Foto: activerain.com
Boliger plejede at være en ret sikker investering - du lagde dine penge ind, og om et par år, da det var tid til at sælge, ville dit hus være mere værd, end du betalte for det. Desværre opdager mange sælgere, at de gevinster i egenkapital, som de troede, de havde opnået i højkonjunkturårene, ikke er andet end dårlige minder.
Det er dog ikke helt rigtigt for alle: Selv på dette brutale ejendomsmarked er der stadig områder, hvor boligpriserne holder sig stabile eller endda stiger.
Hvordan kan du vide, hvor du (og dit hjem) passer ind? Det er ikke et let svar. Her er seks tips til at prissætte din bolig korrekt i et volatile boligmarked.
Forbered dig på et virkelighedstjek
Hvis du købte dit hjem på markedets højde (eller hvis du indløste egenkapitalen, når tiden var lav), kan du være interesseret i sælgers version af klistermærker. Ejendomseksperter siger, at selv når husejere erkender, at værdien af huse omkring dem er faldet, holder de ofte stadig fast på forældede ideer om, hvad deres egen ejendom er værd. Hvis du gør dig klar til at sælge, er det tid til en seriøs reality-check, siger Cincinnati, OH-baserede ejendomsvurderer Lou Freeman.
Tal med mere end én ejendomsmægler
Når priserne falder, og salgsmængden er faldet til en sild, er det måske på tide at tale med ægte ejendomsprofessionelle, der arbejder med købere, i det mindste med det formål at bestemme den rigtige pris for din hjem. At arbejde med en ejendomsmægler®, der har en god rekord som sælger, er normalt det bedste første skridt.
"Det er så vigtigt at høre, hvad købere tænker på dagens marked," siger Katie Wethman, en autoriseret revisor og ejendomsmægler med base i McLean, VA. "For mange agenter - især dem med mest erfaring i branchen - arbejder primært med sælgere, og de hører aldrig de mest almindelige indvendinger fra købere." Wethman siger, at på dette marked kan sælgere endda overveje at arbejde med en, der primært er en "købers agent", eller en, der har specialiseret sig i at hjælpe købere med at finde boliger. Hun siger, at få dem til at hjælpe dig med at iscenesætte dit hjem og markedsføre det faktisk kan hjælpe dig med at sælge hurtigere, da de præcist ved, hvilken feedback de får fra folk, der leder i øjeblikket.
Reklame
En anden grund til at shoppe rundt er at sørge for, at du arbejder med en, der ikke kun kender området og markedet, men er realistisk omkring den aktuelle salgstilstand.
Brug dine Comps korrekt
Enhver ejendomsekspert vil fortælle dig, at et af de mest kraftfulde prisværktøjer, nogen har, er det, der kaldes "comps" eller sammenlignende lister. Dette er statistik for nyligt solgte boliger, der ligner din, normalt i placering, størrelse og/eller faciliteter. Men selvom enhver licenseret ejendomsmægler eller vurderingsmand vil have adgang til computere, er det ikke altid let at vælge de rigtige eller læse dem ordentligt.
Sørg for det første for at se på, hvad der faktisk har solgt frem for, hvad folk med sammenlignelige ejendomme viser dem til. "For mange ejere fokuserer på, hvad andre mennesker beder om deres hjem frem for, hvad de rent faktisk får for dem," siger Wethman. Og når du leder efter salgspriser for sammenlignende ejendomme, skal du være meget opmærksom på datoen for aftalens afslutning. ”Selvom en komp er bare et par måneder gammel, skal du anvende regionale trenddata: Hvis markedet er faldet fem procent i sidste tre måneder, skal du tage den komp fra tre måneder siden og anvende et fald på mere end fem procent til det pris. For mange mennesker prissætter ved det sidste salg uden den ekstrapolation, og de ender med at jagte markedet ned. ”
"Der er et ordsprog inden for fast ejendom, at du ikke kan være objektiv over for dit eget hjem," siger Freeman. "Det er sandt. Når en ejendomsmægler fortæller dig, at det hus, du købte for seks år siden for $ 303.500 nu kun vil hente $ 285.000, kan du have svært ved at tro. "
Reklame
Nogle gange ignorerer sælgere ekspertrådgivning, fordi de har et nummer i tankerne, som de ikke kan komme væk fra, siger Todd Huettner, erhvervs- og boligfinansieringsmægler. Hvis du ikke kan komme forbi dette nummer, og du ikke skal sælge, er det sandsynligvis tid til bare at sidde på din investering og vente på den nuværende storm. Men sælgere, der skal frasælge sig deres ejendom, bliver nødt til at møde nogle hårde realiteter.
"Det, du betalte for dit hus, har intet at gøre med dets nuværende værdi," siger han. "Hvad du 'har brug for for at komme ud af huset' har heller ingen betydning for den aktuelle værdi." Denne kendsgerning kan være et hårdt virkelighedstjek når du overvejer, at du skal modtage et bestemt dollarbeløb ved salget af din bolig for at betale din nuværende pant.
For at tilføje komplikationen ved at læse korrektur korrekt, skal din ejendomsmægler kende og forstå din unikke situation. "Ikke alle markeder falder," siger Wethman. "Selv på markeder i tilbagegang er der kvarterer, der klarer sig fint."
Overvej en vurdering
Hvis du stadig ikke føler dig sikker i din analyse af dit hjems værdi, er det værd at få en vurdering, siger eksperterne.
“De fleste husejere er afhængige af, at deres ejendomsmægler hjælper med at prissætte deres ejendomme, og ejendomsmæglere har normalt meget viden om, hvad der er, og hvad der ikke sælger i et bestemt kvarter eller til et bestemt prispunkt, ”Freeman siger. “Men omkostningerne ved et skøn fra en statsautoriseret eller certificeret vurderingsmand, der kender dit kvarter, kan spare dig måneders forlænget marketingtid og tusindvis af dollars i omkostninger ved at hjælpe dig med at prissætte dit hjem korrekt fra Start."
Reklame
Sørg for at vælge en, der ikke kun forstår dit område, men dit formål med at få vurderingen. Du vil vælge en, der er villig til at tale med dig og forklare tingene, siger Huettner. "Ring til tre vurderingsmænd og fortæl dem, hvad du laver, og vælg den, der er mest villig til at forklare tingene for dig og hjælpe dig," siger han. "Hvis du sælger dit hjem, er $ 300 til $ 500 det værd at have din egen uafhængige ekspertudtalelse om, hvad dit hjem er værd, og det er uvurderligt for at uddanne dig selv."
Vær en nysgerrig nabo
Endelig skal du ikke være bange for at være, hvad ejendomsmæglere kan lide at kalde "den nysgerrige nabo". ”Begynd at gå til hvert åbent hus i dit kvarter for at få en fornemmelse af prisfastsættelse i forhold til kvadratmeter, opdateringsniveau og så videre, ”Freeman siger. ”Mæglere forventer nysgerrige naboer. Skuff dem ikke. ” En ekstra fordel ved at være nysgerrig: Hvis/når hjemmet sælger, ved du mere om det, når du ser på kompositterne.
Selvom det er vigtigt at indse, at det eneste tal, der virkelig betyder noget, er slutkursen, sammenligner listen med slutpriser for boliger i dit område vil give dig et godt barometer for, i hvilken retning priserne er på vej, og hvor længe du kan forvente at vente med at finde en køber. "Kør rundt i dit kvarter, eller gå online til Zillow.com eller andre lignende websteder, og se nyligt solgte boliger og fredede boliger," siger Huettner. "Husk bare: Kun lukkede salgspriser har betydning."
Det kan være svært at acceptere dit hjems værdi i et faldende eller ustabilt marked, siger Huettner, men det er bedre at håndtere det, når du sætter dit hus på markedet, end at lade det falde i flere måneder, hvis prisen også er høj. "Du vil til sidst finde ud af markedsværdien af dit hjem," siger han. “Vent ikke på, at markedet viser dig, når du endelig sælger. Det koster så meget mere på den måde. ”
Reklame
Evalueringsværktøjer til online hjemmepris
Ejendomspriser eksperter siger, at et let første skridt for folk, der overvejer at sælge, eller bare undrer sig over deres egenkapital, er at besøge online boligprisværktøjer. Selvom du ikke bør lægge for stor vægt på disse priser, kan de være gode udgangspunkt. Her er nogle online værktøjer, der kan hjælpe dig med at finde værdien af dit hjem:
Reklame
Oplysning: BobVila.com deltager i Amazon Services LLC Associates Program, en affilieret annoncering program designet til at give udgivere et middel til at tjene gebyrer ved at linke til Amazon.com og tilknyttet websteder.