Foto: istockphoto.com
En bolig er et af de mest betydningsfulde køb, mange mennesker vil foretage i deres levetid, og mange bliver nødt til at tage et realkreditlån for at få råd til at købe en bolig. Hvad er et realkreditlån? Et realkreditlån er en form for lån, der giver fremtidige boligejere de penge, de skal bruge for at købe en bolig. De vil derefter betale disse penge af i månedlige rater, indtil lånet når udløbet af dets løbetid. Da realkreditlån er langfristede lån, kan det betale sig at planlægge i forvejen for at finde og kvalificere sig til det rigtige lån. Men låntagere spekulerer ofte på, hvordan man får den bedste realkreditrente, når der er så mange faktorer at overveje. Ved at følge disse trin kan låntagere sikre, at de har gjort deres due diligence for at få den bedste realkreditrente for dem, hvilket betyder, at de kan komme videre med deres boligkøb velvidende, at den kurs, de har, er den bedste til dem.
Hvordan får du den bedste boliglånsrente? Inden du starter ansøgningsprocessen om realkreditlån, vil låntagere gerne sætte sig ind i deres kreditrapporter. Der er tre store kreditbureauer, som långivere kan bruge til at bestemme en låntagers kreditværdighed: TransUnion, Experian og Equifax. Låntagere kan hente kopier af deres kreditrapporter fra hvert bureau online ved at oprette en gratis konto. Afhængigt af mængden af detaljer, som låntageren ønsker at se fra deres kreditrapport, skal de muligvis betale et mindre gebyr, men grundlæggende oplysninger er generelt tilgængelige gratis. Alternativt kan forbrugere få gratis kreditrapporter fra alle tre kreditbureauer så ofte som en gang om ugen fra
AnnualCreditReport.com, som er godkendt af føderal lov.Når de tjekker deres kreditrapporter, vil låntagere gerne lede efter unøjagtigheder, der kan være skadelige for deres kreditscore. Hvis de bemærker unøjagtigheder, kan de åbne en tvist for potentielt at få oplysningerne fjernet fra deres kredit, hvilket kan hjælpe med at øge deres samlede kreditscore.
Låntagere, der spørger sig selv: "Hvordan kan jeg få den bedste realkreditrente?" kan starte med at arbejde på at forbedre deres kreditscore, når de føler sig sikre på, at deres kreditrapport er korrekt. En kreditvurdering fortæller långivere, hvor troværdig låntageren er, når det kommer til at tilbagebetale deres gæld. En af de bedste måder for husejere at øge deres kreditscore og vise, at de er økonomisk pålidelige, er at sikre, at regninger betales til tiden. Låntagere kan også arbejde på at nedbetale gæld, før de ansøger om et realkreditlån; de vil prøve at få deres kreditsaldo ned til højst 20 til 30 procent af deres tilgængelige kreditgrænse. Dette viser långiveren, at låntageren er ansvarlig med deres tilgængelige kredit, hvilket gør dem mere tilbøjelige til at betale deres månedlige realkreditregning til tiden. Det kan igen føre til, at låntageren kvalificerer sig til en lavere belåningsrente.
Mængden af gæld, en person bærer, kan have en indflydelse på, om de vil kvalificere sig til et realkreditlån eller ej - og hvis de gør, hvilken type rente de vil betale. En gæld i forhold til indkomst er simpelthen, hvor meget gæld nogen har i forhold til, hvor mange penge de tjener. En låntager, der har meget gæld, vil synes at være mere risikabel for en långiver end en, der ikke har.
Når de overvejer en ansøgning om realkreditlån, vil långivere tage hensyn til låntagerens månedlige boligudgifter, herunder betaling af realkreditlån, ejendomsskatter og husejerforsikring. Disse omkostninger omtales som "front-end ratio." Ud over låntagers realkreditlån vil långiver også tage hensyn til gæld som studielån, billån og kredit kort, også kaldet "back-end ratio". Generelt ser långivere efter et front-end-forhold, der ikke er højere end 28 procent af en låntagers månedlige bruttoindkomst og et back-end-forhold på 36 procent eller nederste. Nogle typer lån, såsom dem, der er garanteret af Federal Housing Administration (FHA), vil tillade et højere back-end-forhold, men kan komme med en højere rente i bytte. Ved at mindske deres ikke-boliggæld, vil låntagere være mere tilbøjelige til at få den bedste rente på deres realkreditlån.
Foto: istockphoto.com
En måde for husejere at få en bedre realkreditrente er at øge deres samlede månedlige indkomst. Det kan selvfølgelig være lettere sagt end gjort afhængigt af låntagers personlige situation. Men for arbejdere med fast job kan det hjælpe dem med at få en bedre rente at bede om lønforhøjelse, når de gør klar til at købe et hus.
Hvis det ikke er en mulighed at bede om lønforhøjelse, kan låntagere overveje at søge et nyt job med en højere løn. Det er dog ikke den bedste idé at lave en større ændring som et jobskifte for tæt på at ansøge om et realkreditlån, så købere vil gerne starte denne proces hurtigere, hvis de planlægger at skifte job. Alternativt kan de, der spekulerer på "Hvordan kan jeg få den laveste realkreditrente?" kan se på måder at gøre yderligere på indkomst, såsom at påtage sig et sidejob, freelancere eller tjene penge på en hobby, hvilket igen kan oversættes til en lavere sats.
Hvis det ikke er en mulighed for en låntager at øge indkomsten, og de stadig spekulerer på, hvordan de kan få en god realkreditrente med de penge, de har, kan de undersøge offentlige incitamenter og tilbud. Nogle stater tilbyder incitamenter til førstegangskøbere af boliger for at gøre det lettere for dem at komme på ejendomsstigen, mens andre tilbyder incitamenter til også at gentage købere. Disse incitamenter kan hjælpe køberen med at spare op til en udbetaling, få lavere renter eller få skatterabatter for køb af bolig. For at afgøre, hvilke programmer der eventuelt tilbydes, hvor de bor, kan låntagere kontakte deres statslige boligfinansieringsagentur eller deres statslige afdeling for bolig- og byudvikling (HUD).
Den amerikanske regering garanterer også flere lånetyper for at hjælpe amerikanere med at blive boligejere. Nogle eksempler er lån fra Federal Housing Administration (FHA), lån fra Department of Veterans Affairs (VA) og lån fra det amerikanske landbrugsministerium (USDA). Disse lånetyper kan hjælpe dem, der ellers ikke har råd til en bolig.
En bolig er et af de dyreste køb, mange mennesker vil foretage i deres levetid. Boligkøbere, der kan lægge en luns penge ned, når de køber bolig, vil kunne påtage sig mindre gæld end dem, der ikke har en udbetaling. Købere, der sætter mindre end 20 procent af købesummen på et konventionelt realkreditlån, vil generelt være forpligtet til at betale privat realkreditforsikring, eller PMI, indtil de når de 20 procent egenkapitalmærke. Dette skyldes, at långivere ser købere med en større udbetaling som mindre risikable end dem med en lille (eller ingen) udbetaling.
Hvad er realkreditforsikring? PMI hjælper med at mindske risikoen for långivere, hvilket gør det muligt for låntagere med lavere udbetalinger at kvalificere sig til et realkreditlån. Mens en udbetaling på 20 procent eller mere ikke nødvendigvis vil sænke realkreditrenten for låntageren, det vil eliminere behovet for PMI og derfor reducere låntagerens samlede månedlige realkreditlån betaling.
Låntagere undrer sig hvordan man får et realkreditlån skal også overveje deres ønskede lånelængde. Længden af realkreditlånet, også kendt som låneperioden, kan have betydning for realkreditrenten samt det samlede rentebeløb, der betales over lånets løbetid. Generelt vil renten på et 15-årigt realkreditlån være lavere end på et 30-årigt realkreditlån. Det skyldes, at långivere ser kortere lån som mindre risikable end længere; det er svært at forudsige, om låntageren stadig vil være i stand til at betale realkreditlån efter 2 eller 3 årtier.
Oven i købet vil låntageren ende med at betale mindre renter over løbetiden på et 15-årigt realkreditlån end et 30-årigt. Afhængigt af lånebeløbet kan besparelsen være i titusindvis af dollars. Købere skal dog huske, at en kortere låneperiode betyder en højere månedlig betaling, hvilket kan begrænse det beløb, de kan bruge på et boligkøb.
Foto: istockphoto.com
En af de største beslutninger, som låntagere skal tage, når de optager et boliglån, er, om de skal vælge et fastforrentet eller et rentetilpasningslån. Begge har deres fordele og ulemper, og svaret på spørgsmålet "Hvordan får jeg den bedste realkreditrente?" vil være forskellig for hver låntager.
Med et fastforrentet realkreditlån betaler låntager samme rente i lånets løbetid. Dette kan være en god mulighed, når renten er lav, men at vælge et fastforrentet realkreditlån, når renten satser er høje kan oversætte til tusindvis flere dollars betalt i renter på det tidspunkt, lånet er betalt af. Købere, der går med et fastforrentet realkreditlån, vil have forudsigelige månedlige betalinger, men hvis renten falder, bliver de nødt til at refinansiere deres lån for at drage fordel af de lavere renter.
Et rentetilpasningslån starter derimod med en lavere rente i en fast periode, typisk mellem 5 og 10 år. Når denne periode er gået, vil renten justeres periodisk baseret på markedet. Det betyder, at boligejeren kan se deres månedlige afdrag på realkreditlån stige, hvis renten stiger. Men købere, der ikke har planer om at blive i deres hjem i de fulde 15 eller 30 år af lånet, kan være i stand til at drage fordel af en lavere rente i den indledende periode med en rentetilpasning pant.
Når købere kommer med et budget for et boligkøb, kan en realkreditberegner være et nyttigt værktøj at bruge. For at bruge en realkreditberegner til at estimere månedlige betalinger, skal låntagere have følgende oplysninger ved hånden:
Når køberen indtaster disse oplysninger i realkreditberegneren, vil de kunne se deres anslåede månedlige betaling. De kan derefter lege med tallene for at se, om de har råd til et højere realkreditlån, lavere udbetaling eller kortere låneperiode baseret på deres nuværende økonomiske situation. Disse oplysninger vil hjælpe dem med at beslutte hvor meget realkreditlån de har råd til at tage på, hvilket vil gøre dem i stand til at lede efter en bolig, der passer ind i deres budget uden at overvælde deres økonomi.
Mange låntagere undrer sig hvordan man vælger et realkreditinstitut og hvordan de vil vide, hvilken der er den bedste for dem. Når det kommer til at få et realkreditlån, kan det betale sig at shoppe rundt på flere af de bedste realkreditinstitutter. Forskellige långivere vil tilbyde forskellige priser, så husejere vil gerne indhente tilbud fra mindst tre til fem långivere for at finde den bedste realkreditrente. Låntagere kan også overveje at indhente tilbud fra forskellige typer långivere, herunder banker, kreditforeninger og online långivere.
Når man sammenligner shopping for et realkreditlån, vil låntagere ønske at anmode om alle tilbud inden for samme tidsramme for at sikre, at satserne er sammenlignelige. At gøre det vil generelt ikke være til skade for låntagerens kredit, hvis de anmoder om alle tilbud på samme tid. De tre store kreditbureauer giver en tidsramme på mellem 14 og 45 dage for låntagere til at få så mange tilbud, som de ønsker, uden at det påvirker deres kreditvurdering.
Hvert tilbud vil give låntagere en estimeret rente og afsluttende omkostninger. Ved hjælp af disse oplysninger kan de afgøre, hvilket lån der er det bedste for dem. Låntagere, der planlægger at blive i hjemmet på lang sigt, kan vælge et lån med en lavere rente, da det er mere sandsynligt, at de vil spare penge i det lange løb. Men de, der forventer at sælge boligen og betale af på realkreditlånet inden for få år, vil gerne kigge efter et lån med lavere lukkeomkostninger, da de vil have mindre tid til at få dækket disse omkostninger end en låntager, der bliver i hjemmet i et årti eller mere.
Nogle långivere vil tillade låntagere at betale "realkreditpoint". Det er rabatpunkter, som låntageren kan købe hos långiveren for at nedsætte deres realkreditrente. Et belåningspunkt koster 1 procent af lånebeløbet og kan sænke renten med 0,25 procent. Låntagere, der har midlerne til at betale disse rabatpoint, kan vælge at gøre det for at sænke deres månedlige afdrag på realkreditlån.
Rabatpoint er dog ikke altid en god idé. Låntagere vil gerne beregne, hvor lang tid det vil tage dem at gå i stykker, selvom de betaler realkreditpoint til gengæld for en lavere rente. Dette kan være så meget som 7 til 9 år. Hvis låntageren ikke forventer at blive i huset så længe, er det måske ikke i deres bedste interesse at betale rabatpoint.
Renterne på realkreditlån svinger konstant, så det kan betale sig for låntagere at følge udviklingen i boliglånsrenten nøje, mens de forbereder sig på at ansøge om et realkreditlån. Dette kan hjælpe dem med at få den laveste realkreditrente og låse den fast hos långiveren, hvis det er muligt. Fastlåsning af en kurs garanterer den i en vis periode. Så længe låntageren kan lukke på lånet, inden rentelåsen udløber, bør den rente garanteres. Långiver kan dog ændre det, hvis der er større ændringer i låntagers status, såsom en nedsat udbetaling i forhold til det oprindeligt aftalte eller en større ændring i låntagers kredit score.
At ansøge om et billån eller foretage et større karriereskift er ikke den bedste idé for dem, der er i gang med at købe bolig. Långivere ønsker at se sammenhæng og troværdighed hos låntagere, og pludselige og store ændringer som disse kan rejse røde flag. En låntager med et stabilt arbejde og overskuelig gæld er en attraktiv kandidat til et realkreditlån, men hvis denne låntager foretager en række ændringer mellem at ansøge om et realkreditlån og at lukke på lånet, kan långiver beslutte at bakke ud. Hvis det er muligt, er det bedst for boligejere at vente med at foretage større ændringer som disse, indtil de har lukket deres boliglån.
Fremtidige boligejere, der overvejer, hvordan man får den bedste realkreditrente, kan blot følge disse 12 trin for at indstille sig op til succes, når det kommer til at finde og låse den bedste boliglånsrente til deres budget.