في المستقبل وهو شائع لاتفاقيات خيار التأجير. تختلف رسوم الخيار ويمكن أن تكون قابلة للتفاوض ، ولكنها عادة ما تكون من 1 إلى 5 في المائة من سعر الشراء.
مارتن أوريفيس ، الرئيس التنفيذي لشركة الإيجار لتملك المعامل، يقول التفكير في رسوم الخيار كدفعة أولى ميسورة التكلفة. يقول Orefice: "انخفاض بنسبة 1 إلى 5 في المائة أفضل كثيرًا من معظم الدفعات المقدمة".
ومع ذلك ، يحذر Orefice من أنه لا يزال من الممكن إضافة رسوم الخيار ويجب أن يكون المستأجرون على يقين من أنهم مهتمون بشراء المنزل قبل الدخول في اتفاقية الإيجار المنتهي بالتملك. "قد يحتاج المهتمون باستئجار منزل مؤجر لتملكه إلى دفع آلاف الدولارات لمجرد الحصول على فرصة محتملة لشرائه. يقول أوريفيس: "لن يلتزم أحد بصفقة كهذه دون أن يكون متأكدًا تمامًا من أنه يريد شراء المنزل المعني".
اعتمادًا على اتفاقية الإيجار ، قد تكون هناك أيضًا تكاليف شهرية للمستأجرين أكثر من مدفوعات الإيجار. الباعة قد يطلب من المستأجرين تغطية رسوم اتحاد أصحاب المنازل (HOA) ، وضرائب الملكية ، وبعض أو كل إصلاحات وصيانة الممتلكات. هذه كلها تكاليف يجب على المشترين التفكير فيها عند شراء منزل ويمكن أن تكون مدهشة من خلال الكشف عن التكاليف الإضافية اللازمة لصيانة المنزل.
عندما يتعلم المشتري المحتمل كيفية استئجار منزل ، فمن الأهمية بمكان فهم ذلك ستختلف العقود ويمكن أن يكون طول عقد الإيجار عنصرًا تم إنشاؤه أو كسره لكل من المشتري والمشتري تاجر. جينيفر مورتلاند وكيل سينسيناتي العقاري وأحد مؤسسي عقارات نادي القتال البودكاست، يقول إن معظم عقود الإيجار المنتهي بالتملك تتطلب من المشتري تأجير العقار لمدة تتراوح بين سنة وثلاث سنوات.
إذا كان المستأجر قلقًا بشأن زيادة درجة الائتمان الخاصة به أو توفير المال لدفع دفعة أولى ، فقد يكون عقد الإيجار الأطول خيارًا أفضل.
الصورة: istockphoto.com
كما هو الحال مع أي عقد ، من المهم قراءة الشروط الدقيقة قبل التوقيع والالتزام بعقد الإيجار المنتهي بالتملك. في عقد الإيجار المنتهي بالتملك ، تأكد من البحث عن العناصر التالية:
لا تخف من طلب المشورة من أ محامي عقارات قبل توقيع عقد الإيجار المنتهي بالتملك. يمكن للمحامي المساعدة في التفاوض على العناصر الواردة في الاتفاقية للتأكد من أن الصفقة تصب في مصلحة المشتري.
متعلق ب: الأخطاء العشرة الأكثر شيوعًا التي يرتكبها الناس عند شراء منزل بدون رؤية
قبل إقفال أي منزل ، سواء عن طريق الشراء التقليدي أو الاستئجار بالتملك ، يجب على المشترين المضي قدمًا بحذر من خلال التعرف على تاريخ المنزل. على سبيل المثال ، مع شراء منزل تقليدي ، سيطلب المشترون عادة فحص المنزل لفهم كيفية العقار الوظائف ، إذا كانت هناك أية مشكلات رئيسية حالية ، وما نوع المشكلات التي قد يواجهها الملاك مع الممتلكات في ماضي. يجب ألا يكون المنزل الذي يتم تأجيره من أجل التملك مختلفًا.
"قبل الموافقة على سعر الشراء ، اطلب من مفتش المنزل تقييم العقار واطلب من المالك تغطية التكلفة" ، كما يقول ويسلي ويلوبي ، أخصائي العقارات في Benchmark Realty، LLC، في ناشفيل.
بالإضافة إلى فحص المنزل ، يجب على المستأجرين التفكير في تقييم المنزل ، إذا لم يكن هناك تخطيط مسبق للتقييم في العقد. ان توصية سيقيم قيمة المنزل ويقدم إرشادات حول سعر الشراء العادل.
في حين أن اتفاقية الإيجار بغرض التملك يمكن أن تكون خيارًا للمشترين الذين قد لا يكونون مؤهلين بعد للحصول على قرض عقاري تقليدي ، فإن اختيار الحق الملكية والتفاوض على شروط الاتفاقية أمر حتمي تمامًا كما لو كانت الصفقة منزلًا تقليديًا شراء.