Foto: istockphoto.com
Pokud sledujete aktuální dění, pravděpodobně jste zachytili rozruch kvůli virálu Video TikTok ve kterém realitní agent obvinil obchodní model iBuyer z toho, že je využíván k manipulaci s cenami nemovitostí.
V podstatě tvrdil, že společnosti jako Redfin a Opendoor – a ještě před pár týdny, Zillow—kupují domy a prodávají je za mnohem více, což vede k celkově vyšším cenám bydlení.
Je to zajímavá teorie – ve skutečnosti alarmující teorie, pokud právě hledáte domov – ale je to pravda? Ponoříme se do světa iBuyers, abychom vám pomohli pochopit, jak fungují, a prozkoumáme tvrzení o jejich dopadu na trh s bydlením.
„iBuyer, také známý jako okamžitý kupující, je společnost, která nakupuje domy přímo od vlastníků,“ vysvětluje Tyler Forte, generální ředitel společnosti Felix Homes v Nashvillu, Tennessee. A existuje důvod, proč jsou známí jako okamžití kupující. Forte říká, že mohou nabízet hotovost a obvykle mohou zavřít za pouhých 14 dní.
„Jakmile iBuyer vlastní dům, obvykle se rozhodne provést menší domácí upgrady, jako je dodání čerstvého nátěru nebo výměna starého koberce." A po dokončení těchto upgradů, říká, znovu zařadí dům a prodají ho za vyšší cenu zisk.
Jak tedy určují cenu? „Společnost iBuyer vezme vaše údaje o nemovitosti a porovná je s nemovitostmi sousedních domů,“ vysvětluje Brady Bridges, realitní makléř ve společnosti Reside Real Estate ve Fort Worth v Texasu. Ale nepleťte si to s a domácí ploutev nákup opuštěných domů, které se chystají zapadnout. iBuyers mají tendenci preferovat novější domy v dobrém stavu, které se nacházejí v žádoucích čtvrtích.
reklama
PŘÍBUZNÝ: Uvádíte svůj dům na trh? Nejprve proveďte těchto 10 oprav
Foto: istockphoto.com
Jednou z výhod, které představuje iBuyer, je pohodlí, které nabízejí prodejcům. "Majitel se může vyhnout výstavám, což je jedna z nejnepříjemnějších částí tradičního procesu seznamování," říká Forte. Není potřeba čistit a inscenovat důma najděte si místo, kam jít, zatímco se zobrazuje domov.
A podle Bridgese neexistuje žádný zákon vyžadující a domovní prohlídka při prodeji iBuyerovi ve srovnání s povinnou domovní prohlídkou v běžném prodejním systému. „To vám pomůže ušetřit značné množství peněz, práce a času,“ říká. „Ale při vzájemném porozumění a domovní prohlídkamohl proběhnou pouze v případě, že o to bude mít zájem vaše společnost iBuyer.“ Pokud kontrola odhalí nějaké problémy, nebudete je muset opravit, ačkoli nabídka bude odrážet odhadované náklady na opravy.
Kromě toho je těžké konkurovat rychlým hotovostním nabídkám od společnosti iBuyer, jako je Opendoor. Ve srovnání s běžným prodejním procesem, který může trvat měsíce, je nabídka od iBuyer zjevně lákavá, zejména pro prodejce, kteří chtějí zavřít rychleji, nebo se potřebujete rychle přestěhovat.
Foto: istockphoto.com
Tento rychlý proces však není bez nevýhod. Podle Forte mnoho iBuyerů inzeruje, že kupují domy za tržní ceny, ale není tomu tak vždy. „Podle mých zkušeností budou iBuyers nakupovat domy za 5 až 7 procent nižší, než by přinesl trh,“ vysvětluje. "Většina iBuyers si pak bude účtovat další servisní poplatek v rozmezí od 5 do 7 procent."
Jeho názor sdílí Kristen Jones, makléř/majitel ve společnosti RE/MAX v okolí Atlanty, který říká, že iBuyers mají tendenci dělat nabídky pod tržní hodnotou a pak si účtovat poplatky, které jsou srovnatelné – ne-li vyšší – než provize placené realitnímu makléři. Nabídka může být také snížena na pokrytí veškerých oprav po kontrole iBuyer. „Ale v tomto okamžiku jsou prodejci často příliš daleko v procesu, než aby obrátili kurz. Možná našli dům ke koupi, popř začal balit“ vysvětluje Jones. V tuto chvíli cítí, že je příliš pozdě vrátit se zpět.
reklama
“Dodavatelský řetězec problémy spolu s nedostatkem pracovní síly zvyšují náklady na nákup, renovaci a prodej nemovitostí, což vše zvyšuje náklady na Obchodní model iBuyer.” Takže může být výhodné prodat iBuyerovi, ale Jones varuje, že cena může být o tisíce dolarů vyšší než tradiční prodej proces.
Diskutovali jsme o tom, jak iBuyers ovlivňují prodejce, ale jak tento obchodní model ovlivňuje kupující?
Při práci s iBuyers je pohodlí také výhodou pro ty, kteří chtějí koupit dům. „Například při nákupu vlastnického domu to musíte udělat naplánovat prohlídku který musí schválit majitel,“ říká Tyler. A pokud tato doba není přijatelná, majitel vaši žádost odmítne. Ale Tyler říká, že dům iBuyer je vždy prázdný, takže ho lze kdykoli ukázat.
Je to pohodlné i v jiných ohledech. „Počínaje podrobnostmi o nemovitosti přes nabídku až po uzavření, vše probíhá online během období nákupu domu prostřednictvím iBuyers,“ vysvětluje Bridges. "Neexistují pro vás žádné náklady na lokomotivu ani práci a díky použití digitální technologie může být mnoho kroků nákupního procesu přeskočeno." Mnoho kupujících může ocenit nedostatek interakce tváří v tvář.
Na druhou stranu ne všichni kupující považují spolupráci s realitním makléřem za stresující nebo časově náročnou. „Dobrý realitní makléř úzce spolupracuje se svými klienty, aby se ujistil, že jejich potřeby a cíle jsou splněny včas,“ říká Heath Clendenning, agent společnosti Highland Premier v Los Angeles.
Také iBuyers mohou způsobit problémy kupujícím, zejména v a trh prodávajícího. "Hlavní nevýhodou pro kupující na trhu je to, že přicházejí o příležitost ke koupi domu, protože nemohou konkurovat těmto okamžitým nabídkám/všem kupujícím v hotovosti," říká Jones. iBuyers si také mohou koupit více domů najednou, což omezuje nabídku – a nutí kupující, aby k nim přišli. IBuyers si také mohou nastavit své vlastní ceny. Tím se eliminuje proces vyjednávání který se obvykle odehrává mezi konvenčními prodávajícími a kupujícími.
reklama
PŘÍBUZNÝ: 11 základních úklidových prací, které je třeba dokončit před ukázkou vašeho domu
Foto: istockphoto.com
Opravdu tedy model iBuyer dělá díru na trhu? Bridges si to myslí. „iBuying právě nyní zažívá boom téměř ve všech hlavních regionech a snaží se zůstat na trhu dlouhou dobu,“ říká s tím, že jednoduchost a přímá hotovost přitahuje více prodejců než předpověděl. "A během několika příštích let můžeme čelit krátkodobému zrušení současného systému uzavírání obchodů."
Ve skutečnosti Bridges říká, že si již všiml mnoha realitních týmů v několika oblastech, které jsou nyní hybridní nebo plně přešly na iBuyers. Předpovídá, že existuje více realitních agentů a týmů, které chtějí následovat.
Clendenning však věří, že lidské interakce, jako je vyjednávání, hodnocenía pokyny jsou zatím potřeba. „Realitní makléři spolupracují se svými klienty, aby porozuměli jejich cílům a potřebám a dělají vše pro to, aby je splnili,“ říká. "Stále existuje mnoho proměnných a situací, které software a algoritmy nemohou řešit."
Forte věří, že iBuyers mají dopad, ale ne nutně ten očekávaný. „V mnoha případech iBuyeři přepisují domy za 10 procent plus ve srovnání s cenou, za kterou je koupili,“ říká. "Nicméně domy, které iBuyers přepsal na seznam, mají tendenci sedět na trhu delší dobu." Dostatečně jistý, Zillow ruší svou vlastní službu iBuying, Zillow Offers, kvůli „nepředvídatelnosti předpovědí domova ceny.”
reklama
Zveřejnění: BobVila.com se účastní programu Amazon Services LLC Associates Program, affiliate reklamy program navržený tak, aby poskytoval vydavatelům prostředky k vydělávání poplatků propojením s Amazon.com a přidruženými společnostmi stránky.