Foto: depositphotos.com
EN: Hvis du er ny på boligkøbsmarkedet, kan realkreditområdet virke meget overvældende, men med lidt læsning og research taler du boliglånets sprog hurtigere, end du tror. Udtrykket "pant" antyder, at der er ét låneprodukt, som alle får, når de køber hus, men faktum er, at der er mange typer lån til boligkøb. Afhængigt af din økonomiske situation og den type bolig, du vil købe, kan du finde et eller flere produkter, du kan sammenligne, før du finder det lån, der passer til din situation. At nedbryde de forskellige produkter kan virke som at læse et andet sprog, men snart vil du være i stand til at fortælle det forskellene mellem FHA og USDA og FICO som en professionel, så du kan vælge den bedste type realkreditlån til du.
Konventionelle lån er det, de fleste tænker på, når de overvejer at tage et realkreditlån i en bolig. Det er basis boliglån, hvor låntager sætter en procentdel af boligens pris som udbetaling og låner resten fra en långiver, med en kortlagt amortiseringsplan for at tilbagebetale saldoen og renterne over 15, 20 eller 30 år (nogle långivere kan være mere fleksible vilkår). Den vigtigste skelnen mellem konventionelle lån og andre realkreditlån er den konventionelle lån er ikke støttet eller forsikret af den føderale regering, så de medfører lidt større risiko for långiver. Selvom de generelt koster lidt mindre over tid end andre lån, er du nødt til at have en stærk finansiel position for at kvalificere sig og skal muligvis tilføje omkostningerne til privat realkreditforsikring (PMI), indtil du har nået en vis tærskel på tilbagebetaling. Konventionelle lån er opdelt i to kategorier: konforme og ikke-konforme lån.
Reklame
Et konventionelt huslån i overensstemmelse med visse standarder fastsat af Federal Housing Finance Agency. Det betyder, at når dit lån er etableret, vil det kvalificere sig til køb af Fannie Mae eller Freddie Mac, to store låneudbydere der tilbyder stabilitet og sikkerhed på realkreditmarkedet i stedet for at blive solgt til forskellige banker og andre långivere på tværs af Land. Overensstemmende lån kan bruges til at købe en primær bolig, andet hjem eller leje eller investering ejendomme, så de er mere fleksible i den forbindelse end nogle føderalt forsikrede lån, der begrænser, hvad du kan købe. Det maksimale beløb, du kan låne med et overensstemmelseslån, er $548.250, selvom det maksimale er $822.375 i nogle højpris-amter og stater eller i tilfælde af boliger med flere enheder. Du skal nedlægge minimum 3 procent af ejendommens omkostninger som en udbetaling, hvilket er fantastisk for købere med en solid økonomisk situation, men ikke meget kapital, men du kan blive forpligtet til at betale for PMI hver måned, indtil du har betalt 20 procent af boligens værdi. Når du har nået 20 procent, kan du anmode om annullering af PMI, hvis dit lån er i god stand. Selv med PMI kan dine samlede omkostninger ved at købe et hjem være lavere med et passende lån end med andre typer realkreditlån; viden om, at lånet kan erhverves af Fannie Mae eller Freddie Mac giver en vis backup for långiveren, der kan resultere i lavere renter. Konforme lån er stabile og relativt lave omkostninger, og de er de bedste muligheder for låntagere med stærke, stabile økonomiske situationer og fremragende kredit- og gældsforhold. Du skal være forberedt på at dokumentere alt - din ansættelseshistorik, kreditrapporter og score, din indkomst og andre aktiver og give enhver anden bekræftelse, som din långiver kræver.
Reklame
Ikke-konforme lån har ikke de samme begrænsninger som konforme lån, fordi de ikke behøver at opfylde kravene fra Fannie Mae eller Freddie Mac. Ikke-konforme lån kan optages i højere lånebeløb end konforme lån, og kan i nogle tilfælde være tilgængelig (til højere renter og med større udbetalinger) for låntagere med mindre end ideelt kredit.
Foto: depositphotos.com
Jumbolån er ikke-konforme lån, der giver låntagere mulighed for at skubbe grænserne for konforme lån. Disse lån er mere almindelige i områder, hvor boligpriserne er højere, eller hvor boligerne er større og mere luksuriøse og derfor dyrere. Disse lån falder i deres egen klasse og kan som følge heraf tilbydes til renter, der kan sammenlignes med conforming lån - hvis låntagere kan opfylde långivernes krav, som har en tendens til at være mere krævende, end de er for mindre lån. Du skal i de fleste tilfælde have en FICO-score på mindst 700 for at komme i betragtning til et jumbolån. Din gæld i forhold til indkomst skal være lav, og du skal forvente at producere en højere end gennemsnittet udbetaling på 10 til 20 procent. Disse lån er ideelle til købere, der har brug for at låne større beløb i dollars, end et passende lån tillader, og som har fremragende kredit og et lavt forhold mellem gæld og indkomst.
I mange år var boligejerskab begrænset til dem, der var rige nok til at spare betydelige udbetalinger, mens de stadig var i stand til at betale husleje. Efterhånden som boligpriserne steg, blev dette mindre og mindre opnåeligt for mange mennesker. Mens den føderale regering ikke direkte låner penge til boligkøb, ser den boligejerskab som skabe stabilitet for lokalsamfund og familier og forsøgte at gøre drømmen om boligejerskab tilgængelig for flere mennesker. Som et resultat udviklede og garanterede regeringen adskillige typer boliglån for at hjælpe købere med færre kontanter til et fald betaling eller ufuldkommen kredit kommer ind i boliger, som de kan fortsætte med at investere i, i stedet for at blive fanget i en endeløs cyklus af leje.
Reklame
FHA-lån er støttet af Federal Housing Administration. Sigter på at hjælpe ellers kvalificerede købere, der ikke har formået at spare store udbetalinger eller dem, hvis kredit er gennemsnitlig (men ikke fremragende), ses FHA-lån ofte som førstegangslåneprodukter, fordi de er nyttige for dem, der ikke har et eksisterende hjem at sælge. FHA-lån kræver en FICO-score på 580, hvilket er lavere end de 620, der kræves for mange andre programmer, hvis låntageren kan tilbyde en udbetaling på 3,5 procent. For låntagere, der kan lægge mindst 10 procent ned, kan en score så lav som 500 accepteres. En advarsel til dem, der har mindre end 10 procent som udbetaling: FHA-lån kræver en ekstra betaling hver måned på lån med lavt afdrag, der ligner PMI, men det kan aldrig annulleres og vil forblive på plads i hele lån. Den eneste måde at fjerne den ekstra betaling på er at refinansiere lånet, efter at du har opbygget tilstrækkelig egenkapital.
For at tilskynde boligkøbere til at slå sig ned i landdistrikter, støtter det amerikanske landbrugsministerium (USDA). lån til købere med moderate eller lave indkomster, der er villige til at købe boliger i udpegede områder uden for alfarvej sti. Disse lån har indkomstgrænser og kan være tilgængelige uden udbetaling overhovedet for låntagere med lave indkomster. For købere med fleksibilitet til at flytte, kan USDA-lån være en enestående mulighed for at lave en frisk starte i et nyt hjem et nyt sted, ofte for dem, der ellers ikke ville have råd til at være boligejere.
Mange aktive og veteranmedlemmer af militæret har opgivet betydelige års indtjening for at tjene USA. Aktive medlemmer kan ofte have behov for at flytte, hvilket gør det vanskeligt at udvikle stabil kredit og potentielt efterlade en række kortere realkreditlån i deres kølvand, når de bevæger sig fra implementering til indsættelse. For at lette den økonomiske belastning af boligejerskab for dem, der har tjent eller tjener, har det amerikanske departement of Veterans Affairs tilbyder servicemedlemmer fleksible realkreditlån med lave renter, ingen udbetalinger og ingen PMI. Lukkeomkostningerne på VA realkreditlån er begrænset for ikke at være overvældende. Der opkræves et lille finansieringsgebyr på VA-lån for at holde de samlede programomkostninger nede, men det gebyr kan rulles ind i realkreditlånet, hvilket holder de forudgående omkostninger ved at købe et hus lave.
Reklame
Disse programmer er designet til at hjælpe flere mennesker med at blive boligejere, og alle kræver demonstration af, at låntagere vil være i stand til at foretage deres betalinger og en god tro indsats fra låntagernes side til at gøre så. Offentligt forsikrede programmer fjerner nogle få forhindringer, der kan stå i vejen for, at flere familier bliver boligejere med et godt omdømme.
Alle realkreditlån kommer med renter; faktisk kan de samlede renteomkostninger være et af de mest fantastiske tal på realkreditafslutningsdokumenterne, især for førstegangskøbere af boliger. Fastforrentede realkreditlån har en fast rente, der fastsættes på tidspunktet for lånets godkendelse og forbliver den samme i lånets løbetid. Faste renter giver stabilitet og sikkerhed for låntageren: Den månedlige betaling forbliver den samme i de 15, 20 eller 30 år, det tager at betale ud af realkreditlånet, og hvis renten er ret lav på boligkøbstidspunktet, kan fastforrentede realkreditlån beskytte køberen mod markedet gynger. På den anden side, hvis renten er middel eller høj på købstidspunktet, er låntagerne det låst fast i den højere sats i årevis og kan ende med at betale betydeligt mere i løbet af levetiden lån.
Foto: depositphotos.com
Forrentede realkreditlån giver attraktivt lave faste renter i de første par år af lånet, og så skifter kursen på et forudbestemt tidspunkt til en fleksibel rente, der varierer med renten marked. Disse realkreditlån kan gøre de første par år med boligejerskab meget mere overkommelige end dem med en højere fast rente. Der kan dog opstå problemer, når den indledende periode slutter: Hvis renten er særlig høj, kan de månedlige afdrag på realkreditlån meget pludselig blive meget, meget højere. Hvis låntageren ikke er i stand til at refinansiere lånet på det tidspunkt, og betalingerne er uoverskuelige, kan det resultere i misligholdelse af lån, og drømmen om boligejerskab kan blive et mareridt.
Reklame
For låntagere, der er fortrolige med en smule risiko, kan rentetilpasningslån resultere i betydelige besparelser på rentebetalinger i løbet af lånet. Boligkøbere, der planlægger at blive i boligen i kun et par år, kan også have stor gavn af den oprindelige lave faste rente. Men risiciene er reelle: Hvis du planlægger at drage fordel af den lave startrente og derefter sælge eller refinansiere, men hjemme priserne laver et pludseligt skift, kan du finde dig selv ude af stand til at gøre det, og så kan du sidde fast med betalinger, du ikke har råd til.
De fleste afdrag på realkreditlån er opdelt i en del, der anvendes på lånets hovedstol og en del, der anvendes på renten. Med de fleste realkreditlån anvendes hovedparten af de tidlige betalinger til renter, og en mindre del er det anvendes på hovedstol, en saldo, der gradvist forskydes mod hovedstol i løbet af lånets tilbagebetaling periode. Dette beskytter långiveren mod at miste deres indkomst på lånet. Beregnet til låntagere, der måske lige er begyndt i deres karriere eller forventer at komme videre, afdragsfrie lån har betalinger, der er udelukkende renter i de første 5 til 7 år af tilbagebetalingsperioden, derefter gradvist øges ved langsomt at lægge hovedstolbetalinger oven i interesse. Du skal planlægge forud for at være klar til de større betalinger, når de begynder, og forberede dig på ideen om, at du ikke vil bygge nogen egenkapital i dit hjem i de første par år. Afdragsfrie lån er dog en fantastisk måde at reducere disse tidlige betalinger på, og hvis du planlægger det at refinansiere eller sælge før afdragsfrie betalinger ophører, kan disse lån spare en betydelig beløb.
Reklame
Boliglån er ikke kun til at købe en bolig direkte; der er andre tidspunkter, du måske har brug for at låne. Måske har du fundet et hjem, du elsker, men som du skal renovere for at gøre det beboeligt, eller du har fundet jord og vil begynde at bygge hjemmet fra bunden. Eller du foretrækker et mobilhome, som de fleste almindelige realkreditlån sandsynligvis ikke vil dække. Der er lån til hver af disse situationer og mere.
For at være berettiget til et boliglån skal en mobil eller fremstillet bolig opfylde kravene for at blive klassificeret som fast ejendom. For at nå denne klassificering skal den mobile eller fremstillede bolig være mindst 400 kvadratfod og monteret på et permanent fundament. Den skal også være skattepligtig som fast ejendom i den jurisdiktion, hvor den er beliggende. Hvis den mobile eller fremstillede bolig, du gerne vil købe, opfylder disse krav, vil nogle långivere tilbyde passende lån til mobil- eller fremstillede boligkøb, mens andre ikke gør. FHA-, VA- og USDA-lån kan bruges til at finansiere mobile og fremstillede boliger, der opfylder ejendomskravene. Disse lån vil have forskellige parametre baseret på boligens alder og stand, da mobilhomes afskrives over tid, hvorimod traditionelle boliger stiger i værdi. På den anden side, hvis mobilhomet har hjul eller ejeren betaler gebyrer til afdelingen for motor køretøjer, er bygningen klassificeret som et køretøj og kan ikke finansieres gennem traditionelt realkreditlån processer. Der er FHA og personlige låneprodukter, der kan være tilgængelige til at finansiere mobilhomes uden for de traditionelle realkreditprodukter.
Reklame
Lån til forbedring af din nuværende bolig findes i flere former. For det første kan du bruge den egenkapital, du allerede har bygget i dit eksisterende hjem som sikkerhed og tage en boliglån. Disse lån omtales nogle gange som sekundære realkreditlån, fordi de i det væsentlige giver dig mulighed for at låne imod den del af dit hjem, du har betalt for, mens du stadig betaler dit realkreditinstitut for den del, du har ikke. Ejendomslån kan være omkostningseffektive, fleksible måder at betale for renovering af et hjem, du allerede ejer. Personlige lån er også en mulighed for denne proces, og hvis din kredit er god kan resultere i hurtigere finansiering, som de vil ikke kræve titelsøgning og vurderingsproces, som ofte er inkluderet i en boligkapital lån.
Hvis du har fundet en bolig, som du gerne vil købe, og som trænger til en seriøs genoptræning, er der et realkreditlån, der kaldes et genoptrænings- eller renoveringslån. Der er to versioner: Den ene tilbydes af FHA og kaldes et 203k lån, og den anden tilbydes af Fannie Mae og er en del af dets HomeStyle-program. Hver har lidt forskellige krav og niveauer af fleksibilitet. Disse fungerer på samme måde som et traditionelt realkreditlån, men boligens værdi er baseret på, hvad den renoverede værdi bliver, ikke på boligens markedsværdi, som den er. Dette giver købere mulighed for at låne mere end boligens nuværende værdi til finansiering af renoveringer, med et mål om, at boligen er passende sikkerhed for værdien af lånet, efter at boligen er renoveret. Långivere, der udsteder 203.000 lån, vil nøje overvåge udviklingen af renoveringerne for at beskytte deres investering, hvilket reducerer deres samlede risiko. Renoveringslån er kun tilgængelige på primære boliger.
Reklame
Endelig er der muligheder for dem, der har fundet en grund og ønsker at bygge deres egen bolig fra grunden. Byggelån er kortfristede lån, der kan bruges til at dække materialer, arbejdskraft og tilladelser til at bygge en bolig. Udgiften til selve ejendommen kan også rulles ind i denne form for lån. Disse lån udbetales typisk i rater, efterhånden som arbejdet afsluttes. Der er tre typer byggelån, og den rigtige vil være afhængig af projektets budget og tidslinje, sammen med en vurdering af aktuelle takster. Et bygge-til-permanent lån begynder som et forrentet byggelån. Når byggeriet er færdigt, overgår lånet til et traditionelt fastforrentet realkreditlån. Lån kun til byggeri er kortfristede; de varer i hele byggeprocessen til en justerbar sats og skal betales af eller refinansieres, så snart byggeriet er færdigt. En tredje mulighed kaldes et ejerbyggerlån. Hvis du planlægger at være hovedentreprenør for dit boligbyggeri, kan du tage et lån specifikt til byggeriet, der skal betales tilbage over tid. Ejerbyggerlån er vanskelige at få, fordi de anses for høj risiko, og låntageren skal generelt være en professionelt autoriseret totalentreprenør for at erhverve et. Kreditscore for alle låntagere til byggelån skal være usædvanligt høje - generelt på eller over 720 - som der er intet for långiveren at sælge for at inddrive sit tab, hvis låntager misligholder før projektet er komplet.
Foto: depositphotos.com
Med så mange muligheder for at finansiere boligkøb, skal du have et klart billede af din position som låntager, før du går i gang. Tjek din kreditscore og gæld i forhold til indkomst. Beslut dig groft for, hvor meget du føler, du kan bruge på et realkreditlån hver måned (husk på, at skatter og husejerforsikringspræmier vil være en del af hver realkreditbetaling). Vurder hvor meget du kan tilbyde som udbetaling. Overvej programmer, du muligvis kan få adgang til for at reducere dine samlede omkostninger.
Reklame
Begynd derefter at tale med långivere. Med hensyn til detaljer om priser og vilkår, spørg om programmer, der kan være nye eller incitamenter, som långivere har for folk som dig. Når du har identificeret dine mest sandsynlige muligheder, ansøg om forhåndsgodkendelse: Långiverne vil tjekke din kredit, verificere din indkomst, og giv dig et brev med detaljer om, hvor meget du kan låne og gennem hvilken slags program. Så kan du bruge disse oplysninger til at vælge det bedste lån til netop din situation. Er det mere arbejde end bare at køre til den nærmeste bank eller udfylde den første realkreditansøgning, du finder på nettet? Ja. Men at forstå de muligheder, der er til rådighed for dig og have en skarp bevidsthed om din økonomiske situation, kan hjælpe dig med at vælge et lån, der kan spare tusinder og atter tusinder af dollars i løbet af dit husejerskabs levetid - og kan hjælpe dig med at lære, at du har råd til at købe mere komfortabelt end du tanke.
Reklame
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.