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Willkommen zu Bob Vilas Leitfaden zum House Flipping, eine Serie, die Ihnen die besten Orte zum Umdrehen von Häusern zeigt, wichtige Schritte für die Auswahl einer Immobilie, Must-Do-Upgrades und -Reparaturen sowie überraschende Möglichkeiten, Ihre Kosten zu senken, um das Beste aus Ihrem Haus zu machen Verkauf. Hier finden Sie frische Einblicke gemischt mit Bobs erprobten Ratschlägen, unseren geprüften Einkaufsführern und Insider-Tracks zu den richtigen Profis, um Ihren Flip über die Ziellinie zu bringen.
Hausflossen werden die ersten sein, die zugeben, dass sie ein paar gute Jahre hinter sich haben. Die Kombination aus niedrigen Zinsen und schnell steigenden Immobilienpreisen machte es fast unmöglich, keinen Gewinn zu erzielen.
Jedoch, kürzlich steigende Zinsen haben die Nadel von der Platte geschoben und die Party plötzlich beendet. Käufer steigen nicht mehr aus, können sich ihr Traumhaus nicht leisten und warten lieber, bis die Zinsen wieder sinken.
Die Änderung hat dazu geführt, dass sich viele Flipper am Kopf kratzen und Strategien entwickeln, was als nächstes zu tun ist. Wenn Sie einer sind, finden Sie hier einige Ideen, die Ihnen helfen, die Flaute zu überstehen.
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Wenn sich der Markt dreht und potenzielle Käufer aus dem Kauf neuer Häuser ausgepreist werden, steigt der Mietmarkt. Während des letzten Marktabschwungs im Jahr 2008 schwenkten versierte Flipper um, um Investoren schlüsselfertige Anlageimmobilien anzubieten. Die Renovierung von Einfamilienhäusern und Doppelhäusern, die Vermietung an qualifizierte Mieter und der Verkauf dieser Häuser an Investoren, die monatlichen Cashflow verdienen möchten, hat viele Flossen durch ein paar harte Jahre gebracht.
Diese Strategie ist eine Win-Win-Situation, denn sobald ein Mieter vorhanden ist, decken die Mieteinnahmen die Haltekosten einer Flosse. Wenn Sie diese Anpassungen richtig machen, erhalten Sie einen monatlichen Cashflow für Flossen, bis sie verkauft werden.
Pragmatische Käufer, die ihr Einfamilien-Traumhaus nicht kaufen können, können sich stattdessen für den Kauf eines Duplex, Triplex oder Fourplex qualifizieren. Dies ermöglicht es den Immobilienbesitzern, in einer Einheit zu wohnen und die andere(n) Einheit(en) zur Deckung ihrer Hypothek zu mieten und somit kostenlos zu wohnen. Diese Strategie ist als „House-Hacking“ bekannt.
Wenn sich der Markt wieder dreht, können die Immobilieneigentümer ihr Mehrfamilienhaus zur Miete nutzen und sich so für den Kauf eines Einfamilienhauses qualifizieren. Die gute Nachricht ist, dass sich diese Eigennutzer-Mehrfamilienhäuser für ein FHA-Darlehen mit niedriger Anzahlung (3,5 Prozent) qualifizieren.
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Da der Mietmarkt in Flammen steht, sollten viele Häuser versuchen, auf größere Mehrfamilienhäuser zu skalieren. Der Vorteil davon ist, dass der Flipper helfen kann, den Verkaufspreis zu bestimmen, indem er den Wert des Gebäudes erhöht, somit die Miete erhöht und dadurch die Immobilie wertvoller macht. Auch hier sollten die Mieteinnahmen vor dem Verkauf der Immobilie die Haltekosten ausgleichen.
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Das erste Opfer eines sich abkühlenden Immobilienmarktes ist die obere Ebene der Eigenheime. Infolgedessen werden gehobene Eigenheimpreise für viele Käufer unerschwinglich, sodass Flossen von ihnen fern bleiben sollten. Auch, Kreditgeber möglicherweise nicht mehr bereit, Geld zu leihen, um diese Immobilien umzudrehen. Wenn gut renoviert, kann ein günstigeres Haus zum Durchschnittspreis immer noch Käufer anziehen, da der Kühlungsmarkt zu einem chronischen Wohnungsmangel führt.
Mieten ist eine Alternative für viele Menschen, die weniger Platz und Luxus in einem günstigeren Haus einer hohen monatlichen Hypothek vorziehen. Wenn Sie also ein Flipper sind, der es gewohnt ist, an McMansions zu arbeiten für große Gewinne, jetzt wäre ein guter Zeitpunkt für eine Verkleinerung.
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Flipping-Eigenschaften sind mit Risiken behaftet. In einem sich abkühlenden Markt, in dem Käufer größere Schwierigkeiten haben, sich für Kredite zu qualifizieren, kann ein Fehlschlag für neue Investoren katastrophal sein. Einige Flossen mit tieferen Taschen sind jedoch bereit, die Herausforderung anzunehmen. Wenn du ein bist Flipper mit minimalen Bargeldreserven, können Sie gutes Geld verdienen, indem Sie diesen wohlhabenderen Investoren helfen, indem Sie ihre Routinearbeit erledigen. Es nimmt weniger Zeit in Anspruch als ein Flip und ermöglicht es Ihnen einen Tagesjob machen bis Sie sich Ihre nächste Immobilie leisten können.
Ein Service, den Sie einem anderen Flipper anbieten können, besteht darin, ein Zuhause mit Eigentumsproblemen zu finden, diese zu klären und ein sauberes C/O (Certificate of Occupancy) bereitzustellen, um dem anderen Flipper viel Zeit zu sparen. Ein weiterer unschätzbarer Service ist den größten Teil des Schutts beseitigen von einer Immobilie, so dass es für einen erfahrenen Flipper bereit ist, sofort zu kaufen und mit der Arbeit zu beginnen.
Dieser relativ kostengünstige Prozess kann einem Flipper-Neuling mehrere tausend Dollar einbringen, ohne die Kosten und das Risiko eines Flips zu tragen. Finden Sie ideale Eigenschaften, die zu dieser Form passen, indem Sie Postkarten versenden und sich Zwangsvollstreckungen und Auktionsseiten ansehen.
Vielen Verkäufern fiel es schwer, sich an die neuen Eigenheimpreise in einem sich verändernden Markt anzupassen. Wenn sie ihr Zuhause inserierten, mehrere Angebote und Bieterkriege erwarteten, war der Schock über niedrige oder keine Angebote schwer zu verdauen. Verkäufer, die ihr Leben auf Eis legen mussten, wurden immer verzweifelter und fanden sich schließlich damit ab, dort zu bleiben. Suchen Sie nach abgelaufenen Angeboten in der MLS und befreien Sie Hausbesitzer von ihrem Elend, indem Sie ihnen einen niedrigeren Preis anbieten, der den aktuellen Marktbedingungen entspricht.
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Wenn Hausbesitzer eine andere Immobilie finden – oder sogar ein Angebot abgeben – und damit rechnen, ihr derzeitiges Haus zu verkaufen, werden sie verzweifelt feststellen, dass sie umziehen müssen. Dies gilt insbesondere dann, wenn es um ihr Arbeitsgeld und ihre Anzahlung geht. Ein sich abkühlender Markt ist das Äquivalent zum Spielen von Finanzspielstühlen. Wenn die Musik aufhört, finden sie sich vielleicht zwischen Häusern wieder. Diese Verkäufer sind in der Regel bereit, zu verhandeln und ihre Verluste zu begrenzen, um mit ihrem Leben weiterzumachen und Geldstrafen abzuwehren.
Der Immobilienmarkt hat in vielen Bereichen gerade erst begonnen, sich abzukühlen. Wenn die Zinsen wie erwartet weiter steigen, wird sich der Markt noch mehr abkühlen. Dies bedeutet, dass weniger Menschen um Häuser konkurrieren werden und Verkäufer verzweifelter ihre Immobilien verkaufen werden – insbesondere diejenigen mit Hypotheken mit variablem Zinssatz. Es könnte sich also lohnen, ein paar Monate zu warten, um Ihre Chancen zu erhöhen, bessere Geschäfte für potenziell bedeutendere Gewinne auszuhandeln.
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Wenn Sie ein Flipper mit mehreren sind Häuser, die nicht verkauft werden, könnte es an der Zeit sein, einen Realitätscheck zu machen, besonders wenn Sie harte Kredite auf der Kippe haben. Eine beliebte Strategie besteht darin, sich aus hartem Geld zu refinanzieren und zu versuchen, an Ihren Häusern festzuhalten, bis sich der Markt wieder dreht. Hier sind drei beliebte Lösungen, die Sie in Betracht ziehen sollten, sobald Sie sich refinanziert haben und damit rechnen, an Ihren Flips festzuhalten: