![I Lake Tahoe får en 1969 A-Frame en tankevækkende opdatering](/f/81f3e07785f28a1dec304fa0752b7528.jpg?width=100&height=100)
Foto: istockphoto.com
Læs enhver artikel om, hvordan du får et boliglån, og den første ting du vil se er "tjek din kredit!" Når du graver i boliglånsprocessen, vil du opdage det næsten alle dele af det er forbundet med din kreditscore: om du overhovedet kan få et lån, renterne, vilkårene og den slags forsikring, du har at tilføje.
Hvis du har dårlig kredit, kan boliglån være svære at få, men hvad udgør en dårlig kreditvurdering? De fleste långivere ser en FICO-score mellem 670 og 739 som "god", og scorer mellem 580 og 669 som "rimelig.” Låntagere i disse kategorier kan normalt sikre sig et traditionelt boliglån, selvom låntagere i den lavere ende kan finde på at betale for realkreditforsikring. Hvis din score er under 580, vil du have nogle udfordringer med at få et boliglån, og en score under 500 kan gøre det næsten umuligt. Reparation af din kredit er noget, du normalt kan opnå, men med negative udsagn om din kredit, der forbliver på plads i 7 år, kan det være en meget lang proces. Hvad hvis du er klar til at købe et hus nu og har pengene til det, men du bliver holdt tilbage som følge af din kredit? Der er en række trin, du kan tage for at øge dine chancer for at låne til boligkøb.
Foto: istockphoto.com
For at få et boliglån, hvis din kredit ikke er imponerende, skal du opsøge programmer eller tilskud designet til at hjælpe låntagere med ressourcerne, men ikke historien til at optage et lån, da du finder ud af, hvordan du køber et hus med dårlig kredit. Du skal dog være forsigtig, når du udforsker de forskellige muligheder. Først skal du sørge for at tage et nærmere kig på hvert program, og vente med faktisk at ansøge om et hvilket som helst, indtil du har undersøgt dem alle og besluttet, hvilke der er bedst for dig. Når du begynder at ansøge om boliglån, tæller alle ansøgningerne inden for en 30-dages periode som én kreditforespørgsel, fordi kreditbureauerne ved, at du ansøger om det, der i sidste ende bliver en lån. Hvis du går ud over denne 30-dages periode, kan flere forespørgsler i din kredithistorik dog påvirke din kredit negativt vurdering, og hvis du allerede kæmper for at få et lån med din nuværende kreditscore, ønsker du ikke at presse den endnu lavere.
Reklame
For det andet, mens du undersøger og ser, hvad mulighederne er, så tænk grundigt over, om du faktisk ønsker at udnytte de muligheder, du har. Især hvis din negative kredit er ældre, kan du muligvis få bedre priser og vilkår blot ved at vente endnu et år eller to med at få din kreditscore op, før du køber. Nogle lån, der er rettet mod lavere kreditkøbere, er legitime og vil nøje vurdere din økonomiske situation for at sikre, at du ikke optager et lån, du ikke kan betale tilbage. Andre programmer tilbyder dårlig kredit realkreditlån, eller hvad der er kendt som subprime realkreditlån. Det er realkreditlån, hvor du betaler en ublu høj rente eller kun får tilbudt et rentetilpasningslån, hvor betalingerne vil være overskuelige i et par år, og så vil kursen hoppe højere, og du skal pludselig betale meget mere hver måned. Disse lån lokker låntagere ind med en følelse af, at de kan komme ind i et hus og enten finde en måde at klare sig på, når rentestigning sker eller refinansiere ud, men hvis du ikke er i stand til at gøre det, kan du miste dit hjem og yderligere skade din kredit. Vælg omhyggeligt, og sørg for, at du virkelig har råd til at foretage de betalinger, du forpligter dig til, før du lukker et lån.
Foto: istockphoto.com
Adskillige programmer garanteret af de føderale og statslige regeringer er legitime kilder til information om boliglån til dårlig kredit. Før disse programmer eksisterede, var boligejerskab et privilegium kun givet til dem, der havde opsparing til en betydelig udbetaling, betydelig indkomst og fremragende kredit. Købere, der manglede nogen af disse stykker, blev af långivere anset for at være for risikable: Lave udbetalinger betød, at långivere ville tabe penge, hvis de skulle tvangsauktionere og sælge et hjem, lavere indkomst reducerede chancerne for, at en låntager ville være i stand til at foretage konsekvente månedlige betalinger, og en tjekket kredithistorik antydede, at låntageren havde haft problemer med at betale deres gæld i forbi. Nogle långivere tilbød lån til mindre end ideelle låntagere, men få långivere, der tilbyder dårlig kredit realkreditlån garanterede godkendelse, så en ansøgning ville skade købers kredit med lidt håb om succes. Disse standarder forhindrede en hel del købere, der var i stand til at foretage betalinger, i at optage lån. Boligejerskab tilføjer stabilitet til økonomien, så adskillige statslige agenturer, herunder Federal Housing Administration (FHA), United States Department of Veterans Affairs (VA), United States Department of Agriculture (USDA) og en række statslige og lokale agenturer så muligheden for at få flere mennesker ind i deres hjem ved at sikre deres lån, hvilket reducerede risikoen for långivere.
Reklame
FHA-lån giver købere med mindre udbetalinger eller lavere kreditscore mulighed for at kvalificere sig til boliglån. FHA så et kontingent af købere, der var fuldt ud i stand til at foretage betalinger, men på grund af høj husleje og nogle gange lavere indkomst, havde været ude af stand til at spare en stor nok udbetaling op og havde muligvis kæmpet for at få enderne til at mødes i forbi. Långivere så disse købere som for risikable, så FHA udviklede sit eget låneprogram. Det garanterer lånene, så hvis en låntager misligholder sit realkreditlån, vil FHA dække de midler, der er tabt pr. långiveren, hvilket gør det mere sikkert for långivere at yde lån til låntagere med dårlig kredit og lavere ned betalinger. Parametrene er specifikke: For købere med kreditscore på 580 eller højere er minimumsudbetalingen kun 3,5 procent, men købere med score helt ned til 500 kan få et lån, hvis de kan skrabe en 10 procent ned betaling. Resultater under 500 vil ikke være i stand til at kvalificere sig til dette program. FHA-lån inkluderer realkreditforsikringsbetalinger hver måned, som ikke kan annulleres, før lånet er betalt af eller refinansieret, så noget af din månedlige betaling går til den forsikring i stedet for dit lån balance.
Tjenestemedlemmer i alle grene af det amerikanske militær står over for særlige udfordringer, når det kommer til boligkøb. Lange udstationeringer, pludselige omplaceringer og den sammenligneligt lavere lønskala for hvervede medlemmer kan betyde hyppige (og pludselige) flytninger. Servicemedlemmer og deres familier kan kæmpe med udbetalinger, især hvis de befinder sig i en situation, hvor de forsøger at sælge et hus ét sted, når de pludselig er blevet flyttet til et andet – så de stadig betaler pant i et hjem, de ikke længere bor i. Og selv om nogle veteraner let gør overgangen til det civile liv, er det ikke altid en jævn eller hurtig vej, som kan føre til økonomisk ustabilitet. VA tilbyder et boliglånsprogram til veteraner, aktive servicemedlemmer og servicemedlemmers efterladte ægtefæller, der hjælper med at gøre boligkøb lettere. I lighed med FHA-programmet garanterer VA en del af lånet, hvilket gør det mindre risikabelt for långivere at godkende realkreditlån til berettigede medlemmer, selvom deres kreditscore er lave. Det er muligt at få et VA-lån, selvom du har en konkurs på din kreditopgørelse, og ofte kan du få et VA-lån helt uden udbetaling.
Reklame
USDA-låneprogrammet har to mål: at hjælpe købere med lavere indkomst med at komme hurtigere ind i boliger og genbefolke landdistrikter for at øge produktiviteten og den økonomiske stabilitet i disse områder. Parametrene for disse lån er ret specifikke: Boligen skal ligge i et udpeget landområde, og køberne skal opfylde indkomstparametre, der varierer fra sted til sted. Der er to typer USDA-lån: Den første opnås gennem USDA-godkendte långivere, hvor USDA garanterer belastningen for at udligne långiverens risiko, og den anden erhverves direkte fra USDA. Købere med kreditscore på mindst 640 kan få et lån gennem en långiver, men der er intet minimum kredit score påkrævet for et lån taget direkte fra USDA og ingen udbetaling påkrævet for enten type.
To andre programmer fungerer lidt anderledes: Fannie Mae's HomeReady låneprogram og Freddie Mac's Home Possible lån udbetales direkte fra Fannie Mae og Freddie
Mac, i stedet for at blive udstedt gennem andre långivere og garantier. HomeReady henvender sig til låntagere uden kreditscore- dem, der ikke har taget lån eller brugt kredit væsentligt nok eller længe nok til at generere en kreditscore. Låntagere, der ikke har standard papirarbejde, der dokumenterer indkomst og aktiver kan også drage fordel af dette program, såsom uafhængige entreprenører eller freelancere. Låntagere i dette program kan bruge andre kilder til at demonstrere deres evne til at foretage rettidige betalinger, såsom stubber fra forsynings- og regningsbetalinger og kontoudtog. Dette program kræver kun en 3 procent udbetaling, men udbetalinger lavere end 20 procent vil kræve privat realkreditforsikring. Bolig Mulige lån er også fokuseret på købere uden kredithistorik, men de kræver en 5 procents udbetaling og kræver også privat realkreditforsikring for udbetalinger mindre end 20 procent.
Reklame
Hvis din kreditscore er det eneste væsentlige negative i din låneansøgningspakke, er långivere mere sandsynlige at se det som blot én komponent i din økonomiske pakke og vil se på dine andre styrker for at balancere den ud. Men hvis resten af din ansøgning også har tal, der skøjter tæt på stregen, vil du ligne en meget større risiko. Din kredit vil tage længst tid at forbedre, så mens du fortsætter med at fokusere på det, kan du tage øjeblikkelige skridt for at styrke resten af din pakke.
For det første skal du arbejde hårdt for at opbygge din udbetaling, fordi højere udbetalinger signalerer lavere risiko for långivere - jo mere af dit hjem du har betalt for direkte, jo mindre står de til at miste, hvis du misligholder. Derudover reducerer en højere udbetaling sandsynligheden for, at du skal betale en privat realkreditforsikring eller realkreditforsikringspræmier, så mere af hver månedlige betaling går til at betale ned på din gæld i stedet for at forsikre dit lån.
DTI, eller debt-to-income ratio, er balancen mellem din indkomst hver måned (før skat) og det beløb, du skal betale til gæld. Långivere bruger dette som en indikator for, at du ikke optager mere gæld, end du har råd til at betale. Det er vigtigt at forstå, at dette forhold kun inkluderer månedlige betalinger til gæld; det inkluderer ikke forsyningsselskaber, forsikring, mad- og tøjudgifter, underholdning, gas eller nogen af dine andre pengestrømme. Mens hvert realkreditinstitut og hvert program vil fastlægge sit maksimale DTI, er det ikke rigtig et tal, du ønsker at maksimalt ud, hvis du vil være i stand til komfortabelt at betale dine regninger. Nedbetaling af eksisterende gæld så hurtigt som muligt vil reducere dette forhold og øge dine chancer for at få et lån - og gøre dig mere komfortabel med at betale det.
Reklame
En anden mulighed for at støtte din ansøgning og tage byrden af kreditproblemer er at finde en cosigner. Cosigners underskriver papirerne for realkreditlånet med dig, og accepterer i den forbindelse at betale gælden, hvis du ikke kan gøre det, hvilket kan gøre forskellen, når du køber et hus med dårlig kredit. Det er en stor risiko for cosigneren, som så også bærer dit realkreditlån på deres egen kreditopgørelse og øger deres egen DTI. Normalt er cosigners nære familiemedlemmer, der har tillid til din hensigt om at betale lånet, og hvem der måtte være det behageligt med at bære dig over et hårdt sted eller to — men hvem kan regne med, at du tager dig af din forretning.
Foto: istockphoto.com
Kreditvurderinger er noget mystiske; få mennesker forstår virkelig, hvordan de beregnes, da den faktiske matematik, der går til at bestemme en FICO-kreditscore, er en nøje bevogtet hemmelighed. Der er dog flere faktorer, der har klare effekter på din score, og du kan tage skridt til at forbedre disse faktorer. Før du bekymrer dig om, hvordan du justerer din score, skal du tage et solidt kig på din kredithistorik. Få kopier af din kreditrapport fra alle tre store kreditbureauer (Experian, Equifax og TransUnion). Nogle gange rapporterer kreditorer til et af bureauerne og ikke de andre, så du vil tjekke alle tre. Du har ret til en gratis kreditrapport hvert år fra hvert agentur gennem Federal Trade Commission's websted - vær forsigtig med at tilmelde dig andre "gratis" kreditrapportwebsteder, der lover din rapport og scorer for en betaling. Tjek din rapport omhyggeligt, se efter fejl og sørg for, at alle konti på rapporten er konti, som du genkender. Eventuelle problemer kan bestrides med kreditbureauerne, men det kan tage noget tid, så start tidligt.
Reklame
Hvad indgår i en kreditscore? Din betalingshistorik udgør omkring 35 procent af din samlede score, og en klar, langvarig registrering af rettidige betalinger går langt i retning af at vise långivere, at du tager gældsbetaling seriøst. Hvis dette er noget, du har kæmpet med, vil du gerne gøre en ekstra indsats for at foretage disse betalinger til tiden, før du ansøg om et realkreditlån - forudsat at dine betalinger er kommet for sent, fordi du er glemsom eller bare ikke får betalinger med posten på tid. I disse tilfælde kan du overveje at drage fordel af din banks betalingsplanlægningsfunktion eller autoudtrækningsmuligheder, der tilbydes af dine kreditorer og forsyningsselskaber for at sikre, at betalinger kommer til tiden. Men hvis dine betalinger ofte er forsinkede, fordi du har det svært økonomisk, er det nok en større prioritet at blive mere økonomisk stabil, før du ansøger om et lån.
Kreditudnyttelse, eller mængden af kredit, som du har til rådighed, afbalanceret mod mængden af kredit, du har brugt, udgør yderligere 30 procent af din kreditscore. Låntagere, der har en betydelig mængde kredit til rådighed for dem, som de ikke har brugt, viser, at de har kvalificeret til kredit for at blive udvidet til dem, men behøver ikke at bruge det hele, og de vil have højere kreditscore som en resultat. Hvis på den anden side alle dine kreditkort er tæt på at være maks., eller du har yderligere personlige lån, der er tidligt tilbagebetalt, ser det ud til for långivere, at du er afhængig af kredit for at forblive økonomisk solvent, hvilket vil sænke din kreditscore og få långivere til at undgå at øge din samlede gæld, da de vil tvivle på din evne til at betale. For at forbedre din kreditscore skal du arbejde på at nedbetale eksisterende kreditkortgæld, så forholdet mellem tilgængelig og brugt kredit er sundere. Hvis du er en kunde med et godt omdømme, og du ikke allerede er overdrevet, kan du bede dine kreditkortselskaber om at øge din eksisterende grænse, hvilket vil flytte saldoen på en positiv måde.
Reklame
Flere andre komponenter, såsom alderen på din kredithistorik og blandingen af eksisterende kredit, er ting, du ikke kan gøre meget ved. Du kan ikke springe tilbage i tiden og optage dit første kreditkort eller billån tidligere, så dit eneste træk på den gennemsnitlige kreditalder er for at undgå at lukke dine ældste konti, selvom du ikke bruger dem, og undgå at åbne en masse nye konti kort før du ansøger om en lån. For det første, hvis du har dårlig kredit, kan det være svært at finde kreditkortgodkendelse, men også tilføjelse af nye konti vil skævvride gennemsnitsalderen på din kredit. Blandingen af din eksisterende kredit involverer kombinationen af forskellige typer af kredit, du har registreret: kreditkort, billån, studielån og andre typer gæld. Jo større mix, jo højere score. Hvis du stadig er et stykke væk fra at ansøge om dit boliglån, kan du muligvis påvirke dette mix ved at betale af og lukke nogle konti.
Konti, der er i indsamling, er det største negative, du kan have på en kreditopgørelse, fordi de foreslår (ikke altid præcist, men de antyder), at du ikke har gjort et forsøg på at betale gælden tilbage eller har opgivet det. Der er nogle muligheder, når en konto i samlinger er betalt ud, som vil give dig mulighed for det betale et ekstra gebyr for at få fjernet samlingen fra din konto. Hvis du vælger at gøre dette, skal du sørge for at få bekræftet sletningen skriftligt og kontrollere din kreditrapport en måned eller to senere for at sikre, at den negative vare er blevet fjernet fra din kredit historie.
De fleste af de agenturer, der tilbagebetaler boliglån til købere med lav indkomst eller dårlig kredit, er en del af den føderale regering eller er føderale entreprenører. Statlige og lokale programmer har generelt ikke ressourcerne til at påtage sig den slags risiko. Hvad du vil finde i statslige og lokale programmer er bistandsprogrammer til hjælp til udbetalinger. En større udbetaling gør låntagere med dårlig kredit meget mindre risikable for långiveren, så øge din udbetaling gennem et tilskud eller udbetalingshjælpsprogram kan have en betydelig indvirkning på din samlede ansøgning og få din dårlige kredit til at veje mindre på din muligheder. Nogle af disse programmer er indkomstafhængige, mens andre er designet til at hjælpe nyuddannede universitetsuddannede med at få råd til en udbetaling, og der er mange andre specifikke programmer baseret på, hvor du bor. Kontakt lokale offentlige boligbureauer eller arbejd med en realkreditudlåner for at lære mere om programmer, der er tilgængelige for dig.
Reklame
Foto: istockphoto.com
Dette er et utrolig vigtigt skridt, når din kreditscore er mindre end optimal, og du søger boliglån med dårlig kredit. Mens føderale programmer har specifikke parametre, som deres godkendte långivere skal opfylde, er der ingen regel om, at enhver långiver skal deltage i disse programmer. Du skal muligvis ringe til en del långivere for at høre om programmer, der er tilgængelige for købere med dårlig kredit. Fordi der er så mange forskellige låneprogrammer tilgængelige, vil nogle långivere muligvis ikke deltage, eller lidt chokerende nok ikke være klar over, at visse programmer overhovedet eksisterer. Hvis du er en køber med en anden stærk ansøgningspakke end din kreditscore, skal du gå ind for dig selv og opsøg andelslånere, der ved, hvad de har til rådighed og er villige til at forklare dig det klart. Hvis du kontakter en långiver, der ikke vil forklare dine muligheder klart eller giver dig en hård tid, er det sandsynligvis ikke den rigtige långiver for dig. Den rigtige långiver vil være åben for at forklare deres programmer, forklare, hvordan din profil passer til hver enkelt, og diskutere vilkårene og implikationerne åbent. Ideelt set vil du identificere flere långivere, som du har det godt med, og så kan du indgive ansøgninger hos dem for at sammenligne de vilkår og priser, du bliver tilbudt.
Det kan føles meget uretfærdigt at blive afvist for boliglån på grund af dårlig kredit, især hvis du har gjort en stor indsats for at forbedre dit. Faktum er, at kredit tager tid at forbedre, efterhånden som de negative genstande ældes og erstattes af en renere tavle. Hvis du ikke kan få et boliglån, kan du overveje at ansøge om et privatlån, som har forskellige kriterier, som du måske er mere i stand til at opfylde. Men vær forsigtig: Vilkårene på personlige lån kan være kortere, og renterne højere.
Reklame
Hvis du oplever, at dine ansøgninger om boliglån gentagne gange mislykkes, kan det være på tide at justere dine planer. Disse afvisninger tyder på, at långivere er for utilpas med din økonomiske situation til at låne dig penge, og det er en vigtig oplysning for dig at have. Långivere er bestemt virksomheder og opererer for at tjene penge, men de er heller ikke i færd med at ødelægge folk økonomisk, hvis de kan undgå det. De vil ikke have dig til standard. Hvis flere långivere mener, at du ikke kan klare et boliglån lige nu, bør du overveje hvorfor. Misligholdelse af boliglån kan gøre det umuligt at få et nyt i årevis og resulterer ofte i konkurs. Så hvis du kæmper for at få et boliglån, så overvej at tage lidt tid på at reparere din kredit, opbygge besparelser mod en solid udbetaling, rebalancere dit DTI, og prøv igen om et år eller to, når dit økonomiske helbred er mere solidt jord.
Er det muligt at få et boliglån med dårlig kredit? Hvis resten af din økonomiske profil er sund, så er den det absolut, især hvis du søger gennem et af de programmer, der er designet til at hjælpe. Som altid vil du gerne se på din overordnede økonomiske situation, og husk, at bare fordi du kan tage et lån, betyder det ikke, at du skal. At diskutere din ansøgning med en realkreditspecialist kan hjælpe dig med at træffe det bedste valg for dig og få dig ind i et hjem, du elsker, på det rigtige tidspunkt.
Reklame
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.