Der Kauf eines Hauses ist die größte finanzielle Transaktion, die die meisten von uns jemals tätigen werden, und die Menschen können jahrzehntelang sowohl positive als auch negative Ergebnisse erzielen. Der wichtigste Faktor für den Erfolg des Kaufs ist der Wert des Eigenheims. Egal, ob der Preis 100.000 oder 1.000.000 US-Dollar betrug, zu viel für eine Immobilie zu zahlen ist ein schlechtes Geschäft.
Natürlich geht es beim Hauskauf um viele Emotionen. Sie können einen Ort so lieben, dass Sie fühlen, dass Sie ihn um jeden Preis besitzen müssen. Aber ein paar Jahre nach einer Hypothek, wenn Ihr Traumhaus nicht auf den überhöhten Preis angewachsen ist, den Sie bezahlt haben, wird es zu einem Rezept für die Reue des Käufers. Das Haus ist nicht nur genauso viel wert oder weniger wert, als Sie bezahlt haben, sondern Sie verpassen auch die finanziellen Vorteile, die mit Ihrem Zuhause verbunden sind Eigenkapital wie die Eliminierung der zusätzlichen Kosten einer Hypothekenversicherung und die Möglichkeit, das Eigenkapital Ihres Eigenheims zu nutzen, um Hebelwirkung zu erzielen Kredit. Lesen Sie also weiter, um die wichtigsten Tipps zu erfahren, um sicherzustellen, dass Sie auf dem Immobilienmarkt ein faires Angebot erhalten und eine Überzahlung für ein Haus vermeiden.
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Machen Sie sich nicht die Mühe, ein Haus zu kaufen, bevor Sie Ihre finanzielle Situation gründlich überprüft haben, um zu sehen, was Sie sich leisten können. Wie hoch ist Ihr monatliches Budget für Wohnen? Wie hoch ist Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis? Wie viel Bargeld haben Sie für eine Anzahlung zur Verfügung? Die besten Angebote gibt es für diejenigen, die mindestens 20 Prozent ablegen. Er muss niedriger als 43 Prozent sein, um für eine Hypothek zugelassen zu werden, aber je niedriger, desto besser. Wie ist Ihre Kreditwürdigkeit? Bei einer klassischen Hypothek muss sie mindestens 620 betragen, höher ist besser.
Kreditgeber und andere Finanzexperten verwenden eine Regel von 28/36 Prozent, um Kunden zu helfen, zu bestimmen, wie viel sie sich leisten können, um für ein Haus auszugeben. Nicht mehr als 28 Prozent des Bruttoeinkommens sollten für Wohnen ausgegeben werden und nicht mehr als 36 Prozent sollten für die Gesamtverschuldung der Haushalte verwendet werden. Wenn Ihr Einkommen also 4.000 US-Dollar pro Monat beträgt, sollte Ihre Hauszahlung (einschließlich Steuern und Versicherungen) 1.120 US-Dollar pro Monat oder 28 Prozent nicht überschreiten. Die Gesamtverschuldung der privaten Haushalte, einschließlich Wohneigentum und anderer monatlicher Verpflichtungen wie Kreditkarten und Studiendarlehen, sollte 36 Prozent oder 1.440 US-Dollar nicht überschreiten.
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Mit der richtigen Hypothek können Sie während der Laufzeit des Darlehens möglicherweise Zehntausende von Dollar sparen. Das Geld, das Sie leihen, ist das Kapital, und der Preis, das Sie zahlen, um das Kapital zu leihen, sind Zinsen. Während der Laufzeit einer Hypothek zahlen Sie weit mehr Zinsen als den Betrag, den Sie zuerst aufgenommen haben. Die beiden Faktoren, die sich auf die Höhe der von Ihnen zu zahlenden Zinsen auswirken, sind der Zinssatz und die Länge (auch bekannt als die Laufzeit) des Darlehens. Bei höheren Raten und längeren Laufzeiten zahlen Sie mehr, bei niedrigeren Raten und kürzeren Laufzeiten weniger.
Die einfache Suche nach Online-Hypothekengebern bietet einen guten Einblick in die verschiedenen Hypothekenarten. Festzinshypotheken berechnen während der gesamten Laufzeit des Darlehens den gleichen Prozentsatz des ausstehenden Kapitals. Die Zinssätze für variabel verzinste Hypotheken (ARM) steigen und fallen mit Marktschwankungen. Die Laufzeiten reichen von 15 bis 30 Jahren. Die beliebteste Hypothek ist eine 30-jährige Festhypothek, da sie mit einer geringeren monatlichen Zahlung verbunden ist, aber der Zinssatz ist höher als bei einer 15-jährigen Hypothek. Die niedrigsten Zinsen und die niedrigsten Gesamtzinsen, die Sie zahlen, sind für 15-jährige Festzinshypotheken.
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Nachdem Sie sich mit dem aktuellen Stand des Hypothekenmarktes vertraut gemacht haben, nehmen Sie sich die Zeit, sich von einem seriösen Kreditgeber vorab zu genehmigen – und verwechseln Sie Präqualifikation nicht mit Vorabgenehmigung. Die Präqualifikation ist einfach eine Schätzung des Betrags, für den Sie sich qualifizieren können, basierend auf Finanzinformationen, die Sie dem Kreditgeber zur Verfügung stellen. Die Vorabgenehmigung gibt den spezifischen Betrag an, für den Sie genehmigt wurden, und der Prozess, um diesen zu erhalten, umfasst die Überprüfung der von Ihnen bereitgestellten Finanzinformationen und eine Bonitätsprüfung.
Durch die Vorabgenehmigung wird sichergestellt, dass das Institut eine Hypothek bis zu einem bestimmten Betrag übernimmt, wenn Sie bereit sind, ein Angebot abzugeben. Die Erlangung der Vorabgenehmigung kann je nach Ihrer finanziellen Situation, der Institution, mit der Sie zusammenarbeiten, und der Auslastung des Marktes mehrere Monate dauern.
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Wenn es an der Zeit ist, mit der Wohnungssuche zu beginnen, stellen Sie ein starkes Team zusammen, das Ihnen hilft. Neben Ihrem vertrauenswürdigen Kreditgeber ist der andere wichtige professionelle Service, den Sie in Anspruch nehmen sollten, ein Käufermakler, der Ihnen hilft, die richtigen Immobilien an den richtigen Standorten zu den richtigen Preisen zu finden. Ein lizenzierter Makler hat Zugriff auf die aktuellsten Immobilienangebote, noch bevor sie auf Websites wie Zillow, Trulia und Realtor erscheinen. Sie koordinieren Vorführungen und führen Sie kompetent durch den Kaufprozess. Ein Makler hilft Ihnen, einen fairen Wert zu erzielen, da er die Dynamik des lokalen Immobilienmarktes versteht. Und das Beste daran: Die entscheidenden Dienstleistungen eines Einkäufers kosten Sie nichts. Ihre Gebühr stammt aus der Maklerprovision, die der Verkäufer bei Abschluss bezahlt.
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Arbeiten Sie eng mit Ihrem Makler zusammen, um die Immobilien zu finden, die Ihren persönlichen Kriterien am besten entsprechen. Definieren Sie also Ihre Bedürfnisse und Wünsche im Voraus. Was braucht man unbedingt in einem neuen Zuhause? Was würden Sie gerne haben, könnten aber auch ohne leben, wenn es sein muss? Wenn Sie beispielsweise keinen Pool haben möchten, suchen Sie nicht nach höherpreisigen Häusern, die einen haben.
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Die Eigenheimpreise variieren von einem Teil eines Landkreises, einer Stadt oder einer Metropolregion zum anderen. Jede Nachbarschaft ist ein Immobilien-Mikroklima. Messen Sie faire Preise durch Vergleiche innerhalb der Nachbarschaft. Listenpreise sind in gewissem Maße wichtig, aber die tatsächlichen Verkaufspreise sind wichtiger. Verwenden Sie die jüngsten Verkäufe von drei bis vier vergleichbaren Häusern – den Comps – in der Gegend, um den fairen Wert zu bestimmen. Tauchen Sie tief ein, um die Einzelheiten dieser Häuser mit dem Haus zu vergleichen, das Sie kaufen möchten. Ihr Agent kann Ihnen dabei helfen.
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Informieren Sie sich vor der Angebotsabgabe ein wenig über den Verkäufer und die Nachbarschaft. Finden Sie heraus, was den Verkauf dieses Hauses auslöst – insbesondere, wenn der Verkäufer motiviert ist, einen schnellen Verkauf zu tätigen. Wenn der Verkäufer einfach zur Arbeit umziehen muss, werden keine roten Fahnen gehisst, aber wenn die Familie in einen besseren Schulbezirk umzieht, könnte dies ein Problem sein. Gibt es einen plötzlichen Zuzug oder Abwanderung von Bewohnern? Wieso den? Verbringen Sie Zeit damit, sich über HOA-Gebühren, anstehende Wohnungs- und Straßenbauprojekte, Kriminalitätsraten, Schule zu informieren Qualität, Steuersätze und andere Fragen der Lebensqualität und der Lebenshaltungskosten, die sich auf Ihr Leben auswirken, wenn Sie umziehen dort. Beginnen Sie mit der Überprüfung der offiziellen Website der örtlichen Gemeinde, Umzug.com, GreatSchools.org, und Community-Netzwerkseiten wie NextDoor.com.
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Machen Sie mit allen Ihnen zur Verfügung stehenden Informationen in Absprache mit Ihrem Makler ein faires Angebot. Vermeiden Sie die Versuchung zum Low-Ball, da andere möglicherweise auf das gleiche Haus bieten und Sie verlieren. Berücksichtigen Sie den Angebotspreis, die Dauer auf dem Markt und den bekannten Zustand und die Eigenschaften des Hauses.
Wenn das Haus vor kurzem zu einem ähnlichen Preis auf den Markt kam wie die letzten Comp-Verkäufe, kann dies ein fairer Preis sein. Aber ein Haus, das viel länger als die Comps auf dem Markt ist und keine kürzlichen Preisanpassungen vorgenommen hat, kann einen niedrigeren Preis als den Angebotspreis erzielen. Wenn es Ihr Traumhaus ist und der Markt super heiß ist, kann es sich lohnen, etwas mehr anzubieten.
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Seien Sie bereit, wegzugehen, wenn die Gebotsspitzen steigen. Bietergefechte werden oft durch niedrige Gebote und umkämpfte Wohnungsmärkte ausgelöst. Wenn Sie reingezogen werden, ist es leicht, in die Falle zu tappen, zu viel zu bezahlen, nur weil Sie gewinnen wollen. Verstehen Sie den Markt und seien Sie bereit, bei starkem Wettbewerb im Voraus ein Premium-Angebot zu unterbreiten.
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Anstatt einen höheren Preis anzubieten, konkurrieren Sie auf einem Verkäufermarkt, indem Sie Ihr Angebot auf andere Weise hervorheben. Ihre finanzielle Vorbereitung und Ihr Wissen über die Bedürfnisse des Verkäufers sind von entscheidender Bedeutung. Bieten Sie ernsthafteres Geld an (die typischerweise ein bis drei Prozent „Sicherheitsleistung“, die mit einem guten Angebot eingereicht wird) Glauben) oder eine schnellere Schließung (wenn eine Hypothek im Voraus genehmigt wurde, können Sie möglicherweise mindestens eine Woche früher als andere potenzielle schließen) Käufer). Sie können dem Verkäufer auch erlauben, die Immobilie nach der Schließung für einen zusätzlichen Monat zu bewohnen, wenn die Familie mehr Zeit braucht, um eine Unterkunft zu finden. Finden Sie Wege, um den Verkauf an Sie als die bequemste Option zu gestalten.
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Wenn ein Verkäufer ein Angebot annimmt, ordnet der Kreditgeber des Käufers eine Bewertung der Immobilie an, bevor er den Kredit abschließt. Wenn die Bewertung niedriger ausfällt als das Angebot, könnte dies ein Deal Breaker sein. Ein im Angebot enthaltenes Bewertungskontingent kann das Gespräch am Laufen halten. Es sieht vor, dass die Bewertung des Kreditgebers fünf bis zehn Prozent unter dem Verkaufspreis liegen muss. Die Bewertungskontingenz würde eine Verhandlungsrunde zwischen Verkäufer und Käufer auf der Grundlage der marktgerechten Bewertung des Kreditgebers einleiten.
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Das letzte wichtige Mitglied Ihres Hauskaufteams ist ein guter Hausinspektor. Dieser Fachmann überprüft alle Aspekte der physischen Struktur und der Systeme des Hauses und erstellt einen klaren, prägnanten Bericht über die Ergebnisse (beginnen Sie mit der Suche nach einem Hier). Nehmen Sie eine Hausinspektionskontingenz in das Angebot auf. Eine solche Eventualität würde Sie ohne Vertragsstrafe vom Vertrag entbinden, falls die Besichtigung wesentliche Mängel der Wohnung aufdeckt. Sie können bei der Schließung eine Gutschrift für weniger bedeutende Befunde anfordern und die Reparaturen nach Ihrem Einzug mit Ihrem eigenen Auftragnehmer koordinieren.
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