الصورة: فليكر
جان نايار هو وكيل عقارات مرخص له مع شركة Bond New York ومؤلف العديد من الكتب حول الديكور والتصميم ، بما في ذلك مشروع البيت السعيد (Filipacchi Publishing ، 2013).
مع ما يقرب من ثلث مبيعات المنازل في هذا البلد تتكون من عقارات في مرحلة ما من الرهن الربع الأخير ، وشراء منزل ممنوع هو وسيلة رائعة لالتقاط صفقة رائعة على منزل. لكن المنازل المحجوزة التي تم هجرها أو إهمالها لأشهر - أو حتى سنوات - غالبًا ما تأتي بتكاليف خفية يمكن أن تحول هذه الصفقة إلى حفرة مالية. هنا ، تقدم مجموعة من الخبراء أهم النصائح حول الخطوات التي يجب اتخاذها إذا كنت في السوق لشراء منزل ممنوع.
"مقابل 300 إلى 400 دولار أمريكي تقريبًا ، يمكن لمفتش المنزل تقديم تقرير كامل عن الهيكل ، يقول جريج هيرب ، سمسار عقارات مرخص و مالك هيرب العقارية في Boyertown ، بنسلفانيا. يوافق تشارلز جيفورد ، مفتش منزلي مرخص ومالك Amerispec في جاكسونفيل ، فلوريدا ، مضيفًا أن تفتيش المنزل بواسطة مفتش منزل معتمد بشكل صحيح سوف يعطيك "صورة أفضل لما تشتريه و تزويدك بإطار عمل لتحديد أولويات الإصلاحات الخاصة بك - أو الابتعاد إذا كان الأمر أكثر من اللازم ".
تطلب العديد من الدول من بائعي العقارات إكمال بيان الإفصاح عن الممتلكات (SPDS) الخاص بالبائع كجزء من أي معاملة. "يكشف نظام SPDS عادةً عن أي عيوب مادية معروفة تتعلق بالعقار ويزود المشتري بتاريخ منظور المنزل وصيانته وأي إصلاحات أو إضافات تتم في ظل الملكية السابقة " عشب. ومع ذلك ، غالبًا ما تحتوي هذه البيانات على استثناءات معينة ، مثل نقل المنزل بين الزوج والزوجة أو بين الأشقاء. هناك استثناء شائع آخر وهو عندما يمتلك بائع طرف ثالث ، مثل بنك أو مؤسسة مُقرضة ، العقار نتيجة لحبس الرهن. "عندما تشتري خاصية حبس الرهن من بنك لم يكن موجودًا في المنزل من قبل ، فإنك تفقد المنظور التاريخي باعتباره المشتري ، "يقول هيرب ، الذي يضيف أن فحص المنزل يمكن أن يساعدك في التعرف على التغييرات التي ربما حدثت على مدار حياة خاصية.
الإعلانات
وفقًا لجيفورد ، وهو أيضًا عضو في الجمعية الأمريكية لمفتشي المنزل (ASHI) ، إذا كنت تخطط لشراء منزل غير مأهول لعدة أشهر ، "فإن أول شيء يجب أن تسأل عنه هو ،" هل المرافق تم تشغيله؟ " مانع التجمد ، وقد يتم ضغط خطوط المياه بالهواء أو تفجيرها وتصريفها بالكامل ، "لمنع الأنابيب من التجمد والكسر ، يشرح جيفورد. قبل تفتيش المنزل ، ستحتاج الخطوط إلى فحص الضغط وتنشيطها. ووفقًا لجيفورد ، قد تحتاج إلى كهربائي مرخص لإجراء فحص سلامة على كهرباء العقار قبل استعادة الطاقة. يقول: "لكل بلدية قواعدها الخاصة ، وقد يُطلب من المشترين من خارج المدينة دفع رسوم لتشغيل يمكن أن تتعقد الطاقة والأشياء إذا كان هناك ثلاث أو أربع أدوات للاتصال بها قبل أن تتمكن من الحصول على كل شيء التشغيل. يجب أن يكون الوكيل العقاري الجيد قادرًا على تزويدك بالإحالات ".
غالبًا ما تكون أكثر المشاكل كارثية في المنازل المهجورة أو المغلقة ناتجة عن أنابيب السباكة المكسورة أو التسريبات. "في بعض الأحيان عندما تحفر تحت سطح وعاء مرحاض به تسريب تم إصلاحه بطريقة رديئة ، ستجد أنه ليس عليك فقط استبدال منحنى الرصاص ، ولكن كما يقول ماثيو بارنيت ، وهو مفتش منزلي مرخص ومالك لبروكلين ، ومقرها نيويورك مفتشو بناء دقيقون. يقول بارنيت ، وهو عضو في ASHI ، إن السيطرة على مشكلة العفن يمكن أن تكلف في أي مكان من بضع مئات دولار إلى 20000 دولار - 30000 دولار أو أكثر لإصلاح واستبدال الأرضيات والجدران الكاملة المصنوعة من الجص أو حائط الجبس.
الإعلانات
يقول بارنيت: "في المنازل المهجورة ذات أنظمة الهواء القسري ، تتراكم الأوساخ والحطام وحتى الحيوانات الصغيرة في أعمال مجاري الهواء ، وإذا كانت الرطوبة موجودة حول الغلايات أو الأفران لفترات طويلة من الزمن ، يمكن أن تتآكل المبادلات الحرارية وستحتاج إلى استبدالها تمامًا ". ويقول إن هذا يمكن أن يكلف ما بين 3000 إلى 5000 دولار ، اعتمادًا على نوع النظام الذي ستستخدمه يحتاج. "بعض المرافق لن تضيء المصباح التجريبي لأنظمة الغاز إذا كانت الفلاتر متسخة للسلامة من الحرائق ،" يضيف أندريا جونسون ، وسيط عقاري مرخص وعضو مؤسس وشريك في بورتلاند ، أوريغون من شركاء REO الأمريكيون. هذا يعني أنك ستحتاج إلى تحمل نفقات التنظيف لاختبار ما إذا كانت قابلة للتشغيل أم لا.
الصورة: فليكر
"عندما يستسلم المالكون ببساطة ويتوقفون عن الاهتمام بمنازلهم ، سيكون هناك الكثير من مشكلات الصيانة ، مثل الحاجة إلى تنظيف المزاريب ، وإزالة الحطام من السطح ، وتقليص الغطاء النباتي المتضخم ، والسد / بلاط السد في الحمامات والأحواض ، "كما يقول جيفورد ، الذي يضيف أن في بعض المناطق المنكوبة ، ليس من غير المألوف العثور على الأجهزة ووحدات التكثيف وتركيبات السقف قد أزيلت كليا. وفقًا لبارنيت ، "الإصلاحات الرخيصة ، مثل استخدام شريط لاصق أو معجون سباك فوق أنبوب مسرب أو غير احترافي أسلاك المروحة "يمكن أن يؤدي أيضًا إلى مشاكل أعمق ، مثل مخاطر العفن أو الحريق ، والتي قد تتطلب إصلاحات مكلفة أسفل خط.
يقول جيفورد: "نميل إلى رؤية كل شيء - الأسقف السيئة ، والمشكلات الهيكلية ، والأضرار الناجمة عن المياه ، ومواد إصلاح أخرى باهظة الثمن". ويضيف جونسون: "في المناخات القاحلة ، مثل تكساس ، تحتاج أساسات المنازل إلى الري أو يمكن أن تتصدع وتدمر المنزل". بالنسبة لمنزل به حمام سباحة ، يوصي بارنيت بالاتصال بخدمة حمام السباحة للتأكد من أن الأنابيب والمعدات الموجودة تحت الأرض ليست متصدعة أو مسدودة. "سيغطي التفتيش العادي للمنزل الحالة العامة للضخ والتصفية ، ومنطقة الفناء ، وحجارة المواجهة ، و الكاشطات ، ولكن يمكن لخدمة المسبح محاولة تشغيل النظام لمعرفة ما إذا كان هناك أي ضرر كبير للمعدات "، يقول. إذا كانت هناك مشكلة ، فقد يمنحك المالك رصيدًا لتشغيلها بشكل صحيح مرة أخرى.
الإعلانات
خاصة بالنسبة للمنازل التي يزيد عمرها عن 20 عامًا ، يقترح جونسون الاستثمار في فحص المجاري. وتقول: "يمكن كسر الخطوط بواسطة جذور الأشجار ، أو قد لا تكون متصلة بشكل صحيح بالأنظمة العامة." قد تكون الخطوط أيضًا متعفنة أو مسدودة أو تالفة. يمكن لشركة السباكة تمرير كاميرا فيديو عبر الخط لتحديد حالتها.
يقول هيرب: "لدى العديد من البلديات أنظمة تتعلق بصيانة الممتلكات". "إذا كان البنك يمتلك عقارًا ، فسيقوم عمومًا بالحفاظ على جدول زمني لقطع الحشيش ، ولكن إذا فشل في ذلك ، يمكن للبلدية أن تضع امتيازًا على العقار إذا كان عليها القدوم وصيانة الحديقة نفسها ، "كما يقول. يقول جونسون: "ربما تم وضع أي عدد من الامتيازات الأخرى على الممتلكات من قبل مقاولين غير مدفوع الأجر ، والمرافق ، وجمعيات أصحاب المنازل ، وما شابه ذلك". قبل إغلاق الملكية ، ستحتاج إلى التأكد من أن جميع الامتيازات قد تم التحقيق فيها بدقة من قِبلك أنت وموظف الملكية ومعالجتها قبل أن يتم نقل الملكية من المالك السابق إليك.
يقول Johson: "يوجد الكثير من المنازل على نظام رئيسي رئيسي". "هذا يعني أن عددًا لا يحصى من السماسرة والمقاولين والمثمنين وغيرهم من الأشخاص يمكنهم امتلاك هذا المفتاح." إذا قمت بشراء منزل ممنوع ، تنصح بحماية نفسك وممتلكاتك عن طريق تثبيت أقفال جديدة على الفور بمفاتيح جديدة طوال الوقت قبل الانتقال.
الإعلانات
الإفصاح: تشارك BobVila.com في برنامج Amazon Services LLC Associates ، وهو إعلان تابع برنامج مصمم لتوفير وسيلة للناشرين لكسب الرسوم من خلال الارتباط بـ Amazon.com والشركات التابعة المواقع.