Mejoras en el hogar para evitar

Acuarios empotrados: la comodidad que rápidamente se convierte en una monstruosidad.

De todas las mejoras en el hogar fallidas que Daniel Fries ha observado en sus 30 años como tasador de viviendas, los acuarios encabezan su lista de líderes en pérdidas de 2012: mejoras para el hogar que ofrecieron poco o ningún rendimiento inversión.

"No es una inversión prudente", dice Fries, quien tiene su sede en Atlanta, GA. El vidrio del tanque se empaña, mientras que los filtros mugrientos emiten un olor a algas podridas. Peor aún, sí, empeora, algunos propietarios reutilizan los acuarios de peces como viviendas para reptiles. Y pocas cosas hacen que un potencial comprador de vivienda huya más rápido que ver una serpiente toro en el comedor.

Los acuarios encabezan nuestra lista de "mejoras" con un bajo retorno de la inversión, pero todos los proyectos de esa lista tienen al menos una cosa en común: un profundo desajuste entre la intención de un propietario y la de un vecindario normas.

La cultura local, las preferencias y las condiciones del mercado dictan el rendimiento de las mejoras. Invierta su dinero en servicios que no reflejen la norma para su área inmediata y ni siquiera obtendrá una prima del 5% sobre casas vecinas, independientemente de lo que haya gastado, dice Kevin Cross, propietario de la agencia inmobiliaria Cross & Asociados.

Caso en punto: Encimeras de granito en realidad socavan el valor de mercado en Alaska. Los cambios extremos de temperatura fuerzan el asentamiento y el reasentamiento constantes de los cimientos de las casas, lo que resulta en deformaciones y grietas en las superficies sólidas de piedra. El laminado proporciona lo suficiente para convertirlo en el material de mostrador de elección.

“Comprenda que cualquiera que busque una casa se parará frente a la suya con su teléfono celular mirando todos los valores estimados de las casas alrededor de la suya”, continúa. “Cuando un comprador mira una casa, no busca razones para comprar una casa. Están buscando razones para no comprar el tuyo. Su trabajo consiste en eliminar la mayor cantidad de razones para "no comprar". Si tiene un precio adecuado, está limpia, organizada y se ve atractiva, una casa antigua se venderá más rápido que una nueva, incluso con comodidades superiores ".

Los compradores perciben las discrepancias de precios de inmediato y no están dispuestos a pagar por mejoras equivocadas... como el resto de los artículos de nuestra lista de los mejores no.

Líder de pérdidas n. ° 2: electrónica incorporada
Los derechos de fanfarronear duran solo unos meses cuando se trata de los últimos televisores y sistemas de sonido. Una vez que el siguiente artilugio llega al mercado, el juguete brillante de hoy se empaña rápidamente. El valor agregado al derrochar por productos electrónicos independientes de primera línea puede ser discutible, pero al menos puede llevarse el equipo fácilmente. Los elementos empotrados dominan a menudo toda la habitación y sus reverberaciones también pueden erosionar la usabilidad de las habitaciones contiguas.

El propietario de una casa de $ 3 millones se jactó ante Fries de que su sistema de sonido incorporado costaba $ 650,000. Eso fue exagerado incluso para una mansión. “Pudo haber gastado $ 50,000 en Sala de medios de comunicación y obtuve el mismo valor ”, dice Fries. "Hay que considerar los dispositivos electrónicos como propiedad personal, incluso si están integrados".

Líder de pérdidas n. ° 3: Eliminación de un tercer o cuarto dormitorio.
Claro, un vestidor y expandido Baño principal sería un punto de venta, pero solo si ese espacio no es secuestrado de un tercer o cuarto dormitorio. Si la norma del vecindario es de tres dormitorios, una casa de dos dormitorios se encuentra en grave desventaja. El número de dormitorios debe estar en equilibrio con el espacio habitable común. Una casa con demasiados o muy pocos dormitorios tiene un diseño desequilibrado que no será útil para muchos compradores. ¿Aún quieres ese armario principal? Es posible que pueda justificarlo si aplica la segunda regla cardinal de devolución (sigue leyendo).

Líder de pérdidas n. ° 4: Mejora excesiva del sótano.
Las mejoras por debajo del nivel nunca pagan tanto como el espacio renovado o agregado por encima del nivel. Compare cuidadosamente el costo de renovar el ático, agregar una buhardilla o incluso levantar el techo, con una gama alta remodelación del sótano. Esto es especialmente cierto para las casas de precio medio. Las casas de lujo pueden retener el valor de un sótano terminado, pero solo si todo el espacio sobre el nivel del suelo es habitable.

Líder de pérdidas n. ° 5: Espacio de vida al aire libre expansivo que no está sincronizado con el clima.
Las cocinas al aire libre con parrillas varoniles y mostradores de madera se pueden usar diez meses al año en el sur, por lo que esos proyectos conservan su valor, dice Fries. No tanto en el norte, donde una chimenea es una inversión más acogedora. Cross informa que las fuentes de agua no venden casas de Alaska, considerando que están bajo cuatro pies de nieve durante la mitad del año. Especialmente si se está mudando, acomódese en el estilo de vida local antes de crear una terraza acristalada, un porche con mosquitero, una terraza elaborada o cocina al aire libre.

Cada uno de estos horrores se basa en el gran concepto erróneo de las mejoras para el hogar: si lo construyes, pagarán. Fries explica que las pautas de los tasadores forzarán un desafío por parte del prestamista si las mejoras aumentan el valor de mercado de la casa en más del 10% de su valor sin la mejora. A medida que amplía el presupuesto para su proyecto, mantenga la cuenta total a no más del 10% del valor actual de su casa. Gaste más solo si considera la recuperación de la inversión en términos de disfrute personal.

Utilizar como referencia Remodelación anual de la revista Costo vs. Informe de valor. Los desgloses regionales trazan el costo de la remodelación, el retorno y la diferencia. Los promedios son útiles para comparar estimaciones y pueden ayudarlo a establecer expectativas desde el principio.

Puede ser un acto de equilibrio pulir hasta el punto de un rendimiento perfecto, especialmente si espera vender la casa pronto. Considere colocar una mejora de punto focal de precio moderado que pueda hacer que la habitación sea memorable. Por ejemplo, un electrodoméstico especial integrado en la cocina, solo uno, puede ser un punto de venta. Ese aparato podría ser un cajón calentador, un enfriador de vino o una estufa de cinco quemadores con una plancha en lugar de la estufa estándar de cuatro quemadores. Incluso entonces, calcule su recuperación en términos de un tiempo de venta más corto, no en términos de rendimiento en dólares.

Existe un antídoto para las mejoras fallidas. Los tasadores lo llaman el "costo de curar", y es el segunda regla cardinal de retorno. ¿Cuánto costará arrancar el equipamiento ofensivo y hacer que esa parte de la casa parezca, bueno, normal?

El costo de curar un acuario abandonado es de solo $ 1,000. El costo de convertir un vestidor en un dormitorio podría ser de tan solo $ 500. Pero el costo de arrancar un desmoronamiento obstruido por algas piscina podría correr diez veces más. En caso de duda, obtenga dos estimaciones: una para incluir la mejora y la otra para eliminarla.

Si debe tenerlo, haga un presupuesto de tiempo y dinero para la "cura" y asegúrese de aprovechar cada momento de felicidad de esa función mientras tanto.