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A: Esta es una gran pregunta, y ciertamente no eres el primero en toparse con ella. Los compradores de vivienda, especialmente los compradores de vivienda por primera vez, descubren rápidamente que comprar una vivienda es una combinación compleja de emoción y finanzas, y cuando juntas esas cosas, las respuestas no siempre son lo que quieres que sean. ser. Para la mayoría de los compradores de vivienda, la pregunta no es tanto "cuánta casa puedo pagar" sino "cuánta hipoteca puedo pagar", porque muy pocos compradores de vivienda pueden comprar una casa directamente con efectivo, por lo que la hipoteca será el primer factor determinante en la casa que puede solventar. El proceso de evaluar su situación financiera para crear una imagen realista de cuánto puede permitirse gastar en una casa requerirá aprender un poco más sobre el proceso, así como una evaluación honesta de lo que puede gastar mientras deja suficiente colchón para vivir su vida.
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Muchos compradores de viviendas tratan de adivinar cuánto pueden pagar por un pago mensual de la casa utilizando un pago de alquiler existente o una calculadora de hipotecas en línea demasiado simple. Esos son lugares decentes para comenzar, pero los gastos mensuales son más complicados que eso. Hay cuatro componentes que determinarán un panorama financiero completo. Los ingresos son el primer y más obvio elemento. La cantidad de efectivo que ingresa cada mes es el punto de partida para cualquier cálculo, ya que es un número finito; Aparte de recurrir a algún tipo de crédito secundario (lo cual no es recomendable), la cantidad de dinero que ingresa es la cantidad de dinero que está disponible para cubrir todos y cada uno de los gastos cada mes. El siguiente componente a considerar son los ahorros o reservas de efectivo. Esta cantidad se puede usar para reducir la cantidad de la hipoteca al aumentar el pago inicial de la casa, o para retenerla como un fondo de emergencia para reparaciones o pagos de hipoteca en caso de pérdida de empleo. También es importante tener en cuenta la deuda, porque el comprador todavía tendrá que hacer pagos de cosas como préstamos estudiantiles o préstamos para automóviles además del préstamo hipotecario, y los prestamistas pueden desconfiar de otorgar préstamos a compradores que tienen una gran cantidad de deuda. Finalmente, la salud crediticia del comprador desempeñará un papel en la cantidad de dinero que un prestamista está dispuesto a proporcionar para la compra de una vivienda; en general, los compradores con mal crédito tendrán más dificultades para encontrar un préstamo y pueden tener una tasa de interés mucho más alta que los compradores con buen o excelente crédito.
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Comprar una casa es caro, pero también lo es vivir en una. Los propietarios deben poder amueblar sus hogares, mantenerlos y repararlos, y pagar los servicios públicos y el seguro. Pero también necesitan tener suficiente dinero para alimentos, ropa, pagos de automóviles, gastos de atención médica, gastos de cuidado de niños y más. El requisito habitual es que el pago mensual de una hipoteca, que incluye una parte del principal del préstamo, intereses, impuestos y seguro (a veces denominado el PITI) debe ser inferior al 28 por ciento de los ingresos brutos del prestatario. Es por eso que la mayoría de los prestamistas no aprobarán hipotecas que resulten en pagos que excedan esta cantidad y por eso es tan importante que un comprador de vivienda calcule con precisión cuáles serán sus gastos. Es mejor elegir una casa que sea manejable para vivir que una casa que puede encajar en una imagen preconcebida de la "casa de los sueños", pero que requerirá una lucha constante para pagarla y mantenerla.
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La mayoría de las personas no tienen suficiente dinero en ahorros para comprar una casa directamente. Incluso los compradores de viviendas que están vendiendo una casa en la que tienen mucho capital normalmente no tienen suficiente para comprar una casa completamente en efectivo, a menos que estén reduciendo significativamente su tamaño. Debido a esto, la mayoría de los compradores de vivienda eligen una prestamista hipotecario y sacar un préstamo hipotecario para ayudar a comprar su casa. Esto significa que la cantidad de casa que la mayoría de la gente puede comprar depende de la evaluación que haga el prestamista de la situación financiera del prestatario y de cuánto dinero esté dispuesto a ofrecer el prestamista como resultado. Además, un prestamista considerará el valor de la vivienda, generalmente a través de una tasación. Esto ayuda a determinar si el precio de la casa se compara con otras propiedades en el vecindario, lo cual es importante porque el prestamista necesita proteger su desembolso financiero en caso de que el prestatario incumpla y la casa deba venderse para recuperar la deuda del prestamista. pérdida.
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¿Cómo deciden los prestamistas qué solicitudes de préstamo son buenos riesgos y cuáles no? Primero, los prestamistas comienzan evaluando al prestatario. Examinarán cuidadosamente el ingreso bruto y la calificación crediticia del prestatario, lo que proporcionará una imagen de cómo cuánto dinero tiene el prestatario para trabajar cada mes y qué tan bien el prestatario ha administrado su dinero en el pasado. Un buen puntaje de crédito (generalmente 620 o mejor) les dice a los prestamistas convencionales que un prestatario ha manejado sus deudas y obligaciones de manera responsable. Esto no significa que el informe de crédito deba estar libre de imperfecciones. Muchos prestatarios tienen pequeños problemas en su historial crediticio, pero si el puntaje general es sólido, es más probable que para obtener un préstamo, y existen varios programas para ayudar a los compradores cuyos problemas de crédito son más importantes.
A continuación, el prestamista examinará la cuenta del prestatario relación deuda-ingreso (DTI), que es el total de todos los pagos mensuales de la deuda de un prestatario dividido por su ingreso bruto mensual. Esta fórmula incluye solo deudas, como préstamos personales, préstamos estudiantiles y tarjetas de crédito. En general, los prestamistas quieren ver un DTI inferior al 45 por ciento, y calcular ese número ayudará al prestamista a decidir cuánto puede pagar cómodamente el prestatario cada mes. Examinarán cualquier pasivo, como gravámenes sobre ingresos o propiedades, y activos adicionales que podrían agregar ingresos si fuera necesario. Finalmente, el prestamista tomará la cantidad que considere que puede prestar de manera segura, según los criterios anteriores, y considere cuánto cuesta la propiedad deseada y cuánto puede ofrecer el prestatario como pago inicial pago. El monto del préstamo y el pago inicial juntos serán el costo máximo de la casa que un comprador puede permitirse comprar.
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Esto no significa que el prestamista siempre ofrecerá el máximo que un prestatario podría pagar. La información de un informe de crédito entra en consideración; si un prestatario ha tenido problemas para mantenerse al día con los pagos de la deuda en el pasado, un prestamista podría ofrecer menos del máximo. Las tasas de interés se ajustarán de manera similar. Las tasas de interés se basan en una tasa de mercado preferencial, pero cuánto elige el prestamista aumentar la tasa para un prestatario individual está directamente relacionado con la confianza del prestamista de que el prestatario hará con éxito su pagos a tiempo. Cuanto mayor sea su confianza, menor será la tasa. A los prestatarios que los prestamistas consideren de mayor riesgo se les asignarán tasas más altas para proteger la inversión del prestamista.
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Las hipotecas no son de talla única. Las hipotecas convencionales, que son lo que la mayoría de la gente piensa cuando escucha la palabra, están dirigidas a compradores bien calificados con buen o excelente crédito. Debido a ese gran crédito, los prestatarios de hipotecas convencionales pueden dar un pago inicial de tan solo el 3 por ciento del precio de la vivienda y aun así se les ofrece una tasa de interés baja, pero es probable que esos prestatarios tengan que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) hasta que alcancen el 20 por ciento de capital Marcos. Los prestatarios convencionales pueden capitalizar su buen crédito y depositar menos dinero a cambio de los pagos del PMI durante los primeros años, lo que podría permitirles elegir una vivienda más cara. Por otro lado, si los prestatarios convencionales tienen los fondos para hacer un pago inicial mayor, pueden reducir sus pagos mensuales en general y dedican una mayor parte de sus pagos mensuales al capital de su préstamo en lugar de PMI.
Otros programas de préstamos ofrecen a los prestatarios calificados pagos iniciales aún más bajos. Los préstamos de la FHA hacen posible que los prestatarios con menos efectivo disponible para el pago inicial y/o puntajes crediticios más bajos compren una casa. Estos préstamos están garantizados por el gobierno federal, lo que permite a los prestamistas ofrecer hipotecas a los prestatarios que presentan una mayor probabilidad de incumplimiento con menos riesgo para el prestamista. Estos préstamos permiten a los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 580 hacer un pago inicial de solo el 3.5 por ciento, y los prestatarios con puntajes de crédito tan bajos como 500 aún pueden obtener un préstamo hipotecario si pueden pagar 10 por ciento. Los prestatarios de la FHA pagarán una prima de seguro hipotecario adicional (MIP, por sus siglas en inglés) durante la vigencia de su préstamo, pero pueden tomar el préstamo, lo que probablemente estaría fuera de su alcance de otra manera. El pago inicial bajo permite a los prestatarios de la FHA elegir una casa incluso si no tienen el efectivo para hacer una gran inversión. pago inicial, pero deberán tener en cuenta los pagos MIP que formarán parte de su pago mensual. costo.
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El Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) de los Estados Unidos ofrece hipotecas sin pago inicial, sin seguro hipotecarioy tasas de interés muy bajas para miembros en servicio activo y retirados de las fuerzas armadas y sus familias. Estos préstamos apoyan a militares que tienen que mudarse con frecuencia y no han tenido la oportunidad de ahorrar como mucho durante los años de servicio público, por lo que los costos de la hipoteca (aparte de la hipoteca misma) son reducido. Debido a esto, los prestatarios que califican para préstamos VA a veces pueden darse el lujo de elegir una casa que cueste un poco más de lo que de otro modo podrían pagar; con la exención del pago inicial y las tasas de interés bajas, pueden pedir prestada una cantidad mayor.
Finalmente, para ayudar a los compradores de ingresos bajos a moderados a comprar casas y aumentar la población de las comunidades rurales, los Estados Unidos El Departamento de Agricultura (USDA) proporciona respaldo federal de hipotecas para prestatarios calificados en comunidades rurales designadas sin pago inicial pago. Si un comprador de bajos ingresos está dispuesto y es capaz de mudarse a un área rural que está incluida en este programa, la ausencia de un pago inicial y la aceptación de niveles de ingresos más bajos pueden hacer posible la propiedad de la vivienda cuando de otro modo no hubiera sido posible estado. El programa de préstamos del USDA hace posible el préstamo para compradores que probablemente no habrían calificado para una hipoteca en otro lugar.
Muchos compradores primerizos se sorprenden al saber que el pago mensual de su hipoteca se compone de mucho más que solo el capital del préstamo y los intereses. Hay otros factores a considerar al calcular los pagos mensuales de la hipoteca. Casi todos los prestamistas exigen que sus prestatarios tengan un seguro de propietario de vivienda, que protege tanto al prestatario como al prestamista: Si una casa se quema o es dañado en una tormenta y el prestatario no puede pagar las reparaciones, es probable que no cumpla con el pago del préstamo y el prestamista no tendrá casa para vender para compensar su pérdidas. El seguro de propietario de vivienda reduce en gran medida la probabilidad de que esto suceda, por lo que los prestamistas cobran una parte del prima de seguro anual en cada pago mensual y mantenerla en una cuenta que se llama cuenta de depósito en garantía. Cuando vence la factura del seguro de propietario de vivienda, el prestamista la paga de esa cuenta, asegurando que la factura se pague a tiempo y manteniendo la cobertura. El mismo concepto se aplica a los impuestos locales sobre la propiedad; si un propietario no paga los impuestos sobre la propiedad y se embarga la vivienda, el prestamista no tendrá ningún recurso. Los prestatarios pagarán una parte del impuesto estimado en la cuenta de depósito en garantía cada mes, y el prestamista pagará la factura de impuestos. Según el tipo de hipoteca y el monto del pago inicial, los prestatarios pueden estar pagando primas de seguro o pagos de seguro hipotecario privado cada mes por una parte o la totalidad de su hipoteca plazo de amortización.
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Estos números pueden sumar rápidamente. Las tasas de seguro de vivienda y los pagos de impuestos variarán según su ubicación; un agente de bienes raíces local o la oficina de un tasador de impuestos debería poder proporcionar a los compradores una buena estimación de esos costos. Las tasas del seguro hipotecario se basan en un porcentaje del monto total del préstamo. A calculadora de asequibilidad hipotecaria, o una calculadora de "cuánta casa puedo pagar", puede ayudar a los compradores a ver cuánto agregarán estos costos al pago mensual, y luego tener eso en cuenta al decidir cuánto pueden permitirse pedir prestado.
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Es matemática simple: más habitaciones necesitan más muebles, pintura y decoración, más combustible para calefacción y refrigeración, más electricidad y más trabajo. Hay más piezas para mantener y reparar, y toda esa pintura y muebles necesitarán ser renovados y reemplazados periódicamente. Las casas más grandes son simplemente más caras de poseer. Al considerar cuánta casa pueden pagar, es importante que los compradores consideren los costos a largo plazo, no solo el desembolso inicial de efectivo y el pago mensual requerido. Dependiendo de las circunstancias, podría ser una mejor opción elegir una casa más pequeña que sea un poco más lujosa o que se encuentre en un mejor vecindario que una casa grande que no ofrece mucho más que su tamaño. La casa más pequeña puede ser más manejable a largo plazo.
La mayoría de los agentes de bienes raíces recomendarán que los compradores obtengan pre aprobado una hipoteca antes de empezar a buscar seriamente una casa. ¿Por qué? Responde a la pregunta "¿para qué cantidad de hipoteca puedo calificar?" bastante definitivamente. La aprobación previa significa que un prestamista ha examinado todos los documentos del comprador y ha aprobado condicionalmente el préstamo. Siempre que nada cambie, el prestamista está preparado para emitir una hipoteca por una cierta cantidad con ciertos términos. Esto no es vinculante por parte del comprador, pero le brinda cierta certeza de que obtendrá un préstamo hipotecario y le permite compradores a incluir esa información en las ofertas que hacen sobre las casas que les gustaría comprar, lo que puede ser un gran incentivo para que el vendedor acepte la oferta. Además, la aprobación previa hace que los números sean reales. El comprador puede ver exactamente cuánto está aprobado para pedir prestado, hacer algunos cálculos y luego decidir un presupuesto duro y rápido para comprar.
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El hecho de que un prestamista esté preparado para ofrecer un préstamo por un monto determinado no significa que el prestatario debe optar por gastar todo el dinero disponible. Esta es una de las partes más difíciles de comprar una casa. Para algunos compradores, la carta de aprobación previa se siente como un cheque que simplemente pueden gastar, pero en realidad es el momento de pensar mucho y elaborar un presupuesto realista. Una vez que un comprador tiene la carta de aprobación previa, puede generar una estimación muy realista de cuáles serán los pagos mensuales. Pueden totalizar sus ingresos mensuales y registrarse utilizando el monto máximo del préstamo, y ver lo que queda. Una calculadora de ingresos mensuales en línea generalmente puede ayudar a contabilizar todos estos gastos. Si ese número no es lo suficientemente grande como para ahorrar para emergencias y cubrir algunos gastos inesperados (porque la propiedad de vivienda siempre viene con gastos inesperados), ajustar las cifras, reduciendo el monto del préstamo hasta que el colchón financiero de cada mes sea cómodo. Esa es la cantidad de casa que realmente puede pagar.
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