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EIN: Umkehrhypotheken können eine große Hilfe für Rentner und ältere Erwachsene sein, die sich eine gewisse Lebensqualität erhalten möchten, ohne ihre Ersparnisse zu schnell aufgebraucht zu haben. Da diese Art der Finanzierung jedoch verwirrend sein kann, kann es hilfreich sein, sich eine umgekehrte Hypothek einfach erklären zu lassen.
Wie funktioniert eine Umkehrhypothek genau? Im Wesentlichen nimmt der Hausbesitzer ein Darlehen auf, das auf dem Eigenkapital basiert, das er in seiner eigenen Immobilie aufgebaut hat. Es wird als Umkehrhypothek bezeichnet, weil der Kreditgeber für die Dauer des Kredits Geld an den Kreditnehmer zahlt und nicht umgekehrt.
Unter den richtigen Umständen können umgekehrte Hypotheken Personen, die im Ruhestand sind und kein regelmäßiges Einkommen mehr erzielen, zusätzliche finanzielle Flexibilität bieten. Diese Art von Hypothek wird jedoch nicht für jeden Hausbesitzer perfekt geeignet sein, daher ist es gut, die Feinheiten in Bezug auf Umkehrhypotheken aufzufrischen, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Hausbesitzer, die auf umgekehrte Hypotheken als Finanzierungsoption stoßen, fragen sich möglicherweise: „Was ist eine umgekehrte Hypothek genau?“ Es ist ein eine besondere Art von Wohnungsbaudarlehen, die älteren Erwachsenen dabei helfen soll, ihr Eigenheimkapital zur Deckung großer oder kleiner Ausgaben im späteren Leben einzusetzen. Um eine Umkehrhypothek in Anspruch nehmen zu können, müssen Kreditnehmer zunächst eine erhebliche Menge an Eigenkapital in ihrem Haus angesammelt haben. Wie Eigenheimdarlehen oder Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs) ermöglichen Umkehrhypotheken Hausbesitzern, Kredite auf der Grundlage des Eigenkapitals – oder Eigentumsanteils – aufzunehmen, den sie an der Immobilie haben.
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Viele ältere Erwachsene, die über einen langen Zeitraum im selben Haus gelebt haben, haben wahrscheinlich eine beträchtliche Menge an Eigenkapital in ihrem Eigentum aufgebaut – sie können ihr Haus sogar vollständig besitzen. Anstatt dieses Eigenkapital bis zu dem Tag, an dem sie ihr Haus verkaufen, ungenutzt zu lassen, können berechtigte Hausbesitzer es durch eine Umkehrhypothek nutzen, um alle Arten von Ausgaben oder Einkäufen zu bezahlen.
Die Kreditnehmer werden jedoch nicht in der Lage sein, ihren gesamten Aktienanteil auszuzahlen, und Bundesvorschriften können die Kreditbeträge je nach Art der verwendeten Umkehrhypothek auf bestimmte Grenzen begrenzen. Die Kreditgeber berücksichtigen bei der Bestimmung der Höhe des Darlehens auch eine Vielzahl anderer Faktoren, einschließlich der das Alter des Kreditnehmers, der Marktwert der Immobilie, die finanzielle Situation des Hausbesitzers und eventuell bestehende Schulden bzw Pfandrechte.
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Jede umgekehrte Hypothekendefinition wird sich wahrscheinlich auf den Rollentausch konzentrieren, da sie sich auf die Beziehung zwischen Kreditgebern und Kreditnehmern bezieht. Wie bereits erwähnt, drehen Umkehrhypotheken die typischen Rollen dieser beiden Parteien um. Bei einer traditionellen Hypothek leistet der Kreditnehmer monatliche Zahlungen an den Kreditgeber, bis sein ausstehender Kreditsaldo zurückgezahlt ist. Umgekehrt erhält der Kreditnehmer nach Abschluss einer Umkehrhypothek Zahlungen vom Kreditgeber – typischerweise entweder in Form einer monatlichen Rate oder einer Kapitaleinlage.
Wie bei jedem Kredit muss der Restbetrag irgendwann zurückgezahlt werden – zuzüglich Zinsen –, aber das kann Jahre dauern. In einigen Fällen zahlen Kreditnehmer niemals den Restbetrag ihrer Umkehrhypothek zurück.
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Kreditnehmer, die eine umgekehrte Hypothek aufnehmen, es sei denn, sie arbeiten mit einer gemeinnützigen Organisation, einer lokalen Regierungsbehörde oder einem privaten Kreditgeber zusammen wird wahrscheinlich eine Home-Equity-Umwandlungshypothek (HECM) verwenden, die von der Bundesregierung abgesichert und durch eine Hypothek bereitgestellt wird Gesellschaft. HECM-Darlehen stehen nicht allen Hausbesitzern zur Verfügung; Kreditnehmer müssen bestimmte Kriterien erfüllen, um sich für diese Art der Finanzierung zu qualifizieren.
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Beispielsweise haben nur Hausbesitzer ab 62 Jahren Anspruch auf ein HECM-Darlehen. Darüber hinaus müssen Kreditnehmer eine beträchtliche Menge an Eigenkapital in ihrem Haus angesammelt haben. Die genaue Höhe kann variieren, in der Regel reicht jedoch ein Anteil von 50 Prozent aus. Kreditnehmer müssen häufig über ihre wohnungsbezogenen finanziellen Verpflichtungen auf dem Laufenden sein, einschließlich Grundsteuern und Versicherungsprämien für Hausbesitzer.
Hausbesitzer, die ein HECM-Darlehen in Betracht ziehen, müssen zunächst an einer Finanzberatungssitzung teilnehmen, die vom US-amerikanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtentwicklung vorgeschrieben ist. Diese Sitzung ist auf die finanzielle Situation jedes Haushalts zugeschnitten, um Hausbesitzern zu helfen, das Potenzial zu verstehen Nachteile bei der Aufnahme dieser Art von Darlehen und treffen Sie dann eine fundiertere Entscheidung über umgekehrte Hypotheken.
Wie funktionieren umgekehrte Hypotheken, nachdem das Darlehen genehmigt wurde? Eigenheimbesitzer können auf verschiedene Arten auf ihr Geld zugreifen. Viele Kreditnehmer wählen einen Laufzeit- oder Laufzeitplan, die beide Kreditmittel in gleiche Zahlungen aufteilen, die jeden Monat über einen längeren Zeitraum ausgezahlt werden. Diese Pläne könnten gute Optionen sein, wenn Hausbesitzer diese Mittel verwenden möchten, um Routineausgaben wie Lebensmittel oder Haushaltsgegenstände zu bezahlen.
Eine weitere Möglichkeit ist, den gesamten Kreditbetrag auf einmal zu erhalten. Hausbesitzer bevorzugen möglicherweise eine Pauschalzahlung, wenn sie größere Ausgaben decken möchten, z. B. umfangreiche Renovierungs- oder Reparaturarbeiten am Haus. Kreditgeber können auch eine Kreditlinie unter Verwendung des Eigenheimkapitals des Kreditnehmers verlängern. In diesem Szenario könnten Hausbesitzer so viel Geld abheben, wie sie möchten – wann immer sie möchten – bis zur Kontostandsgrenze.
Beachten Sie bei der Erwägung von Auszahlungsoptionen, dass Kreditgeber unterschiedliche Zinssätze für umgekehrte Hypotheken – einschließlich fester oder variabler Zinsen – verlangen können, je nachdem, wie die Mittel bereitgestellt werden. Umgekehrte Hypotheken mit wiederkehrenden monatlichen Zahlungen können mit größerer Wahrscheinlichkeit variabel verzinst werden Zinssätze, die steigen oder fallen können, sodass sie die Entwicklung der Hypothekenzinsen während der gesamten Laufzeit besser widerspiegeln Darlehen.
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Unabhängig davon, welche Art von Zahlungsplan ein Hausbesitzer wählt, werden HECM-Kreditgeber in der Regel nicht einschränken, wie ein Hausbesitzer seine Reverse-Hypotheken-Fonds verwenden kann. Wenn ein Kreditnehmer dieses Geld für Rechnungen, Hausrenovierungen, Autozahlungen oder andere Ausgaben ausgeben möchte, steht es ihm frei, dies zu tun. Einige Arten von Darlehen – zum Beispiel Darlehen für die Renovierung von Eigenheimen – können die Verwendung der Mittel einschränken, sodass diese finanzielle Flexibilität für einige Hausbesitzer attraktiv sein könnte.
Andere Arten von Umkehrhypotheken sind jedoch möglicherweise nicht immer so entgegenkommend. Insbesondere Einzweckhypotheken, die von gemeinnützigen Organisationen und lokalen Regierungen bereitgestellt werden eher als Hypothekenbanken – verlangen oft von Kreditnehmern, dass sie den Zweck des Darlehens angeben, bevor es vergeben wird genehmigt. Kreditnehmer haben möglicherweise immer noch mehrere Möglichkeiten, ihre Mittel mit dieser Art von umgekehrter Hypothek zu verwenden – z. B. durch Ersetzen Haushaltsgeräte, die Rückzahlung von Schulden oder die Zahlung ausstehender Grundsteuern – aber sie müssen diesen Zweck angeben Vorderseite.
Umgekehrte Hypotheken sind nicht die einzigen Darlehen, die Eigenheimkapital erschließen – HELOCs und Home-Equity-Darlehen funktionieren indem sie auch Eigenkapital in Bargeld umwandeln – aber die Art und Weise, wie sie strukturiert sind, ist ziemlich einzigartig. Im Gegensatz zu anderen Arten von Wohnungsbaudarlehen, bei denen der Kreditnehmer sofort mit der Rückzahlung des Restbetrags beginnen muss, müssen Umkehrhypotheken nicht zurückgezahlt werden, solange der Kreditnehmer das Eigentum an der Immobilie behält. Das bedeutet, dass sie den Kreditbetrag nicht zurückzahlen müssen, bis sie das Haus verkaufen oder das Eigentum an eine andere Partei übertragen.
In einigen Fällen entscheiden sich Kreditnehmer für eine Verkleinerung und verwenden den Erlös aus dem Verkauf ihres Eigenheims, um den Restbetrag ihrer Umkehrhypothek zurückzuzahlen. Vielleicht bleibt sogar genug übrig, um den Kauf des neuen Eigenheims zu finanzieren. Andere Hausbesitzer haben möglicherweise nicht die Absicht, den Kredit jemals zurückzuzahlen, weil sie nicht vorhaben, ihr Haus jemals zu verkaufen. Wenn das Darlehen den Kreditnehmer überdauert, muss er es nicht zurückzahlen.
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Bei der Beantwortung der Frage „Was ist eine Umkehrhypothek?“ Es ist erwähnenswert, dass diese Kredite besicherte Kredite sind – mit anderen Worten, sie sind durch Sicherheiten abgesichert. Wie alle besicherten Wohnungsbaudarlehen verwenden Umkehrhypotheken das Eigentum des Kreditnehmers als Sicherheit. Das macht eine Zwangsvollstreckung möglich, aber nur, wenn der Kreditgeber den Kreditvertrag annulliert und die vollständige Rückzahlung des ausstehenden Betrags verlangt. Solange der Kreditnehmer weiterhin die Bedingungen des Hypothekenvertrags erfüllt, wie z. B. die Instandhaltung der Immobilie, die Nutzung als a Hauptwohnsitz, und um andere Wohnkosten wie Grundsteuern auf dem Laufenden zu halten, sollten sie in gutem Ansehen stehen Darlehensgeber.
Obwohl Kreditnehmer weiterhin Grundsteuern zahlen müssen, schulden sie keine Steuern auf ihre umgekehrten Hypothekenfonds, da dieses Geld eher als Darlehen und nicht als steuerpflichtiges Einkommen betrachtet wird. Dies ist eine finanzielle Überlegung, die es wert ist, berücksichtigt zu werden, da Hausbesitzer möglicherweise Steuern auf andere Altersvorsorgekonten oder finanzielle Vermögenswerte zahlen müssen, die sie besitzen.
Trotz all der finanziellen Vorteile, die eine Umkehrhypothek bieten kann, müssen Kreditnehmer wahrscheinlich etwas Geld im Voraus bezahlen, um eines dieser Darlehen aufzunehmen. Abschlussgebühren, Kreditgeber-Servicegebühren und verschiedene Abschlusskosten können fällig werden, nachdem die Umkehrhypothek genehmigt wurde. Abhängig von der finanziellen Situation einer Person können diese Kosten jedoch die Ausgaben wert sein, um Zugang zu umgekehrten Hypothekenfinanzierungen zu erhalten.
Darüber hinaus wird bei HECM-Darlehen zu Beginn des Darlehens eine Versicherungsprämie erhoben, die auf einem Prozentsatz des gesamten Darlehensbetrags basiert. Kreditnehmer müssen außerdem jedes Jahr eine Hypothekenversicherungsprämie zahlen. Die jährliche Prämie spiegelt sich ebenfalls als Prozentsatz des Darlehensbetrags wider, wenn auch in einem geringeren Prozentsatz als der Ausgabeaufschlag. Die Kreditgeber verlangen auch für diese Kredite Zinsen, und die Sätze für umgekehrte Hypotheken können höher sein als bei anderen Arten von besicherten Finanzierungen.
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Ein weiterer zu beachtender Faktor ist, dass einige Kreditgeber den Kreditnehmern erlauben, einen Teil dieser Gebühren zu finanzieren und sie in ihren Rückzahlungsplan aufzunehmen. In diesem Fall werden Hypothekenversicherungsprämien, Abschlusskosten und Kreditgebergebühren möglicherweise mehrere Jahre lang nicht fällig, bis der gesamte Kreditbetrag zurückgezahlt ist. Angesichts der Art und Weise, wie Umkehrhypotheken strukturiert sind, ist es möglich, dass Kreditnehmer diese Gebühren nie selbst bezahlen müssen.
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Auch wenn Kreditnehmer die Rückzahlung ihrer Umkehrhypothek möglicherweise vermeiden können, muss dieses Darlehen schließlich zurückgezahlt werden. Wenn der Kreditnehmer stirbt und der Eigentumstitel auf seine Erben übergeht, sind diese neuen Titelinhaber für alle ausstehenden Restbeträge verantwortlich. Familienmitglieder, die eine Immobilie mit einer Umkehrhypothek erben, müssen feststellen, dass der gesamte verbleibende Kreditbetrag unverzüglich vollständig zurückgezahlt werden muss.
Einige Titeleigentümer könnten über die Mittel verfügen, um den gesamten Kreditsaldo zu bezahlen, aber Familienmitglieder müssen möglicherweise darauf zurückgreifen Verkauf der Immobilie zur Rückzahlung der ursprünglichen Umkehrhypothek – was bedeutet, dass Erben einen Teil oder das gesamte Vermögen verlieren könnten Nachlass. Ein Punkt, der bei HECM-Darlehen zu berücksichtigen ist, ist, dass selbst dann, wenn das Haus für weniger als den ausstehenden Betrag verkauft wird Immobilieneigentümer – ob es sich um den ursprünglichen Kreditnehmer oder seine Erben handelt – müssen das nicht ausgleichen Unterschied. Da diese Umkehrhypotheken staatlich versichert sind, übernimmt die Regierung den Restbetrag des Darlehens.
Hausbesitzer, die HECM-Darlehen aufnehmen, können sich in der Regel darauf verlassen, dass ihre umgekehrte Hypothek von der Bundesregierung abgesichert und von einem angesehenen Kreditgeber bereitgestellt wird. Kreditnehmer, die eine Finanzierung über einen privaten Kreditgeber erhalten, müssen jedoch möglicherweise mehr Vorsicht walten lassen. Wie das Consumer Financial Protection Bureau feststellte, können Betrüger Umkehrhypotheken verwenden als Vorwand, Hausbesitzer zu betrügen und ihre Finanzen auszunutzen.
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Insbesondere sollten Veteranen und pensionierte Soldaten auf der Hut sein, wenn Kreditgeber für umgekehrte Hypotheken werben, die vom Department of Veterans Affairs (VA) versichert, finanziert oder unterstützt werden. Die VA bietet in keiner Weise umgekehrte Hypotheken an, und private Kreditgeber, die etwas anderes sagen, können Hintergedanken haben, Hausbesitzern irreführende Aussagen zu machen.
Obwohl es sich nicht unbedingt um einen Betrug handelt, können Bauunternehmer umgekehrte Hypotheken aggressiv vorantreiben, um teure Hausrenovierungen zu bezahlen, und Hausbesitzer unter Druck setzen, ein Wohnungsbaudarlehen aufzunehmen. Es ist wichtig, die Auswirkungen der Verwendung einer Umkehrhypothek vollständig zu verstehen, bevor Sie eine finanzielle Entscheidung treffen, die für die Umstände eines Hausbesitzers möglicherweise nicht richtig ist.
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Umgekehrte Hypotheken, Eigenheimkredite und HELOCs sind hoch spezialisierte Finanzierungsformen, und einige Hypothekenbanken unterstützen sie möglicherweise nicht. Hausbesitzer, die jahrelang bei demselben Kreditgeber geblieben sind, ziehen es möglicherweise vor, einen Kredit mit ihrer aktuellen Hypothek aufzunehmen Unternehmen, aber sie müssen möglicherweise andere Optionen prüfen, wenn diese Darlehen nicht verfügbar sind und sie annehmen möchten Vorteil der beste Eigenheimdarlehen oder Umkehrhypotheken.
Tatsächlich kann es in jeder Situation eine gute Idee sein, nach einer Umkehrhypothek zu suchen, da die Kreditgeber ihre eigenen Zulassungsvoraussetzungen und Finanzierungsbedingungen haben. Hausbesitzer können feststellen, dass sie sich für einen größeren Kreditbetrag mit günstigeren Bedingungen – wie einem niedrigeren Zinssatz oder niedrigeren Vorabkosten – qualifizieren, indem sie eine Umkehrhypothek über einen bestimmten Kreditgeber erhalten. Einkaufen mit dem beste Reverse-Hypotheken-Unternehmen kann Hausbesitzern helfen, die richtigen Finanzierungsmöglichkeiten für ihre Altersvorsorge zu finden, bevor sie einen Kredit beantragen.
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