الصورة: istockphoto.com
ليس سراً أن امتلاك العقارات وتأجيرها للمستأجرين يمكن أن يكون وسيلة رائعة لكسب دخل سلبي وبناء الثروة. لكن البدء كمالك للعقار لا يكون في كثير من الأحيان بهذه البساطة مثل شراء العقارات وطرحها في سوق الإيجار. واحدة من أفضل الطرق لأصحاب العقارات تجنب المزالق المشتركة للمالك والبدء في العمل هو فهم كل خطوة في العملية. من خلال مراجعة ما يلزم لتأمين عقار استثماري، واتخاذ قرار بشأن إدارة الممتلكات، و تصبح رسميا المالك تأجير للمستأجرين، يمكن لأصحاب العقارات وضع أنفسهم في وضع أفضل كي تنجح. يمكن لأصحاب العقارات - وأولئك الذين يفكرون في الاستثمار في العقارات المستأجرة - استخدام هذا الدليل لمعرفة كيف يصبحون مالكًا والبدء في كسب دخل الإيجار.
قبل اختيار عقار للإيجار، غالبًا ما يكون من المفيد تخصيص بعض الوقت لفهم الاهتمامات والمسؤوليات الواقعية لأصحاب العقارات بشكل أفضل. بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في أن يصبحوا مالكين ولكنهم لا يمتلكون عقارًا مستأجرًا بعد، فإن إحدى أكبر العقبات التي قد يواجهونها هي تحمل التكلفة الأولية للاستثمار. حتى مع وجود التمويل للمساعدة في دفع ثمن العقارات الاستثمارية، فمن المرجح أن يحتاج المشترون إلى تقديم بعض أموالهم الخاصة كدفعة مقدمة - وقد يكون هذا المبلغ كبيرًا.
بالإضافة إلى ذلك، قد تتطلب بعض العقارات الاستثمارية تنظيفًا وتجديدات واسعة النطاق قبل أن تصبح جاهزة للتأجير للمستأجرين. على الرغم من أن مالكي العقارات قد يكونون مؤهلين للحصول على قروض للمساعدة في تغطية تكاليف التجديدات، فمن المحتمل أنهم سيحتاجون إلى دفع هذه النفقات من جيوبهم قبل أن يحصلوا على شيك الإيجار الأول.
قد يرغب الملاك أيضًا في التحقق مرة أخرى من مسؤولياتهم القانونية واحتياجات الصيانة المستمرة لممتلكاتهم. إن فهم حقوق المستأجر والمالك الحالية في مدينتهم أو ولايتهم الخاصة يمنح الملاك المعرفة التي يحتاجون إليها للتنقل بنجاح في العلاقة بين المالك والمستأجر. إن معالجة هذه المخاوف المتعلقة بالتكلفة والمسائل القانونية والصيانة قبل طرح ممتلكاتهم في سوق الإيجار قد يساعد الملاك على تقليل الأخطاء المكلفة وحماية أنفسهم ومستأجريهم بشكل أفضل. قد يقرر أصحاب العقارات المحتملين أن أن يصبحوا مالكًا ليس مناسبًا لهم.
الصورة: istockphoto.com
على غرار شراء مسكن أساسي، سيرغب الملاك المحتملون في معرفة مقدار الأموال التي يمكنهم إنفاقها على عقار مستأجر - والذي يشمل التكاليف الأولية والمستمرة. عند شراء عقار استثماري، فإن وضع الحد الأقصى للسعر في الاعتبار يمكن أن يسهل على المشترين التركيز على العقارات المستأجرة في ميزانيتهم. قد يرغب الملاك أيضًا في النظر في أي تكاليف إضافية قد تكون ضرورية لتجهيز العقار للمستأجرين، بما في ذلك الإصلاحات أو التجديدات. قد تكون هناك تكاليف غير متوقعة في مرحلة ما على الطريق والتي يحتاج أصحاب العقارات إلى التخطيط لها أيضًا، مثل الصيانة والإصلاحات التي لا يغطيها التأمين على ممتلكاتهم.
عند تحديد ما إذا كان الوقت المناسب لشراء العقارات المستأجرة، قد يجد الملاك المحتملون أنهم بحاجة إلى تنظيم شؤونهم المالية أولاً. قد يشمل تنظيم شؤونهم المالية سداد الديون ذات الفائدة المرتفعة مثل بطاقات الائتمان أو توفير المزيد من المال مقابل دفعة أولى. يمكن أن يؤدي القيام بذلك إلى تحرير المزيد من رأس المال لدفع الرهن العقاري على عقار مستأجر مع تعزيز مؤهلات الإقراض للمقترض.
أحد القرارات الكبيرة الأولى التي يجب على المالك اتخاذها هو تحديد ما إذا كان يريد إدارة العقار بنفسه أو استئجار شركة لإدارة الممتلكات. قد يتحمل أصحاب العقارات الخاصة الذين يديرون ممتلكاتهم بأنفسهم مسؤوليات أكبر للمالك من أولئك الذين يستعينون بمصادر خارجية لإدارة ممتلكاتهم - خاصة عندما يتعلق الأمر بالصيانة و إصلاحات. على سبيل المثال، إذا انكسر أنبوب في منتصف الليل، فسيكون المالك الخاص مسؤولاً عن العثور على سباك وإصلاح المشكلة في أسرع وقت ممكن. قد يعني هذا تلقي مكالمات من المستأجرين المنزعجين في أي وقت والقيام بالأعمال القانونية للعثور على محترف مؤهل. ومن ناحية أخرى، فإن العمل مع شركة لإدارة الممتلكات يضع الإدارة اليومية للعقار في أيدي شركة الإدارة. ومع ذلك، فإن الجانب السلبي لشركة إدارة الممتلكات هو التكلفة. يتعين على الملاك الذين يختارون الاستعانة بمصادر خارجية لإدارة ممتلكاتهم أن يأخذوا هذه النفقات الإضافية في الاعتبار ضمن أسعار الإيجارات أو يقبلوا عائدًا أقل على استثماراتهم.
هناك قرار آخر يتعين على أصحاب العقارات اتخاذه عند إعداد الإيجار وهو الهيكل التجاري لممتلكاتهم. يختار العديد من الملاك هيكلة أعمال الإيجار الخاصة بهم رسميًا لحماية أصولهم الشخصية بشكل أفضل وفصل دخل الإيجار عن الدخل الشخصي. على سبيل المثال، قام بعض الملاك بإنشاء شركة ذات مسؤولية محدودة (LLC) لأعمالهم للحد من مسؤوليتهم الشخصية.
الصورة: istockphoto.com
إن معرفة سوق الإيجار في منطقة معينة يمكن أن يساعد المالك اختر العقار المناسب للإيجار لأهدافهم المالية. المالك الذي يشتري عقارًا بسعر منخفض ولكن في منطقة أقل جاذبية قد لا يحقق الدخل الذي كان يأمل في الحصول عليه من ممتلكاته. وقد يواجهون صعوبة في العثور باستمرار على مستأجرين مهتمين بالاستئجار في منطقتهم. من ناحية أخرى، فإن شراء منزل باهظ الثمن في منطقة مرغوبة للغاية قد يكلف المالك أكثر من حيث إجمالي سعر الشراء، والدفعة الأولى، والتأمين على الممتلكات. ومع ذلك، قد يكون من الأسهل لأصحاب العقارات الذين لديهم عقارات في مواقع مرغوبة العثور على مستأجرين مع قدرتهم على تحصيل إيجار أعلى.
قد يرغب المالك في التواصل مع وكيل عقارات محلي للحصول على فكرة أفضل عن المناطق والأحياء المفضلة حاليًا للمستأجرين. يجب أن يكون لدى العاملين في مجال العقارات فهم جيد للأمور الوضع الحالي للإيجار لكل من الملاك والمستأجرين، ويمكن لهؤلاء الخبراء تقديم المشورة حول كيفية العثور على العقار المناسب للشراء. قد يرغب المالك أيضًا في إجراء أبحاث السوق الخاصة به لأسعار الإيجار، والتي يمكن أن تساعده بشكل أفضل في تحديد الإمكانات المالية لأي عقارات قد يفكر فيها في تلك المنطقة.
بمجرد أن يجد المالك المحتمل عقارًا يناسب ميزانيته ومليئًا بالإمكانيات، يمكنه المضي قدمًا في عملية الشراء. في كثير من الحالات، سيحتاج المشترون إلى تمويل من المُقرض لتحمل تكلفة استئجار عقار. يمكن أن يشمل هذا التمويل رهنًا عقاريًا تقليديًا، أو قرض عقاري استثماري تجاري، أو حتى رهنًا عقاريًا ثانيًا على السكن الرئيسي للمشتري. ومع ذلك، قد يكون لدى شركات الرهن العقاري متطلبات أكثر صرامة للحصول على القروض على العقارات الاستثمارية مقارنة بتلك الخاصة بالمساكن الأساسية، بما في ذلك الدفعة الأولى الأعلى ودرجة الائتمان متطلبات. قد تكون أسعار الفائدة على الرهن العقاري على قروض العقارات الاستثمارية أعلى أيضًا من أسعار الفائدة على الرهون العقارية السكنية الأولية، مما قد يزيد من التكلفة الإجمالية لامتلاك عقار مستأجر. العمل مع أفضل شركات القروض العقارية الاستثمارية يمكن أن يساعد أصحاب العقارات المحتملين في الحصول على التمويل الذي يحتاجونه بشروط إقراض مواتية.
الصورة: istockphoto.com
شراء تأمين المالك يمكن أن يساعد مالك العقار على تغطية تكلفة الأضرار المادية التي تلحق بالعقار بسبب مخاطر معينة، وحماية الممتلكات. المالك ضد مطالبات المسؤولية، وحتى تعويضهم عن الإيرادات المفقودة في حالة عدم إمكانية تأجير العقار بعد فترة تغطية مغطاة خسارة. على سبيل المثال، إذا قام المستأجر بإشعال حريق في المطبخ عن طريق الخطأ مما أدى إلى إتلاف الأرضيات والجدران، عادة ما يغطي تأمين المالك تكلفة الإصلاحات (أقل من الخصم).
في حين أن شراء بوليصة التأمين يعد من النفقات الأخرى التي يجب تخصيصها في الميزانية، فإن تكلفة التأمين على المالك غالبا ما يستحق كل هذا العناء. الحصول على تأمين المالك من شركة مرموقة (مثل بثبات) هي طريقة ذكية لأصحاب العقارات لحماية استثماراتهم وأموالهم. يمكنهم حتى بحاجة لشراء التأمين على المالك للحصول على الموافقة للحصول على قرض عقاري استثماري، حيث سيرغب المقرضون في معرفة أن هيكل المبنى مؤمن في حالة نشوب حريق أو عواصف أو غيرها من المخاطر المغطاة.
بالنسبة لشخص يأمل في أن يصبح مالكًا، غالبًا ما تكون قوانين المستأجرين مصدر قلق كبير - فمن المفهوم أن الملاك المحتملين يريدون معرفة مسؤولياتهم القانونية عند تأجير العقارات. يمكن أن تختلف قوانين المستأجرين وحقوقهم وقيودهم بشكل كبير بين الولايات وحتى بين المدن. إن معرفة هذه القوانين من الداخل والخارج يمكن أن تساعد المالك على تقليل مخاطر قيام المستأجرين بتقديم مطالبات أو دعاوى قضائية ضدهم. ولتحقيق هذه الغاية، قد يرغب أصحاب العقارات في فهم حقوق المستأجرين بشكل أفضل ما لا يستطيع المالك فعله بموجب القانون. قد تملي قوانين المستأجرين والمبادئ التوجيهية القانونية كيفية التعامل مع عمليات الإخلاء، ومتى يستطيع المالك رفع أسعار الإيجار، وتحت أي ظروف يمكنه دخول مباني العقارات المستأجرة.
قد يرغب الملاك في الاتصال بهيئة الإسكان المحلية أو العمل مع محامٍ عقاري مطلع لفهم قوانينهم المحلية ومسؤولياتهم القانونية بشكل أفضل. إن العمل مع أحد المحترفين يمكن أن يسهل الحصول على إجابات للأسئلة المتعلقة بالسيناريوهات القانونية المعقدة حتى يتمكن أصحاب العقارات من تجنب الشكاوى أو حتى الدعاوى القضائية من المستأجرين. إذا حدثت دعوى قضائية حتى بعد أن يتخذ المالك هذه الخطوات الاحترازية، فإن أفضل تأمين للمالك قد يساعد في تغطية تكاليف المحكمة والرسوم القانونية الأخرى.
من خلال تمويل العقارات وشرائها، يمكن لأصحاب العقارات البدء في إعداد الإيجار للمستأجرين. اعتمادًا على حالة العقار، قد يقوم المالك بإجراء تجديدات وإصلاحات قبل أن يصبح العقار جاهزًا للتأجير. من ناحية أخرى، ربما وجد المالك عقارًا استثماريًا في حالة جيدة ويحتاج فقط إلى بعض التنظيف والإصلاحات الطفيفة قبل أن يتمكن المستأجرون من الانتقال إلى الوحدة أو المنزل.
بالنسبة للعقارات التي لا تتطلب تجديدات أو إصلاحات كبيرة، سيحتاج الملاك عمومًا إلى إكمال هذه المهام قبل تأجيرها للمستأجرين:
يمكن لأصحاب العقارات استئجار ممتلكاتهم بأي سعر يختارونه، ولكن فرض رسوم كبيرة على الإيجار قد يؤدي إلى إبعاد المستأجرين المحتملين. من ناحية أخرى، فإن تحديد الإيجار أقل من القيمة السوقية قد يقلل من مقدار الدخل الذي يمكن أن يولده العقار. أسهل طريقة لأصحاب العقارات لتسعير وحداتهم المؤجرة بسعر مناسب هي مقارنة ممتلكاتهم بالخيارات الأخرى في المنطقة. استخدام أدوات البحث عن أماكن الإيجار عبر الإنترنت، وتصفح المنتديات المحلية للإيجار، وحتى التحقق من المواقع المحلية يمكن للصحيفة أن تعطي المالك فكرة أفضل عما يجري حاليًا في العقارات المستأجرة منطقة. قد يرغب الملاك في العثور على ما بين ثلاثة إلى ستة عقارات في المنطقة مشابهة لعقاراتهم لمساعدتهم في تحديد سعر الإيجار. إذا كانوا بحاجة إلى مساعدة مهنية في هذا الشأن، فقد يرغبون في الاتصال بوكيل عقاري للمساعدة في تحديد ما يجب دفعه مقابل الإيجار في سوق معينة.
الصورة: istockphoto.com
بعد تنظيف ممتلكاته وجاهزيتها للإيجار، يمكن للمالك الآن بدء عملية البحث عن المستأجرين. يمكن للمواقع العقارية عبر الإنترنت أن تسهل إدراج العقارات المعروضة للإيجار والاستفسارات الميدانية من المستأجرين المحتملين. عندما يقوم المالك بإدراج عقار ما، قد يكون من الجيد تضمين صور ذات جودة احترافية للمساحة بالإضافة إلى صورة شاملة وصف يسلط الضوء على الميزات الأكثر إلحاحًا في العقار - مساحة شرفة خاصة، أو غرفة غسيل داخل الوحدة، أو تجهيزات راقية، مثال. إن الاستعانة بمصور عقارات محترف ليس ضروريًا دائمًا، فالهواتف الذكية الحديثة يمكنها عادةً إنتاج صور عالية الجودة بكاميراتهم - ولكن القيام بذلك قد يؤدي إلى زيادة عدد المتقدمين للحصول على عقار إذا كان في ملكية المالك ميزانية.
يمكن للمالكين أيضًا تضمين سياسات الإيجار الخاصة بهم في القائمة للمساعدة في جذب المستأجرين المؤهلين وتجنب إضاعة الوقت في جدولة العروض للمستأجرين الذين لا يتناسبون مع العقار. على سبيل المثال، إذا كان المالك لا يسمح بالحيوانات الأليفة، فيمكنه إضافة هذا الاستبعاد إلى القائمة. عندما يحين وقت عرض العقار فعليًا للمستأجرين المحتملين، قد يرغب الملاك في الاستعداد لتسليط الضوء على بعض أبرز مميزات العقار، مثل قربه من المطاعم أو محلات البقالة أو الحدائق أو الأماكن العامة مواصلات.
اتفاقيات الإيجار هي وثائق قانونية توضح شروط عقد الإيجار بين المستأجر والمالك. تسرد هذه الاتفاقيات عادةً مدة عقد الإيجار وسعر الإيجار وأي عقوبات قد يواجهها المستأجر إذا لم يدفع الإيجار في الوقت المحدد أو على الإطلاق. تحدد قوانين الولاية ما هو ضروري للغاية لإدراجه في اتفاقية إيجار المالك، ولكن يمكن لأصحاب العقارات في كثير من الأحيان تخصيص اتفاقياتهم بشكل أكبر. يُنصح عمومًا بأن يقوم مُلاك العقارات بمراجعة اتفاقية الإيجار الخاصة بهم من قبل محامٍ موثوق به للتأكد من ذلك إنهم يتبعون جميع قوانين تأجير العقارات الحكومية والمحلية المعمول بها، بالإضافة إلى حماية أموالهم المالية الإهتمامات.
بمجرد قيام المالك بإبرام اتفاقية الإيجار الخاصة به، يمكنه البدء في فحص المتقدمين للحصول على ممتلكاتهم. يجعل طلب الإيجار هذه العملية أسهل وغالباً ما يتضمن معلومات حول دخل المستأجر المحتمل، وحالته الوظيفية، وتجارب الإيجار السابقة. قد يرغب الملاك أيضًا في إجراء فحوصات خلفية أو فحوصات ائتمانية للمستأجرين المحتملين لفهم الأمر بشكل أفضل وضعهم المالي وأي مسائل قانونية قد تؤثر على قدرتهم على تلبية احتياجات المالك متطلبات. ولتحقيق هذه الغاية، قد يرغب أصحاب العقارات في النظر في أحد هذه الخيارات أفضل خدمات فحص المستأجرين متاح.
بعد العثور على المستأجر المناسب، يمكن للمالك إما إرسال عقد الإيجار ليوقع عليه أو الجلوس معه لمراجعة الشروط. حتى مع وجود عقد إيجار موقّع ومبلغ تأمين في متناول اليد، قد يرغب أصحاب العقارات في تكرار القواعد والسياسات والإجراءات الشاملة شفهيًا لمنع أي ارتباك مع المستأجر الجديد.
عادة ما يحتاج الملاك الذين يختارون إدارة ممتلكاتهم بأنفسهم إلى إجراء صيانة دورية للعقار، تمامًا كما هو الحال مع السكن الأساسي. يقوم العديد من الملاك ببناء علاقات قوية مع الشركات المحلية أو المقاولين الماهرين بحيث يكون لديهم شخص متاح بسهولة لإكمال مهام الصيانة. غالبًا ما يسهل وجود شبكة من المقاولين المحليين على الملاك إدارة إيجاراتهم دون الحاجة إلى ذلك إجراء الإصلاحات بأنفسهم أو قضاء الكثير من الوقت في العثور على مقاول مؤهل عند تعطل الأنظمة والأجهزة المنزلية تحت.
حتى أصحاب العقارات الذين يعملون مع شركات إدارة العقارات يحتاجون في بعض الأحيان إلى إدارة جوانب معينة من إيجاراتهم شخصيًا، واستخدام أفضل برامج إدارة الممتلكات يسمح لهم بفحص المستأجرين وقبول الإيجار عبر الإنترنت وتلقي طلبات خدمة المستأجرين. بالإضافة إلى ذلك، قد يضطر الملاك إلى التعامل مع شكاوى المستأجرين وقضاياهم من وقت لآخر، ووضع الإجراءات المعمول بها لتلقي وإصلاح مشكلات المستأجر يمكن أن يؤدي إلى تبسيط العملية ومنح كل من المستأجرين والمالك إيجارًا أفضل خبرة.
أخيرًا، يتعين على العديد من أصحاب الأعمال، كأصحاب أعمال، إدارة الجانب الإداري لعقاراتهم المستأجرة. غالبًا ما تتضمن المهام الإدارية الاحتفاظ بسجلات للمستندات المهمة مثل طلبات واتفاقيات الإيجار وإيصالات الإصلاح والمرافق وإيصالات دفع المستأجر. قد يرغب الملاك في الحصول على خطة لتخزين جميع الاتصالات مع المستأجرين، وشركة إدارة الممتلكات، وعمال الصيانة في حالة احتياجهم للرجوع إليهم في وقت لاحق.
إن شراء عقار استثماري والتحول إلى مالك ليس بالمهمة السهلة دائمًا. يبذل معظم الملاك الوقت والجهد والكثير من المال في عقاراتهم للتأكد من أنها جاهزة للمستأجرين. حتى بعد التكلفة الأولية لشراء عقار وتجهيزه للانتقال إليه، يتعين على الملاك إدارة المستأجرين والجوانب المختلفة لأعمال الإيجار الخاصة بهم. بالنسبة للكثيرين، كونك مالكًا يمكن أن يصبح بسهولة وظيفة بدوام كامل. يمكن لجمعية الملاك مساعدة مالكي العقارات المستأجرة على التواصل مع بعضهم البعض لمشاركة النصائح وتقديم الدعم، مما قد يجعل كونك مالكًا أسهل للأفراد. أثناء انطلاقهم على الطريق ليصبحوا مالكًا، قد يرغب أصحاب العقارات في الاحتفاظ بملكية قائمة مراجعة تأجير العقارات سهل الاستخدام حتى يتمكنوا من التأكد من أنهم يتبعون جميع الخطوات اللازمة للبدء بقوة.