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A: Las hipotecas inversas pueden ser de gran ayuda para los jubilados y adultos mayores que desean mantener cierta calidad de vida sin gastar sus ahorros demasiado rápido. Sin embargo, debido a que este tipo de financiamiento puede ser confuso, puede ser útil tener una explicación de la hipoteca inversa en los términos más sencillos.
¿Cómo funciona exactamente una hipoteca inversa? En esencia, el propietario obtiene un préstamo basado en el capital acumulado en su propiedad. Se llama hipoteca inversa porque el prestamista paga dinero al prestatario durante la duración del préstamo, y no al revés.
En las circunstancias adecuadas, las hipotecas inversas pueden ofrecer mayor flexibilidad financiera a las personas que están jubiladas y ya no obtienen un ingreso estable. Sin embargo, este tipo de hipoteca no va a ser perfecto para todos los propietarios de viviendas, por lo que es bueno repasar los puntos más finos relacionados con las hipotecas inversas antes de tomar una decisión.
Los propietarios de viviendas que se encuentran con las hipotecas inversas como una opción de financiación pueden preguntarse: "¿Qué es exactamente una hipoteca inversa?" Es un tipo particular de préstamo hipotecario destinado a ayudar a los adultos mayores a usar el valor neto de la vivienda para cubrir gastos, grandes o pequeños, más adelante en la vida. Para aprovechar una hipoteca inversa, los prestatarios primero deberán haber acumulado una cantidad significativa de capital en su vivienda. Me gusta préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC, por sus siglas en inglés), las hipotecas inversas permiten a los propietarios obtener préstamos en función de la equidad, o la participación en la propiedad, que tienen en la propiedad.
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Es probable que muchos adultos mayores que han vivido en la misma casa durante un largo período de tiempo hayan acumulado una cantidad considerable de capital en su propiedad; incluso pueden ser dueños de su casa por completo. En lugar de dejar que ese capital permanezca sin usar hasta el día en que vendan su casa, los propietarios elegibles pueden aprovecharlo a través de una hipoteca inversa para pagar cualquier tipo de gasto o compra.
Sin embargo, los prestatarios no podrán cobrar toda su participación accionaria y las regulaciones federales pueden limitar los montos de los préstamos a ciertos límites, según el tipo de hipoteca inversa utilizada. Los prestamistas también tendrán en cuenta una variedad de otros factores al determinar el monto del préstamo, incluido el la edad del prestatario, el valor de mercado de la propiedad, la situación financiera del propietario y cualquier deuda existente o gravámenes
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Cualquier definición de hipoteca inversa probablemente se centre en la inversión de roles en lo que respecta a la relación entre prestamistas y prestatarios. Como se señaló, las hipotecas inversas invierten los roles típicos de estas dos partes. Con una hipoteca tradicional, el prestatario realiza pagos mensuales al prestamista hasta que se haya pagado el saldo pendiente del préstamo. Por el contrario, después de obtener una hipoteca inversa, el prestatario recibirá pagos del prestamista, por lo general, ya sea en forma de una cuota mensual o un depósito de suma global.
Al igual que con cualquier préstamo, el saldo deberá pagarse eventualmente, más los intereses, pero eso podría llevar años. En algunos casos, los prestatarios nunca pagan el saldo de su hipoteca inversa.
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A menos que estén trabajando con una agencia del gobierno local sin fines de lucro o un prestamista privado, los prestatarios que obtienen una hipoteca inversa probablemente utilizará una hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda (HECM, por sus siglas en inglés), que está respaldada por el gobierno federal y proporcionada por una hipoteca empresa. Los préstamos HECM no están disponibles para todos los propietarios de viviendas; los prestatarios deberán cumplir con ciertos criterios para calificar para este tipo de financiamiento.
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Por ejemplo, solo los propietarios de viviendas de 62 años o más son elegibles para un préstamo HECM. Además, los prestatarios deben haber acumulado una cantidad considerable de capital en su vivienda. La cantidad exacta puede variar, pero una participación accionaria del 50 por ciento suele ser suficiente. Los prestatarios a menudo deben estar al día con sus obligaciones financieras relacionadas con la vivienda, incluidos los impuestos sobre la propiedad y las primas de seguros de propietarios de viviendas.
Los propietarios de viviendas que estén considerando un préstamo HECM primero deberán asistir a una sesión de asesoramiento financiero según lo exige el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. Esta sesión se adapta a la situación financiera de cada hogar para ayudar a los propietarios a comprender el potencial desventajas de sacar este tipo de préstamo y luego tomar una decisión más informada con respecto a las hipotecas inversas.
¿Cómo funcionan las hipotecas inversas una vez aprobado el préstamo? Los propietarios de viviendas pueden acceder a sus fondos de diferentes maneras. Muchos prestatarios eligen un plan de tenencia o plazo, los cuales dividen los fondos del préstamo en pagos iguales que se pagan todos los meses durante un período prolongado. Estos planes podrían ser buenas opciones si los propietarios desean utilizar estos fondos para pagar gastos de rutina, como comestibles o artículos para el hogar.
Otra opción a considerar es recibir el monto total del préstamo de una sola vez. Los propietarios de viviendas pueden preferir un pago de suma global si tienen un gasto importante que desean cubrir, por ejemplo, renovaciones o reparaciones extensas de la vivienda. Los prestamistas también pueden extender una línea de crédito utilizando el valor acumulado de la vivienda del prestatario. En este escenario, los propietarios podrían sacar todo el dinero que quisieran, cuando quisieran, hasta el límite del saldo.
Al considerar las opciones de desembolso, tenga en cuenta que los prestamistas pueden cobrar diferentes tasas de hipoteca inversa, incluido el interés fijo o variable, dependiendo de cómo estén disponibles los fondos. Es más probable que las hipotecas inversas con pagos mensuales recurrentes tengan un interés variable tasas, que pueden subir o bajar, para que reflejen mejor las tendencias de las tasas hipotecarias a lo largo de la vida del préstamo.
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Independientemente del tipo de plan de pago que elija un propietario de vivienda, los prestamistas de HECM generalmente no limitarán la forma en que un propietario de vivienda puede usar sus fondos de hipoteca inversa. Si un prestatario quiere gastar ese dinero en facturas, renovaciones en el hogar, pagos de automóviles u otros gastos, puede hacerlo. Algunos tipos de préstamos (préstamos para renovaciones de viviendas, por ejemplo) pueden restringir la forma en que se utilizan los fondos, por lo que esta flexibilidad financiera podría ser atractiva para algunos propietarios.
Sin embargo, es posible que otros tipos de hipotecas inversas no siempre sean tan complacientes. En particular, las hipotecas de un solo propósito, que son proporcionadas por organizaciones sin fines de lucro y gobiernos locales. en lugar de las compañías hipotecarias, a menudo requieren que los prestatarios indiquen el propósito del préstamo antes de que sea aprobado. Los prestatarios aún pueden tener varias formas de usar sus fondos con este tipo de hipoteca inversa, como reemplazar electrodomésticos, pagar deudas o pagar impuestos a la propiedad pendientes, pero deberán declarar ese propósito frente.
Las hipotecas inversas no son los únicos préstamos que aprovechan el valor acumulado de la vivienda: HELOC y los préstamos con garantía hipotecaria funcionan al convertir el capital en efectivo también, pero la forma en que están estructurados es bastante única. A diferencia de otros tipos de préstamos hipotecarios que requieren que los prestatarios comiencen a pagar el saldo de inmediato, las hipotecas inversas no necesitan pagarse siempre que el prestatario conserve la propiedad de la propiedad. Eso significa que no se les exigirá que paguen el monto del préstamo hasta que vendan la casa o transfieran la propiedad a otra parte.
En algunos casos, los prestatarios optarán por reducir el tamaño y utilizar los ingresos de la venta de su casa para pagar el saldo de su hipoteca inversa. Incluso puede quedar suficiente para cubrir la compra de la nueva casa. Es posible que otros propietarios no tengan la intención de pagar el préstamo porque nunca planean vender su casa. Si el préstamo sobrevive al prestatario, entonces no se les exigirá que lo paguen.
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Al responder a la pregunta “¿Qué es una hipoteca inversa?” Vale la pena señalar que estos préstamos son préstamos garantizados; en otras palabras, están respaldados por garantías. Como todos los préstamos hipotecarios garantizados, las hipotecas inversas utilizan la propiedad del prestatario como garantía. Eso hace que la ejecución hipotecaria sea una posibilidad, pero solo si el prestamista anula el contrato de préstamo y exige el pago total del saldo pendiente. Siempre que el prestatario siga cumpliendo con los términos del contrato de hipoteca, como mantener la propiedad, usarla como residencia principal y mantenerse al día con otros costos de vivienda como impuestos a la propiedad, deben estar al día con sus prestador.
Aunque los prestatarios deberán seguir pagando los impuestos sobre la propiedad, no deberán impuestos sobre sus fondos de hipoteca inversa porque ese dinero se considera un préstamo en lugar de un ingreso imponible. Esa es una consideración financiera que vale la pena tener en cuenta, ya que es posible que los propietarios de viviendas deban pagar impuestos sobre otras cuentas de jubilación o activos financieros que posean.
Incluso con todos los beneficios financieros que puede ofrecer una hipoteca inversa, es probable que los prestatarios deban pagar algo de dinero por adelantado para obtener uno de estos préstamos. Las tarifas de originación, las tarifas de servicio del prestamista y varios costos de cierre pueden adeudarse después de que se apruebe la hipoteca inversa. Sin embargo, dependiendo de la situación financiera de una persona, esos costos pueden valer la pena para obtener acceso a la financiación de la hipoteca inversa.
Además, los préstamos HECM cobran una prima de seguro al inicio del préstamo, que se basa en un porcentaje del monto total del préstamo. Los prestatarios también deberán pagar una prima de seguro hipotecario cada año. La prima anual también se refleja como un porcentaje del monto del préstamo, aunque un porcentaje menor que el cargo inicial. Los prestamistas también cobran intereses sobre estos préstamos, y las tasas de hipoteca inversa pueden ser más altas que otros tipos de financiamiento garantizado.
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Otro factor a tener en cuenta es que algunos prestamistas pueden permitir que los prestatarios financien algunas de esas tarifas y las incluyan en su plan de pago. En ese caso, es posible que las primas del seguro hipotecario, los costos de cierre y los cargos del prestamista no venzan por varios años hasta que se pague el monto total del préstamo. Dada la forma en que están estructuradas las hipotecas inversas, es posible que los prestatarios nunca tengan que pagar estas tarifas ellos mismos.
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A pesar de que los prestatarios pueden evitar pagar su hipoteca inversa, ese préstamo deberá pagarse eventualmente. Si el prestatario fallece y el título de propiedad pasa a sus herederos, esos nuevos propietarios del título serán responsables de cualquier saldo pendiente. Los miembros de la familia que hereden una propiedad con una hipoteca inversa encontrarán que el monto total restante del préstamo deberá devolverse en su totalidad sin demora.
Algunos propietarios de títulos podrían tener los fondos disponibles para pagar el saldo total del préstamo, pero es posible que los miembros de la familia deban recurrir a vender la propiedad para pagar la hipoteca inversa original, lo que significa que los herederos podrían perder una parte o la totalidad de sus herencia. Un punto a considerar con los préstamos HECM es que incluso si la casa se vende por menos del saldo pendiente saldo, los dueños de la propiedad, ya sea el prestatario original o sus herederos, no necesitarán compensar el diferencia. Debido a que estas hipotecas inversas están aseguradas por el gobierno federal, el gobierno cubrirá el monto restante del préstamo.
Los propietarios de viviendas que obtienen préstamos HECM generalmente pueden estar tranquilos sabiendo que su hipoteca inversa está respaldada por el gobierno federal y proporcionada por un prestamista acreditado. Sin embargo, es posible que los prestatarios que obtienen financiamiento a través de un prestamista privado deban tener más cuidado. Como señaló la Oficina de Protección Financiera del Consumidor, los estafadores pueden utilizar hipotecas inversas como pretexto para defraudar a los propietarios y aprovecharse de sus finanzas.
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En particular, los veteranos y los miembros retirados del servicio deben estar atentos a cualquier prestamista que anuncie hipotecas inversas que estén aseguradas, financiadas o respaldadas por el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). El VA no ofrece hipotecas inversas de ninguna manera, y los prestamistas privados que dicen lo contrario pueden tener motivos ocultos para emitir declaraciones engañosas a los propietarios de viviendas.
Si bien es posible que no constituya necesariamente una estafa, los contratistas pueden impulsar agresivamente las hipotecas inversas como una forma de pagar costosas renovaciones en el hogar, presionando a los propietarios para que obtengan un préstamo hipotecario. Es importante comprender completamente las ramificaciones de usar una hipoteca inversa antes de tomar una decisión financiera que puede no ser adecuada para las circunstancias del propietario.
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Las hipotecas inversas, los préstamos con garantía hipotecaria y los HELOC son formas de financiamiento altamente especializadas y es posible que algunas compañías hipotecarias no las respalden. Los propietarios de viviendas que han permanecido con el mismo prestamista durante años pueden preferir obtener un préstamo con su hipoteca actual. empresa, pero es posible que deban considerar explorar otras opciones si estos préstamos no están disponibles y quieren tomar ventaja de la mejores préstamos con garantía hipotecaria o hipotecas inversas.
De hecho, buscar una hipoteca inversa puede ser una buena idea en cualquier situación porque los prestamistas tienen sus propios requisitos de elegibilidad y términos de financiamiento. Los propietarios de viviendas pueden encontrar que califican para un monto de préstamo mayor con términos más favorables, como una tasa de interés más baja o costos iniciales más bajos, al obtener una hipoteca inversa a través de un prestamista en particular. Ir de compras con el mejores empresas de hipoteca inversa puede ayudar a los propietarios de viviendas a encontrar las opciones de financiación adecuadas para sus planes de jubilación antes de solicitar un préstamo.
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