EN: Din ejendomsmægler gør klogt i at opfordre dig til at inkludere realkreditforsikring i din budgetplan – ikke fordi du har absolut brug for det, men fordi du ikke ved det med sikkerhed, før du fuldfører dit budget og finder ud af, hvilken slags lån du vil tage. Men bliv ikke fornærmet eller tag det personligt – krav til realkreditforsikring er ikke udelukkende baseret på din kredit, og i nogle tilfælde er kravene slet ikke relateret til kredit. Men hvad er realkreditforsikring?
Mens udtrykket "realkreditforsikring" lyder meget som andre typer forsikringer, du måtte have, som husejerforsikring, sygeforsikring eller bilforsikring, det er ikke helt det samme. Disse politikker har til formål at beskytte dig økonomisk, hvis du oplever et tyveri eller en katastrofe, bliver syg eller bliver involveret i en bilulykke. De refunderer forsikringstageren relaterede udgifter forårsaget af dækkede begivenheder. Realkreditforsikring beskytter ikke låntageren; det beskytter långiveren. Boliglån långivere bestemmer, hvilke låntagere der er mindst tilbøjelige til at misligholde deres realkreditbetalinger, men der er altid en risiko for långiveren, at der sker noget, og realkreditselskabet står tilbage med en stor uinddrivelig gæld. Derfor, hvis en udbetaling ikke når långivers standard, eller hvis låntager vælger bestemte typer af lån, kan låntager pålægges at betale realkreditforsikring, som giver realkreditbeskyttelse til långiver. Når du lærer om realkreditforsikring, vil du se to akronymer: PMI, som står for privat realkreditforsikring, og MIP, som står for realkreditforsikringspræmie. De er ens i funktion, men ret forskellige i, hvordan de indgår i boliglån.
Reklame
De fleste mennesker har på et eller andet tidspunkt hørt, at de skal have en udbetaling på 20 procent og en perfekt kredit for at kunne købe en bolig. Selvom det måske engang har været tilfældet, gør moderne boligpriser disse standarder svære, hvis ikke umulige, at nå for mange købere. Som et resultat har de fleste långivere reduceret deres krav til lån generelt, og føderale, statslige og lokale myndigheder har implementeret programmer for at hjælpe købere, der er mindre kvalificerede, kommer hurtigere ind i et hjem - højere andel af boligejerskab er godt for økonomien, og regeringen ønsker at opmuntre folk til at købe. Alligevel, selvom en långiver ønsker at tilbyde et lån til en køber, der kommer tæt på, men ikke helt opfylder långiverens standarder, påtager långiveren sig en enorm risiko. At kræve, at låntagere køber realkreditforsikring tjener to formål: Det hjælper købere, der sandsynligvis vil være i stand til at betale deres betaling til tiden med at købe en bolig (selv om deres kredit er ikke ideel, eller deres udbetaling er lav), og den dækker långiveren i tilfælde af, at en låntager misligholder ved at forsikre dem for resten af det ubetalte lån.
Der er nogle lokale programmer, der giver lån til låntagere med lave udbetalinger, som ikke kræver realkreditforsikring. Disse programmer administreres ofte gennem lokale banker og kræver, at låntagerne er nuværende indbyggere i den lokalitet eller stat, hvor programmet tilbydes. Disse er værd at undersøge, hvis de er tilgængelige, fordi de penge, som låntager kan spare på realkreditforsikringen, kan reducere den tid, det tager at betale af på realkreditlånet. Det er dog vigtigt for købere at se nærmere på alle lånevilkårene og sikre sig, at de ikke betaler en højere rente i løbet af lånets løbetid, hvilket kan ophæve enhver besparelse.
Reklame
Nogle spørgsmål om realkreditforsikring kan ikke besvares, før låntager har besluttet, hvilken form for realkreditlån de vil vælge. Hvis de kvalificerer sig til en konventionelt realkreditlån, har stor kredit og har en udbetaling på 20 procent af boligens udgift, kan de måske vælge et realkreditlån, der slet ikke involverer realkreditforsikring. Mange låntagere har stor kredit, men har ikke været i stand til at spare en udbetaling på 20 procent, hvilket er forståeligt - høj husleje, studielånsgæld og andre udgifter kan gøre det svært at spare op. Disse låntagere skal demonstrere, at de vil være i stand til at foretage deres månedlige betalinger og stadig have en behagelig pude; i dette tilfælde kan de blive tilbudt et konventionelt lån med det forbehold, at de køber PMI eller en privat realkreditforsikring.
For låntagere med lavere kreditscore, lavere indkomst generelt eller meget små udbetalinger, kan et FHA-lån være det rigtige valg. FHA-lån tilbydes af långivere i samarbejde med Federal Housing Authority, som garanterer lånene, så den samlede risiko for långiveren reduceres. For at udligne omkostningerne ved dette program skal FHA-låntagere betale en MIP eller realkreditforsikringspræmie.
"Sikkerhedszonen" for långivere er, når belåningsgraden (LTV) er 80 procent eller lavere – med andre ord, når det skyldige beløb er mindre end 80 procent af boligens samlede værdi. Hvis låntageren har en kreditscore, der opfylder långivers krav, kan de ofte vælge et dun betaling på mellem 5 og 19,99 procent, så længe de er villige til at købe privat realkreditlån forsikring. PMI ligger normalt på et sted mellem 1 og 3 procent af boligens købspris, og den omkostninger vil blive tilføjet til den månedlige afdrag på realkreditlån hver måned, indtil LTV er lavere end 80 procent. På det tidspunkt er långiver forpligtet til automatisk at annullere PMI-forsikringen som en del af lov om boligejerbeskyttelse. Denne lov siger, at når udbetalingen plus størrelsen af lånets hovedstol, som låntageren har betalt, svarer til 22 procent af boligens købspris, skal långiver automatisk opsige forsikringen, så låntager ikke betaler for forsikringer, som de ikke skal har. En yderligere fordel ved lov om boligejerbeskyttelse er, at PMI-ophævelsen er bundet til boligens købspris og ikke den aktuelle værdi, så selvom boligpriserne er steget, og boligens faktiske markedsværdi er steget, vil annulleringen af PMI være baseret på, hvad køberen har betalt. Låntagere kan være proaktive og anmode om, at deres PMI annulleres, når deres egenkapitalen når 20 pct, men det vil automatisk annullere ved 22 procent som en fejlsikker.
Reklame
Der er fire typer PMI. Den første og mest brugte er lånerbetalt PMI. Dette er standardformularen, hvori låntageren betaler hver måned, indtil de når 22 procent egenkapital, på hvilket tidspunkt PMI-annullering sker automatisk. Nogle långivere vil tillade annullering tidligere under visse omstændigheder; hvis boligens værdi har ændret sig væsentligt, kan låntager muligvis få den vurderet og anmode långiver om at frigive PMI-forpligtelsen hurtigere. Ellers er den eneste måde at annullere PMI, før den nødvendige egenkapital er nået, at refinansiere - men vær omhyggelig med at sikre, at omkostningerne ved refinansieringen ikke er mere end PMI-omkostningerne.
Købere, der har ekstra kontanter ved underskrivelse af pantedokumenterne, kan være interesseret i en engangslånsforsikring. Denne mulighed giver låntageren mulighed for at betale hele PMI-præmien på forhånd i en enkelt betaling i stedet for at sprede den over de månedlige betalinger. Dette er en mindre almindelig form for forsikring, da grunden til, at de fleste købere har brug for forsikring i første omgang, er fordi de ikke har nok af en udbetaling til at undgå det. I nogle tilfælde kan låntagere dog rulle omkostningerne ved engangsbetalingen ind på selve realkreditlånet, så de ikke skal komme med ekstra penge. Fordelen ved denne type PMI er, at den reducerer de månedlige betalinger, men ulempen er betydelig - hvis låntageren refinansierer eller skal sælge huset, kan forudbetalingen ikke refunderes, så låntageren vil miste penge i transaktion.
Endnu mindre almindelig er långiver-betalt realkreditforsikring. Det lyder som et godt tilbud - realkreditforsikring, som långiver betaler, lyder som den bedste slags! I virkeligheden vil långiveren betale omkostningerne ved PMI-præmierne i bytte for en højere rente i løbet af lånets løbetid. Fordi renten er en af lånevilkårene, ikke en tillægsomkostning, kan långiverbetalt realkreditforsikring ikke annulleres, når låntageren når 20 procent egenkapital; låntageren sidder fast med den højere rente indtil lånet er betalt tilbage eller de refinansierer. Fordi de månedlige betalinger vil være lavere uden de ekstra PMI-omkostninger, kan købere have råd til at låne mere, og hvis de kan planlægge at refinansiere om et par år, kan dette være en pengebesparende mulighed.
Reklame
Split-premium realkreditforsikring er den mindst almindelige type PMI, men den kan være nyttig i visse situationer. Hvis låntagerens gæld i forhold til indkomst er høj, vil långiver se nøje på de samlede månedlige betalinger for at se, hvor stor en procentdel af deres månedlige indkomst, der går til gældsbetaling. At øge realkreditlånet med flere hundrede dollars om måneden med lånerbetalt PMI kan resultere i, at långiver nægter at låne penge nok til at købe boligen. Split-premium realkreditforsikring er et fælles system, hvor låntager betaler en del af realkreditforsikringen på forhånd - et mindre beløb, end de ville betale med single-premium PMI, men nok til at kompensere for størrelsen af de månedlige præmier, holde up-front omkostningerne lavere, end de ville være med en enkelt præmie realkreditforsikring, men reducere de månedlige betalinger.
FHA lån har et andet kravsæt end andre låneprogrammer, herunder en anden type realkreditforsikring. FHA-låneprogrammet var designet til at hjælpe låntagere med lave udbetalinger - så lave som 3,5 procent for låntagere med kreditscore højere end 580 og så lave som 10 procent for låntagere med kreditscore mellem 500 og 579. Traditionelle realkreditinstitutter kræver normalt en kreditscore på mindst 620, så dette program er enormt nyttigt for købere med ringe kredithistorik eller kredit, der er ved at blive repareret. FHA garanterer lånet, så långiveren har mindre risiko - men til gengæld skal låntagere betale MIP.
MIP ligner PMI, men der er et par kritiske forskelle. For det første, ligesom split-premium PMI, betales MIP i to dele: Låntagere vil betale et forudgående gebyr pr. lånet lukker, og så betaler de en mindre præmie hver måned oven i det almindelige lån betaling. Hvis en låntager kæmper for at komme med betalingen ved lukning, vil de have mulighed for at rulle denne betaling ind i lånebeløbet, men så betaler de renter af det. Den væsentligste forskel mellem MIP og PMI er dog, at MIP ikke kan annulleres. Forsikringen er ikke betinget af, hvor meget egenkapital en låntager har i boligen, eller deres kreditscore eller værdien af hjem – ganske enkelt er det en omkostning, som låntager betaler for at udligne den risiko, långiveren og FHA tog, da de forlængede lån. Den eneste måde at annullere MIP på er at refinansiere lånet. Hvis du tidligere har haft et FHA-lån, er dette en ændring; før 2013 kunne realkreditforsikringen på FHA-lån opsiges, når egenkapitalen nåede 20 procent, ligesom PMI. Ændringen gjorde det lettere for FHA-låntagere at have råd til deres månedlige betalinger ved at sænke dem med forhåndsbetalingen, men den låste de månedlige betalinger i hele lånets levetid.
Reklame
Ikke alle realkreditprogrammer kræver realkreditforsikring. Nogle lokale og statslige programmer har programmer rettet mod købere, der ellers ikke ville have råd til at købe et hjem på en måde, der ikke inkluderer realkreditforsikring. VA og USDA lån, som er føderale programmer administreres gennem US Department of Veterans Affairs og US Department of Agriculture, har meget specifikke krav og omfatter ikke realkreditforsikring.
VA-lån er rettet mod aktive eller pensionerede militærtjenestemedlemmer og deres familier. Det betingelserne for lånene løse problemer, der er unikke for militærtjenestemedlemmer, såsom det hyppige behov for at skifte lokalitet, nogle gange uden færdiggørelse af salget af den tidligere bolig, og de år med optjening og opsparing, som militærmedlemmer har opgivet af hensyn til offentlig service. Ofte kræves der ingen udbetaling, og der kan tildeles favorable renter. VA støtter lånene for at reducere risikoen for långiveren. Mens VA-lån ikke kræver realkreditforsikring, kræver de det, der kaldes et "finansieringsgebyr", som betales ved lukningen af realkreditlånet. Finansieringsgebyret kan rulles ind i realkreditbeløbet, hvilket kan øge de samlede omkostninger, men fordelen ved ikke at have behov for en udbetaling kan gøre den lidt højere samlede omkostning umagen værd.
USDA lån er rettet mod købere med moderate og lavere indkomster, der er villige til at købe en bolig i landdistrikter eller mindre udviklede områder. Målet med lånene er todelt: USDA ønskede at øge boligejerraterne i disse områder for at revitalisere byerne og ved at fjerne fælles forhindringer for boligejerskab, såsom stor udbetaling og høje krav til kreditvurdering, indså det, at det kunne lokke købere, der opfyldte disse betingelser, til at udfylde og forbedre disse landdistrikter. Som et resultat er USDA-lån temmelig højrisiko for långivere; låntagerne har lavere indkomst, laver ringe eller ingen udbetalinger, kan have tvivlsom kredit, og programmet kræver lavere renter og lange tilbagebetalingsperioder. Fordi USDA garanterer lånene, er långivere villige til at deltage i programmet. Der kræves ingen realkreditforsikring, men i lighed med VA-lån kræver USDA-lån et finansieringsgebyr. Det er lille - forhåndspræmien på lukketidspunktet er 1 procent af lånebeløbet og derefter den årlige finansiering gebyr, som vil blive betalt hvert år gennem den månedlige afdrag på realkreditlån, er 0,35 procent af det resterende lån balance. Forskudsgebyret kan også rulles ind i lånebeløbet.
Reklame
Der er mange variabler, men hvor meget er realkreditforsikring egentlig? Det er en god idé for købere at prøve at finde ud af dette, mens de fastlægger deres budget for et hjem, fordi det kan gøre en stor forskel i månedlig betaling og forståelse af omkostningerne kan hjælpe låntagere med at træffe beslutninger om, hvor meget bolig de kan købe, og hvor meget de vil tilbyde som en ned betaling.
Med et FHA-lån vil MIP-omkostningerne udelukkende være baseret på lånebeløbet. Forudbetalingen vil være 1,75 procent af værdien af lånet. De månedlige betalinger vil blive bestemt af mængden af lånte penge og længden af tilbagebetalingsperioden, men dette beløb vil indgå i de afsluttende dokumenter og vil ikke ændre sig i løbet af tilbagebetalingen semester.
PMI bestemmes med en mere kompleks beregning. Lånebeløbet er stadig basisfaktoren; generelt vil PMI-omkostningerne falde mellem 0,22 procent og 2,25 procent af lånesummen. Hvor låntageren lander i dette interval vil være baseret på deres kreditscore og deres LTV-forhold. For at estimere forsikringsomkostningerne skal låntageren bestemme værdien af ejendommen (ikke omkostningerne - værdien, som bestemmes ud fra en vurdering). Låntageren skal bestemme, hvad deres udbetaling vil være og trække det fra det beløb, de planlægger at tilbyde på huset; dette er lånebeløbet. Her er det, hvor det bliver kompliceret: Låntager skal finde ud af LTV, hvilket de kan gøre ved at dividere lånebeløbet med boligens værdi fra vurderingen. De vil derefter gange dette tal med 100 for at finde LTV. Hvis tallet er 80 procent eller lavere, vil der ikke være behov for PMI.
Reklame
Hvis tallet er højere end 80 procent, skal låntageren konsultere deres långivers PMI-procentdiagram eller PMI-satser. De fleste långivere har dem tilgængelige for låntagere at gennemgå. Låntageren kan også bede deres långiver om en estimeret procentdel baseret på deres kreditscore og omtrentlige lånebeløb. Denne procentdel ganget med det samlede lånebeløb vil være den årlige PMI-præmie. Låneren kan derefter dividere med 12 for at se, hvad den månedlige ydelse bliver.
Hvis låntageren ikke har adgang til deres procent, kan de bruge tallene i den høje og lave ende af området til at beregne deres eget interval; de kan udføre disse beregninger ved at bruge procenttallene 0,22 og 2,25 for at se de høje og lave muligheder. Baseret på LTV og låntagers viden om deres kreditscore, kan de måle, hvor i intervallet de kan falde.
Beregning af prisen på realkreditforsikring kan hjælpe låntagere med at træffe bedre valg om, hvor meget de har råd til at bruge på en bolig, fordi budgettering af et realkreditlån ikke kun handler om selve lånet; de samlede månedlige betalinger vil afgøre, hvor komfortabelt låntageren vil være i stand til at klare sig i det nye hus og forbindes direkte med deres sandsynlighed for misligholdelse. Den månedlige betaling vil bestå af en del af lånets hovedstol, rentebetalingen, husejerforsikringen—fordi långivere generelt kræver, at låntagere har en boligforsikring at beskytte deres sikkerhed, og de fleste långivere foretrækker, at låntagere betaler for husejerforsikringen som en del af deres månedlige afdrag på realkreditlån, som långiver derefter vil bruge til at betale husejerforsikringspræmien – og PMI eller MIP. Derudover bør låntagere overveje omtrentlige omkostninger til forsyningsselskaber, mad, tøj og andre fornødenheder sammen med andre gældsbetalinger. At overveje alle de månedlige omkostninger kan hjælpe dem med at finde ud af, hvor meget de har råd til at bruge. At gætte kan give store vanskeligheder efter boligkøbet.
Reklame
Når låntageren har gjort regnestykket for at estimere deres boliglånsforsikringsomkostninger og for at se, hvad deres boliglånsbetaling vil være (inklusive renter og omkostningerne ved bedste husforsikring), kan de begynde at lede efter et hus, de elsker, som passer ind i deres budget.
Offentliggørelse: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates-programmet, en affiliate-reklame program designet til at give udgivere mulighed for at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.