Foto: istockphoto.com
Det er ingen hemmelighed, at det at eje fast ejendom og leje ejendomme til lejere kan være en fantastisk måde at tjene passiv indkomst og opbygge rigdom på. Men at komme i gang som udlejer er ofte ikke så enkelt som at købe bolig og sætte den på lejemarkedet. En af de bedste måder for ejendomsejere at undgå fælles udlejer faldgruber og rammer jorden er at forstå hvert trin i processen. Ved at gennemgå, hvad der skal til for at sikre en investeringsejendom, tage stilling til ejendomsadministration og officielt bliver en udlejer leasing til lejere, kan ejendomsejere sætte sig selv i en bedre position at lykkes. Ejendomsejere - og dem, der overvejer at investere i lejeejendomme - kan bruge denne guide til at lære, hvordan man bliver udlejer og kommer i gang med at tjene lejeindtægter.
Før valg af lejebolig, er det ofte værd at tage sig tid til bedre at forstå udlejernes realistiske bekymringer og ansvar. For dem, der er interesseret i at blive udlejer, men endnu ikke ejer en lejeejendom, vil en af de største forhindringer, de kan stå over for, være at betale de oprindelige investeringsomkostninger. Selv med finansiering for at hjælpe med at betale for investeringsejendomme, vil købere sandsynligvis skulle lægge nogle af deres egne penge frem som en udbetaling - og det beløb kan være betydeligt.
Derudover kan nogle investeringsejendomme kræve omfattende rengøring og renoveringer, før de er klar til at blive lejet ud til lejere. Selvom ejendomsejere kan være berettiget til lån for at hjælpe med at dække omkostningerne ved renoveringer, er det sandsynligt, at de bliver nødt til at betale disse udgifter ud af lommen, før de modtager deres første lejecheck.
Udlejere ønsker måske også at dobbelttjekke deres juridiske ansvar og de løbende vedligeholdelsesbehov af deres ejendom. Forståelse af nuværende lejer- og udlejerrettigheder i deres særlige by eller stat giver udlejere den viden, de har brug for for at kunne navigere i forholdet mellem udlejer og lejer. At løse disse omkostninger, juridiske og vedligeholdelsesproblemer, før de sætter deres ejendom på lejemarkedet, kan hjælpe udlejere med at reducere dyre fejl og bedre beskytte sig selv og deres lejere. Potentielle ejendomsejere kan endda beslutte, at det ikke er det rigtige for dem at blive udlejer.
Foto: istockphoto.com
I lighed med at købe en primær bolig, vil potentielle udlejere gerne finde ud af, hvor mange penge de har råd til at bruge på en lejebolig - det inkluderer både forudgående og løbende omkostninger. Ved køb af investeringsejendomme kan det at have en maksimumpris i tankerne gøre det nemmere for købere at nulstille udlejningsejendomme i deres budget. Udlejere vil måske også overveje eventuelle ekstra omkostninger, der måtte være nødvendige for at gøre ejendommen klar til lejere, herunder reparationer eller renoveringer. Der kan være uventede omkostninger på et tidspunkt hen ad vejen, som udlejere også skal planlægge, såsom vedligeholdelse og reparationer, der ikke er dækket af deres ejendomsforsikring.
Når man skal afgøre, om det er det rigtige tidspunkt at købe lejebolig, kan kommende udlejere opleve, at de først skal have styr på deres økonomi. Organiseringen af deres økonomi kan omfatte afbetaling af højforrentet gæld, såsom kreditkort eller opsparing af flere penge til en udbetaling. Hvis du gør det, kan du frigøre mere kapital til at betale realkreditlånet i en lejebolig, samtidig med at en låntagers udlånskvalifikationer styrkes.
En af de første store beslutninger, som en udlejer skal tage, er at beslutte, om de vil administrere ejendommen på egen hånd eller hyre et ejendomsadministrationsfirma. Private udlejere, der administrerer deres ejendomme på egen hånd, kan have flere udlejeransvar end dem, der outsourcer deres ejendomsadministration—-især når det kommer til vedligeholdelse og reparationer. For eksempel, hvis et rør går i stykker midt om natten, vil en privat udlejer være ansvarlig for at finde en blikkenslager og løse problemet hurtigst muligt. Dette kan betyde, at man når som helst skal ringe op fra oprørte lejere og gøre arbejdet for at finde en kvalificeret professionel. På den anden side lægger arbejdet med et ejendomsadministrationsfirma den daglige ledelse af ejendommen i administrationsselskabets hænder. Ulempen ved et ejendomsadministrationsselskab er imidlertid omkostningerne. Udlejere, der vælger at outsource deres ejendomsadministration, skal indregne denne ekstra udgift i deres lejepriser eller acceptere et lavere afkast af deres investering.
En anden beslutning, udlejere skal træffe, når de opretter deres leje, er forretningsstrukturen for deres ejendom. Mange udlejere vælger formelt at strukturere deres udlejningsvirksomhed for bedre at beskytte deres personlige aktiver og adskille deres lejeindtægt fra personlig indkomst. For eksempel oprettede nogle udlejere et aktieselskab (LLC) for deres virksomhed for at begrænse deres eget personlige ansvar.
Foto: istockphoto.com
At kende lejemarkedet i et bestemt område kan hjælpe en udlejer vælge den rigtige lejebolig for deres økonomiske mål. En udlejer, der køber en ejendom til en lav pris, men i et mindre ønskværdigt område, får muligvis ikke den indkomst, de havde håbet på, fra deres ejendom. De kan endda have svært ved konsekvent at finde lejere, der er interesserede i at leje i deres område. På den anden side kan køb af en dyr bolig i et meget eftertragtet område koste mere for udlejeren i form af samlet købspris, udbetaling og ejendomsforsikring. Udlejere, der har ejendomme i eftertragtede beliggenheder, kan dog have lettere ved at finde lejere, samtidig med at de kan opkræve højere husleje.
En udlejer vil måske kontakte en lokal ejendomsmægler for at få en bedre idé om, hvilke områder og kvarterer der i øjeblikket er at foretrække for lejere. Ejendomsmæglere bør have et godt greb om nuværende udlejningstilstand for både udlejere og lejere, og disse eksperter kan rådgive om, hvordan du finder den rigtige bolig at købe. Udlejeren ønsker måske også at udføre deres egen markedsundersøgelse for lejepriser, som bedre kan hjælpe dem med at bestemme det økonomiske potentiale af alle ejendomme, de måtte overveje i dette område.
Når en potentiel udlejer finder en ejendom, der er i deres budget og er spækket med potentiale, kan de gå videre med et køb. I mange tilfælde vil købere kræve finansiering fra en långiver for at have råd til prisen på en lejebolig. Denne finansiering kunne omfatte et konventionelt realkreditlån, et kommercielt investeringsejendomslån eller endda et andet pant i køberens primære bolig. Realkreditselskaber kan dog have skærpede krav til lån til investeringsejendomme sammenlignet med dem for primære boliger, herunder højere udbetaling og kreditscore krav. Renter på realkreditlån på investeringsejendomme kan også være højere end renter på primære boliglån, hvilket kan øge de samlede omkostninger ved at eje en lejebolig. Arbejder med bedste investeringsejendomme låneselskaber kan hjælpe kommende udlejere med at få den finansiering, de har brug for, med favorable lånevilkår.
Foto: istockphoto.com
Køb af udlejerforsikring kan hjælpe ejendomsejeren med at dække omkostningerne ved fysisk skade på ejendommen på grund af visse farer, beskytte udlejer mod ansvarskrav, og endda refundere dem for tabt indtægt i tilfælde af, at ejendommen ikke kan udlejes efter en dækket tab. For eksempel, hvis en lejer ved et uheld starter en køkkenbrand, der beskadiger gulve og vægge, udlejerforsikring vil typisk dække udgifterne til reparationer (med fradrag af selvrisikoen).
Mens køb af en forsikring er en anden udgift, der skal budgetteres med udgifter til udlejerforsikring er ofte det værd. At have udlejerforsikring fra et velrenommeret firma (f.eks Støt) er en smart måde for ejendomsejere at beskytte deres investering og deres økonomi. De kan endda skal købe udlejerforsikring for at blive godkendt til et investeringsejendomslån, da långivere gerne vil vide, at bygningskonstruktionen er forsikret i tilfælde af brand, storme eller andre dækkede farer.
For en person, der håber på at blive udlejer, er lejelovgivningen ofte en stor bekymring - ville udlejere forståeligt nok gerne vide, hvad deres juridiske ansvar er, når de lejer fast ejendom. Lejerlove, rettigheder og begrænsninger kan variere meget mellem stater og endda mellem byer. At kende disse love ud og ind kan hjælpe en udlejer med at reducere risikoen for, at lejere indgiver krav eller retssager mod dem. Til det formål vil ejendomsejere måske bedre forstå lejerrettigheder og hvad en udlejer ikke kan under lov. Lejerlove og juridiske retningslinjer kan diktere, hvordan fraflytning håndteres, hvornår udlejer kan hæve huslejepriserne, og under hvilke omstændigheder de kan komme ind i lejets lokaler.
Udlejere ønsker måske at kontakte deres lokale boligmyndighed eller arbejde med en kyndig ejendomsadvokat for bedre at forstå deres lokale love og deres eget juridiske ansvar. At arbejde med en professionel kan gøre det lettere at få svar på spørgsmål vedrørende komplicerede juridiske scenarier, så ejendomsejere kan undgå klager eller endda retssager fra lejere. Hvis der sker en retssag, selv efter at en udlejer har taget disse forholdsregler, bedste udlejerforsikring kan hjælpe med at dække sagsomkostninger og andre advokatomkostninger.
Med ejendom finansieret og købt, kan udlejere gå i gang med at forberede udlejningen til lejere. Afhængigt af boligens stand kan udlejer have renoveringer og reparationer, der skal laves, før den er klar til at blive lejet ud. På den anden side kan en udlejer have fundet en investeringsejendom, der er i god stand og kun har brug for nogle rengøring og mindre reparationer, før lejere kan flytte ind i lejligheden eller huset.
For ejendomme, der ikke kræver større renoveringer eller reparationer, skal udlejere generelt udføre disse opgaver, før de lejer dem ud til lejere:
Udlejere kan leje deres ejendom til den pris, de vælger, men hvis man opkræver for meget for leje, kan det drive potentielle lejere væk. På den anden side kan fastsættelse af leje, der er under markedsværdien, underbyde mængden af indkomst, som ejendommen kan generere. Den nemmeste måde for udlejere at prissætte deres lejeenheder til en passende pris er at sammenligne deres ejendom med andre muligheder i området. Brug af onlineværktøjer til at finde leje, gennemse lokale fora til leje og endda tjekke det lokale avis kan give en udlejer et bedre indtryk af, hvad lejeboliger i øjeblikket går efter i areal. Udlejere ønsker måske at finde mellem tre og seks ejendomme i området, der ligner deres, for at hjælpe dem med at fastsætte deres lejepris. Hvis de har brug for professionel assistance i denne sag, vil de måske kontakte en ejendomsmægler for at hjælpe med at bestemme, hvad der skal betales for husleje på et bestemt marked.
Foto: istockphoto.com
Med deres ejendom rengjort og klar til udlejning kan en udlejer nu starte processen med at finde lejere. Online ejendomswebsteder kan gøre det nemmere at liste boliger til leje og feltforespørgsler fra potentielle lejere. Når en udlejer oplister en ejendom, kan det være en god ide at medtage billeder i professionel kvalitet af pladsen ud over en omfattende beskrivelse, der fremhæver ejendommens mest overbevisende funktioner - et privat altanrum, vaskeri i enheden eller avanceret inventar, for eksempel. Det er ikke altid nødvendigt at ansætte en professionel ejendomsfotograf – moderne smartphones kan normalt producere kvalitetsbilleder med deres kameraer - men at gøre det kan potentielt øge antallet af ansøgere til en ejendom, hvis den er i udlejers budget.
Udlejere kan også inkludere deres lejepolitikker i annoncen for at hjælpe med at tiltrække kvalificerede lejere og undgå at spilde tid på at planlægge fremvisninger for lejere, der ikke passer godt til ejendommen. For eksempel, hvis en udlejer ikke tillader kæledyr, kan de tilføje denne udelukkelse til fortegnelsen. Når det bliver tid til rent faktisk at vise ejendommen til potentielle lejere, vil udlejere måske være parate til at fremhæve nogle af de mest bemærkelsesværdige træk ved ejendommen, såsom dens nærhed til restauranter, købmandsforretninger, parker eller offentlige transport.
Lejeaftaler er juridiske dokumenter, der præciserer betingelserne for lejekontrakten mellem lejer og udlejer. Disse aftaler angiver typisk lejekontraktens længde, lejeprisen og eventuelle bøder, lejeren kan stå over for, hvis de ikke betaler deres husleje til tiden eller overhovedet. Statslige love bestemmer, hvad der er absolut nødvendigt at inkludere i en udlejers lejeaftale, men ejendomsejere kan ofte tilpasse deres aftaler yderligere. Det anbefales generelt, at udlejere får deres lejekontrakt gennemgået af en betroet advokat for at sikre de følger alle gældende statslige og lokale love om ejendomsleasing, samt beskytter deres egne økonomiske forhold interesser.
Når en udlejer har deres lejeaftale på plads, kan de begynde at screene ansøgere til deres ejendom. En lejeansøgning gør denne proces nemmere og indeholder ofte oplysninger om en potentiel lejers indkomst, beskæftigelsesstatus og tidligere lejeoplevelser. Udlejere ønsker måske også at udføre baggrundstjek eller kredittjek på potentielle lejere for bedre at forstå deres økonomiske situation og eventuelle juridiske forhold, der kan påvirke deres mulighed for at møde udlejers krav. Til det formål kan udlejere overveje en af de bedste lejer screening tjenester ledig.
Efter at have fundet den rette lejer, kan udlejer enten sende lejeaftalen over, så de kan underskrive eller sætte sig ned med dem for at gennemgå vilkårene. Selv med en underskrevet lejekontrakt og depositum i hånden, vil udlejere måske mundtligt gentage de overordnede regler, politikker og procedurer for at forhindre enhver forvirring med deres nye lejer.
Udlejere, der vælger at bestyre deres ejendomme på egen hånd, skal som regel udføre regelmæssig vedligeholdelse af ejendommen, ligesom ved en primær bolig. Mange udlejere opbygger stærke relationer med lokale handyman-virksomheder eller entreprenører, så de har nogen, der er let tilgængelig til at udføre vedligeholdelsesopgaver. At have et netværk af lokale entreprenører gør det ofte lettere for udlejere at administrere deres lejemål uden at skulle gøre det lave reparationer selv eller bruge meget tid på at finde en kvalificeret entreprenør, når hjemmesystemer og apparater går i stykker ned.
Selv udlejere, der arbejder med ejendomsadministrationsselskaber, har nogle gange behov for personligt at administrere visse aspekter af deres lejemål og bruge bedste ejendomsadministrationssoftware giver dem mulighed for at screene lejere, acceptere leje online og modtage anmodninger om lejerservice. Derudover kan udlejere være nødt til at håndtere lejerklager og problemer fra tid til anden og have procedurer på plads at modtage og rette lejerproblemer kan strømline processen og give både lejere og udlejer en bedre udlejning erfaring.
Endelig er mange udlejere som virksomhedsejere nødt til at administrere den administrative side af deres lejebolig. Administrative opgaver omfatter ofte at vedligeholde registre over vigtige dokumenter såsom lejeansøgninger og -aftaler, reparations- og forsyningskvitteringer og lejerbetalingskvitteringer. Udlejere vil måske have en plan for at gemme al kommunikation med lejere, ejendomsadministrationsfirmaet og vedligeholdelsesarbejdere, hvis de skal henvise til dem på et senere tidspunkt.
At købe en investeringsejendom og blive udlejer er ikke altid en let opgave. De fleste udlejere bruger tid, kræfter og mange penge på deres ejendomme for at sikre, at de er klar til lejere. Selv efter de første omkostninger ved at købe en ejendom og gøre den klar til indflytning, skal udlejere administrere deres lejere og forskellige aspekter af deres udlejningsvirksomhed. For mange kan det nemt blive et fuldtidsarbejde at være udlejer. En udlejerforening kan hjælpe ejere af lejeboliger med at komme i kontakt med hinanden for at dele tips og tilbyde støtte, hvilket kan gøre det lettere for enkeltpersoner at være udlejer. Da de begiver sig ud på vejen til at blive udlejer, vil ejendomsejere måske beholde en tjekliste til lejebolig praktisk, så de kan være sikre på, at de følger alle de nødvendige trin for at starte stærkt.