Foto: istockphoto.com
EN: Du er bestemt ikke alene om at kæmpe for at hæve din kreditscore eller spare op til en udbetaling. Ifølge Experian, har næsten en tredjedel af de amerikanske forbrugere en kreditscore på 670 eller mindre. At spare op til en udbetaling er også sværere, da boligpriserne har overgået husstandens indkomst i de sidste 50 år, ifølge en Smart ejendomsanalyse.
At komme ind i et leje-til-eje hus kan være en måde at låse en hjem du elsker mens du opbygger din kredit og egenkapital med månedlige betalinger. Men før du hopper i, så lad os nedbryde, hvordan leje-til-eje fungerer, hvornår det kan være fordelagtigt for købere, og betingelserne med leje-til-eje aftaler, du vil overveje.
Læs videre for at lære, hvordan du udlejer et hus.
Leje-til-eje er en kontrakt, hvor en køber indvilliger i at leje en bolig i et bestemt tidsrum, før han eventuelt køber ejendommen fra udlejer. Køber og sælger underskriver en leje-til-eje-aftale, der ligner en typisk lejeaftale og inkluderer betingelser som, hvor længe køberen vil lease boligen og lejeprisen.
Typiske leje-til-eje-aftaler indeholder også detaljer såsom hvor meget af månedlig husleje vil gå mod boligkøbsprisen, hvis lejer har mulighed for at bakke ud af købet af boligen, og den samlede købesum.
RELATEREDE: Her er hvad stigende lejepriser betyder for boligmarkedet
Processen er ikke helt så enkel, som den lyder. Umiddelbart fungerer udlejning til egen ved, at en lejer udlejer en bolig af en udlejer, inden han har mulighed for at købe ejendommen, når lejemålet er udløbet. I nogle, men ikke alle, leje-til-eje-aftaler går en procentdel af lejerens husleje til udbetaling af boligen. Det betyder, at lejerens månedlige betalinger typisk er højere end en traditionel lejeaftale, fordi de betaler egenkapital til boligen ud over huslejen.
Efter at lejeperioden er udløbet, kan lejeren beslutte at bruge de akkumulerede penge til udbetalingen til at købe boligen eller, afhængigt af deres leje-til-eje aftale, beslutte at flytte til et andet sted.
Foto: istockphoto.com
Inden man indgår en leje-til-eje-kontrakt, er det vigtigt for købere og sælgere at overveje, hvilken type kontrakt der passer bedst til deres behov. De to hovedtyper af leje-til-eje-aftaler er leasing-option eller lease-køb. Begge kontrakter skitserer kravene til lejemålet, men har forskellige forpligtelser, når det kommer til køb af boligen.
Lejeoptionsaftaler give lejere mulighed for at købe boligen ved lejemålets udløb. Hvis lejerne er interesserede i boligen, men ikke er sikre på, at de ønsker at købe den, er lejemuligheden aftale giver dem ret til at købe boligen eller fleksibilitet til at videregive købet, når lejemålet er indgået er oppe. Da købere har mere frihed med denne type aftale, betaler de typisk et ekstra gebyr kaldet et optionsgebyr.
En leje-købsaftale skitserer, at lejer er kontraktligt forpligtet til at købe ejendommen ved udløbet af lejeperioden. En leje-købsaftale indeholder normalt en fast købspris på boligen, hvilket betyder, at en køber er låst til en pris af boligen, uanset om de har råd til det, når lejemålet ophører, og om ejendommen er vurderet til det pris. Købere, der kæmper for at få godkendelse til et realkreditlån, vil måske gerne undgå denne type aftale siden de vil være kontraktligt forpligtet til at købe ejendommen, selvom de stadig ikke er i stand til at få en lån.
Hvis en køber ønsker et hus men har brug for lidt tid til at opbygge deres kredit eller opsparing, før de sikrer et realkreditlån, kan de undersøge overkommelige leje-til-eje-boliger og deres fordele. Ved at indgå en leje-til-eje-aftale og konsekvent foretage de månedlige betalinger, kan købere øge deres kreditscore, hvilket kan hjælpe med at blive godkendt til et realkreditlån eller finde en lavere rente. Hvis lejen inkluderer en del, der går til udbetalingen, opbygger køberen også egenkapital.
Derudover kan fleksibiliteten med en lejeoptionsaftale være attraktiv for potentielle købere, der er bange for købers anger. Hvis købere beslutter, at de ikke kan lide ansvaret med at eje en bolig eller ikke er fans af kvarteret, hvor deres lejemålsbolig ligger, kan de nemt komme videre, når lejemålet er udløbet.
Mens leje-til-eje boliger har deres fordele, har de også deres ulemper for købere og sælgere. På købssiden kan købere sidde fast med en bolig, de ikke har råd til, hvis de ikke er i stand til at kvalificere sig til et realkreditlån og er i en leje-købsaftale. Den fastsatte pris på en leje-til-eje-aftale kan også være risikabel for købere, hvis ejendomsværdierne ikke understøtter den købspris, der er skitseret i en leje-købsaftale.
For sælgere, kan den fastlåste pris på huset også være risikabel. Hvis boligens ejendomsværdi stiger mere end den aftalte købspris, kan sælger miste større gevinster, hvis de havde foretaget et traditionelt salg.
I en lejeoptionsaftale er sælgere heller ikke garanteret et salg på deres bolig, da lejeren har mulighed for at afslå at købe. Hvis udlejeren er ivrig efter at sælge hurtigt, kan dette være frustrerende og kræve, at de gennoterer ejendommen for at finde en anden køber.
RELATEREDE: De dele af din ejendom, du kan (og ikke kan) udleje til lejere
Foto: istockphoto.com
Hvis en køber har hjertet indstillet på et bestemt hus, men ikke er klar til at købe, kan det hjælpe køberen ved at foreslå en leje-til-eje-aftale med sælgeren få huset uden at miste det til en anden.
Købere kan også låse boligprisen fast med en lejekontrakt, fordi købesummen er aftalt på hos sælger enten ved underskrivelsen af kontrakten eller på et tidspunkt under lejemålet med en vurdering. Det betyder, hvis boligens markedspris stiger højere end den aftalte købspris ved afslutningen af lejekontrakt, kunne en køber få boligen til en lavere pris, end hvis de havde købt huset uden at leje det først.
På den anden side kan låsning af en pris også virke imod en køber. Hvis boligens markedspris falder væsentligt under den aftalte købspris, når lejemålet ophører, sidder køber fast og betaler for meget for huset.
Optionsgebyrer er en ekstra omkostning, som købere kan glemme at overveje, som kan gøre eller ødelægge, hvor overkommelig leje-til-eje faktisk er. Et optionsgebyr er et gebyr for muligheden for at overveje at købe ejendommen i fremtiden og er fælles for lejeoptionsaftaler. Optionsgebyrer varierer og kan forhandles, men er typisk 1 til 5 procent af købsprisen.
Martin Orefice, administrerende direktør i Lej til egne laboratorier, siger at tænke på optionsgebyrer som en mere overkommelig udbetaling. "1 til 5 procent ned er meget bedre end de fleste udbetalinger," siger Orefice.
Orefice advarer dog om, at optionsgebyrer stadig kan stige, og lejere skal være ret sikre på, at de er interesserede i at købe boligen, før de indgår en leje-til-eje-aftale. "Dem, der er interesseret i at leje en leje-til-eje-bolig, kan være nødt til at betale tusindvis af dollars bare for chancen for potentielt at købe det. Ingen kommer til at binde sig til sådan en handel uden at være ret sikre på, at de vil købe det pågældende hus,” siger Orefice.
Afhængig af lejeaftalen kan der også være flere månedlige omkostninger for lejere end huslejebetalingerne. Sælgere kan kræve, at lejere skal dække husejerforeningens (HOA) gebyrer, ejendomsskatter og nogle eller alle reparationer og vedligeholdelse af ejendommen. Alt dette er omkostninger, som købere bør tænke på, når de køber et hjem, og de kan være øjenåbnende ved at afsløre de ekstra omkostninger, der er nødvendige for at vedligeholde boligen.
Når en potentiel køber er ved at lære at udleje et hus, er det vigtigt at forstå det kontrakter vil variere, og længden af en lejekontrakt kan være et fabrikat eller et brud for både køberen og den sælger. Jennifer Murtland, Cincinnati ejendomsmægler og medstifter af Real Estate Fight Club Podcast, siger, at de fleste leje-til-eje-kontrakter kræver, at køber lejer ejendommen i 1 til 3 år.
Hvis en lejer er bekymret for at få deres kreditscore op eller spare penge til en udbetaling, kan en længere lejekontrakt være en bedre mulighed.
Foto: istockphoto.com
Som med enhver kontrakt er det vigtigt at læse det med småt, før du underskriver og forpligter dig til et leje-til-eje hus. I en leje-til-eje-kontrakt skal du sørge for at kigge efter følgende ting:
Vær ikke bange for at søge råd hos en ejendomsadvokat før du underskriver en leje-til-eje-kontrakt. En advokat kan hjælpe med at forhandle punkter i aftalen for at sikre, at handlen er noget, der er i købers bedste interesse.
RELATEREDE: De 10 mest almindelige fejl, folk begår, når de køber et hus, der ikke er set
Inden man låser en bolig ind, enten ved et traditionelt køb eller ved leje for at eje, bør købere gå forsigtigt frem ved at lære boligens historie at kende. For eksempel vil købere ved et traditionelt boligkøb typisk bede om et boligsyn for at forstå, hvordan ejendommen funktioner, hvis der er aktuelle større problemer, og hvilken type problemer ejerne måtte have haft med ejendommen i forbi. Et leje-til-eje hus burde ikke være anderledes.
"Før du accepterer købsprisen, skal du få en boliginspektør til at vurdere ejendommen og bede ejeren om at dække omkostningerne," siger Wesley Willoughby, en ejendomsspecialist med Benchmark Realty, LLC, i Nashville.
Ud over en boligeftersyn bør lejere overveje at få boligen vurderet, hvis der ikke allerede var planlagt en vurdering i kontrakten. An vurdering vil vurdere, hvor meget boligen er værd og give vejledning om, hvad en rimelig købspris kan være.
Mens en leje-til-eje-aftale kan være en mulighed for købere, der måske endnu ikke kvalificerer sig til et traditionelt realkreditlån, skal du vælge det rigtige ejendom og forhandling af vilkårene i aftalen er lige så bydende nødvendigt, som hvis transaktionen var et traditionelt hjem køb.