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Flipping Houses siempre se ve muy bien en los reality shows, y no hay duda de que esos programas, comprimidos en segmentos de 60 minutos, han contribuido a la popularidad de esta tendencia de inversión inmobiliaria. En realidad, cambiar propiedades en dificultades puede ser estimulante, pero también puede resultar en un desastre financiero.
Entonces, ¿es una pandemia global el momento adecuado para considerar la posibilidad de entrar en el negocio de la remodelación? ¿O es este el peor error que puedes cometer?
Según un nuevo reporte por ATTOM Data Solutions, el cambio de casa aumenta y disminuye, dependiendo de las estadísticas que esté mirando. Por ejemplo, solo en el tercer trimestre de 2020 (el último trimestre del que se disponía de datos en el momento de la publicación), se invirtieron 57,155 viviendas unifamiliares y condominios. Esto equivale al 5,1 por ciento de todas las ventas de viviendas ese trimestre, según el informe.
Eso es un montón de cambios, hasta que se considera que en el segundo trimestre de 2020, los cambios fueron del 5,7 por ciento de todas las ventas de viviendas. Y en el tercer trimestre de 2019, los cambios fueron del 5,5 por ciento de todas las ventas de viviendas.
Esto significa que las tasas de cambio de viviendas han bajado y, según el informe, esta tendencia es constante en más del 90 por ciento de los mercados locales (148 de las 159 áreas metropolitanas).
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Las mayores disminuciones trimestrales se produjeron en las siguientes áreas metropolitanas:
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Otras ciudades con descensos trimestrales, que van del 39,1 al 37 por ciento, incluyen Raleigh, N.C.; Atlanta; Kansas City, Missouri; San Diego; y Rochester, N.Y.
Sin embargo, algunas áreas experimentaron un aumento en las tasas de cambio de hogar. Los mayores aumentos se produjeron en las siguientes áreas:
Si bien la tasa de volteretas está disminuyendo, las ganancias fueron realmente altas, según el informe. En el tercer trimestre de 2020, las casas invertidas se vendieron con una ganancia bruta de $ 73,766, en comparación con $ 69,000 en el segundo trimestre de 2020 y $ 61,800 en el tercer trimestre de 2019. Este es el retorno de la inversión más alto desde el primer trimestre de 2018, que registró un retorno de la inversión del 48 por ciento.
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Estos márgenes de beneficio fueron consistentes en 104 de las 159 áreas metropolitanas analizadas. Los mayores márgenes de beneficio se dieron en las siguientes áreas:
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Otras ciudades con grandes aumentos en el margen de beneficio anual, que van del 74 al 54 por ciento, incluyen Raleigh, N.C.; Fénix; Kansas City, Missouri; y Las Vegas.
Sin embargo, en algunas áreas se registraron descensos en los retornos de inversión de cambio de hogar. Las mayores caídas se produjeron en las siguientes áreas:
El informe también revela que se está tardando más en volcar casas durante la pandemia. En el tercer trimestre de 2020, el tiempo promedio para completar las transacciones fue de 192 días. En el segundo trimestre de 2020, el tiempo promedio fue de 184 días, y en el tercer trimestre de 2019, fue de solo 184 días.
De hecho, el promedio de 192 días del tercer trimestre de 2020 fue el tiempo promedio más largo en 17 años (desde el tercer trimestre de 2003).
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Entonces, ¿es este un buen momento para sumergir los dedos de los pies en el mercado de los cambios de casas? Henry Angeli III, propietario de Henry compra casas en Jacksonville, Florida, cree que es un buen momento para cambiar de casa. "Hay un inventario mínimo histórico debido al aumento de la demanda como resultado de la reducción de las tasas de interés hipotecarias", dice. "Todos están tratando de capitalizar estas tarifas más bajas como resultado del mayor poder adquisitivo, especialmente en mi mercado en Jacksonville".
Su entusiasmo es compartido por Luke Smith, fundador de Compramos propiedades en Kentucky, quien cree que ahora es un mejor momento que nunca para entrar en el negocio. Smith también apunta a bajos niveles de inventario, lo que resulta en una alta demanda. “Los materiales para completar una renovación son más caros, ya que los precios han aumentado debido a las deficiencias de la cadena de suministro debido a la pandemia, pero los valores de las propiedades se están apreciando rápidamente”, explica Smith. "La fuerte demanda ha provocado que los valores de las propiedades se negocien a un ritmo récord y precios más altos, lo que es excelente para vender casas".
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Smith advierte que no se debe pagar de más para ingresar al mercado de inversión inmobiliaria. "Pero de lo contrario, si puede administrar fácilmente un proyecto, puede salir adelante".
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Sin embargo, no todo el mundo es tan optimista con respecto al éxito de los novatos en el negocio de la remodelación de casas. "Hay 'ganancias récord' en este momento porque el mercado de viviendas se ha disparado debido al COVID-19, y ha crecido exponencialmente más allá de donde estaba el mercado cuando se compraron las casas de hoy", dice Ryan Serhant, corredor de bienes raíces y coprotagonista de Bravo's Listado de millones de dólares en Nueva York. "Pero ese delta no durará", advierte. "En el negocio de la remodelación de una casa, usted gana dinero cuando comprar; no entre en el negocio hoy en función de dónde están las casas venta en... esa es la forma al revés ".
Jonathan Faccone, miembro gerente y fundador de Halo HomeBuyers en Bridgewater, Nueva Jersey, también expresa cautela en lo que se refiere a los recién llegados. “A pesar de que el mercado inmobiliario en general es bueno en este momento y los márgenes de beneficio son mayores que ha sido, no recomendaría a las personas que se involucren en este negocio en este momento ". Y da tres razones por qué:
"El mercado ya está saturado con muchos inversores experimentados que buscan acuerdos con el margen de beneficio adecuado". Faccone dice que es increíblemente difícil para los nuevos inversores competir a menos que estén dispuestos a pagar más por lo mismo. casa. "Si tiene que pagar de más para entrar en un proyecto, correrá más riesgo de perder dinero cuando todo esté dicho y hecho".
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Para obtener ganancias, Faccone dice que el objetivo siempre es entrar y salir del proyecto en el menor tiempo posible. “Esto asegurará que maximice su potencial de ganancias al tiempo que alivia otros riesgos, como gastar en exceso en renovaciones o no alcanzar su venta proyectada precio." Sin embargo, dado que los municipios operan a un ritmo lento (y a menudo con personal reducido), dice que las inspecciones, los permisos de construcción, etc., están demorando más en completo. "Esto es un problema porque a medida que aumentan los tiempos del proyecto, los costos de transporte aumentarán, lo que reducirá las ganancias". Él dice lo que es aún más peligroso es que el mercado puede cambiar, y si eso sucede mientras está llevando a cabo un proyecto, podría ser desastroso.
“La clave para cambiar casas con éxito es comprar al precio correcto, lo que requiere evaluar correctamente una casa para determinar a qué se puede vender”. En un entorno perfecto, Faccone dice que es difícil evaluar el ARV de la casa (después del valor de la reparación), pero dice que COVID-19 está provocando que los precios se ajusten rápidamente. “Se está volviendo difícil pronosticar exactamente cuál será el ARV cuando esté listo para poner la casa en el mercado, y se convierte en más un juego de adivinanzas que una decisión de inversión calculada ". Recomienda esperar hasta que el mercado se estabilice antes de saltar en.
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