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Cuando los compradores comienzan a buscar su primera casa, el financiamiento puede parecer un gran y abrumador misterio. Es probable que la compra de una casa sea más dinero del que jamás hayan gastado en un lugar a la vez, y el temor de cometer un error costoso en alguna parte del proceso es real. La precalificación le permite a un propietario potencial aprender cómo obtener una preaprobación para un préstamo hipotecario. La precalificación y la preaprobación de hipotecas pueden ayudar a los compradores a sentir que tienen un mejor control sobre cómo funcionará el financiamiento para su nueva casa y pueden ayudarlos a sentir que han superó el primer obstáculo en el proceso de compra de vivienda. Estos dos términos se usan en línea y por amigos y vecinos como si significaran lo mismo, pero no es así: Precalificación significa que los posibles compradores le han proporcionado a un prestamista información general sobre su panorama financiero y el rango de precios en el que les gustaría comprar, y el prestamista le ha dado al prestatario potencial una idea aproximada de cuánto podría pagar pedir prestado; preaprobación significa que el banco ha verificado los reclamos de un posible comprador, verificado su crédito y, de hecho, aprobó al prestatario para una cierta cantidad de préstamo (con algunas condiciones). En un mercado de vendedores ajustado, tener una aprobación previa en la mano al hacer una oferta puede marcar la diferencia entre que un comprador obtenga la casa que ama o no.
En términos generales, la mayoría de los prestamistas precalificarán a los compradores, es decir, verificarán lo que un comprador les ha informado sobre ingresos, deudas, salud crediticia general y rango de precios. de casas que el comprador está interesado en comprar, y haga una estimación informada sobre la cantidad de préstamo para la que podría calificar, proporcionando toda su información verificada. Este es el primer paso en la solicitud de un préstamo hipotecario. Después de eso, si el comprador desea proceder con el prestamista, presentará documentación adicional que respalde la solicitud y dará su consentimiento para una verificación de crédito. Luego, el prestamista considerará la solicitud del comprador y, si el prestamista está convencido de que es un buen riesgo financiero, emitirá una aprobación previa para un préstamo.
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Tomarse el tiempo para precalificar para un préstamo hipotecario es un excelente primer paso para comenzar el proceso de compra de una vivienda. Es fácil comparar precios en línea y ver hermosas casas, pero comprar antes de que el comprador haya tenido una verificación de la realidad. en términos de lo que realmente pueden pagar y para qué tipo de hipoteca podrían calificar puede conducir a decepción. A medida que los compradores comienzan su búsqueda, elegir algunos prestamistas y solicitar la precalificación puede brindarles una estimación en tiempo real de lo que pueden pedir prestado y cuánto costará. Los prestatarios potenciales proporcionarán a los prestamistas bastante información: ingresos, historial crediticio y lo que creen su puntaje de crédito, el nivel de deuda que tienen y los pagos que deben hacer cada mes, y cualquier otra activos. Este paso a menudo se puede completar por teléfono o en línea. El prestamista tomará la evaluación del comprador de su situación financiera de buena fe y emitirá una precalificación, que es la mejor estimación del prestamista de cuánto dinero probablemente estará dispuesto a prestar. Los compradores pueden entonces comparar las precalificaciones de varios prestamistas y comenzar a comprar casas en el rango de precios con el que se sienten más cómodos, dadas las estimaciones que se les han facilitado.
Con una carta de precalificación en la mano, los compradores pueden comenzar a buscar una casa de manera segura y estarán en una mejor posición que un comprador sin uno si inesperadamente encuentra la casa perfecta antes de que su solicitud de préstamo pueda continuar más. Sin embargo, el próximo paso pondrá al comprador en una posición aún más fuerte. La aprobación previa es el segundo paso para adquirir un préstamo hipotecario: los compradores darán permiso a los prestamistas para realizar una verificación de crédito formal. Esta verificación de crédito aparecerá en su informe de crédito, pero los compradores pueden solicitar una aprobación previa en varios prestamistas dentro del mismo período de 30 días sin dañando su crédito, ya que las verificaciones de crédito que ejecuta cada prestamista se contarán como parte del mismo proceso de solicitud a los ojos del crédito oficinas Luego, el comprador proporcionará documentación adicional (recibo de pago, etc.). El resultado será una carta formal declarando que el comprador está aprobado condicionalmente pedir prestada cierta cantidad de dinero. Muestra que el banco evaluó al comprador y determinó qué tipo de hipoteca y cuánto de un préstamo probablemente calificará el comprador. Sin embargo, no es una garantía de que el préstamo se desembolsará en la cantidad indicada, o incluso en absoluto. Por ejemplo, una vez preaprobado, un comprador no debe solicitar tarjetas de crédito de alto saldo ni solicitar un préstamo para automóvil porque eso cambiará el saldo de su informe de crédito. Además, es posible que la casa que un comprador finalmente decida comprar deba cumplir con ciertos criterios para que el préstamo se desembolse por el monto aprobado. La mejor parte de la aprobación previa es que el prestamista está aprobando un monto de préstamo probable, pero el comprador no tiene absolutamente ningún compromiso con el prestamista; si el comprador decide ir con un prestamista diferente o no es el momento adecuado para comprar una casa, no tiene ninguna obligación contractual.
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Debido a que la precalificación se basa en la información que el comprador informa al prestamista, es rápida; a veces, la precalificación se puede completar en una sola llamada telefónica. Otras veces puede tomar algunas horas mientras el prestamista calcula sus números, pero la precalificación por lo general se puede completar en un día.
La aprobación previa tiene más partes móviles. Primero, el prestamista ejecutará el informe de crédito del comprador y obtendrá el puntaje y el historial. Eso se agregará a la documentación que el comprador haya proporcionado e ingresado en el sistema del prestamista. Un representante estudiará la documentación del comprador, hará los cálculos para considerar su relación deuda-ingreso, su salud crediticia y su probabilidad de pagar el préstamo, considerar el riesgo de incumplimiento del comprador y empaquetar un monto del préstamo y una tasa de interés estimada para que el comprador los evalúe. Luego, la aprobación previa se envía al comprador como una carta formal con el membrete del prestamista para que el comprador la use cuando haga ofertas de viviendas. Estos pasos tardan en ejecutarse y aprobarse, por lo que pueden tardar un poco más en completarse y analizarse, a veces hasta 10 días hábiles.
Además del historial de crédito del comprador, los prestamistas querrán crear un perfil financiero de un comprador para que su precalificación pueda ser lo más precisa posible sin realizar verificaciones de crédito formales. El prestamista le preguntará a un prestatario potencial sobre su situación financiera y esperará algunos detalles en las respuestas. Los compradores deberán conocer sus ingresos, tener acceso a su información bancaria (que a veces incluye saldos de cheques y ahorros) y su puntaje crediticio aproximado. Idealmente, un comprador habría verificado su propio puntaje de crédito varios meses antes para iniciar el proceso de compra de una vivienda, dándose tiempo para corregir cualquier error en su registro de crédito y tomar medidas para mejorar su puntaje de crédito para que puedan tener un puntaje exacto.
Si bien la precalificación no requiere documentación de estos números, es importante ser honesto y lo más preciso posible: ocultar la verdad o encubrir los elementos negativos en un puntaje de crédito no ayudarán, porque tan pronto como un comprador pasa a la aprobación previa, el prestamista exigirá la documentación de cada pieza de información pasada a lo largo de. Si no es franco en esta etapa, es casi seguro que se descubrirá en la siguiente etapa y probablemente resulte en el rechazo de la solicitud de préstamo.
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Los compradores deben proporcionar documentación específica de los reclamos y estimaciones que hicieron en el proceso de precalificación una vez que avanzan a la preaprobación. Primero, darán su consentimiento para una verificación de crédito. Más allá de eso, los documentos de respaldo brindarán una imagen clara de la salud financiera del comprador. Los talones de pago de al menos 30 días, a veces 60, encabezan la lista para que los prestamistas puedan verificar los ingresos. Si el comprador trabaja por cuenta propia, el prestamista puede requerir más documentación de ingresos. Se requerirá una lista de cuentas bancarias y extractos de esas cuentas bancarias. Esto se siente invasivo para muchos compradores: ¿Por qué deberían compartir sus transacciones bancarias con extraños? Debido a que esos extraños se están preparando para prestarle al comprador una cantidad significativa de dinero, el prestamista está tiene derecho a ver cómo el comprador maneja sus finanzas: ¿La cuenta se hunde a $10 antes de cada nuevo cheque de pago? ¿Transfieren grandes cantidades de dinero hacia dentro y hacia fuera? Esta información es legítimamente importante cuando se evalúa la probabilidad de que un comprador pague un préstamo, por lo que, incómodo o no, el comprador debe proporcionar la información. Completando la lista hay una copia de la declaración de impuestos W-2 del comprador del año anterior.
Algunos prestamistas requerirán más, dependiendo de la situación del comprador. Si el comprador ya posee otra propiedad, el prestamista requerirá copias de los documentos de la hipoteca o títulos de esas propiedades. Una lista de otros activos y también se puede requerir una lista de gastos mensuales no incluidos en otra parte del paquete de solicitud.
Al comprar activamente una casa, especialmente en el mercado de un vendedor, el primer comprador que se presente con una oferta en la mano puede no ser el ganador. Los vendedores en este tipo de mercado pueden darse el lujo de considerar múltiples ofertas para su casa y necesidad de evaluar la oferta de precio de la vivienda y la probabilidad de que el contrato de venta se complete. Incluso cuando el mercado no está sesgado hacia los vendedores, un vendedor deberá considerar la seguridad de una oferta antes de aceptarla y retirar la casa del mercado. Si un vendedor está considerando tres ofertas, una sin respaldo del prestamista, otra con precalificación y otra con preaprobación, el comprador con preaprobación para una hipoteca parecerá mucho más oferta más sólida y segura porque un prestamista ha estudiado al comprador y ha afirmado que es un riesgo "bueno" o "seguro" y puede pedir prestada la cantidad de dinero indicada en su aprobación previa carta. La siguiente opción sería el comprador con una precalificación, porque eso significa que el comprador es serio y ha comenzado tomando medidas para asegurar el financiamiento y que el banco ha encontrado al comprador lo suficientemente digno como para estimar la cantidad que podrían pedir prestado. No es tan fuerte como una aprobación previa, pero está por delante del último comprador sin indicios de que hayan comenzado a trabajar con los prestamistas. La precalificación es un paso excelente que los compradores deben tomar para saber cuánto pueden pedir prestado y puede ser especialmente útil para un comprador al elegir un rango de precios para las viviendas a considerar. La preaprobación proporcionará el mayor apalancamiento cuando el comprador realmente haga una oferta por una casa.