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EIN: Wenn Sie neu auf dem Immobilienmarkt sind, kann das Hypothekenfeld sehr überwältigend erscheinen, aber mit ein wenig Lektüre und Recherche werden Sie die Sprache der Wohnungsbaudarlehen schneller sprechen, als Sie denken. Der Begriff „Hypothek“ suggeriert, dass es ein Kreditprodukt gibt, das jeder bekommt, wenn er ein Haus kauft, aber Tatsache ist, dass es viele Arten von Krediten für den Hauskauf gibt. Abhängig von Ihrer finanziellen Situation und der Art des Hauses, das Sie kaufen möchten, finden Sie möglicherweise ein oder mehrere Produkte, die Sie vergleichen können, bevor Sie das für Ihre Situation geeignete Darlehen finden. Die Aufschlüsselung der verschiedenen Produkte mag wie das Lesen einer anderen Sprache erscheinen, aber bald wirst du es erkennen können die Unterschiede zwischen FHA und USDA und FICO wie ein Profi, damit Sie die beste Art von Hypothekendarlehen für sich auswählen können Sie.
Herkömmliche Kredite sind das, woran die meisten Menschen denken, wenn sie eine Hypothek auf ein Eigenheim aufnehmen. Dies sind einfache Wohnungsbaudarlehen, bei denen der Kreditnehmer einen Prozentsatz des Eigenheimpreises als Anzahlung leistet und den Rest von einem leiht Kreditgeber mit einem festgelegten Tilgungsplan, um den Restbetrag und die Zinsen über 15, 20 oder 30 Jahre zurückzuzahlen (einige Kreditgeber haben möglicherweise mehr Flexibilität Bedingungen). Der wichtigste Unterschied zwischen konventionellen Krediten und anderen Hypotheken besteht darin, dass konventionelle Kredite werden nicht vom Bund gedeckt oder versichert, daher bergen sie ein etwas höheres Risiko für die Darlehensgeber. Im Allgemeinen kosten sie im Laufe der Zeit etwas weniger als andere Kredite, Sie müssen jedoch über eine starke finanzielle Position verfügen, um qualifizieren und müssen möglicherweise die Kosten der privaten Hypothekenversicherung (PMI) hinzufügen, bis Sie einen bestimmten Schwellenwert von erreicht haben Rückzahlung. Herkömmliche Kredite werden in zwei Kategorien eingeteilt: konform und nicht konform.
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Ein konformer konventioneller Wohnungsbaudarlehen erfüllt bestimmte Standards der Federal Housing Finance Agency. Das bedeutet, dass Ihr Darlehen, sobald es eingerichtet ist, von Fannie Mae oder Freddie Mac, zwei großen Kreditdienstleistern, gekauft werden kann die Stabilität und Sicherheit auf dem Hypothekenmarkt bieten, anstatt an verschiedene Banken und andere Kreditgeber in der ganzen Welt verkauft zu werden Land. Konforme Darlehen können verwendet werden, um einen Hauptwohnsitz, einen Zweitwohnsitz oder eine Miete oder Investition zu erwerben Immobilien, daher sind sie in dieser Hinsicht flexibler als einige staatlich versicherte Kredite, die das, was Sie begrenzen, einschränken kann kaufen. Der Höchstbetrag, den Sie mit einem konformen Darlehen ausleihen können, beträgt 548.250 USD, obwohl in einigen Landkreisen und Bundesstaaten mit hohen Kosten oder im Fall von Mehrfamilienhäusern der Höchstbetrag 822.375 USD beträgt. Sie müssen mindestens 3 Prozent der Immobilienkosten als Anzahlung hinterlegen, was für Käufer mit soliden Finanzen großartig ist Situation, aber nicht viel Kapital, aber Sie müssen möglicherweise jeden Monat für PMI zahlen, bis Sie 20 Prozent des Eigenheims abbezahlt haben Wert. Sobald Sie 20 Prozent erreicht haben, können Sie die Kündigung des PMI beantragen, wenn Ihr Darlehen in gutem Zustand ist. Selbst mit dem PMI können Ihre Gesamtkosten für den Kauf eines Eigenheims bei einem konformen Darlehen niedriger sein als bei anderen Hypothekenarten; Das Wissen, dass das Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac erworben werden kann, bietet dem Kreditgeber eine gewisse Unterstützung, die zu niedrigeren Zinssätzen führen kann. Konforme Kredite sind stabil und relativ kostengünstig und die beste Option für Kreditnehmer mit einer starken, stabilen Finanzlage und einem hervorragenden Kredit- und Schulden-Einkommens-Verhältnis. Sie müssen darauf vorbereitet sein, alles zu dokumentieren – Ihren Beschäftigungsverlauf, Kreditauskünfte und -ergebnisse, Ihr Einkommen und andere Vermögenswerte, und alle anderen von Ihrem Kreditgeber geforderten Nachweise erbringen.
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Nicht konforme Kredite unterliegen nicht den gleichen Einschränkungen wie konforme Kredite, da sie nicht die Anforderungen von Fannie Mae oder Freddie Mac erfüllen müssen. Nicht konforme Kredite können in höheren Kreditbeträgen als konforme Kredite erworben werden und in einigen Fällen verfügbar (zu höheren Zinsen und mit größeren Anzahlungen) für Kreditnehmer mit weniger als idealen Kredit.
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Jumbo-Kredite sind nicht konforme Kredite, die es Kreditnehmern ermöglichen, die Grenzen konformer Kredite zu überschreiten. Diese Kredite kommen häufiger in Gebieten vor, in denen die Immobilienpreise höher sind oder die Häuser größer und luxuriöser und daher teurer sind. Diese Kredite fallen in eine eigene Klasse und können daher zu vergleichbaren Zinssätzen angeboten werden Kredite – wenn Kreditnehmer die Anforderungen der Kreditgeber erfüllen können, die in der Regel anspruchsvoller sind als bei kleineren Kredite. In den meisten Fällen müssen Sie einen FICO-Score von mindestens 700 haben, um für einen Jumbo-Kredit in Frage zu kommen. Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis muss niedrig sein und Sie sollten mit einer überdurchschnittlichen Anzahlung von 10 bis 20 Prozent rechnen. Diese Darlehen sind ideal für Käufer, die größere Dollarbeträge aufnehmen müssen, als ein konformes Darlehen zulässt, und die über eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit und ein niedriges Verhältnis von Schulden zu Einkommen verfügen.
Viele Jahre lang war Wohneigentum auf diejenigen beschränkt, die reich genug waren, um erhebliche Anzahlungen zu sparen und gleichzeitig die Miete zahlen zu können. Mit steigenden Immobilienpreisen wurde dies für viele Menschen immer weniger erreichbar. Der Bund vergibt zwar kein Geld direkt für den Kauf von Eigenheimen, sieht aber Wohneigentum als Gemeinschaften und Familien Stabilität zu geben und den Traum vom Eigenheim für mehr Menschen zugänglich zu machen Menschen. Infolgedessen hat die Regierung mehrere Arten von Wohnungsbaudarlehen entwickelt und garantiert, um Käufern mit weniger Bargeld für einen Down zu helfen Zahlungen oder unvollkommene Kredite gelangen in Häuser, in die sie weiter investieren können, anstatt in einem endlosen Kreislauf von gefangen zu sein Vermietung.
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FHA-Darlehen werden von der Federal Housing Administration unterstützt. Zielt darauf ab, anderweitig qualifizierten Käufern zu helfen, die es nicht geschafft haben, große Anzahlungen zu sparen, oder denen mit durchschnittlicher Kreditwürdigkeit (aber nicht .) ausgezeichnet), FHA-Darlehen werden häufig als Erstkreditprodukte für Eigenheimkäufer angesehen, da sie für diejenigen hilfreich sind, die noch keine bestehende haben Haus zu verkaufen. FHA-Darlehen erfordern einen FICO-Score von 580, was niedriger ist als der für viele andere Programme erforderliche 620, wenn der Kreditnehmer eine Anzahlung von 3,5 Prozent anbieten kann. Für Kreditnehmer, die mindestens 10 Prozent einzahlen können, kann eine Punktzahl von nur 500 akzeptiert werden. Eine Warnung für diejenigen, die weniger als 10 Prozent als Anzahlung haben: FHA-Darlehen erfordern jeden Monat eine zusätzliche Zahlung auf Darlehen mit geringer Anzahlung, die dem PMI ähnlich ist, jedoch nie gekündigt werden kann und für die gesamte Laufzeit des Kredits besteht Darlehen. Die einzige Möglichkeit, diese zusätzliche Zahlung zu entfernen, besteht darin, das Darlehen zu refinanzieren, nachdem Sie genügend Eigenkapital aufgebaut haben.
Um Käufer von Eigenheimen zu ermutigen, sich in ländlichen Gebieten niederzulassen, unterstützt das US-Landwirtschaftsministerium (USDA) Kredite für Käufer mit mittlerem oder niedrigem Einkommen, die bereit sind, Häuser in ausgewiesenen Gegenden zu kaufen, die abseits der Touristenströme liegen Weg. Diese Kredite haben Einkommensgrenzen und können für Kreditnehmer mit geringem Einkommen ohne Anzahlung zur Verfügung gestellt werden. Für Käufer mit der Flexibilität, umzuziehen, können USDA-Darlehen eine hervorragende Gelegenheit sein, eine neue Beginnen Sie in einem neuen Zuhause an einem neuen Ort, oft für diejenigen, die es sich sonst nicht leisten könnten Hausbesitzer.
Viele aktive und Veteranen des Militärs haben ihre Erwerbstätigkeit aufgegeben, um den Vereinigten Staaten zu dienen. Aktive Mitglieder müssen möglicherweise häufig umziehen, was es schwierig macht, stabile Kredite aufzubauen und möglicherweise eine Reihe von Hypotheken mit kürzerer Laufzeit hinterlassen, wenn sie von der Bereitstellung zu Einsatz. Um die finanziellen Belastungen des Eigenheims für diejenigen zu verringern, die gedient haben oder gedient haben, hat das United States Department of Veterans Affairs bietet Servicemitgliedern flexible Hypotheken mit niedrigen Zinsen, ohne Anzahlungen und ohne PMI. Die Abschlusskosten für VA-Hypotheken sind begrenzt, um sie nicht zu überfordern. Für VA-Hypotheken wird eine geringe Finanzierungsgebühr erhoben, um die Gesamtkosten des Programms niedrig zu halten, aber diese Gebühr kann in die Hypothek einfließen, um die Vorlaufkosten für den Kauf eines Hauses niedrig zu halten.
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Diese Programme sollen mehr Menschen helfen, Hausbesitzer zu werden, und alle erfordern den Nachweis, dass die Kreditnehmer werden in der Lage sein, ihre Zahlungen zu leisten, und die Kreditnehmer müssen sich nach Treu und Glauben bemühen Also. Staatlich versicherte Programme beseitigen einige Hindernisse, die möglicherweise im Weg stehen, damit mehr Familien Hausbesitzer in gutem Ruf werden.
Alle Hypotheken sind mit Zinsen ausgestattet; Tatsächlich können die Gesamtzinskosten eine der beeindruckendsten Zahlen auf den Hypothekenabschlussdokumenten sein, insbesondere für Erstkäufer von Eigenheimen. Festhypotheken haben einen festen Zinssatz, der zum Zeitpunkt der Kreditbewilligung festgelegt wird und während der Laufzeit des Darlehens gleich bleibt. Festzinssätze geben dem Kreditnehmer Stabilität und Sicherheit: Die monatliche Zahlung bleibt für die 15, 20 oder 30 Jahre gleich, bis die Zahlung erfolgt von der Hypothek ab, und wenn die Zinsen zum Zeitpunkt des Hauskaufs recht niedrig sind, können Festhypotheken den Käufer vor dem Markt schützen schwingt. Sind die Zinsen hingegen zum Zeitpunkt des Kaufs mittel oder hoch, sind die Kreditnehmer dann Jahre lang an diesen höheren Satz gebunden und kann im Laufe der Lebensdauer des deutlich mehr zahlen Darlehen.
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Variable Hypotheken bieten in den ersten Kreditjahren attraktiv niedrige Festzinsen und dann wechselt der Zinssatz zu einem bestimmten Zeitpunkt zu einem flexiblen Zinssatz, der mit dem Zinssatz variiert Markt. Diese Hypotheken können die ersten Jahre des Eigenheims deutlich günstiger machen als solche mit einem höheren Festzins. Allerdings kann es nach Ablauf der Anfangsphase zu Problemen kommen: Bei besonders hohen Zinsen können die monatlichen Hypothekenzahlungen ganz plötzlich viel, viel höher werden. Ist der Kreditnehmer zu diesem Zeitpunkt nicht in der Lage, den Kredit zu refinanzieren und die Zahlungen nicht beherrschbar, kann es zu Kreditausfällen kommen und der Traum vom Eigenheim zum Albtraum werden.
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Für Kreditnehmer, die mit einem gewissen Risiko vertraut sind, können Hypotheken mit variablem Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens zu erheblichen Einsparungen bei den Zinszahlungen führen. Auch Wohnungskäufer, die nur wenige Jahre im Eigenheim verbleiben wollen, können von der anfänglich günstigen Festzinszahlung enorm profitieren. Aber die Risiken sind real: Wenn Sie planen, den niedrigen Anfangszins zu nutzen und dann zu verkaufen oder zu refinanzieren, aber zu Hause die Preise ändern sich plötzlich, Sie können beides nicht tun, und dann bleiben Sie möglicherweise mit Zahlungen fest, die Sie sich nicht leisten können.
Die meisten Hypothekenzahlungen werden in einen Teil des Darlehensbetrags und einen Teil der Zinsen aufgeteilt. Bei den meisten Hypotheken wird der Großteil der vorzeitigen Zahlungen auf Zinsen verwendet, und ein kleinerer Teil ist auf das Kapital angewendet, ein Saldo, das sich im Laufe der Darlehensrückzahlung allmählich in Richtung des Kapitals verschiebt Zeitraum. Dies schützt den Kreditgeber davor, sein Einkommen aus dem Kredit zu verlieren. Für Kreditnehmer, die vielleicht gerade erst am Anfang ihrer Karriere stehen oder einen Aufstieg erwarten, werden nur Zinsdarlehen gezahlt, die ausschließlich Zinsen für die ersten 5 bis 7 Jahre des Tilgungszeitraums, dann schrittweise Erhöhung durch langsames Hinzufügen von Tilgungszahlungen auf die Interesse. Sie müssen im Voraus planen, um für die größeren Zahlungen bereit zu sein, wenn sie beginnen, und sich auf die Idee vorbereiten, dass Sie in den ersten Jahren kein Eigenkapital in Ihrem Haus aufbauen werden. Zinsdarlehen sind jedoch eine großartige Möglichkeit, diese vorzeitigen Zahlungen zu reduzieren, und wenn Sie dies planen zu refinanzieren oder zu verkaufen, bevor die Nur-Zins-Zahlungen auslaufen, können diese Kredite eine beträchtliche Menge einsparen Höhe.
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Wohnungsbaudarlehen dienen nicht nur dem Kauf eines Eigenheims; es gibt andere Zeiten, die Sie möglicherweise ausleihen müssen. Vielleicht haben Sie ein Haus gefunden, das Sie lieben, aber renovieren müssen, um es bewohnbar zu machen, oder Sie haben Land gefunden und möchten mit dem Hausbau von Grund auf beginnen. Oder Sie bevorzugen ein Wohnmobil, das die meisten regulären Hypotheken wahrscheinlich nicht abdecken. Es gibt Kredite für jede dieser Situationen und mehr.
Um sich für einen Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren, muss ein Wohnmobil oder Fertighaus die Voraussetzungen für die Einstufung als Immobilie erfüllen. Um diese Klassifizierung zu erreichen, muss das Mobil- oder Fertighaus mindestens 400 Quadratmeter groß und auf einem dauerhaften Fundament montiert sein. Es muss auch in dem Land, in dem es sich befindet, als Immobilien steuerpflichtig sein. Wenn das Mobil- oder Fertighaus, das Sie kaufen möchten, diese Anforderungen erfüllt, bieten einige Kreditgeber konforme Kredite für den Kauf von Mobil- oder Fertighäusern an, andere nicht. FHA-, VA- und USDA-Darlehen können zur Finanzierung von Wohnmobilen und Fertighäusern verwendet werden, die den Immobilienanforderungen entsprechen. Diese Darlehen haben je nach Alter und Zustand des Hauses unterschiedliche Parameter, da Wohnmobile im Laufe der Zeit an Wert verlieren, während herkömmliche Häuser an Wert gewinnen. Auf der anderen Seite, wenn das Wohnmobil Räder hat oder der Eigentümer Gebühren an das Kraftfahrzeugamt zahlt Fahrzeuge, das Gebäude ist als Fahrzeug eingestuft und kann nicht über eine herkömmliche Hypothek finanziert werden Prozesse. Es gibt FHA- und Privatkreditprodukte, die zur Finanzierung von Wohnmobilen außerhalb der traditionellen Hypothekenprodukte verfügbar sein können.
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Darlehen zur Verbesserung Ihres derzeitigen Eigenheims gibt es in verschiedenen Formen. Erstens können Sie das Eigenkapital, das Sie bereits in Ihr bestehendes Eigenheim eingebaut haben, als Sicherheit verwenden und eine Eigenheimdarlehen. Diese Kredite werden manchmal auch als Zweithypotheken bezeichnet, da Sie damit im Wesentlichen Kredite aufnehmen können den Teil Ihres Eigenheims, für den Sie bezahlt haben, während Sie noch Ihren Hypothekengeber für den Teil bezahlen, den Sie haben habe nicht. Eigenheimdarlehen können eine kostengünstige und flexible Möglichkeit sein, die Renovierung eines Hauses, das Sie bereits besitzen, zu bezahlen. Persönliche Darlehen sind auch eine Option für diesen Prozess und können bei guter Bonität zu einer schnelleren Finanzierung führen, da Sie benötigen nicht den Titelsuch- und -bewertungsprozess, der oft in einer Eigenheimfinanzierung enthalten ist Darlehen.
Wenn Sie ein Haus gefunden haben, das Sie gerne kaufen würden und das ernsthaft saniert werden muss, gibt es eine Hypothekenoption namens Reha- oder Renovierungsdarlehen. Es gibt zwei Versionen: eine wird von der FHA angeboten und heißt 203k-Darlehen, und die andere wird von Fannie Mae angeboten und ist Teil ihres HomeStyle-Programms. Jeder hat leicht unterschiedliche Anforderungen und Flexibilitätsgrade. Diese funktionieren ähnlich wie eine traditionelle Hypothek, aber der Wert des Hauses basiert auf dem renovierten Wert und nicht auf dem Marktwert des Hauses, wie es ist. Dies ermöglicht Käufern, mehr als den aktuellen Wert des Hauses zu leihen, um Renovierungsarbeiten zu finanzieren, mit dem Ziel, dass das Haus nach der Renovierung des Hauses eine angemessene Sicherheit für den Wert des Darlehens darstellt. Kreditgeber, die 203.000 Kredite vergeben, werden den Fortschritt der Renovierungsarbeiten zum Schutz ihrer Investitionen genau überwachen, wodurch ihr Gesamtrisiko verringert wird. Renovierungsdarlehen gibt es nur für Hauptwohnsitze.
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Schließlich gibt es Möglichkeiten für diejenigen, die ein Grundstück gefunden haben und ihr Eigenheim von Grund auf neu bauen möchten. Baukredite sind kurzfristige Kredite, die zur Deckung von Material, Arbeit und Baugenehmigungen verwendet werden können. Die Kosten für die Immobilie selbst können auch in diese Art von Darlehen einfließen. Diese Kredite werden in der Regel nach Abschluss der Arbeiten in Raten ausgezahlt. Es gibt drei Arten von Baudarlehen, und die richtige hängt vom Projektbudget und dem Zeitplan sowie einer Einschätzung der aktuellen Zinssätze ab. Ein Bau-Dauerdarlehen beginnt als Baudarlehen mit variabler Verzinsung. Nach Fertigstellung des Baus wird das Darlehen in eine klassische Festhypothek umgewandelt. Baudarlehen sind kurzfristig; sie gelten für die Dauer des Bauprozesses zu einem variablen Zinssatz und müssen nach Fertigstellung des Baus abbezahlt bzw. refinanziert werden. Eine dritte Möglichkeit heißt Bauherrendarlehen. Wenn Sie planen, Generalunternehmer für Ihr Eigenheimprojekt zu werden, können Sie ein Darlehen speziell für den Bau aufnehmen, das im Laufe der Zeit zurückgezahlt wird. Bauherrendarlehen sind schwer zu bekommen, da sie als hohes Risiko gelten und der Kreditnehmer in der Regel ein professionell zugelassener Generalunternehmer sein muss, um einen zu erwerben. Die Kreditwürdigkeit aller Kreditnehmer von Baudarlehen muss außergewöhnlich hoch sein – im Allgemeinen bei oder über 720 – wie Es gibt nichts für den Kreditgeber zu verkaufen, um seinen Verlust auszugleichen, wenn der Kreditnehmer ausfällt, bevor das Projekt abgeschlossen ist Komplett.
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Bei so vielen Möglichkeiten der Eigenheimfinanzierung müssen Sie sich vor dem Start ein klares Bild von Ihrer Position als Kreditnehmer machen. Überprüfen Sie Ihre Kreditwürdigkeit und Schulden-Einkommens-Verhältnis. Entscheiden Sie ungefähr, wie viel Sie monatlich für eine Hypothekenzahlung ausgeben können (beachten Sie, dass Steuern und Prämien für die Eigenheimversicherung Teil jeder Hypothekenzahlung sind). Beurteilen Sie, wie viel Sie als Anzahlung anbieten können. Ziehen Sie Programme in Betracht, auf die Sie möglicherweise zugreifen können, um Ihre Gesamtkosten zu senken.
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Dann fangen Sie an, mit Kreditgebern zu sprechen. Wenn es um Einzelheiten zu Preisen und Bedingungen geht, fragen Sie nach Programmen, die möglicherweise neu sind, oder nach Anreizen, die die Kreditgeber für Leute wie Sie bieten. Wenn Sie Ihre wahrscheinlichsten Optionen identifiziert haben, beantragen Sie eine Vorabgenehmigung: Die Kreditgeber prüfen Ihre Kreditwürdigkeit, Überprüfen Sie Ihr Einkommen und geben Sie einen Brief, in dem beschrieben ist, wie viel Sie sich leihen können und durch welche Art von Programm. Anhand dieser Informationen können Sie dann den besten Kredit für Ihre spezielle Situation auswählen. Ist es mehr Arbeit, als nur zur nächsten Bank zu fahren oder den ersten Hypothekenantrag online auszufüllen? Ja. Aber wenn Sie die Ihnen zur Verfügung stehenden Optionen kennen und sich Ihrer finanziellen Situation bewusst sind, können Sie einen Kredit auswählen, der sparen kann Tausende und Abertausende von Dollar während der Lebensdauer Ihres Eigenheims – und können Ihnen dabei helfen zu lernen, dass Sie es sich leisten können, bequemer zu kaufen als Sie habe gedacht.
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