Cualquiera que tenga interés en bienes raíces puede verse tentado a comprar una casa en ejecución hipotecaria, una propiedad en la que el propietario dejó de hacer los pagos de la hipoteca. Los precios bajos atraen a los compradores de viviendas en busca de un trato, y también tientan a las personas que buscan invertir el lugar para obtener ganancias. Sin embargo, el proceso de adquisición de una ejecución hipotecaria puede ser mucho más complicado y lento de lo que parece en los programas de televisión de realidad. Le pedimos a la gente de todo el país que compartiera historias de advertencia sobre los obstáculos que agitan estos tratos aparentemente dulces. ¡Sigue leyendo para conocer los rudos despertares!
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¡Átese sus zapatillas! Anna Newell Jones, la bloguera de Colorado detrás Y luego salvamos, aprendió que el mercado de ejecuciones hipotecarias puede funcionar a la velocidad del rayo. “Muchas veces encontrábamos un lugar que nos gustaba y luego estaba bajo contrato casi de inmediato”, dice. "Tuvimos que actuar rápido y eso puede dar miedo". Newell Jones no quería pagar de más y terminar bajo el agua, así que siguió repitiendo su mantra de "¡Compre barato!" y aguantó hasta que ella
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Jeff Miller, cofundador de la firma inmobiliaria Grupo de inicio AE en Maryland, tenía el ojo puesto en un Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) propiedad. Esperaba conseguir un Fannie Mae (oficialmente, la Asociación Hipotecaria Nacional Federal) préstamo al 25 por ciento con una amortización de 30 años y una tasa de interés del cinco por ciento, pero el lugar sufrió daños importantes por termitas y HUD lo estaba vendiendo "tal cual", por lo que no calificaba para el préstamo. “Tuvimos que luchar por un préstamo de 'dinero fuerte', que utiliza capital de inversionista en lugar de financiamiento bancario y resultó mucho más caro: una tasa de interés del 10 por ciento y dos puntos”, dice Miller. Sin embargo, lo vio a través y finalmente salió bien: "Después renovar y al encontrar un inquilino, volvimos a solicitar un préstamo convencional y pudimos refinanciar ". ¿La moral? ¡Persistir!
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El hecho de que una propiedad esté en ejecución hipotecaria no significa que esté libre y libre de impuestos. "A diferencia de la mayoría de los gravámenes que se eliminan en el proceso de ejecución hipotecaria, los gravámenes fiscales del IRS sobreviven", advierte Seth Phillips, presidente de SP3 Realty en California. "Podría haber un gravamen fiscal contra el antiguo propietario que no aparece en una búsqueda superficial de título, pero podría aparecer como un gravamen contra la propiedad". El comprador tenga cuidado—¡Y prepárate para desembolsar!
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El profesional inmobiliario Evan Roberts de Compradores de vivienda confiables en Maryland estaba ansioso por obtener una ejecución hipotecaria de casas adosadas. “Si bien el inspector encontró que todo lo demás estaba en buenas condiciones, no pudo probar la plomería, la electricidad o la caldera porque todos los servicios públicos estaban apagados ”, dice Roberts, quien explicó que las empresas de servicios públicos comúnmente cortan las líneas en las casas vacías como medida de seguridad precaución. "Me costó miles de dólares restablecer todo después de tres meses de trámites burocráticos". Además, Roberts aprendió que sin usar plomería puede ser propenso a problemas. “Fui a la casa poco después de que abrieran el grifo y encontré agua goteando del techo por todo el piso de abajo”, dice.
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Un viejo adagio nos dice que no juzguemos un libro por su portada, pero cuando se trata de ejecuciones hipotecarias, es posible que no tenga otra opción. “No se nos permitió inspeccionar el interior de la propiedad antes de la venta porque el residente estaba todavía en la casa ", dice Glenda Taylor, una profesional de la construcción de Kansas y una de las favoritas de Bob Vila escritores. "Caminamos afuera y vimos que la base se veía bien pero que teníamos que reemplazar el techo y las ventanas ". El resto fue pura especulación, por lo que Taylor y su esposo ajustaron el precio de oferta y obtuvieron el lugar, solo para encontrar mucho más trabajo del que habían esperado. "Si hubiéramos sabido la verdadera condición, probablemente no hubiéramos ofertado", admite Taylor.
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Aunque nunca tuvo que llamar a un equipo de CSI, Maria Demme, una corredora de Propiedades ideales en California, advierte sobre el potencial de condiciones caóticas en ejecuciones hipotecarias. “Cuando las personas son embargadas, pueden enojarse mucho y comenzar a destrozar el lugar. Sacarán lavabos, inodoros, grifos, gabinetes, encimeras, puertas, ventanas, todo lo que puedan tener en sus manos, ya sea para vender o simplemente para ventilar ". Es más, las casas vacías pueden atraer a los sin escrúpulos, incluidos los estafadores que "alquilan" el lugar, los ocupantes ilegales que entran a la fuerza y los malos que participar en actividad ilegal en la propiedad.
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Bloguero experto en ahorros Newell Jones dice que los compradores potenciales deben conocer Préstamos 203 (k) de la Administración Federal de Vivienda que puede ayudar a financiar las reparaciones. Según HUD: “La Sección 203 (k) ofrece una solución que ayuda tanto a los prestatarios como a los prestamistas, asegurando una única, a largo plazo, fija o Préstamo con tasa ajustable que cubre tanto la adquisición como la rehabilitación de una propiedad ”. En otras palabras, el gobierno puede ser una fuente de fondos. para conseguir eso fijador-superior en forma.
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Darlyn Kuhn, una ejecutiva de relaciones públicas, esperaba comprar una ejecución hipotecaria en Florida que había sido dañada por el huracán Irma, pero que en gran parte fue reparada, gracias a Fannie Mae. Desafortunadamente, el inspector de Kuhn descubrió tuberías de polibutileno, que eran comunes en la construcción de las décadas de 1980 y 1990, pero ahora se sabe que se debilitan y fallan. “La mayoría de las aseguradoras no nos tocarían y sin seguro no podríamos obtener una hipoteca”, recuerda Kuhn. Fannie Mae ya había alcanzado su límite de gastos de reparación y, aunque Kuhn no estaba emocionado con la perspectiva de pagando $ 5,000 adicionales para reemplazar las tuberías, ni siquiera se le permitió hacerlo porque aún no era dueña de la lugar. "Total Catch 22!" ella recuerda. Finalmente, Kuhn encontró una aseguradora y obtuvo una hipoteca—Y sus pipas están aguantando "¡hasta ahora!"
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Cuando tu prioridad es una venta rapida a bajo precio, es fácil olvidar el factor humano. Entonces, de repente, se da cuenta de que hay personas involucradas, incluido usted mismo. “Comprar una ejecución hipotecaria puede ser emocionalmente difícil”, dice Glenda Taylor. “En nuestro caso, el residente era la novia del propietario. Habían vivido juntos durante 20 años, pero la hipoteca estaba a su nombre. Cuando murió en un trágico accidente, ella no tuvo la opción de hacerse cargo de los pagos porque no estaban casados, por lo que la banco ejecutado ". Taylor tiene corazón, por lo que permitió que la mujer arreglara su vida y se mudara, lo que tomó casi una mes.
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Incluso si puede abordar la ejecución hipotecaria con una actitud de "es solo un negocio", es posible que aún tenga problemas para sacar a los residentes. “La mayoría de la gente piensa que una venta por ejecución hipotecaria significa que el alguacil pondrá al antiguo propietario en la calle. ¡Nada mas lejos de la verdad!" dice el abogado de Pennsylvania Jim Tupitza. “En la mayoría de los estados, se requiere una segunda demanda, llamada acción de expulsión, y eso puede llevar desde meses hasta años. Así que pagas la casa ahora y rezas para que los ocupantes se vayan, en lugar de multiplicarse ".
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Cualquier inversión inmobiliaria requiere investigación y planificación, pero especialmente si está considerando una ejecución hipotecaria. Ahora que sabe lo que hace que esto sea diferente a la compra de otra propiedad, puede discernir si este es el camino correcto para usted.
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