A: Váš realitní makléř je moudrý, když vám doporučuje, abyste do svého rozpočtového plánu zahrnuli pojištění hypotéky – ne proto, že to uděláte to nutně potřebujete, ale protože to nebudete vědět jistě, dokud nedokončíte svůj rozpočet a nezjistíte, jaký druh půjčky si vzít. Ale nenechte se urazit ani si to neberte osobně – požadavky na pojištění hypotéky nejsou založeny pouze na vašem úvěru a v některých případech požadavky s úvěrem vůbec nesouvisí. Co je ale pojištění hypotéky?
Zatímco termín "pojištění hypotéky" zní to jako jiné typy pojistek, které můžete mít, jako je pojištění vlastníků domu, zdravotní pojištění nebo pojištění auta, ne úplně stejný. Tyto zásady vás mají finančně chránit, pokud zažijete krádež nebo katastrofu, onemocníte nebo se stanete účastníky dopravní nehody. Uhrazují pojistníkovi související výdaje způsobené krytými událostmi. Pojištění hypotéky dlužníka nechrání; chrání věřitele. Poskytovatelé úvěrů na bydlení určují, u kterých dlužníků je nejméně pravděpodobné, že nesplácejí hypotéku, ale existuje vždy riziko pro věřitele, že se něco stane a hypoteční společnosti zůstane velká nedobytný dluh. Pokud tedy záloha nedosahuje standardu věřitele nebo pokud si dlužník vybere určité typy úvěrů, může být po dlužníkovi požadováno, aby zaplatil pojištění hypotéky, které poskytuje hypoteční ochranu půjčovatel. Když se dozvíte o hypotečním pojištění, uvidíte dvě zkratky: PMI, což znamená soukromé hypoteční pojištění, a MIP, což znamená pojistné na hypotéku. Mají podobnou funkci, ale zcela odlišné v tom, jak jsou zahrnuty do úvěrů na bydlení.
reklama
Většina lidí někdy slyšela, že na koupi domu potřebují 20procentní zálohu a perfektní úvěr. I když tomu tak kdysi mohlo být, současné ceny bydlení tyto standardy znesnadňují, ne-li znemožňují, oslovit mnoho kupujících. V důsledku toho většina poskytovatelů půjček celkově snížila své požadavky na půjčky a federální, státní a místní vlády zavedly programy na pomoc méně kvalifikovaní kupující se dostanou do domu dříve – vyšší míra vlastnictví domů je pro ekonomiku dobrá a vláda chce povzbudit lidi, aby Koupit. Přesto, i když věřitel chce nabídnout půjčku kupci, který se blíží, ale zcela nesplňuje standardy věřitele, půjčující společnost na sebe bere obrovské riziko. Požadovat po dlužníkech, aby si koupili hypoteční pojištění, slouží dvěma účelům: Pomáhá kupujícím, kteří pravděpodobně budou schopni zaplatit své platby včas, koupit dům (i když jejich úvěr není ideální nebo jejich záloha je nízká) a kryje věřitele pro případ, že by dlužník nesplácel tím, že jej pojistí na zůstatek nesplacené půjčky.
Existují některé místní programy, které poskytují půjčky dlužníkům s nízkými zálohami, které nevyžadují pojištění hypotéky. Tyto programy jsou často spravovány prostřednictvím místních bank a vyžadují, aby dlužníci byli současnými obyvateli lokality nebo státu, ve kterém je program nabízen. Ty stojí za to prozkoumat, pokud jsou k dispozici, protože peníze, které může dlužník ušetřit na pojištění hypotéky, mohou zkrátit dobu splacení hypotéky. Pro kupující je však důležité, aby si pozorně prohlédli všechny podmínky půjčky a ujistili se, že po dobu trvání půjčky neplatí vyšší úrokovou sazbu, která by mohla zrušit jakékoli úspory.
reklama
Na některé otázky týkající se pojištění hypotéky nelze odpovědět, dokud se dlužník nerozhodne, jaký typ hypotečního úvěru si zvolí. Pokud mají nárok na a klasická hypotéka, mají velký kredit a mají zálohu ve výši 20 procent nákladů na dům, možná si budou moci vybrat hypotéku, která vůbec nezahrnuje pojištění hypotéky. Mnoho dlužníků má velký kredit, ale nedokázali ušetřit 20procentní zálohu, což je pochopitelné – vysoké nájmy, dluhy za studentské půjčky a další výdaje mohou ztížit spoření. Tito dlužníci musí prokázat, že budou schopni splácet své měsíční splátky a přitom mít pohodlný polštář; v tomto případě jim může být nabídnuta konvenční půjčka s tím, že si koupí PMI, nebo soukromé hypoteční pojištění.
Pro dlužníky s nižším kreditním skóre, celkově nižším příjmem nebo velmi malými zálohami může být půjčka FHA tou správnou volbou. Půjčky FHA nabízejí věřitelé ve spolupráci s Federálním úřadem pro bydlení, který za půjčky ručí, aby se snížilo celkové riziko pro věřitele. Aby se vyrovnaly náklady na tento program, musí dlužníci FHA zaplatit MIP neboli pojistné na hypotéku.
„Bezpečnostní zóna“ pro věřitele je, když poměr půjčky k hodnotě (LTV) je 80 procent nebo nižší – jinými slovy, když je dlužná částka nižší než 80 procent celkové hodnoty domu. Pokud má dlužník kreditní skóre, které splňuje požadavky věřitele, může si často vybrat snížení platba mezi 5 a 19,99 procenta, pokud jsou ochotni koupit soukromou hypotéku pojištění. PMI se obvykle pohybuje někde mezi 1 a 3 procenty z kupní ceny domu a náklady se budou každý měsíc přičítat k měsíční splátkě hypotéky, dokud LTV nebude nižší než 80 procent. V té době je věřitel povinen automaticky zrušit pojištění PMI v rámci zákona o ochraně vlastníků domů. Tento zákon stanoví, že jakmile se záloha plus částka jistiny úvěru, kterou dlužník zaplatil, rovná 22 procentům domu kupní ceny, musí věřitel automaticky zrušit pojištění, aby dlužník neplatil za pojištění, které není povinen mít. Další výhodou zákona o ochraně vlastníků domů je to, že zrušení PMI je vázáno na kupní cenu domu, nikoli na aktuální hodnotu, takže i když ceny bydlení vzrostly a skutečná tržní hodnota domu se zvýšila, bude zrušení PMI vycházet z toho, co kupující zaplatil. Dlužníci mohou být proaktivní a požádat, aby jejich PMI bylo zrušeno vlastní kapitál dosahuje 20 procent, ale automaticky se zruší při 22 procentech jako zabezpečení proti selhání.
reklama
Existují čtyři typy PMI. První a nejčastěji používaný je PMI placený dlužníkem. Jedná se o standardní formu, ve které dlužník platí každý měsíc, dokud nedosáhne 22 procent vlastního kapitálu, kdy dojde automaticky ke zrušení PMI. Někteří věřitelé umožní za určitých okolností zrušení dříve; pokud se hodnota nemovitosti výrazně změnila, může být dlužník schopen ji nechat ocenit a požádat věřitele, aby zprostil závazku PMI dříve. V opačném případě je jediným způsobem, jak zrušit PMI před dosažením potřebného kapitálu, refinancování – ale buďte opatrní, abyste se ujistili, že náklady na refinancování nejsou vyšší než náklady PMI.
Kupující, kteří mají při podpisu hypotečních dokumentů hotovost navíc, by se mohlo zajímat o pojištění hypotéky s jednorázovým příplatkem. Tato možnost umožňuje dlužníkovi zaplatit celou prémii PMI předem v jediné platbě, spíše než ji rozložit na měsíční platby. Toto je méně obvyklá forma pojištění, protože většina kupujících potřebuje pojištění především proto, že nemají dostatečnou zálohu, aby se tomu vyhnuli. V některých případech však mohou dlužníci přenést náklady na jednorázovou platbu do samotné hypotéky, takže nebudou muset přijít s penězi navíc. Výhodou tohoto typu PMI je, že snižuje měsíční platby, ale nevýhoda je značná – pokud jde o dlužníka refinancuje nebo potřebuje prodat dům, zálohová platba se nevrací, takže dlužník přijde o peníze transakce.
Ještě méně obvyklé je pojištění hypotéky hrazené věřitelem. To zní jako skvělý obchod – pojištění hypotéky, které platí věřitel, zní jako nejlepší! Ve skutečnosti bude věřitel platit náklady na prémie PMI výměnou za vyšší úrokovou sazbu po dobu trvání půjčky. Vzhledem k tomu, že úroková sazba je jednou z podmínek úvěru, nikoli dodatečným nákladem, nelze pojištění hypotéky hrazené věřitelem zrušit, když dlužník dosáhne 20 procent vlastního kapitálu; dlužník je přilepen na vyšší úrokovou sazbu, dokud není půjčka splacena nebo refinancována. Vzhledem k tomu, že měsíční splátky budou nižší bez přidaných nákladů PMI, kupující si mohou dovolit půjčit si více, a pokud mohou plánovat refinancování za několik let, může to být možnost úspory peněz.
reklama
Pojištění hypoték s rozděleným pojistným je nejméně častým typem PMI, ale v určitých situacích může být užitečné. Pokud je poměr dluhu k příjmu dlužníka vysoký, bude věřitel pozorně sledovat celkové měsíční splátky, aby zjistil, jaké procento jeho měsíčního příjmu půjde na splátku dluhu. Zvýšení hypotéky o několik set dolarů měsíčně pomocí PMI placeného dlužníkem může vést k tomu, že věřitel odmítne půjčit dostatek peněz na koupi domu. Pojištění hypoték s rozděleným pojistným je sdílený systém, kde dlužník platí část hypotečního pojištění předem – menší částku, než jakou by zaplatil s jednorázovým PMI, ale dost na to, aby to kompenzovalo výši měsíčního pojistného, udrželo počáteční náklady nižší, než by byly u pojištění hypotéky s jednorázovým pojistným, ale snížilo měsíční splátky.
FHA půjčky mají jiný soubor požadavků než jiné úvěrové programy, včetně jiného typu pojištění hypotéky. Úvěrový program FHA byl navržen tak, aby pomáhal dlužníkům s nízkými zálohovými platbami – pouze 3,5 procenta pro dlužníky s kreditním skóre vyšším než 580 a až 10 procent pro dlužníky s kreditním skóre mezi 500 až 579. Tradiční poskytovatelé hypotečních úvěrů obvykle vyžadují kreditní skóre alespoň 620, takže tento program je nesmírně užitečný pro kupující s malou úvěrovou historií nebo úvěrem, který se opravuje. FHA ručí za půjčku, takže věřitel je vystaven menšímu riziku – ale výměnou za to musí dlužníci zaplatit MIP.
MIP je podobný PMI, ale existuje několik zásadních rozdílů. Za prvé, stejně jako rozdělené prémie PMI, MIP se platí ve dvou částech: Dlužníci zaplatí předem poplatek ve výši uzavření půjčky a poté budou každý měsíc platit menší prémii nad rámec běžné půjčky Způsob platby. Pokud se dlužník snaží přijít s platbou při uzavření, bude mít možnost zahrnout tuto platbu do výše půjčky, ale pak z ní zaplatí úrok. Nejvýznamnější rozdíl mezi MIP a PMI je však v tom, že MIP nelze zrušit. Pojištění nezávisí na tom, kolik vlastního kapitálu má dlužník v domě, nebo na jeho kreditním skóre nebo na hodnotě domov – jednoduše, jsou to náklady, které dlužník platí, aby se vyrovnalo riziko, které věřitel a FHA podstoupili při prodlužování půjčka. Jediným způsobem, jak zrušit MIP, je refinancování úvěru. Pokud jste dříve měli půjčku FHA, je to změna; před rokem 2013 mohlo být hypoteční pojištění u úvěrů FHA zrušeno, když vlastní kapitál dosáhl 20 procent, stejně jako PMI. Tato změna usnadnila dlužníkům FHA dovolit si své měsíční platby tím, že je snížila o platbu předem, ale zablokovala měsíční platby po dobu trvání půjčky.
reklama
Ne všechny hypoteční programy vyžadují pojištění hypotéky. Některé místní a státní programy mají programy zaměřené na kupující, kteří by si jinak nemohli dovolit koupit dům způsobem, který nezahrnuje pojištění hypotéky. VA a USDA půjčky, které jsou federální programy spravované prostřednictvím amerického ministerstva pro záležitosti veteránů a ministerstva zemědělství USA, mají velmi specifické požadavky a nezahrnují pojištění hypoték.
Půjčky VA jsou zaměřeny na aktivní nebo vysloužilé členy vojenské služby a jejich rodiny. The podmínky půjček řešit problémy, které jsou jedinečné pro členy vojenské služby, jako je častá potřeba změnit místo, někdy bez něj dokončení prodeje předchozího domu a roky vydělávání a spoření, kterých se vojenští příslušníci v zájmu vzdali veřejná služba. Často není vyžadována žádná záloha a mohou být uděleny výhodné úrokové sazby. VA kryje půjčky, aby snížila riziko pro věřitele. Zatímco půjčky VA nevyžadují pojištění hypotéky, vyžadují to, co se nazývá „poplatek za financování“, který se platí při uzavření hypotéky. Poplatek za financování lze zahrnout do výše hypotéky, což může zvýšit celkové náklady, ale díky tomu, že nebudete potřebovat zálohu, se mírně vyšší celkové náklady mohou vyplatit.
USDA půjčky jsou zaměřeny na kupující se středními a nižšími příjmy, kteří jsou ochotni koupit dům ve venkovských nebo méně rozvinutých oblastech. Cíl půjček je dvojí: USDA chtěla zvýšit míru vlastnictví domů v těchto oblastech, aby oživila města a odstranila běžné překážky vlastnictví domu, jako jsou vysoké akontace a vysoké požadavky na kreditní skóre, si uvědomil, že by mohl nalákat kupce, kteří splnili tyto podmínky, aby zaplnili a zlepšili tyto venkovských oblastí. V důsledku toho jsou půjčky USDA pro věřitele poměrně vysoce rizikové; dlužníci mají nižší příjmy, platí malé nebo žádné zálohy, mohou mít pochybný úvěr a program vyžaduje nižší úrokové sazby a dlouhé doby splácení. Protože za půjčky ručí USDA, věřitelé jsou ochotni se programu zúčastnit. Není vyžadováno žádné hypoteční pojištění, ale podobně jako u půjček VA vyžadují půjčky USDA poplatek za financování. Je to malé – počáteční prémie v době uzavření je 1 procento z částky úvěru a poté roční financování poplatek, který bude hrazen každý rok prostřednictvím měsíční splátky hypotéky, je 0,35 procenta ze zbývajícího úvěru Zůstatek. Poplatek předem lze také zahrnout do výše úvěru.
reklama
Existuje mnoho proměnných, ale kolik skutečně stojí pojištění hypotéky? Je to dobrý nápad, aby se kupující pokusili vyřešit to, když určují svůj rozpočet na dům, protože to může mít velký rozdíl v měsíční splátky a pochopení nákladů může dlužníkům pomoci při rozhodování o tom, kolik domů si mohou koupit a kolik chtějí nabídnout jako slevu Způsob platby.
U půjčky FHA bude cena MIP zcela založena na výši půjčky. Platba předem bude činit 1,75 procenta z hodnoty úvěru. Měsíční splátky se budou odvíjet od výše půjčených peněz a délky doby splácení, tato částka však bude zahrnuta do závěrečných dokumentů a v průběhu splácení se nemění období.
PMI se určuje složitějším výpočtem. Výše úvěru je stále základním faktorem; obecně platí, že náklady PMI klesnou mezi 0,22 procenta a 2,25 procenta z celkového objemu úvěru. Kde se dlužník dostane do tohoto rozsahu, bude založeno na jeho kreditním skóre a jeho poměru LTV. K odhadu nákladů na pojištění musí dlužník určit hodnotu nemovitosti (nikoli cenu – hodnotu, která se určuje z odhadu). Dlužník musí určit, jaká bude jeho záloha, a odečíst ji od částky, kterou plánuje nabídnout za dům; toto je částka půjčky. Zde se to komplikuje: Dlužník bude muset zjistit LTV, což může udělat tak, že vydělí částku úvěru hodnotou domu z ocenění. Poté toto číslo vynásobí 100, aby zjistili LTV. Pokud je toto číslo 80 procent nebo nižší, nebude nutné žádné PMI.
reklama
Pokud je toto číslo vyšší než 80 procent, dlužník se bude muset podívat na procentuální graf PMI nebo sazby PMI svého věřitele. Většina poskytovatelů půjček je má k dispozici dlužníkům ke kontrole. Dlužník může také požádat svého věřitele o odhadované procento založené na jeho kreditním skóre a přibližné výši úvěru. Toto procento vynásobené celkovou částkou úvěru bude představovat roční prémii PMI. Dlužník pak může vydělit 12 a zjistit, jaká bude měsíční splátka.
Pokud dlužník nemá přístup k jejich procentuálnímu podílu, může použít čísla na horním a dolním konci rozsahu k výpočtu vlastního rozsahu; mohou provádět tyto výpočty pomocí procentuálních čísel 0,22 a 2,25, aby viděli vysoké a nízké možnosti. Na základě LTV a znalostí dlužníka o svém kreditním skóre mohou odhadnout, kam v rozmezí by mohli spadnout.
Výpočet nákladů na pojištění hypotéky může dlužníkům pomoci lépe se rozhodnout, kolik si mohou dovolit utratit za dům, protože rozpočtování hypotéky není jen o samotné půjčce; celkové měsíční splátky určují, jak pohodlně bude dlužník schopen hospodařit v novém domě, a přímo souvisí s jeho pravděpodobností nesplácení. Měsíční splátka se bude skládat z části jistiny úvěru, splátky úroku, pojištění domácnosti —protože věřitelé obecně požadují po dlužníkech, aby měli pojištění vlastníků domů k ochraně svého kolaterálu a většina věřitelů dává přednost tomu, aby dlužníci platili pojištění majitelů domů jako součást jejich měsíční splátku hypotéky, kterou pak věřitel použije k zaplacení pojistného za vlastníky domu – a PMI resp MIP. Kromě toho by dlužníci měli zvážit přibližné náklady na služby, jídlo, oblečení a další nezbytnosti spolu s dalšími splátkami dluhu. Zvážení všech měsíčních nákladů jim může pomoci zjistit, kolik si mohou dovolit utratit. Hádání může po koupi domu vést k velkým potížím.
reklama
Jakmile dlužník provede výpočet, aby odhadl náklady na pojištění hypotéky a zjistil, jaká bude splátka hypotéky (včetně úroků a nákladů na nejlepší pojištění domácnosti), mohou začít hledat dům, který milují a který se vejde do jejich rozpočtu.
Zveřejnění: BobVila.com se účastní programu Amazon Services LLC Associates Program, affiliate reklamy program navržený tak, aby poskytoval vydavatelům prostředky k vydělávání poplatků propojením s Amazon.com a přidruženými společnostmi stránky.