Du kender mig sikkert fra tv, hvor jeg i næsten 30 år var vært for en række shows -Dette gamle hus, Bob Vila's Home Again, Bob Vila, og Gendan Amerika med Bob Vila. (Du kan nu se mine fulde tv -afsnit online!) Men jeg har brugt min karriere på at hjælpe folk med at opgradere deres hjem og forbedre deres liv. Før mit liv inden for tv -udsendelser startede jeg min egen boligombygnings- og designvirksomhed. Tidligere stadig tjente jeg som fredskorps -frivillig og byggede huse og lokalsamfund i Panama. Jeg lærte førstehånds om hjemmebygning af min far, der håndbyggede vores familiehjem. Jeg har skrevet 12 bøger om ombygning af dit hjem, køb af dit drømmehus og besøg i historiske hjem i hele Amerika. Det er rimeligt at sige, at bygninger, især hjem, er mit livs arbejde. Gennem årene har jeg også støttet mange årsager, der beskæftiger sig med boliger og arkitektonisk bevarelse. Jeg har været aktivt involveret i Habitat for Humanity og hjalp dem med at bygge et hus i Yonkers, NY, som vi satte på tv. Jeg arbejdede i årevis med National Alliance for at afslutte hjemløshed og støttede arbejdet i mange organisationer i hele landet. I de sidste mange år har jeg hjulpet med restaureringen af Ernest Hemingways hjem og samlinger på Finca Vigía nær Havana, Cuba. Dette sted var hans hjem fra 1939 til hans død, og han overlod det til det cubanske folk at blive drevet som et museum. Dette projekt har givet mig mulighed for at besøge mine forældres hjemland flere gange. Nu er det dette websted, som jeg brænder for og chancen for at dele mine projekter, opdagelser, tips, råd og oplevelser med jer alle. Jeg har altid troet, at lidt svedkapital går langt i retning af at gøre et hus til et hjem, og det er præcis, hvad mit websted hjælper husejere med. Du kan forbinde med mig på mit eget websted og på
Twitter. Jeg glæder mig til samtalen og til at lære dig at kende.Foto: shutterstock.com
Dankmar Adler - arkitekt og partner for den store Louis Sullivan i firmaet Adler og Sullivan - bemærkede engang, at han hellere ville ansætte en skurk, der vidste, hvordan man byggede, end at ansætte en ærlig mand der ikke gjorde det. "Jeg kan politi en skurk," sagde Adler, "men hvis en mand ikke kender godt arbejde, hvordan skal jeg så få det ud af ham?"
Jeg er ikke sikker på, at jeg er enig med Adlers begrundelse. Men jeg ved, at godt ansættelse er en af livets nøglekompetencer - og en afgørende vigtig, når det kommer til ombygningsarbejde. Den rigtige entreprenør kan få processen til at gå problemfrit med et minimum af forstyrrelser i dit liv, mens den forkerte kan koste dig penge, ro i sindet og efterlade dig med et utilfredsstillende resultat.
Selvom timingen varierer, skal du før eller siden handle hos en entreprenør.
Eller måske for flere underleverandører. Du eller din designer kan invitere bygherrer til at deltage i planlægningsfasen, eller du kan beslutte at vente, indtil planerne er færdige. Det er et dømmekald, der bedst foretages i fællesskab af dig og din designer. Hvis du arbejder på et strengt begrænset budget, kan tidligere konsultationer med en entreprenør for at få skøn hjælpe med at holde fokus på omkostningskontrol. På den anden side kan færre hæmninger i designfasen føre til mere kreative løsninger på netop din ombygning, hvis budgetmæssige begrænsninger tillader det.
Hvis vi antager, at tiden er inde til at finde en entreprenør... der foretager søgningen?
Mange arkitekter vil med glæde køre interferens for dig. De kan håndtere fund, ansættelse og estimering. Argumentet for denne tilgang kører sådan: Hvis din arkitekt gør det, sparer han eller hun dig tid (hvis han er interesseret i butikken, behøver du ikke). Han ved, hvem han skal ringe for at få tilbud på et job. Han kan muligvis få tjenester og opmærksomhed, du ikke ville, da han kan tilbyde entreprenører hensyn til fremtidige job. Da hans virksomhed regelmæssigt indebærer at anmode om og gennemgå bud, bør han vide, hvad han skal kigge efter. Han har før forhandlet byggekontrakter og har sandsynligvis brugt mange timer på at løse uoverensstemmelser - da de er uundgåelige, kan hans hjælp være værdifuld. Han kan inspicere undervejs. Han kan hjælpe med at beslutte de uundgåelige små ændringer, der sker i løbet af byggeriet. Han kan tjene som en værdifuld buffer mellem dig og entreprenøren.
Hvis dette lyder ideelt, skal du tale med din arkitekt (eller designer, selvom ikke alle designere har uddannelse og erfaring til at udføre alle disse tjenester). Forstå dog, at du bliver nødt til at betale din arkitekt et betydeligt ekstra gebyr. Disse ekstra tjenester er ikke gratis.
Hvis du antager, at du beslutter af økonomiske eller andre årsager, at du ikke vil overlade tøjlerne til din arkitekt, er et alternativ at overlade tilsynet til hovedentreprenøren, som vi vil møde om lidt. Eller du kan være din egen totalentreprenør. Endnu en mulighed er at ansætte en byggeleder. Men før du beslutter dig for, hvilken vej du skal gå, lad os se nærmere på de andre spillere i byggeprocessen.
Foto: shutterstock.com
En hovedentreprenør eller GC ansættes til at tage et sæt planer og gøre dem til en bygning. Han vil orkestrere arbejdernes komme og gå, bestille materialer, inspicere det udførte arbejde, koordinere en stadigt foranderlig planlægge og håndtere en masse papirer, som vil indeholde materialesedler, lønningslister og udstedelse af fakturaer til dig, husejer.
GC vil også sørge for underentreprenørerne-udgravningsentreprenører, blikkenslagere, elektrikere, tørvægge, fliselægere, tagdækkere og fundamentering, uanset hvad og hvem der er behov for. Det er GC's ansvar at sikre, at subs'erne gør deres job til tiden og i nøje overensstemmelse med planerne.
Som med en arkitekt underskriver du en kontrakt med hovedentreprenøren, der forpligter dig til at foretage visse betalinger på bestemte punkter under byggeriet. Til gengæld påtager GC sig ansvaret for hele byggeprocessen. GC tjener et overskud ved at markere arbejds- og materialeromkostningerne med en procentdel. Denne procentdel varierer betydeligt. Det typiske område er 10 til 30 procent.
Tømrer-Builder vs. Konstruktions firma
Mange GC'er begyndte deres karriere i byggebranchen som tømrere, men besluttede på et tidspunkt, at de ville drive deres egne virksomheder og overtog det overordnede ledelsesansvar. I et stort byggefirma er GC faktisk en virksomhed snarere end en individuel, og en individuel projektleder påtager sig det daglige ansvar for et givet job. Projektlederen har muligvis praktisk erfaring med at bygge, men har erhvervsuddannelse. I stigende grad består værktøjerne i GC's handel af en bærbar computer og en mobiltelefon frem for en hammer og en cirkelsav.
Tømrer-bygmesteren GC har sandsynligvis kun et eller to job ad gangen, mens et byggefirma får brug for flere og større job for at betale sine omkostninger. Tømrermesteren kan have et skrivebord derhjemme, der fungerer som kontor og værksted i en ombygget garage eller kælder. Byggefirmaet vil have et kontor med en revisor, lønmodtager og andet personale; lastbiler og diverse køretøjer; et lager eller en anden bygning, der fungerer som basis for driften med udstyr, materialelagring og værkstedsudstyr og en række andre tilbehør til en forretning i god størrelse.
De store og små hovedentreprenører har hver sine fordele. Du kan muligvis danne et mere fleksibelt arbejdsforhold til tømrer-bygherren end med en større virksomhed. På den anden side har byggefirmaet sandsynligvis en langt større kapacitet og kan udføre et bredere arbejdsområde. Hvis dit projekt er stort, kan du drage fordel af de større besætninger i et byggefirma.
Logik kan tyde på, at den mindre entreprenør vil kunne give dig den bedste pris, men på trods af de ekstra overheadomkostninger ved den større bekymring er der også nogle stordriftsfordele. Generelt er oddsene dog, at du som en lille engangskøber af byggeservice klarer dig bedre med en tømrerbygger til din ombygning. Han er vant til at håndtere individuelle ejere, kan have mere tid og tålmodighed til dine særlige bekymringer, og han kan også godt prissætte jobbet lidt billigere. Hvis du er i tvivl, få både virksomheder og tømrer-bygherrer til at byde på dit job.
Når du ansætter en mindre totalentreprenør, skal du bestemme, hvor meget erfaring hovedmanden har. Hvis den kandidat, du overvejer at ansætte, er en tømrer, der bare forgrener sig og prøver at være tømrer-entreprenør, skal du tænke dig godt om, inden du træffer ansættelsesbeslutningen. Han mestrer måske sit erhverv hurtigt, men sandheden er, at det faktisk er en ny linje, der kræver færre opbygningsevner og mere forretningssans. Hvis dit ombygningsjob er beskedent i omfang, kan det være en fordel at ansætte en rookie -GC, da mange mennesker, der starter på en ny karriere, har en stolthed over en præstation, der falmer over tid. Sørg for, at du er sikker på, at han har planlægning, budgettering og andre færdigheder til at håndtere de udvidede opgaver.
Underleverandører
Underleverandører får deres navn fra deres forhold til hovedentreprenøren. Når du ansætter en GC, vil han indgå kontrakt med individuelle underleverandører om at udføre bestemte opgaver til bestemte priser.
Du har muligvis brug for flere underleverandører eller ingen, afhængigt af arten af dit ombygningsjob. Blandt de subs, der kan være nødvendige for et boligprojekt, der involverer udvidelse af et eksisterende fundament, er en landmåler, jordflytende underleverandør til udgravning og forberedelse af stedet og fundamententreprenør til fodfæste og kældervægge (selvom en anden underdel, en murer, kan lejes til at bygge væggene, hvis de skal være af blok). Elektriske, VVS og HVAC (varme, ventilation og aircondition) underleverandører kan være nødvendige og, afhængigt af hvem din GC eller tømrer er, kan tagdækning, gipsvæg, maling og oprydningsentreprenører også arbejde på din job.
Normalt kan ethvert vinylgulv, fliser og bordpladebehov opfyldes af en entreprenør, mens en anden sælger og installerer dit gulvtæppe. Hvis der er landskabspleje, der skal udføres, har du muligvis brug for en eller endda flere ekstra subs for at plante træer, lægge gåture eller terrasser, bygge vægge, så græsplænen osv. Afhængigt af lokale og statslige krav skal mindst elektriker, blikkenslager og landmåler have licens. Elektriske, VVS og andre inspektioner bør være ansvarlige for de relevante subs.
Hvis du har en hovedentreprenør, der håndterer dit job, har han ansvaret for ansættelse, planlægning, betaling og tilsyn med subs. Hvis du er din egen GC, ansætter du dem selv.
Foto: istockphoto.com
Rutinen for ansættelse af en hovedentreprenør er ikke radikalt anderledes end at ansætte en designer. Du vil ansætte en person med dokumenterede færdigheder, en du kan arbejde med, og en med en god forretningsfornemmelse til skemaer og ledelse af personale. Hvis din arkitekt overvåger dit byggeri, han varetager ansættelsen af hovedentreprenøren for dig.
Hvis du er alene, og du ikke ved, hvor du skal begynde, skal du bede om anbefalinger fra venner eller bekendte, der har fået foretaget husbyggeri. Personlige referencer er altid bedst. Personligt for dig, det vil sige ikke for entreprenøren - nogle gange henviser folk til en yndlings nevø eller søn af en ven af hensyn til deres forhold frem for en viden om personens evner eller kvalifikationer. Du vil sandsynligvis gøre det bedst med at ansætte en lokal entreprenør med en etableret forretning og ry.
Vil du ikke gøre det selv?
Få gratis, uforpligtende estimater fra autoriserede hovedentreprenører i nærheden af dig.
Hvis henviseren har fået udført arbejde af entreprenøren, skal du bede om en vurdering af arbejdet. Gjorde entreprenøren færdig til eller nær den budgetterede pris? Hvis ikke, var ændringsordrene rimelige? Var arbejdet afsluttet efter planen? Kom entreprenøren villigt tilbage til at rette problemer? Ville de bruge ham igen? Er de tilfredse med det færdige produkt?
En anden kilde til entreprenører er dine lokale tømmerværft (er). Ikke husholdningsartikler, hvor der sælges søm af snesevis, men reelle byggeforsyningshuse, hvor entreprenører driver deres bulkforretning. Indehaverne af sådanne steder ved, hvem de pålidelige entreprenører er. De ved, hvilke entreprenører der betaler deres regninger til tiden, hvis ordrer altid er forvirrede, og hvilke der altid returnerer varer.
Møde med entreprenøren
Når du har identificeret kandidater, skal du mødes og tale med dem alle. Entreprenøren skal se planerne og vil undersøge strukturen, der skal ombygges. Først efter at have set på det eksisterende hjem eller lejlighed og gennemgået de ændringer, der skal foretages, kan der udarbejdes et skøn.
RELATEREDE: Spørgsmål til en entreprenør
Kontrol af referencer
Når du møder dem, skal du bede hver GC om fire eller fem lokale referencer. Det er en helt rimelig anmodning, og ingen velrenommeret entreprenør skal tøve med at levere dem. At få navne og numre er imidlertid kun begyndelsen, derefter skal du foretage et par opkald.
Ring til de tidligere kunder, identificer dig som en husejer på markedet for bygningsydelser, og stil de centrale spørgsmål: Gjorde den pågældende GC jobbet til tiden? Er det udførte job tilfredsstillende? Hvor meget ændrede prisen sig undervejs? Var arbejderne pæne eller efterlod de et håbløst rod? Spørg om muligt også, om du måske også kan se et værk fra første hånd. Kun ved at inspicere det selv kan du bedømme kaliber og accept af et entreprenørs arbejde. Du kan også få yderligere indsigt i entreprenøren fra at tale med kunderne personligt. Lektioner, som tidligere kunder har lært, kan være nyttige for dig.
Vil du ikke gøre det selv?
Få gratis, uforpligtende estimater fra autoriserede hovedentreprenører i nærheden af dig.
Ring til det lokale Better Business Bureau og spørg, om der er klager over den eller de entreprenører, du overvejer at ansætte. Et opkald til den lokale bygningsafdeling, der spørger om deres professionalisme og høflighed, kan være afslørende. Spørg hver entreprenør, hvem hans primære leverandør af materialer er, og ring derefter til denne leverandør.
Et hurtigt opkald til et lokalt kreditbureau er også en god idé. Spørg, hvor længe virksomheden har været i drift. Hvis du opdager ventende dragter eller pant, skal du gå væk. Du har ikke brug for de problemer, der kan opstå, når en entreprenør er i retssager, f.eks. Lensmanden, der ankommer for at beslaglægge entreprenørens værktøjer - eller dine bygningsmaterialer. Det sker.
RELATEREDE: Sådan undgår du skæve entreprenører
Andre referencekilder er banker og underleverandører. Spørg GC, hvem han har behandlet, og ring også til dem. Bankerne kan fortælle dig om hans tillidsansvar og underleverandørerne om, hvor godt organiseret han er.
Endnu et ord af forsigtighed: Behandl dine entreprenører, subs og andre mennesker, du ansætter, med passende respekt. De er ikke dine medarbejdere, de er forretningsfolk, som du køber tjenester fra. Et lille antal høflighed og grundlæggende hensyn vil blive belønnet. Det gælder også de mænd og kvinder, der arbejder for dem.
På den anden side modstå fristelsen til at blive for venlig med nogen af dine entreprenører. Hold dine relationer strengt professionelle. De er ikke dine venner: Igen er det mennesker, som du har et forretningsforhold med. Bed dem om at spise middag med dig, når jobbet er udført. En venlig, men professionel afstand er passende indtil da.
Foto: shutterstock.com
Der er ikke noget mysterium ved at være hovedentreprenør, selvom der kræves nogle færdigheder med mennesker, økonomi og generel god fornuft. For en, der aldrig har gjort det, er en vilje til at stille spørgsmål, hvoraf nogle kan virke elementære eller endda fjollede, nødvendig. Og en evne til at løse problemer er bestemt nyttig. Jeg vil ikke anbefale, at en nybegynder fungerer som sin egen entreprenør, hvis jobbet er stort - f.eks. Et nyt hus eller en stor tilføjelse - men en indvendig ombygning af moderat størrelse kan være ganske overskuelig.
Men det stiller stadig det virkelige spørgsmål: Det er det ikke Kan jeg gøre det?
Det er Skal jeg gøre det?
Det bedste argument for at prøve at være din egen entreprenør er udbetalingen. Entreprenører er jo i gang med at tjene penge, så det er helt rimeligt at tilføje 20 eller 30 procent til omkostningerne ved materialer og arbejdskraft.
Hvis du er din egen GC, skal du ikke betale nogen den procentdel.
På den anden side er der argumenter imod at være din egen entreprenør. Hvis du f.eks. Ikke er tilfreds med det færdige produkt, kan du ikke klage til din GC over, at jobbet ikke er godt nok og nægte at foretage den sidste betaling. Du ville tale med dig selv, fordi du er hovedentreprenøren.
Det kan være den største enkelt årsag til ikke at være din egen GC. Hvis du ansætter nogen til at udføre jobbet for dig, og der går noget galt, er det sandsynligvis ikke dit problem, fordi GC'er betales for at løse problemer og få arbejdet udført. Når du ansætter en totalentreprenør, betaler du for hans erfaring, kompetence, evne til foregribe problemer og mere end noget andet for hans vilje til at påtage sig det endelige ansvar for hele jobbet. Og han får tilladelserne, foretager planlægningen og håndterer tvister mellem subs og leverandører.
Så hvis du vælger at udføre GC’s arbejde, har du nogle søvnløse nætter. Skulle der opstå store problemer, har du ikke den samme enkle løsning til at ringe til din advokat og sige til ham: "Sagsøg GC, det er hans skyld. ” At fungere som din egen entreprenør betyder ikke, at du spænder på et værktøjsbælte og svinger en hammer alt sammen dag.
At være din egen entreprenør kan betyde, at du øger chancerne for at få præcis det, du ønsker. GC’er tjener penge ved at udføre hvert enkelt job enkelt og effektivt, så de kan komme videre til det næste. Ændringer undervejs og variationer fra det sædvanlige, der får et job til at vare længere, kan være årsag til irritation og manglende samarbejde fra en GC. Så hvis du alligevel er meget detaljeret bevidst og planlægger at kigge over alles skuldre, kan det være fornuftigt for dig at være din egen GC.
Ifølge en undersøgelse fra 1996 foretaget af Forbrugerforening, omkring halvdelen af læserens respondenter brugte en GC til at føre tilsyn med deres renoveringer. Tilfredshedsgraden var nogenlunde den samme for dem, der gjorde, og dem, der ikke gjorde det. Måske er den gennemsnitlige forbrugerrapporter -læser mere forsigtig og klogere end den gennemsnitlige person... men det er du måske også.
Lad os nu tale om de centrale elementer i jobbet.
Vil du ikke gøre det selv?
Få gratis, uforpligtende estimater fra autoriserede hovedentreprenører i nærheden af dig.
Dette vil være dit ansvar, og det er afgørende, da det er mine damer og herrer, der rent faktisk vil ombygge dit hus for dig. Det er tømrere, blikkenslagere, elektrikere og andre håndværkere, der oversætter planerne til dine boligarealer. Som med enhver leder er nøglefærdigheden at finde det rigtige personale.
Den vigtigste spiller vil sandsynligvis være din tømrer. Han er den person, der vil forme strukturen, der definerer rummet. Han bygger rammerne, der vil være matrixen for elektriske ledninger, rør, ventilationsåbninger, telefonlinjer og isolering. Han vender tilbage efter alt det, der er ruet ind og dækker det med færdige overflader. Tømreren er den afgørende spiller og skal ansættes først.
Tømreren vil være din primære sub, så spørg ham om hjælp til at finde en elektriker, blikkenslager eller murer. Og du skal ikke bekymre dig for meget om kriminalitet her. De fleste tømrere kan regnes med at anbefale folk, de kan lide at arbejde med, men få vil anbefale subs, der ikke kender deres job. De ved, hvem der er gutterne, der ødelægger skemaet, og hvem der laver sjusket arbejde og skaber problemer for alle andre. De vil ikke have den hovedpine mere end du gør.
Spørg venner og naboer for at finde tømrere eller underleverandører. De gule sider er også en god kilde. En anden mulighed er at besøge arbejdspladser i nærliggende boligområder. Gå lige ind og spørg efter snedkeren, VVS -entreprenøren eller elektrikeren. Chancerne er gode til, at du kommer væk med et visitkort, et telefonnummer eller muligvis en aftale. Du kan endda få et skøn over dit job, hvis du har planerne med dig, og chefen har en time at dræbe.
En anden god kilde til subs er forsyningshuse. Spørg i VVS, el eller flise butikker, der beskæftiger sig med handler. Du burde få et par navne. Spørg andre subs om navnene på de håndværkere, de respekterer, og som de har arbejdet med.
Kontroller hver sub -referencer (kunder, leverandører, banker og andre). Få flere subs til at estimere på de store job og mindst to på de små (erstatter et eksisterende badeværelse durtng en ombygning er et lille job, VVS to nye bade, et vaskerum og et spabad i en stor tilføjelse er en stor en). Gør dit hjemmearbejde om de mennesker, du ansætter, før du ansætter dem.
Når det kommer til at håndtere subs, skal du huske på, at de fleste af dem byder på mange job, og nogle tager næsten alle, de tilbydes. Den dårlige nyhed er, at du som engangskunde muligvis får et sted i bunden af deres prioritetsliste, langt under GC’er, der kommer til at bygge mange huse i fremtiden og derfor kan være fortsatte kunder til subs ’ tjenester.
Du skal stålsætte dig selv for frustrationerne og planlægningens besvær, men på den anden side tager du ikke verden helt alene. Dine subs vil også være vigtige allierede til at få dit job udført. De er der ikke kun for at få bygget dit hus, men for at hjælpe dig med at gøre det. Du kan blive overrasket over at finde den stolthed, som mange individuelle operatører i byggebranchen tager i deres arbejde. Prøv at bruge den stolthed og ånd til din fordel. God planlægning fra din side og konstant kommunikation med de forskellige subs er begge afgørende.
Mange stater og kommuner kræver, at hovedentreprenører har licens og er ordentligt forsikret, før de kan lovligt hænge ud af en singel, der identificerer sig selv som GC'er. Imidlertid eksisterer der ikke sådanne krav til, at husejeren fungerer som sin egen GC. Hvis du, efter at du selv har gjort det, kan lide det så meget, at du vil gøre det igen for en anden, så kan du finde ud af, hvad kravene er.
Når du fungerer som din egen GC, har du brug for en bygherres risiko- eller brandpolitik. I de fleste stater har priserne en tendens til kun at variere lidt fra virksomhed til virksomhed, fordi de normalt er tæt reguleret, men tjek med forsikringsagenten, der håndterer din husejers politik for at bestemme det nødvendige papirarbejde og koste. Du vil gerne sørge for, at forsikringen er effektiv, i det øjeblik byggematerialerne ankommer, eller den første arbejder sætter sin fod på stedet, alt efter hvad der er tidligere. Hvis du har et byggelån, vil banken sandsynligvis insistere på, at du har et gyldigt forsikringsbind til rådighed på det tidspunkt, du lukker lånet. Når arbejdet er færdigt, kan du derefter ændre politikken igen til standard husejers dækning.
Tag ikke let på beslutningen om at være din egen hovedentreprenør. Lad ikke muligheden for at spare et betydeligt beløb blinde dig for muligheden for komplikationer og konflikter. Du kan opleve stor tilfredshed med selv at have klaret hele processen, men du skal også være sikker på, at du har tiden, mellemmenneskelige færdigheder, organisatoriske evner og simpelthen lyst til at blive ved med at holde kursen, selv når det går lidt ru. Og det vil det - intet byggeprojekt er uden sine op- og nedture, dets tilbageslag og frustrationer. For mange mennesker er den markup, en GC tilføjer til de faktiske byggeomkostninger, en rimelig pris at betale for at styre processen. Der er et potentiale for besparelser, men der skal også være en investering fra din del af tid og engagement. Du bliver nødt til at koordinere aktiviteterne i subs, etablere tidsplaner, betale regninger og udføre en række andre funktioner. Men der er også en anden rolle, du skal påtage dig.
Som GC er du personen med skiltet "bukke-stopper-her" på sit skrivebord. Beslutningerne, store som små, er dine at træffe. Der vil være fagfolk rundt omkring for at hjælpe med at besvare spørgsmål og rådgive, men endelig er din autoritetens stemme.
Så spørg dig selv, om du har:
Foto: shutterstock.com
For at være sikker på, at du ikke tager på en tur direkte i skyldners fængsel, er det en god idé at konsultere en advokat og sandsynligvis også søge anden vejledning. Disse rådgivere vil ikke have flannelskjorter og arbejdsstøvler på, og de besøger måske aldrig engang dit hjem, men din advokat, revisor og forsikringsagent kan være vigtige spillere.
Ejendomsadvokaten. Du kan godt ærgre dig over det, men faktum er, at vi lever i en verden, hvor god juridisk rådgivning er afgørende for at drive forretning. Selvom du måske gerne tænker på renoveringsprocessen i varme, følelsesmæssige vendinger, er det også rigtigt, at køb af byggeservice er at underskrive en række kontrakter. Per definition indgår du en række forretningsaftaler.
Jo større jobbet, jo mere har du brug for en advokat til at passe på dine interesser. Din bankmand, entreprenøren, arkitekten og hver af de andre spillere vil have forskellige bekymringer. Deres rådgivere - og de vil sandsynligvis have dem, selvom du ikke har direkte kontakt med dem - kan ikke regnes med for at beskytte dig.
Selvom du lejer en GC eller bruger en arkitekt til at føre tilsyn med hele processen og aldrig besøger stedet, vil du gøre det har brug for juridisk vejledning til gennemgang af kontrakter og kontrol af zonebegrænsninger og mange andre forhold. Du kan opleve, at en erfaren ejendomsadvokat kan hjælpe på måder, du aldrig har overvejet. Han har set sine klienter gennem de fleste problemer, du aldrig har stået overfor før, så hans erfaring og råd kan være uvurderlige, uanset om det er i forhandle den rigtige kontrakt i starten, løse en misforståelse i midten eller løse en tvist længe efter at jobbet er afsluttet.
Hvis du har et etableret forhold til en advokat, skal du være sikker på, at han er velbevandret i ejendomsret. Gør han en rimelig mængde ejendomsret? Selvom han var din kollega -værelseskammerat, så tjek det ud, fordi ejendomsret har sin egen kompleksitet og kan blive lige så uhyggelig som ethvert andet område af loven. Og fejl kan være meget dyre. Hvis du ikke har en passende advokat, der venter på dit opkald, kan du prøve at ringe til et par nærliggende ejendomsmæglere eller realkreditinstitutter i lokale banker og bede dem om referencer. Den lokale advokatforening er en anden potentiel kilde; bede om formanden for ejendomsudvalget.
Andre fagfolk. Hvis du har en revisor, der forbereder dine skatter, skal du få hans eller hendes meninger og vejledning tidligt. Sæt dig ned med revisoren og diskuter dit budget, lånearrangementer, projektets pengestrøm (du forventer, hvilke regninger i hvilken måned, hvilke er i år, hvilke næste) og din indkomst. Der kan være skattefradrag (nogle kreditter er tilgængelige til rehabilitering af ældre bygninger), visse skattefordele og andre spørgsmål, der kan spare dig penge. Selvom dine entreprenører skal give dig forsikringsbeviser, der beskriver deres forsikringsdækning, bør du også rådføre dig med din forsikringsmægler. Når du forbedrer dit hus, vil du muligvis øge din dækning for den ekstra ejendomsværdi. Du vil måske også kontrollere din ansvarsdækning for at være sikker på, at den er tilstrækkelig. Skulle nogen falde og brække et ben, kan du- såvel som entreprenøren- blive sagsøgt, og du vil have tilstrækkelig forsikringsbeskyttelse. Byggepladser har mange potentielle farer, og du bør minimere dine risici, både fysiske og økonomiske.
Foto: Flickr
Hvis du har kontanter til rådighed til at betale for dit ombygningsprojekt, behøver du ikke læse dette afsnit. De fleste mennesker har imidlertid brug for at låne penge for at tegne deres job.
Den bedste løsning er normalt et realkreditlån. Det skyldes, at renterne på et boliglån er fradragsberettigede. Der er flere former for realkreditlån, der kan give midler til et renoveringsprojekt, men hver afhænger af, hvor meget egenkapital du har. Egenkapital er nettoværdien af din ejendom, efter at al gæld, der er holdt mod den, er blevet fratrukket dens bruttoværdi. Tillad mig at oversætte.
Antag, at du vil låne $ 25.000 for at forbedre dit $ 100.000 hjem. Hvis din oprindelige udbetaling f.eks. Var 25 procent af købsprisen, og din tilbagebetaling på hovedstol siden da er lig med yderligere 25 procent, du ejer de resterende 50 procent, eller halvdelen af din hus. Det ville betyde, at du er en glimrende kandidat til det lån, da de fleste banker vil låne op til 75 procent af værdien af et eksisterende hus.
Der er en række måder, du kan trække på den egenkapital på. De to vigtigste er første realkreditlån og anden realkreditlån.
FØRSTE MORTGAGES
For husrenovereren er forhandlinger om et nyt første realkreditlån en måde at tegne ombygningsjobbet på. Rent praktisk betyder det, at du vil ansøge banken om et helt nyt realkreditlån. Hvis banken godkender lånet, vil nogle af provenuet blive brugt til at afbetale det eksisterende realkreditlån. Efter fradrag af lukkeudgifter og gebyrer betales det, der er tilovers, til dig. Typisk giver et nyt realkreditlån særlig god mening, når den rente, du betaler, er mindst et procentpoint højere end den sats, du ville betale på et nyt realkreditlån.
ANDEN PORTGAGES
Et andet realkreditlån er præcis, hvad navnet antyder: det er et ekstra realkreditlån til det første realkreditlån, du har. Normalt vil indehaveren af det andet realkreditlån have et krav på ejendommen, hvis du undlader at foretage dine betalinger. På det tidspunkt, hvor et hus oprindeligt blev købt, kan sælgeren have accepteret at holde et andet pant, men for boligejeren, der planlægger en renovering, er den mest sandsynlige kilde til et andet realkreditlån et lån institution.
AFSLUTNING OMKOSTNINGER
Omkostningerne varierer fra en stat til en anden og fra bank til bank, men omkostningerne kan omfatte advokatgebyrer (muligvis dine og bankens); registreringsgebyrer; realkreditlån, overførsel eller andre skatter; point på lånet (gebyrer beregnet som procentpoint af det lånte beløb, hvilket betyder to point på et lån på $ 100.000 ville repræsentere et gebyr på $ 2.000); ejendomsforsikring; sagsomkostninger; ansøgningsgebyrer vurderingsomkostninger; omkostningerne ved en kreditrapport og så videre.
Med et traditionelt realkreditlån afholdes alle disse udgifter normalt af låntageren; med et aktielån betaler banken for mange af dem. Når du ansøger om et lån, giver de fleste banker rutinemæssigt et skøn over de samlede lukkeomkostninger. Bed om en opdeling, hvis en ikke tilbydes.
ANDRE MULIGHEDER
Ud over realkreditlån er der andre lånemuligheder, der kan passe til dine særlige økonomiske forhold.
Kreditkort forskud
Hvis din renovering vil være beskeden i omkostninger, vil du måske undgå papirarbejde og udgifter til låneansøgninger og blot trække et kontant forskud fra et eller flere af dine kreditkort. Husk dog, at renten generelt er temmelig høj (ofte mere end det dobbelte af realkreditlån).
Personligt lån
Et personligt lån er en forholdsvis enkel transaktion. Du sender en ansøgning til en långiver, han kontrollerer din kredit og gæld, og han godkender eller afviser ansøgningen. Lånet er ikke sikret af dit hjem, og beslutningen om at godkende (eller afvise) lånet er taget på baggrund af din kreditvurdering, indkomst og en samlet vurdering af din økonomiske sundhed. Renten vil typisk være en god del højere end for et realkreditlån; udtrykket kortere; og renterne er ikke fradragsberettigede. I betragtning af disse ulemper bør et personligt lån være langt nede på din liste over muligheder.
Ballon pant
Et ballonpant er et beløb, hvor en stor eller "ballon" betaling af den resterende hovedstol forfalder på en bestemt dato. Betalinger foretages undervejs, ofte af interesse alene, selvom der i nogle tilfælde også foretages token -hovedbetalinger. Ballonpant er mere almindeligt i fast ejendomstransaktioner for kommercielle eller flerfamilieboliger. Men hvis din boligrenovering indebærer mere end blot at forstørre eller ombygge dit hjem til din familie - hvis f.eks. Din forbedring omfatter tilføjelse af en lejlighed eller et kommercielt kontorlokale, du forventer, vil producere indkomst, og du planlægger at sælge hele komplekset inden for et par år - et ballonpant kan foretage følelse.
Byggelån
For at bygge et helt nyt hus vil få banker udstede et standardpant. I stedet vil banken yde et byggelån, der, efter at huset er færdigt og belægningsbeviset, vil blive konverteret til et mere traditionelt første realkreditlån.
Et byggelån fungerer sådan. Når en bank godkender et lån, vil der være en specifik udbetalingsplan, der angiver, at en bestemt procentdel af lånet fortsætter skyldes, når det nye fundament er færdigt, mere når taget er færdigt, mere på det tidspunkt, hvor vinduerne sættes på plads, og så på. Du konstruerer din tilføjelse, og banken betaler dig i henhold til tidsplanen, når de ser, at dens striktioner er overholdt.
I de fleste tilfælde er et byggelån ikke den bedste rute for en boligrenoverer. Men hvis du ombygger huset radikalt, og omkostningerne ved byggeriet er væsentligt større end den egenkapital, du har i huset, kan et kombineret byggelån og pant være dit bedste strategi.
Kreditforeninger
Hvis du er medlem af eller er berettiget til medlemskab af en kreditforening, kan det være en anden kilde til midler. De fleste kreditforeninger er non-profit institutioner, der findes for at tjene deres medlemmer, både med til at spare og til at låne penge. Spørg låneansvarlig eller forvalter hos kreditforeningen om satser, vilkår og andre detaljer. Ofte låner kreditforeninger penge til medlemmer på meget gunstige vilkår og med mindre papirarbejde end den samme transaktion ville kræve i en traditionel bank. Renterne vil dog ikke være fradragsberettigede.
HVILKEN LÅN ER DET RIGTE LÅN?
Det rigtige lån er det, der passer bedst til dine særlige økonomiske forhold. I de fleste tilfælde er de vigtigste bestemmelser disse: Giver dette penge nok til at udføre jobbet? og har vi råd til den månedlige betaling?
Hvis du har ringe erfaring i disse økonomiske spørgsmål, skal du søge råd hos sådanne fagfolk som din advokat, revisor eller ejendomsmægler, der håndterede købet af dit hus. Din bankmand kan også hjælpe.
Når det er tid til at ansøge om et lån, skal du gøre det personligt. Tal om muligt med den person, der godkender lånene eller som screener dem, og prøv at få en fornemmelse af, hvor hjælpsom han eller hun er tilbøjelig til at være. Sørg for at få alle vedhæftede filer og instruktioner og en klar forståelse af processerne for godkendelse og betaling.
Et andet forslag? Når du har talt med din bankmand og identificeret, hvad du synes er den bedste strategi, skal du sove på den. Få et par ekstra samtaler, måske med din advokat eller en nær ven, hvis forretningsforståelse du har tillid til. At låne penge er at påtage sig et stort og ofte langsigtet ansvar og bør ikke udføres tilfældigt
Foto: contractorandinspectorservices.com
Har du brug for kontrakter? Ja er det korte svar
Kontrakter er en afgørende del af papirsporet, der vil hjælpe med at sikre, at du får det, du ønsker. Denne vej begynder med dine foreløbige tegninger og går videre til designerens skitser og derefter til arbejdstegningerne. Estimaterne fører til kontrakterne, og i sidste ende vil vejen blive papireret med dine annullerede checks og belægningsattesten. Det er en historie med en begyndelse, midte og slutning - og hvis dele af den udelades, er slutningen måske ikke lykkelig.
Kontrakter er juridiske dokumenter, der angiver parternes ansvar. En kontrakt vil definere det arbejde, hver entreprenør skal udføre, de beløb, du skal betale, og andre vilkår. Dokumenterne vil sandsynligvis blive tegnet på standardformularer, som du, entreprenøren, og måske din advokat vil forhandle og udføre.
Kontrakter skal altid være skriftlige
I de fleste stater er en kontrakt ikke bindende, hvis den ikke er skriftlig. Det er kun logisk: Hvis forståelsen ikke er skrevet ned til at starte med, når et argument opstår senere, hvordan ved du, hvis erindring er rigtig? Få det på papir.
Du må aldrig se på kontrakten igen, efter at du har underskrevet den. Men da kontrakten i juridisk forstand definerer det forhold, du har til din entreprenør, vil du sandsynligvis henvise til det lejlighedsvis, efterhånden som jobbet skrider frem, og du foretager betalinger. Når der er uenigheder, vil du også henvise til det, da det giver en ramme, der definerer forventninger, betalinger og tidsplaner.
Det er klart, at ordet entreprenør kommer fra ordet kontrakt. Lad os sige, at du har mødt entreprenøren, beskrevet jobbet, han har udarbejdet et skøn, og du har aftalt de andre vilkår i aftalen. Den kontrakt, der resulterer, forpligter kontrahenten (det er dig) til at betale entreprenøren for det aftalte arbejde.
Begge parter skal underskrive kontrakten, og begge skal være bundet af de vilkår og betingelser, der er angivet i aftalen. Generelt betyder det, at entreprenøren er forpligtet til at levere specificeret materiale og udføre visse tjenester for dig. Til gengæld skal du betale for disse varer og det arbejde.
En kontrakt bør imidlertid præcisere det arbejde, der skal udføres så detaljeret som muligt. Hvis estimatet blev udarbejdet på grundlag af planerne og specifikationerne, skulle de også blive en del af kontrakten. Hvis estimatet blev udarbejdet uden et formelt sæt specifikationer, er det nu tid til at blive specifik. De materialer, der skal bruges, bør angives, ikke kun mængden, men også mærkenavne og modelnumre og dimensioner samt vægt og kvalitet og farve og andre detaljer. En tidsplan for arbejdet bør angives, samt priser og betalingsbetingelser.
Oftest begynder renoveringskontrakter livet som estimater. Hvis du tilføjer et dæk fra dit køkken, kan entreprenøren ankomme til dit hjem en aften, diskutere med dig det arbejde, der skal udføres, inspicere stedet og derefter trække sig tilbage til sin lommeregner og udklipsholder. Han vil sandsynligvis bruge en standardoverslagskontraktform og kan meget vel før dine øjne skrive dit navn, adresse, a beskrivelse af det arbejde, der skal udføres, og de materialer, der skal bruges, og underskriv derefter arket og aflever det til dig til din hensyn. Han kan bede dig om at underskrive lige der og da og også forskudte en del af prisen. Han lover måske at begynde arbejdet om morgenen. Det kan være så enkelt.
Vil du skrive under på den stiplede linje?
Brug din egen dømmekraft: Det kan være fornuftigt at ansætte ham, du vil måske have det gjort med det samme, du har måske gjort forretninger med denne fyr før og kender ham til at være troværdig. Generelt vil jeg dog foreslå, at du måske har det bedre, hvis du tager dig tid og tager beslutningen ordentligt i betragtning.
Uanset om jobbet er stort eller småt, prisen beskeden eller skræmmende, er der grundlæggende spørgsmål at stille til entreprenøren og til entreprenøren.
Gør denne entreprenør kvalitetsarbejde? Den eneste måde at vide det på er at tjekke nogle af hans tidligere job/referencer.
Er prisen fair? Medmindre du har to eller flere sammenlignelige skøn, kan du sandsynligvis ikke tage den vurdering. At få mindst tre er en god praksis.
Er dette stykke papir fair for dig? Især hvis dokumentet er langt og fyldt med bittesmå tryk, skal du få din advokat til at kigge. (Hvis omkostningerne ved det arbejde, der er kontraheret til, er små, vil du måske ikke bruge tid og penge på at få din advokat til at gennemgå det. Det giver måske ikke mening, hvis advokatens honorarer vil være større end entreprenørens pris. En almindelig tommelfingerregel er, at en advokat gennemgår enhver kontrakt, der vil koste dig mere, end hvad du laver på en uge.)
Forstår du hvert ord? I mange stater kræver loven, at kontrakter skrives i klartekst, men uanset hvad der er tilfældet i dit område, skal du sørge for at forstå, hvad du underskriver. Lad dig ikke narre af komplicerede placeringer som "hidtil" og "på trods af" til at gå med til noget, du ikke mener.
Indeholder kontrakten hvert stykke papir, der er gået mellem de to underskrivere af kontrakten? Det inkluderer de planer og de specifikationer, du gav entreprenøren, og estimatet og eventuelle ændringer, han gav dig til gengæld. Husk, at kun skriftlige repræsentationer kan klare de fleste domstole.
BETALINGSBETINGELSER
Du bør aldrig betale mere end en brøkdel af hele omkostningerne ved jobbet, før arbejdet begynder. Fremskridt 10 eller måske 15 procent af de anslåede omkostninger er rimeligt. Generelt er princippet at følge, at penge skal skifte hænder på grundlag af fremskridt, ikke tale eller papirarbejde.
Hvis entreprenøren kræver en uforholdsmæssigt stor betaling på forhånd, skal du finde en anden entreprenør. God fornuft tyder også på, at mindst 15 til 20 procent af det samlede beløb skal tilbageholdes, indtil jobbet er udført, og alle betalinger i mellem bør kun foretages efter afslutningen af bestemte dele af jobbet, selvom der foretages større materialekøb, flere penge skal flyde. Betaling af regninger er din bedste måde at kontrollere kvaliteten på. Du betaler, når arbejdet er udført ordentligt og ikke før.
KONTRAKTER
Kontrakter varierer meget. Dem, du accepterer med banker om lån, vil have meget sprog, der beskriver de økonomiske ifs, ogs eller buts. Med bankkontrakter er der ikke meget at forhandle om, da det sandsynligvis vil være en standardkontrakt. Med bygherrens kontrakter er hver aftale anderledes, og der vil være mange detaljer at diskutere. Der er også mange former for entreprenørkontrakter. Nogle sætter en samlet pris på forhånd, så du ved præcis, hvad den endelige pris bliver; andre er mere fleksible. Der er ikke en rigtig tilgang til alle job, så her er dine muligheder.
Engangsbeløbet
Til et ligetil job uden mange dikkedarer (brug af materialer, der er lavet på bestilling, for eksempel til udføre et ligetil design), er engangsbeløbet ofte bedst, både for dig og for entreprenør. Din entreprenør vil også se på dine planer, specifikationerne og sandsynligvis den eksisterende bygning. Så giver han dig en pris. Hvis der ikke foretages ændringer, efter at hans estimat er indsendt, er han forpligtet til at holde den pris.
Engangskontrakten er enkel og fastlægger, inden byggeriet påbegynder, hvad omkostningerne vil være. Men hvis du vælger at gå med denne metode, skal du sørge for at få tre eller flere skøn. Når du får et engangsbeløb, vil du ikke se en opdeling af materialer og arbejdsomkostninger, så det er umuligt at fortælle ud fra skønnet, om kontraktoiens påslag på fortjeneste og overhead er ti procent eller halvtreds procent. Hvis du har flere skøn, har du et sammenligningsgrundlag.
Selvom dette kan synes at være et ideelt arrangement, vil mange entreprenører, der udfører renoveringsarbejde, ikke acceptere en engangsaftale. Der er for mange ukendte: Hvad hvis de opdager strukturelle problemer? Eller har du svært ved at finde nye materialer, der matcher de gamle? Insektskader identificeres ofte ikke, før væggene åbnes. Entreprenører ønsker ikke at finde deres overskud fuldstændig udhulet af en ubehagelig opdagelse, de ikke kunne have gjort, før de påbegyndte arbejdet.
Cost-plus eller time-and-materials kontrakter. Denne betalingsmetode betyder, at du og din entreprenør bliver enige om en procentdel - f.eks. 10 eller 20 procent - for sit gebyr. Han vil derefter opkræve sine faktiske omkostninger for tid og materialer plus procentdelen. Et job med materialer, der f.eks. Koster $ 50.000, med et aftalt gebyr på 20 procent for entreprenøren, ville derefter koste dig $ 60.000.
Den mest åbenlyse ulempe ved sådanne cost-plus kontrakter er, at jo mere entreprenøren bruger, jo mere tjener han. Der er ikke noget incitament for ham til at holde omkostningerne nede, som der er når en pris er fastlagt på forhånd, som han ved, han skal leve med. På den anden side, når det kommer til job, der involverer eftermontering af et ældre hus, eller hvor der nødvendigvis er nogle ukendte (måske er dine endelige beslutninger om materialer endnu ikke taget), få entreprenører giver dig et engangsbeløb pris. De kan ikke estimere på det, de ikke ved.
Sørg for at tjekke din entreprenørs referencer dobbelt omhyggeligt, hvis du beslutter dig for et tid-og-materiale arrangement.
Oprørt pris
En måde at fastsætte en øvre grænse på, samtidig med at fleksibiliteten ved et cost-plus-arrangement bevares, er at få entreprenøren til at gå med til at udføre arbejdet på et såkaldt "forstyrret pris" -grundlag. Det betyder, at I begge accepterer en maksimumspris, før han begynder på jobbet. Derefter fortsætter han på et cost-plus-grundlag. Efter at have afsluttet jobbet, betaler du mindre, hvis prisen er mindre end den forstyrrede pris i kontrakten; hvis det er mere, er det hans problem, og du betaler ikke mere end den foruroligede pris.
Timeløn
Nogle mindre entreprenører kan bede om at arbejde for timelønninger frem for et fast gebyr. De siger måske, at det i sidste ende sandsynligvis vil være billigere for dig.
Nå, det er muligt, hvis det er temmelig usandsynligt. Det anbefales, at du insisterer på at fastsætte en pris på forhånd. På den måde har du ingen overraskelser undervejs. Derudover undgår du at have medarbejdere og det nødvendige ekstra papirarbejde.
Tegne
Nogle entreprenører, især mindre subs med begrænset arbejdskapital, vil bede om et lodtrækningsarrangement. Selvom hver lodtrækning er lidt anderledes, er grundtanken at forhandle en rimelig betalingsbalance for udført arbejde. I to kan komme med et skøn over hele omkostningerne og en tidsplan for arbejdet, og derefter dele den samlede pris med det antal uger, der kræves til afslutning. Entreprenøren ville derefter få udbetalt den brøkdel af prisen ved udgangen af hver uge. Denne fremgangsmåde kræver omhyggelig overvågning, hvis der er forsinkelser. Det er kun rimeligt, så længe arbejdet skrider frem i det aftalte tempo.
Sådanne arrangementer er rimelige over for begge parter, så længe arbejdet skrider frem som planlagt. Sørg dog for job, der kræver inspektion af bygningsafdelingen, der størstedelen af de penge, der skal betales ved afslutning af forskellige faser, betales først, efter at inspektionerne har været lavet. Det bør være entreprenørens ansvar at varetage inspektionerne. I et typisk tilfælde vil en blikkenslager måske bede om at få betalt 50 eller 60 procent af den samlede pris, når “grov-in” er afsluttet. Det er fair nok, så længe arbejdet har bestået inspektion. Du bliver nødt til at bruge dine instinkter og fornuft om, hvilken del af et givet job der udføres (hvis du har en arkitekt eller byggeleder, der guider dig, bør han træffe disse beslutninger), men hvis det er en fjerdedel færdig, skal du ikke betale en tredje. Et kvarter er et kvartal er et kvartal.
En fremragende klausul til at forhandle til en kontrakt er en, der siger, at hvis afslutningen af dit job skulle være forsinket i en urimelig tid, kan du derefter bruge den ubetalte saldo i kontrakten til at ansætte en anden til at afslutte jobbet. Klausulen skal angive, hvad der er den forventede tidsplan (derved definere, hvad der er "rimeligt"), og kan også kræve meddelelse (dvs. at du skal underrette entreprenøren om, at han har et par dage eller en uge til at få sin handling sammen eller andet). Men det giver dig en mulighed, hvis du finder dig gift med en upålidelig entreprenør.
Likviderede skaderegler
Af praktiske årsager er likviderede skadeklausuler strafklausuler (faktisk ved lov i nogle jurisdiktioner kan disse klausuler ikke håndhæves, da de anses for at være sanktioner). Likviderede skadeklausuler kommer ind i byggekontrakter fra tid til anden, men som regel skaber de lige så mange problemer, som de løser. Hvis en entreprenør kommer for sent, og der er en strafklausul i hans kontrakt, kan du satse på, at han kommer til at bebrejde forsinkelserne på en anden. Og hvem skal sige, at han tager fejl?
Oftere end ikke lykkes strafklausuler kun med at skabe argumenter. At sætte en bestemt tidsplan i kontrakten er vigtig og sandsynligvis lige så værdifuld som en strafklausul.
Skift ordrer
Ændringsordrer er ikke en del af den oprindelige kontrakt, men er formelle ændringer af denne aftale. De udstedes, når noget om jobbet ændres: materialer skiftes, designet ændres, eller der opstår en uventet komplikation.
Ændringsordrer behøver ikke at være komplicerede, men hvis jobbet ændres, skal ændringsordrene udføres. De er en vigtig del af det papirspor, du opretter for at kontrollere dit projekt.
Foto: shutterstock.com
Omkostningsoverskridelser er bestemt almindelige i renoveringsarbejde, men der er trin, du kan tage for at prøve at forudse nogle af dem.
Nedenfor er en lang - men næppe udtømmende - liste over omkostninger, der er fælles for renoveringsprojekter. Du behøver sandsynligvis ikke tilføje en linjepost for hver af disse til dit job, men hvis du ser en, du tror, du vil støde på, og den ikke vises på dit budget, skal du finde ud af hvorfor. Er det en del af entreprenørens samlede pris? Eller en sub? Antag ikke: Stil spørgsmålet, og skriv derefter repræsentationen skriftligt. Her går…
FORBEREDELSE AF STEDET
Skal du sørge for fjernelse af træer eller rydning af anden vegetation? Hvad med nedrivning af eksisterende hardscape (terrasser, vægge osv.). Vil der være nødvendige forholdsregler for at forhindre jorderosion under og efter udgravning? Er der landskabsfunktioner (som modne træer), der har brug for beskyttelse?
UDGRAVNING
Dine skøn bør angive, hvad der skal gøres, hvilket kan omfatte at grave fundamenthullet, fjerne uønsket fyld, fylde tilbage efter fundamentet er færdigt, og endelig karakterering. Hvis der vil være afløb i eller omkring fundamentet, kan din udgraveringsentreprenør installere dem, så henvisninger til knust sten og afløbsfliser bør fremgå af skønnet.
FUNDAMENT
Har fundamententreprenøren fundet ud af at stramme fod, vægge, puder, adgang til skot og/eller plade? Er der støbte betonbroer i planerne og i skønnet? Hvad med at isolere fundamentet? Hvis din designer har angivet det, skal prisen være inkluderet i prisen. Hvad med at forsegle fundamentet med en asfaltbaseret eller anden forsegler? Er det inkluderet i prisen? Er anden dræning eller vandtætning nødvendig?
RAMME
Hvis bygherren har udarbejdet sit skøn på grundlag af omhyggelige specifikationer, bør skønnet dække indramning af vægge, gulve og tag med en bestemt tømmergrad. Grønt tømmer kan forårsage hovedpine langs linjen og krympe, når det tørrer. Ovntørret kantgran er normen, men du vil måske have en højere grad af Douglasgran. I nogle byområder kræves stålbolte i henhold til brandkoderne. Ydervæggene skal dækkes med beklædning og taget med et undertag af krydsfiner, orienteret strandplade eller tagdækninger. Hvis designet kræver laminat- eller stålbjælker, stålsøjler eller tagstænger, skal du kontrollere, om bygherren har indarbejdet dem i sit skøn.
TAGTAG
Bygmesteren eller en underentreprenør til tagdækning bør angive de materialer, der skal bruges (asfaltsten, cedertræ, fliser eller skifer, i henhold til specifikationerne), samt blinkende og tagpapir. Især i boliger i koldere områder med tætte isoleringslag er ventilation også vigtig. Er der specificeret tag- eller soffit -ventilationsåbninger?
UDVENDIG AFSLUTNING
Der vil være et lag materiale, der vikler husets yderside, måske byggepapir eller husfolie. Typen af sidespor skal specificeres (spånplade, singel, murstenfiner, bræt og læg) og materialet (måske fyr eller cedertræ) samt mønsteret. Dør- og vinduesbeklædning, hjørnebrædder, beklædning ved tagfod (fascia, soffit, frise eller rake boards) skal være i overensstemmelse med specifikationerne eller klart beskrevet i estimatet. I tilfælde, hvor du vil have din tilføjelse til at blande sig med dit originale hus, kan du og entreprenøren blive betjent af en general beskrivelse som, “Siding og anden udvendig trim vil blive udført i materialer og på en måde, der er i overensstemmelse med eksisterende ydre Afslut."
MURVÆRK
Hvis der er en skorsten, pejs, sten eller mursten mod fundamentet, skal en murer give et overslag til dig, GC eller byggelederen. Det skal angive typen af mursten eller sten. Bed om at få vist en prøve.
ISOLERING
Igen skal specifikationerne være din guide, men uanset om isolering er påkrævet i dit klima for at holde varmen inde eller ude, er isolering en fornuftig investering. Isoleringstype, tykkelse og R-faktor for vægge, gulve og lofter bør specificeres sammen med dampspærren til indvendige overflader.
ELEKTRISK, VVS OG VVS
Bygningskodeksen og kodehandhaveren er dine allierede her af hensyn til sikkerhed og sundhed. Se efter overensstemmelse med specifikationerne (spørg efter eventuelle variationer). Sørg for, at du i det mindste i et katalog, men helst personligt, ser de angivne inventar eller apparater. Kontroller modelnumre, farver og størrelser. Hvis der kræves ekstra kapacitet til varmt vand, opvarmning eller køling for at servicere din ekstra plads, skal du gøre dit skøn inkluderer priserne for en varmtvandsbeholder, ovn eller kedel, aircondition-komponenter eller andet udstyr?
VINDUER OG DØRE
Døre og vinduer skal være yderst funktionelle, men de bidrager også betydeligt til husets udseende og karakter. Sørg for, at dine estimater beskriver døre, du kan lide, og at kvalitetslåsesæt og vejrstriber er inkluderet. Er de af en slags og kvalitet i overensstemmelse med dem i det eksisterende hus?
INDVENDIG TRIM, TRAPPER OG SKAB
Vindues- og dørbeklædning, fodlister, andre lister som stol- og billedskinner og gesimser bør specificeres. Gennemgå størrelser, kvaliteter, producenter og modelnumre på skabe; Hvis møllen er tilpasset, skal du sørge for, at specifikationerne indeholder kvalitet og type lager, der skal bruges. Hvis du tilføjer en trappe, skal du bede om at få vist prøve- eller katalogbeskrivelser af trappekomponenterne, herunder slidbanerne, balustre og gelænder.
KØKKENVARER, HARDWARE OG ANDRE MATERIALE
Tjek specifikationerne omhyggeligt for at være sikker på, at du ved præcis, hvad du betaler for. Bekræft, at det, du forventer, er, hvad du får. Nogle gange er det bedst at udelukke disse fra kontrakten helt. Shop rundt på egen hånd og få nogle tilbud, men hold dig til specifikationerne. Ændringer i apparatstørrelser kan for eksempel forårsage ødelæggelse med skabsordrer.
ANDRE KOSTNADER
Inkluderer skønnet skraldefjerning og oprydning? Hvad med maleri, interiør og eksteriør? Prime plus to lag maling er et minimum; på nye trægulve skal finishen være mindst to og gerne tre eller fire lag urethan.
Har du regnet med sådanne landskabsudgifter som muldjord, såning, plantning og omlægning? Landskabsomkostninger overses ofte. Det kan betyde, at en smuk renovering har ringe visuel indflydelse udefra, fordi dens indstilling er et virvar af ukrudt eller en kedelig græsplæne. Tillader dine skøn, at selv beskedne beplantninger eller gåture og vægge fremhæver dit huss arkitektoniske egenskaber?
Du vil måske ikke bruge en krone mere end de beløb, der allerede er i dine estimater, men hvis brikker i puslespillet mangler, vil det færdige arbejde også se ufuldstændigt ud. Har de hårde samtaler nu frem for senere. Du har meget mere gearing, før arbejdet begynder, end efter at det er færdigt, og de fleste eller alle dine penge er blevet udbetalt.
Foto: andycore.com
I årenes løb har mange husejere fortalt mig, at den sværeste del af at styre et byggejob er at træffe alle de nødvendige beslutninger. Der er så mange at lave i ethvert byggejob, herunder designvurderinger, ansættelsesmuligheder, materialevalg og pengeafgivere.
"Jeg følte mig bare overvældet," fortalte en mand for nylig. "Vores designer tog mig med til en flisebutik, og der var tusindvis af smukke fliser at vælge imellem!"
Ingen kan for dig beslutte, om du vil bruge den italienske eller den mexicanske flise, eller hvilken entreprenør der er den rigtige. Du bliver nødt til at identificere de inventar og finish, du kan lide ud fra de valg, du får. Ofte er du nødt til at træffe disse beslutninger hurtigt, ellers holder du fremskridt.
Når du konfronterer hårde valg, skal du overveje et par tommelfingerregler, jeg har formuleret gennem årene for at hjælpe mig med at opstille vanskelige beslutninger.
Lad ikke omkostninger være dit eneste kriterium. Selvom budgethensyn ofte er nøglefaktorer, så lad ikke dollars dominere. Især hvis forskellen i pris er lille, skal du tænke på andre spørgsmål som kvalitet, holdbarhed og bekvemmelighed. At bruge lidt mere kan betyde meget i det lange løb.
Arbejd ikke for længe over en enkelt beslutning. Som enhver god leder vil fortælle dig, bør ingen beslutning kræve mere tid at tage end det tager at indsamle de relevante oplysninger. Så lær hvad du har brug for at vide, lyt til dine rådgivere og tag begrundede og hurtige beslutninger.
Tag lidt tid til de store opkald. På den anden side bør du ikke tillade dig selv at være stærkt bevæbnet, især ikke med de store beslutninger. Vi har alle hørt historier om den fast ejendom, der skulle købes lige dengang, eller den var væk, og sådanne historier er nogle gange sande. Men tro det ikke, hvis nogen fortæller dig, at det job, de skal udføre for dig, har en pris i dag, der kun er i dag. Det er ofte bare en del af et hårdt salg.
I stedet for at blive talt ind i en aftale, der måske ikke er den rigtige for dig, skal du fortælle den person, der forsøger at sælge dine varer eller tjenester til dig, at du fik din bedstefar til et dødslejlfte, at du aldrig ville beslutte dig om et væsentligt køb, før du havde overvejet det natten over. Chancerne er store for, at du får den ekstra dag, og du vil føle dig mere tryg ved beslutningen.
Beslutninger behøver ikke at være for evigt. Vi gætter alle os selv nogle gange, og det er ingen kriminalitet. Vær ikke bange for at indrømme, at du har begået en fejl, men korriger det straks, når du indser det.
Overvej dette eksempel: Da jeg tilføjede et halvt bad nedenunder, købte en af mine venner nogle tranebærfliser. Prøveflisen, hun så i butikken, var smuk. Men da flisen kom, indså hun, at en hel væg i tranebærflisen ville være overvældende. Min vens entreprenør ringede straks til flisebutikken og besluttede, at de kunne returnere flisen, hvis de betalte en genopladningsgebyr på 35 procent. De besluttede at foretage en ændring. Set i bakspejlet var de ekstra hundrede dollars en lille pris at betale for at få det, hun ønskede.
Vær forsigtig med trendindstilling. Kan du huske foliebaggrunde i halvfjerdserne? De kom og gik som forkølelse. Mine kunder brugte en stor del af deres budget på at skrive en stor trappe og vestibule. Virkningen af alt det spejlede papir var dramatisk, men det kostede en formue at gøre. Desværre viste det sig også skadeligt senere, da huset blev sat på markedet. Sælgerne var ikke kun ude af stand til at dække omkostningerne ved den dyre renovering, men nogle købere blev virkelig afskrækket af foliepapiret. Husk på, at en af faldgruberne ved banebrydende design er, at det kan påvirke videresalg.
Gør hvad du vil - men gør det med både åbne øjne og et øje på fremtiden.
Foto: shutterstock.com
Min adrenalin begynder virkelig at løbe, når konstruktionsstøjen ringer i mine ører. Som ombygger var det altid at få en nedrivningstilladelse fra byen som Derby Day - lad det sjove begynde!
Beregningerne, kontrakterne, tegningerne og al snakken kan endelig vige for bygningen. På en måde starter konstruktionsfasen af dit projekt officielt i det øjeblik, du ansætter bygherren til at udføre arbejdet. Med planerne spredt foran dig, kan du forestille dig, hvordan de færdige rum vil se ud.
Men processen virker meget mere reel, når mandskabets mænd og kvinder ankommer i deres varevogne eller afhentninger. Afhængigt af jobbet kan du se alt fra en eller to arbejdere til snesevis af dem. Materialerne kan passe pænt ind i bagagerummet på en enkelt bil eller kræve gentagne besøg fra lastbiler. Det kan kræve timer eller dage eller uger eller måneder at afslutte arbejdet. Prisen kan være et par hundrede eller et par hundrede tusinde dollars. Det hele afhænger af opgavens omfang
Hvis du tilføjer en tilføjelse, skal du have et hul i jorden til et nyt fundament. Der kan være nedrivning for at fjerne dele af strukturen, der vil blive ændret i ombygningen. Efter nedrivningsaffaldet er blevet transporteret, vil tømrere og/eller murere bygge vægge. Et tag vil stige oven på væggene, og du vil se den nye form af dit hjem dukke op i store streger og grove materialer.
Hvis dit ombygningsarbejde er begrænset til arbejde inden for den eksisterende bygning, vil der være færre trin, måske, men processen er meget den samme - noget nedrivning, noget byggeri, og mellemrummene begynder at dukke op.
Når den grove konstruktion er afsluttet, vil husets mængder være omtrent dem, du vil se i slutningen af processen. Rummene ser ikke ens ud - husets skelet vil være synligt, der vil være værktøjer og materialer overalt, og få overflader vil fremstå færdige. Arbejdsstedet vil være klar til det næste sæt medarbejdere at ankomme, de subs, der vil passe arbejdssystemerne ind i skelettet som nerver og muskler og andre væv i den menneskelige krop. Alt dette vil derefter blive skjult bag gips, maling og patina i det færdige projekt.
Tag ikke fejl af at tro, at efter at have ansat alle de rigtige mennesker kan du læne dig tilbage og lade dem udføre deres job. Dit opmærksomme øje er en nødvendig tilstedeværelse på byggepladsen. Du behøver ikke at være der hvert minut, og måske ikke engang hver dag. Men periodiske besøg er den eneste måde, du kan overvåge processen. Selvom du er mindre interesseret i stedets struktur, end du er i det færdige produkt, skal du huske det at det, der ligger under det glatte gips og dekorative lister, vil have indflydelse på deres endelige udseende. Jo bedre du forstår processen, jo mere kan du forudse problemer og kommunikere effektivt med din designer og entreprenører.