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Ciertos principios son válidos cuando se compra un propiedad de inversión, ya sea que desee convertirse en un magnate inmobiliario o simplemente complementar sus ingresos. La compra de alquileres estables y con flujo de efectivo que puedan brindarle ingresos pasivos predecibles año tras año debe ser una prioridad en la lista de cómo elegir una propiedad de alquiler. Aunque los inversores toman diferentes enfoques para lograr esto, tienden a aplicarse reglas específicas para todos los alquileres. Aquí están los principales factores.
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“Ubicación, ubicación, ubicación” es probablemente la máxima más importante y usada al comprar bienes raíces, especialmente propiedades de alquiler. Quiere invertir en un área donde la gente quiere vivir para que puedas generar fuertes rentas anuales. Eso generalmente significa proximidad a centros de empleo, transporte y buenas escuelas, y en un delincuencia baja vecindario. Si está comprando un alquiler de vacaciones, las reglas cambian. Suelen estar cerca de lugares turísticos o zonas de gran belleza natural, como lagos, playas, el campo o parques temáticos.
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El flujo de efectivo es el nombre del juego cuando se trata de elegir propiedades de alquiler. Sin embargo, hay otras cosas a considerar. Si coloca el flujo de caja por encima de todo, podría tener un duro despertar. Los vecindarios reciben calificaciones de clase de propiedad de la A a la D, y tanto la calidad como los ingresos de los inquilinos se incluyen en la decisión. Esos vecindarios C y D, en teoría, tienen un flujo de caja excelente porque las casas son baratas.
Asimismo, las propiedades elegibles para programas gubernamentales como la Sección 8 indican que una casa puede generar una cierta cantidad de renta mensual, lo que indica que estas propiedades podrían ser lucrativas. De hecho, cuando se gestionan correctamente con inquilinos rigurosamente seleccionados, pueden proporcionar buenos ingresos a muchos propietarios.
Sin embargo, cuando estos vecindarios también están asociados con índices de criminalidad más altos, esto puede afectar negativamente los ingresos por alquiler por daños a la propiedad, vacantes, desalojos y ejecuciones hipotecarias, y muchos inquilinos no están dispuestos a vivir en estas áreas. Por lo tanto, tiene más sentido hacer investigación exhaustiva y compre en vecindarios de mejor clase, donde los precios de las propiedades son más altos y el flujo de efectivo mensual es técnicamente menos, pero el grupo de inquilinos es más estable, lo que resulta en una mayor apreciación y flujo de caja sobre tiempo.
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El estrategia BRRRR aboga por comprar una propiedad de alquiler que necesita reparación a un precio con descuento, luego renovarla y, por lo tanto, agregar valor y equidad, alquilarla y hacer un refinanciamiento con retiro de efectivo para repetir el proceso. Requiere un análisis exhaustivo de los comparables del vecindario para calcular un precio exacto para su propiedad y una buena estimación del presupuesto de renovación. Una forma de ahorrar en los costos de cierre es obtener su licencia de agente inmobiliario para mantenerse al día reglas siempre cambiantes y renuncie a pagar una comisión completa.
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El financiamiento es otro componente clave para aumentar el flujo de efectivo en una propiedad de alquiler. Cobrar un 401K o vender acciones es una forma de garantizar el máximo flujo de efectivo al comprar una propiedad en efectivo, incluso si eso significa pagar ganancias de capital o pagar la multa por vender sus activos. Una herencia o ahorros también le permitirán comprar su primera propiedad en efectivo, lo que le permitirá realizar un refinanciamiento con retiro de efectivo para financiar compras futuras.
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Aunque una conocida cadena de café y donas podría afirmar que Estados Unidos funciona con sus productos, Estados Unidos en realidad funciona a crédito. Si tiene un buen crédito, puede calificar para un crédito más bajo. hipoteca tasas, lo que se traduce en un mayor flujo de caja. Entonces, antes de invertir en una propiedad de alquiler, asegúrese de que su crédito sea estelar.
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Comprar una propiedad de 1 a 4 unidades con una hipoteca de la FHA le permite hacer un pago inicial del 3.5 por ciento viviendo en una unidad y alquilando las otras, pagando así su hipoteca y ahorrando dinero para compras futuras. Vivir en el mismo edificio que sus inquilinos también le permite controlar las reparaciones y los problemas potenciales, ahorrando dinero al eliminar la necesidad de una empresa de administración de propiedades.
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Vale la pena hacer tu tarea en posibles vecindarios al elegir dónde comprar un alquiler. Mire los periódicos locales y los sitios web de planificación de la ciudad para ver qué empresas están llegando a un área. Si Amazon planea abrir un centro logístico, por ejemplo, un número garantizado de empleados buscará un lugar para vivir. Lo mismo ocurre con los nuevos hospitales, universidades, centros de mejora del hogar y cadenas de cafeterías. Por ejemplo, el corredor tecnológico en Austin, Texas, ha visto a la ciudad explotar con nuevas viviendas. Los alquileres y los precios de las propiedades también se han disparado.
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Contar con el equipo de bienes raíces adecuado (un prestamista, un abogado, un agente de títulos y un agente de bienes raíces) lo ayudará a agilizar la proceso de compra. Hable con otros inversionistas locales y solicite referencias. Descubrirá que ciertos equipos trabajan habitualmente entre sí, lo que le facilita la vida al no tener que actuar como coordinador.
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Si tiene un trabajo de tiempo completo, vive fuera del estado o no quiere lidiar con la supervisión diaria de su propiedad de alquiler, querrá contratar a un profesional de confianza. empresa de administración de propiedades. Pregunte en las reuniones de inversores inmobiliarios, realice búsquedas en línea, entreviste a varios candidatos, solicite referencias y haga su tarea para asegurarse de que la empresa que elija tenga las credenciales adecuadas para hacer el trabajo. Espere pagar su servicio del 8 al 10 por ciento del alquiler bruto. Este número podría disminuir a medida que expanda su cartera de propiedades.