Foto: depositphotos.com
Når du køber et hus, kan mulighederne for realkreditlån være overvældende forvirrende. Det virker så simpelt: Gå i banken eller ansøg online, få en forhåndsgodkendelse, køb en bolig og luk endelig. Hvad du vil opdage, når du begynder processen, er imidlertid, at der er et chokerende antal muligheder for boliglån, programmer og planer. Nogle af dem kan udelukkes, fordi de ikke gælder for din økonomiske situation eller forhold, men for mange boligkøbere er de to mest oplagte muligheder FHA-lån og konventionelle lån. På overfladen ligner disse låneprogrammer meget, men detaljerne gør en stor forskel for, hvem der kvalificerer sig, og hvor mange penge du kan spare eller vil bruge. At forstå forskellene kan hjælpe dig med at vælge det rigtige lån til at finansiere dit hjem.
Et konventionelt realkreditlån er det, de fleste tænker på, når de overvejer at optage et realkreditlån for at købe bolig. Bolig er dyrt, og mens långiver vil holde huset og ejendommen som sikkerhed i tilfælde af en låntager misligholder, er der ingen garanti for, at långiver ikke stadig vil tabe penge i tilfælde af en låntager standardindstillinger. Der er mange penge på spil. Som et resultat foretrækker långivere at godkende låntagere med fremragende kredithistorier, solide udbetalinger og en positiv gæld til indkomst forhold, fordi statistisk er sandsynligheden for, at disse låntagere misligholder, lavere end den er for låntagere, der ikke opfylder det standard. Som regel kræver de fleste konventionelle lån en kreditscore på 620 eller højere for at kvalificere sig. Den standard anbefalede udbetaling på 20 procent på et hus er faktisk ikke et krav for et konventionelt lån. Men hvis låntagere ikke har en udbetaling på 20 procent, skal de betale en præmie for privat realkreditforsikring det vil dække forskellen, hvis de misligholder, hvilket gør den samlede månedlige afdrag på realkreditlån uoverkommeligt dyr for mange låntagere. Renterne har en tendens til at være en smule højere for et konventionelt boliglån, end de er på andre lån på grund af den lidt højere risiko for långiveren.
Reklame
Kredit- og udbetalingsstandarderne beskyttede långiverne og tillod dem at fortsætte med at udstede lån sikkert. Problemet er, at disse standarder nægtede boligejerskab til potentielle boligejere. Mange mennesker, der lever lønseddel til lønseddel, gør det, fordi husleje og forsikring er så dyre, og som de fortsætte med at lægge penge til husleje hver måned, har de ikke råd til at spare nok op til en betydelig nedgang betaling. De kan komme bagud med en måned eller to på en betaling og derefter være ude af stand til at overvinde hit til deres kreditscore. Andre låntagere kan have været igennem en hård tid og beskadiget deres kredit betydeligt, og selvom de har forbedret deres kredit siden, nok penge til nemt at dække et realkreditlån og have nogle penge opsparet, de kan ikke kvalificere sig til et traditionelt lån på grund af deres kredit historie. FHA-låneprogrammet blev designet til at hjælpe disse låntagere. I kampen om konventionelt lån vs. FHA, det bedste valg for hver låntager kan bestemmes af blot et par tal.
Foto: depositphotos.com
Forståelse af FHA-lånedefinitionen kræver lidt baggrundsinformation. FHA-lån blev udviklet af Federal Housing Administration, da FHA indså, at nogle af kravene til at få et konventionelt realkreditlån var uoverkommeligt for mange potentielle boligejere, som af långivere blev udpeget som høj risiko. Disse låntagere kan have en tjekket kredithistorik, eller en meget begrænset en, eller de kan være i en position, hvor deres huslejen koster så stor en procentdel af deres indkomst, at de ikke er i stand til at spare nok op til et konventionelt dun betaling. Traditionelt har långivere set disse låntagere som for risikable, for uden en betydelig udbetaling havde låntagerne intet at tabe, hvis de misligholdt lånet. FHA, der erkendte, at mange af disse låntagere var fuldt ud i stand til at betale deres månedlige betaling hver måned (og faktisk var ivrige efter muligheden for at gøre det), udviklede FHA-låneprogrammet. Gennem dette program garanterer FHA de lån, som långivere tilbyder gennem programmet, som inkluderer lavere udbetalinger, lavere kreditvurderingskrav, og flere andre servitutter, der gør låntagning lettere for håbefulde boligkøbere, men reducerer risikoen for långiverne ved at dække deres tab, hvis en låntager Standard. Dette program hjælper folk, der måske ikke er kvalificerede til et traditionelt lån, ud af lejecyklussen og ind i et hjem hurtigere, end de ellers ville være i stand til, og hjælper tilføje stabilitet til boligmarkedet, bidrage til økonomien og hjælpe folk, der ønsker at arbejde hårdt og opleve stoltheden ved boligejerskab for at opnå deres drøm.
Reklame
Det industristandard kreditscore kravet til et konventionelt lån er 620 eller højere. FHA-låneprogrammet kan tilbyde lån til låntagere med score helt ned til 500 - men der er en fangst. Jo lavere kreditscore, desto højere skal udbetalingen være, så en låntager med en kreditscore mellem 500 og 579 skal have en udbetaling på 10 procent for at kvalificere sig. Når kreditscore rammer 580, kan FHA-låntagere kvalificere sig til at tilbyde en udbetaling så lavt som 3,5 procent. Disse parametre er dog minimumskravene - långivere har inden for disse retningslinjer lov til at sætte deres egen standard. Nogle FHA låne långivere vil kun yde realkreditlån til låntagere med en kredit score på 580 eller derover. Større långivere og nationale banker er mere tilbøjelige til at tage en risiko på låntagere med en lavere score.
Mange låntagere antager, at udbetalingen på 20 procent er guldstandarden for boligkøb – og på en måde er det: Låntagere, der kan lægge 20 ned. procent af købsprisen betragtes som sikrere risici for långiveren at tage, fordi de 20 procent er gratis og klart, hvis långiveren skulle afskærme. Dog kræves der faktisk ikke 20 procent for en konventionel udbetaling af lån. Faktisk kan traditionelle låntagere med fremragende kreditvurderinger med gode kreditscore foretage en udbetaling på væsentligt mindre end 20 procent. For at dække forskellen skal låntagere, der har tilladelse til at afsætte mindre end 20 procent, betale for privat realkreditlån forsikring (PMI), som er en politik, der dækker långivers tab op til 20 procent af boligens værdi, hvis låntageren Standard. Når låntageren når 20 procent egenkapital i deres hjem, kan de ansøge om at få PMI-politikken annulleret. PMI-præmier betales som en del af den månedlige realkreditbetaling, så indtil låntageren når 20 procent og annullerer PMI, kan de månedlige ydelser være væsentligt højere, end de forventede.
Reklame
FHA-lånere er bestemt velkomne til at sætte 20 procent ned, hvis de kan; det køber øjeblikkelig egenkapital, og for låntagere, der har pengene opsparet, er det en god mulighed. Men størrelsen af udbetalingen er for mange ellers kvalificerede låntagere den største enkeltstående hindring for boligejerskab. Gammel kreditgæld, høj husleje og betalinger af studielån, for ikke at nævne de kasseomkostninger, der er forbundet med medicinsk behandling, gør det svært for mange købere (dem, der lige er begyndt, og dem, der også er ældre) for at skrabe nok opsparinger op til overhovedet at nærme sig de 20 procent udbetaling, der er nødvendig i en varm marked. Mens FHA-udbetalingskravene er knyttet til låntagerens kreditscore, er selv den påkrævede 10 procent udbetaling for låntagere med scorer lavere end 580 kun halvdelen af standardudbetalingen på 20 procent, hvilket sparer låntagere for tusindvis af dollars på forhånd og meget mere for låntagere, der kvalificerer sig til nedgangen på 3,5 procent betaling.
Foto: depositphotos.com
Kravene til realkreditforsikring har ændret sig i løbet af de sidste par år. Formålet med alle former for realkreditforsikring er at beskytte långiveren, så långiveren ikke taber penge, hvis låntageren misligholder lånet. I et konventionelt lån er privat realkreditforsikring (PMI) kun påkrævet, hvis låntageren foretager en udbetaling på mindre end 20 procent. Præmien for realkreditforsikringen betales enten årligt eller mere almindeligt som et tillæg til hver månedlige realkreditydelse. Når låntagerens egenkapital i huset når 22 procent, annulleres PMI automatisk, og deres månedlige betaling vil falde.
FHA-lån kræver en anden form for realkreditforsikring. Låntagere, der har haft tidligere FHA-lån, kan huske, at de også havde PMI, som de kunne annullere, når de nåede 20 procent egenkapital, men den regel er ændret. Alle FHA-låntagere skal nu bære en realkreditforsikringspræmie eller MIP. Hvis låntager i første omgang foretager en udbetaling på 10 procent eller mere, kan MIP annulleres efter 11 år. For låntagere, der foretager en udbetaling på mindre end 10 procent, vil MIP fortsætte i lånets levetid. MIP betales i to dele: den første er en forudgående realkreditpræmie, som kan rulles ind i de afsluttende omkostninger og betales med en del af lånet, og er cirka 1,75 procent af lånebeløbet. Så vil låntagere betale mellem 0,45 og 1,05 procent af lånebeløbet hver måned som en del af deres månedlige afdrag på realkreditlån. Selvom dette ikke virker som et stort beløb, så husk, at det er for lånets levetid (sandsynligvis 30 år), så det tæller. Den eneste måde at annullere MIP på et lån før 11 år (hvis udbetalingen var 10 procent eller mere) eller nogensinde (hvis udbetalingen var mindre end 10 procent) er at refinansiere FHA-lånet til et konventionelt pant.
Reklame
Gæld i forhold til indkomst (DTI) er en beregning, som långivere bruger til at bestemme, om en låntager vil være i stand til at lave månedligt afdrag på realkreditlån og stadig have råd til grundlæggende ting som mad, forsyninger og dagligdagens udgifter liv. DTI-beregningen er ikke ubetydelig: Mens låntagere i første omgang kan være sikre på, at de vil være i stand til at knibe øre og lave enderne mødes, långivere ved, at når der er et valg mellem at brødføde en familie og betale et realkreditlån, vinder middagen normalt (og bør), så långiveren ønsker at sikre sig, at låntageren har penge nok til at klare sig gennem måneden med alle forpligtelser mødte. For at gøre dette bruger långiveren en beregning, der begynder med låntagers før skat-indkomst. De summerer det beløb, som en låntager vil bruge på al gæld, inklusive realkreditlån, kreditkort, studielån, billån, eventuelle andre lån og børnebidrag, beregn derefter, hvor stor en procentdel af låntagerens før skat-indkomst, der vil blive brugt på gæld. I et konventionelt lån foretrækker långivere, at DTI-forholdet ikke er højere end 45 procent af indkomsten. Låntagere, der ansøger om et FHA-lån kan have et DTI-forhold på op til 57 pct, fordi FHA's opbakning af lånet reducerer risikoen for banken. Det er vigtigt for låntagere at huske, at DTI-forholdet ikke inkluderer andre udgifter, såsom mad, tøj, forsyninger, underholdning, skolepenge eller andet end gæld, så mens långiver kan være villig til at tilbyde et lån, der vil resultere i et DTI-forhold på 57 procent, er det stadig en god ide at foretage beregningerne og afgøre, om det er en levedygtig mængde af månedlige udgifter.
Hvordan sammenlignes renterne? Renterne er baseret på en masse faktorer og kan føles svære at fastlægge. Renterne påvirkes for alle låntagere af økonomien, prime-renten fastsat af Federal Reserve og andre faktorer på markedet. Generelt bruger både konventionelle og FHA långivere disse tal som udgangspunkt og baserer deres beregninger på indkomst, kreditscore, DTI-forhold, lånets basisbeløb, udbetalingen og belåningsgraden (eller hvor mange penge der tages i et lån sammenlignet med værdien af lånet ejendom). Husk, at for långivere handler realkreditlån om risiko: långivere vil tjene penge i renter og ikke tabe penge på grund af misligholdelse, så de vil sæt tallene sammen, beslut dig for den risiko eller potentielle belønning, hver enkelt låntager kan være, og indstil renten for den pågældende person låntager. Generelt er FHA-lån mindre risikable for långiveren på grund af den føderale garanti, så selvom en FHA-låntager kan være en større samlet risiko end en konventionel låntager, FHA-garantien befaler ofte samlet set en lavere rente.
Reklame
Foto: depositphotos.com
Der er andre forskelle mellem FHA og konventionelle lån. Hvis du for eksempel håber på at finansiere et andet hjem, bliver du nødt til at ansøge om et konventionelt lån: FHA lån kan kun bruges til en primær bolig og kan ikke bruges til at vende huse eller købe leje ejendomme. Det samlede lånebeløb, du har brug for, vil også styre dit valg. FHAs samlede lånegrænser er lavere end for konventionelle lån, så hvis boligen du planlægger at købe kræver, at du optager et lån på mere end $420,860 (eller $970.800 i visse højprisområder), vil et konventionelt lån være din eneste mulighed, da FHA ikke vil yde lån højere end disse grænser. Grænsen for konventionelle lån er $647.200, hvilket giver mere plads til større eller dyrere boliger. Ethvert lån over dette beløb betragtes som et jumbolån og behandles anderledes, i hvilket tilfælde hverken et FHA eller et konventionelt lån vil fungere for dig. At tage et godt kig på markedspriserne på boliger i det område, du gerne vil købe i, vil hjælpe dig med at afgøre, hvilke muligheder der vil være tilgængelige.
De to vigtigste faktorer for, hvilken form for lån, der vil være mest gavnlig for dig, er den udbetaling, du er i stand til at foretage, og din kreditscore. Disse to tal vejleder alt andet: Din kreditscore bestemmer, hvilken form for udbetaling du skal foretage, og kombinationen af kreditscore og ned betaling påvirker de tilgængelige renter, behovet for PMI på et konventionelt lån eller MIP på et FHA-lån og det samlede beløb, du vil betale for boligen over tid.
Reklame
Hvis din kreditscore er lavere end 620, kan et FHA-lån meget vel være din eneste mulighed, og selv med en score højere end 620 kan et FHA-lån være et godt valg, hvis du kigger på en mindre udbetaling. Hvis din kreditscore er meget høj, vil du sandsynligvis opdage, at et konventionelt lån er det billigere hver måned. Men der er mange variabler, så det første du skal gøre, når du begynder at sammenligne muligheder for realkreditlån, er at sætte dig ned og vurdere dit økonomiske billede: Hvad er din kreditscore? Hvad er dit DTI? Hvor meget har du til rådighed for en udbetaling? At lave disse beregninger vil gøre det mere ligetil, når du mødes med en realkreditmægler eller låneansvarlig til at spørge om de produkter, de tilbyder, og hjælpe dem med at guide dig til det bedste program for din behov.
Reklame
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.