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Cuando los compradores comienzan a comprar una primera vivienda, el financiamiento puede parecer un gran y abrumador misterio. Es probable que la compra de una casa sea más dinero del que nunca gastaron en un lugar a la vez, y el temor de cometer un error costoso en algún lugar del proceso es real. La precalificación permite a un potencial propietario aprender cómo obtener una aprobación previa para un préstamo hipotecario. La precalificación y la aprobación previa de una hipoteca pueden ayudar a los compradores a sentir que tienen un mejor control sobre cómo funcionará el financiamiento para su nueva casa y pueden ayudarlos a sentir que han despejó el primer obstáculo en el proceso de compra de una vivienda. Estos dos términos se intercambian en línea y por amigos y vecinos como si significaran lo mismo, pero no es así: la precalificación significa que los posibles compradores han proporcionado a un prestamista información general sobre su situación financiera y el rango de precios en el que les gustaría comprar, y el prestamista le ha dado al prestatario potencial una idea aproximada de cuánto podrían pedir prestado; aprobación previa significa que el banco ha verificado las reclamaciones de un posible comprador, comprobado su crédito y, de hecho, ha aprobado al prestatario una determinada cantidad de préstamo (con algunas condiciones). En un mercado de vendedores ajustado, tener una aprobación previa en la mano al hacer una oferta puede marcar la diferencia entre que un comprador obtenga la casa que ama o no.
En términos generales, la mayoría de los prestamistas precalificarán a los compradores, es decir, verificarán lo que un comprador les ha informado sobre ingresos, deudas, salud crediticia general y rango de precios. de las casas que el comprador está interesado en comprar, y haga una estimación fundamentada sobre el monto del préstamo para el que podría calificar, proporcionando toda la información necesaria. Este es el primer paso al solicitar un préstamo hipotecario. Después de eso, si el comprador desea continuar con el prestamista, enviará documentación adicional en apoyo de la solicitud y dará su consentimiento para una verificación de crédito. Luego, el prestamista considerará la solicitud del comprador y, si el prestamista está convencido de que es un buen riesgo financiero, emitirá una aprobación previa para un préstamo.
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Tomarse el tiempo para precalificar para un préstamo hipotecario es un gran primer paso al comenzar el proceso de compra de una vivienda. Es fácil comparar precios en línea y ver casas hermosas, pero comprar antes de que el comprador haya comprobado la realidad. en términos de lo que realmente pueden pagar y el tipo de hipoteca para el que podrían calificar, puede conducir a decepción. A medida que los compradores comienzan su búsqueda, elegir algunos prestamistas y solicitar la precalificación puede brindarles una estimación en tiempo real de lo que pueden pedir prestado y cuánto costará. Los prestatarios potenciales proporcionarán a los prestamistas bastante información: ingresos, historial crediticio y lo que creen. su puntaje de crédito, el nivel de deuda que tienen y los pagos que deben realizar cada mes, y cualquier activos. Este paso a menudo se puede completar por teléfono o en línea. El prestamista tomará la evaluación del comprador de su panorama financiero de buena fe y emitirá una precalificación, que es la mejor estimación del prestamista de cuánto dinero probablemente estará dispuesto a prestar. Luego, los compradores pueden comparar las precalificaciones de varios prestamistas y comenzar a comprar casas en el rango de precios con el que se sienten más cómodos, dadas las estimaciones que se les han proporcionado.
Con una carta de precalificación en la mano, los compradores pueden comenzar a buscar una casa de manera segura y estarán en una mejor posición. que un comprador sin uno en caso de que inesperadamente encuentre la casa perfecta antes de que su solicitud de préstamo pueda continuar. más. Sin embargo, el siguiente paso colocará al comprador en una posición aún más fuerte. La aprobación previa es el segundo paso para adquirir un préstamo hipotecario: los compradores otorgarán a los prestamistas permiso para realizar una verificación de crédito formal. Esta verificación de crédito aparecerá en su informe de crédito, pero los compradores pueden solicitar una aprobación previa en varios prestamistas dentro del mismo período de 30 días sin dañar su crédito, ya que las verificaciones de crédito que ejecuta cada prestamista se contarán como parte del mismo proceso de solicitud a los ojos del crédito oficinas. Luego, el comprador proporcionará documentación adicional (talón de pago, etc.). El resultado será una carta formal indicando que el comprador está aprobado condicionalmente pedir prestado una cierta cantidad de dinero. Muestra que el banco evaluó al comprador y determinó qué tipo de hipoteca y cuánto del préstamo probablemente calificará el comprador. Sin embargo, no es una garantía de que el préstamo se desembolsará en la cantidad indicada, o incluso en absoluto. Por ejemplo, una vez que se aprueba previamente, un comprador no debe solicitar tarjetas de crédito con saldo alto ni sacar un préstamo para automóvil porque eso cambiará el saldo de su informe crediticio. Además, es posible que la casa que un comprador finalmente decida comprar debe cumplir con ciertos criterios para que el préstamo se desembolse a la cantidad aprobada. La mejor parte de la aprobación previa es que el prestamista está aprobando un monto probable del préstamo, pero el comprador no tiene absolutamente ningún compromiso con el prestamista; Si el comprador decide ir con un prestamista diferente o no es el momento adecuado para comprar una casa, está libre de obligaciones contractuales.
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Debido a que la precalificación se basa en información que el comprador reporta al prestamista, es rápida; a veces, la precalificación se puede completar en una sola llamada telefónica. Otras veces pueden pasar algunas horas mientras el prestamista ejecuta sus números, pero la precalificación generalmente se puede completar en un día.
La aprobación previa tiene más partes móviles. Primero, el prestamista ejecutará el informe crediticio del comprador y obtendrá el puntaje y el historial. Eso se agregará a la documentación que el comprador haya proporcionado e ingresado en el sistema del prestamista. Un representante estudiará la documentación del comprador, hará los cálculos para considerar su relación deuda-ingresos, su salud crediticia y su probabilidad de devolver el préstamo, considerar el riesgo de incumplimiento del comprador y empaquetar un monto de préstamo y una tasa de interés estimada para que el comprador los evalúe. Luego, la aprobación previa se envía al comprador como una carta formal en papel con membrete del prestamista para que el comprador la utilice al hacer ofertas de viviendas. Estos pasos requieren tiempo para su ejecución y aprobación, por lo que pueden tardar un poco más en completarse y analizarse, a veces hasta 10 días hábiles.
Además del historial crediticio del comprador, los prestamistas querrán crear un perfil financiero de un comprador para que su precalificación sea lo más precisa posible sin realizar verificaciones crediticias formales. El prestamista preguntará a un prestatario potencial sobre su situación financiera y esperará algunos detalles en las respuestas. Los compradores necesitarán conocer sus ingresos, tener acceso a su información bancaria (a veces, incluidos los saldos de cuentas corrientes y de ahorros) y su puntaje crediticio aproximado. Idealmente, un comprador habría verificado su propio puntaje crediticio. varios meses antes para comenzar el proceso de compra de una vivienda, entregándose tiempo para corregir cualquier error en su historial crediticio y tomar medidas para mejorar su puntaje crediticio para que puedan tener un puntaje preciso.
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Si bien la precalificación no requiere la documentación de estos números, es importante ser honesto y lo más preciso posible: sombrear la verdad o encubrir Los elementos negativos en un puntaje de crédito no ayudarán, porque tan pronto como un comprador pasa a la aprobación previa, el prestamista exigirá la documentación de cada pieza de información aprobada. a lo largo de. Si no es franco en esta etapa, es casi seguro que se descubrirá en la etapa siguiente y probablemente resultará en el rechazo de la solicitud de préstamo.
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Los compradores deben proporcionar documentación específica de las afirmaciones y estimaciones que realizaron en el proceso de precalificación una vez que pasen a la aprobación previa. Primero, darán su consentimiento para una verificación de crédito. Más allá de eso, los documentos de respaldo proporcionarán una imagen clara de la salud financiera del comprador. Los talones de pago de al menos 30 días, a veces 60, encabezan la lista para que los prestamistas puedan verificar los ingresos. Si el comprador trabaja por cuenta propia, el prestamista puede requerir más documentación de ingresos. Se requerirá una lista de cuentas bancarias y extractos de esas cuentas bancarias. Esto parece invasivo para muchos compradores: ¿Por qué deberían compartir sus transacciones bancarias con extraños? Debido a que esos extraños se están preparando para prestar al comprador una cantidad significativa de dinero, el prestamista tiene derecho a ver cómo el comprador administra sus finanzas: ¿Se hunde la cuenta a $ 10 antes de cada nueva cheque de pago? ¿Se transfieren grandes cantidades de dinero hacia adentro y luego hacia afuera? Esta información es legítimamente importante al evaluar la probabilidad de que un comprador reembolse un préstamo, por lo que, si se siente incómodo o no, el comprador debe proporcionar la información. Completando la lista hay una copia de la declaración de impuestos W-2 del comprador del año anterior.
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Algunos prestamistas exigirán más, según la situación del comprador. Si el comprador ya posee otra propiedad, el prestamista requerirá copias de los documentos hipotecarios o títulos de esas propiedades. Una lista de otros activos y es posible que también se requiera una lista de los gastos mensuales no incluidos en otra parte del paquete de solicitud.
Al comprar activamente una casa, especialmente en un mercado de vendedores, es posible que el primer comprador que se presente con una oferta en la mano no sea el ganador. Los vendedores en este tipo de mercado pueden tener el lujo de considerar múltiples ofertas para su hogar, y Es necesario evaluar la oferta del precio de la vivienda y la probabilidad de que el contrato de venta se complete. Incluso cuando el mercado no está sesgado hacia los vendedores, un vendedor tendrá que considerar la seguridad de una oferta antes de aceptarla y sacar la casa del mercado. Si un vendedor está mirando tres ofertas, una sin respaldo del prestamista, una con una precalificación y otra con una aprobación previa, el comprador con una aprobación previa para una hipoteca parecerá mucho Oferta más sólida y segura porque un prestamista ha estudiado al comprador y ha afirmado que es un riesgo "bueno" o "seguro" y puede pedir prestada la cantidad de dinero indicada en su aprobación previa. carta. La siguiente opción sería el comprador con una precalificación, porque eso significa que el comprador es serio y ha comenzado. tomando medidas para asegurar el financiamiento y que el banco ha encontrado al comprador lo suficientemente digno para estimar la cantidad que podría pedir prestado. No es tan fuerte como una aprobación previa, pero está por delante del último comprador sin indicios de que hayan comenzado a trabajar con los prestamistas. La precalificación es un paso excelente que los compradores pueden tomar para saber cuánto pueden pedir prestado y puede ser especialmente útil para un comprador al elegir un rango de precios para las casas a considerar. La aprobación previa proporcionará el mayor apalancamiento cuando el comprador realmente haga una oferta por una casa.
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