Foto: istockphoto.com
V: Suure tõenäosusega jah. FHA laenu garanteerib föderaalne eluasemeamet, mis tähendab, et laenuandjaid võib olla rohkem on valmis riskima ostjatega, kellel on madalad sissemaksed, madalamad krediidiskoorid või kõrge võlgade suhe sissetulekusse suhted. Üürimisel ja lihtsalt kraapides on raske sissemakse jaoks säästa, kuid tundub, et võimalik tasuda oma igakuised hüpoteegimaksed, kui saad üle sissemakse ja sulgemise küürust kulud. FHA-laen on mõeldud nende konkreetsete probleemide lahendamiseks, et väikese sissetulekuga või esmakordse koduostja jaoks oleks lihtsam maja sisse pääseda ja üüri maksmise asemel omakapitali ehitama hakata. Siiski on mõned nõuded ja piirangud, mida soovite arvesse võtta, näiteks veidi kõrgemad intressimäärad ja erahüpoteeklaenukindlustus. FHA laen võib teie olukorra jaoks sobida; kaaluge eeliseid ja võimalikke puudusi ning uurige välja.
Foto: istockphoto.com
Kui laenate laenuandjalt kodu ostmiseks raha, on ainsaks tagatiseks, mida saate laenuandjale maksejõuetuse korral pakkuda, kodu ise ja kinnisvara, millel see asub. Kuigi võib tunduda, et tegemist on ühtlase tehinguga – nad laenavad teile raha, kui te ei saa maksta, pakute vastutasuks maja –, on see laenuandja jaoks tegelikult suur risk. Eluasemehinnad muutuvad, nii et kui te ei suuda oma hüpoteeki maksta ja laenuandja üritab maja maha müüa, et oma kahju hüvitada, võivad nad avastada, et kodu pole enam seda väärt. olete endiselt võlgu – lisaks on laenuandja ka halduskulude konksul sundraha esitamise, õigusabitasude maksmise ja kinnisvaramaaklerite vahendustasude maksmise eest. Selle tulemusena piiravad traditsiooniliste hüpoteeklaenude laenuandjad oma laenuvõtjaid suurepärase krediidivõimega inimestega, kes on näidanud üles distsipliini ja sissetulekut, et säästa olulisi sissemakseid. Nendel laenuvõtjatel on väiksem tõenäosus, et nad jätavad oma laenud maksmata.
Reklaam
FHA laen leevendab osa sellest riskist. Föderaalne elamumajandusamet on mures, et maja omamine on kättesaamatus nende jaoks, kes võivad teha igakuiseid makseid, kuid ei suuda piisavalt säästa suure sissemakse eest või kes on võinud minevikus teha mõningaid krediidivigu, otsustasid, et võivad kindlustada teatud tüüpi laenud, mis on mõeldud nende abistamiseks. laenuvõtjad. FHA garanteerib, et kui ostja jätab oma laenu võlgu, ei kanna laenuandja rahalist kahju. Selle tulemusena saavad laenuandjad julgelt pakkuda FHA-laene madalama krediidiskooriga ja väiksemate sissemaksetega ostjatele. Kuna sissemakse kogumine on nii keeruline, kui maksate ka üüri, on FHA-laenud suurepärane võimalus esmakordsetele koduostjatele, kellel pole kodu müümiseks ja kasumi teenimiseks.
Olete valinud kodu, eelarvestanud sissemakse ja igakuised maksed, taotlenud kodukindlustust ja arvutanud välja oma maksud. Olete valmis minema! Kuid oodake: ärge unustage sulgemiskulusid. Mõnede laenuvõtjate jaoks on sulgemiskulud (mis hõlmavad hindamistasusid, laenu algatamise ja taotlemise tasusid, ettemakstud intressi, omandikindlustust ja paljusid muid makseid) endiselt laual. Need kulud võivad kiiresti kasvada ja muuta kodu ostmise ülemäära kulukaks. Madalama sissetulekuga ostjate kodu omamise hõlbustamiseks seab FHA piirangud FHA hüpoteeklaenude sulgemiskuludele: laenuandjad võivad sulgemisel nõuda kuni 3–5 protsenti kodu ostuhinnast. FHA võimaldab müüjatel või laenuandjatel selle standardi täitmiseks katta osa sulgemiskuludest, mis võib olla müüjaga läbirääkimispunktiks kodu ostuhinna üle otsustamisel.
Reklaam
Kui suur on maja sissemakse? Varem eeldati, et ostja on hüpoteegi sulgemisel valmis 20 protsenti koduhinnast alla panema. See tagas kodus piisavalt omakapitali, et laenuandjad tundsid, et ostjal on kodus oma osalus ja ta ei jätaks oma maksejõuetust väiksema tõenäosusega. Ja kui nad jätaksid maksejõuetuse, oleks 20 protsenti panga kahjumi pehmenduseks. Kuna eluasemete hinnad tõusevad hüppeliselt, on 20 protsenti kodu ostuhinnast kättesaamatu isegi kõige pühendunumate ostjate jaoks. FHA laenud nõuavad minimaalset sissemakset 3,5 protsenti laenuvõtjatele, kelle krediidiskoor on kõrgem kui 580. Laenuvõtjate puhul, kelle krediidiskoor on vahemikus 500–579, tõuseb sissemakse 10 protsendini. See võib tuua laenuvõtjad, kes ei ole suutnud oluliselt säästa, kiiremini kodudesse, et nende kuumakse saaks hakata üüri maksmise asemel omakapitali suurendama.
Foto: istockphoto.com
Kehva krediidiskooriga laenuvõtjatele või neile, kellel on väga väike krediidiajalugu, võib kodulaenu tagamine olla keeruline tõus. Traditsioonilised hüpoteegid nõuavad sageli FICO krediidiskoori vähemalt 620, et potentsiaalsed ostjad saaksid isegi hüpoteegi võtmist kaaluda. Madala sissetulekuga ostjate jaoks, kellel ei pruugi olla märkimisväärset krediidiajalugu, võib selle skoori saavutamine olla peaaegu võimatu, kuna see nõuab kuude ja aastate pikkuseid õigeaegseid makseid erinevat tüüpi krediidi eest kontosid. Kuna krediidiprobleemid jäävad krediidiregistrisse seitsmeks aastaks, halbade krediidivõimaluste kõrvaldamine võib veidi aega võtta. FHA laene saab väljastada laenuvõtjatele, kelle FICO skoor on kuni 500. Need laenuvõtjad maksavad veidi suuremat sissemakset kui parema krediidiskooriga laenuvõtjad, et nad saaksid osa sellest omastada laenuriskist, kuid nad saavad taotleda, muretsemata, et nad vallandatakse lihtsalt madalama krediidivõime tõttu skoor.
Reklaam
Kui plaanite lähitulevikus kodu osta, on hea mõte hakata oma krediiti kohe uurima. Oma krediidiaruande tasuta koopiale pääsete turvaliselt juurde saidilt Föderaalne Kaubanduskomisjon, mis ühendab teid erinevate krediidibüroodega. Samuti saate osta oma krediidiskoori koopia. Aruandes on palju teavet ja peaksite seda hoolikalt uurima. Veenduge, et kõik loetletud kontod on teie kontod ja makseteave on täpne. Krediidiaruandest saate otse krediidibüroodega ühenduse luua, et vaidlustada mis tahes vale teave. Vigade parandamine võib võtta aega, seega alustage seda protsessi varakult.
Mõned hüpoteeklaenud võimaldavad laenuvõtjatel kohandada oma laenu tähtaega ja mängida laenu tagasimaksevõimalustega, näiteks maksta intressi ainult alguses ja seejärel oodata igakuiste kulude järsk tõus või laenuvõtjate kaasamine madala fikseeritud intressimääraga mõneks aastaks, seejärel avab hasartmäng muutuva intressimääraga ülejäänud perioodiks. hüpoteek. Kuna FHA laenu eesmärk on suurendada stabiilset koduomanike arvu, piirab FHA nende laenude tingimusi ja intressimäärasid, et on tõenäolisem, et laenuvõtjad suudavad hoolikalt planeerida ja eelarvestada, et parandada oma krediidivõimet ja jääda oma kodudesse seistes.
FHA laenudel on fikseeritud intressimäärad. Sissejuhatavate perioodide intressimäärasid, soodustusi ega määra muutusi pärast teatud arvu aastaid ei ole; intressimäär, mis teile antakse laenu alguses, on intressimäär, mida maksate laenu lõpetamisel, ilma refinantseerimise või laenu ümbersõnastamise (kuumakse ümberarvutamise) piiranguta. Siin ei pea läbirääkimisi pidama ja selle eesmärk on kaitsta vähem kvalifitseeritud laenuvõtjaid röövellike laenuandjate eest.
Reklaam
FHA hüpoteeklaenude standardsed laenutingimused on 15 ja 30 aastat. Sõltuvalt teie käes oleva sularaha hulgast ja igakuiste maksete suurusest võib 15-aastane tähtaeg olla hea valik. Kuna 15-aastastel tähtaegadel on madalamad intressimäärad, maksate laenu lühema aja tõttu üldiselt vähem intressi. Kuumaksed on aga oluliselt suuremad kui pikemaajaliste laenude puhul – paljude laenuvõtjate jaoks on need liiga suured. Sel juhul on 30-aastase hüpoteegi intressimäär veidi kõrgem, kuid see võimaldab teil jaotada maksed 30 aasta peale ja vähendada igakuist kohustust. Mõlemad tähtajad hoiavad teie maksed järjepidevad kogu laenu kehtivusaja jooksul (mõnede erinevustega, mis põhinevad kohalikel maksudel ja kindlustusmaksete suurenemisel), muutes selle planeerimise ja eelarvestamise lihtsaks. Samuti ei ole FHA laenudel trahvi laenu ennetähtaegse tagasimaksmise eest, nii et kui teie sissetulek suureneb või teil on täiendavaid rahalisi vahendeid, saate iga kuu maksta lisatasu, et vähendada laenu põhiosa ja lõpetada oma maksed ennetähtaegselt.
Foto: istockphoto.com
Kuigi krediidiskoor ja sissemakse nõuded on FHA laenuvõtjate jaoks madalamad, on mitmeid üsna olulisi piiranguid. Esiteks on FHA laen saadaval ainult teie peamise elukoha ostmiseks. Kui teil on raha teise või kinnisvarainvesteeringu ostmiseks, ei taga FHA teile teist laenu. Teil peab olema tõend praeguse töökoha ja püsiva sissetuleku kohta, et näidata, et suudate igakuiseid makseid maksta. Sissemakse nõuded sõltuvad teie krediidiskoorist: 3,5 protsenti neile, kelle krediidiskoor on vähemalt 580, ja 10 protsenti neile, kelle krediidiskoor on vahemikus 500–579. Need nõuded on üsna lihtsad.
Reklaam
Teised FHA laenunõuded muutuvad veidi keerulisemaks. Selle riski vähendamiseks nõuab FHA, et laenuvõtjatel oleks a võla ja sissetulekute suhe (DTI) alla 43 protsendi. Teie DTI määratakse, jagades teie igakuised võlamaksed teie igakuise sissetulekuga enne makse. Tulemuseks on teie DTI. Laenuandjad kasutavad seda numbrit, et hinnata, kui hõlpsalt saate oma igakuisi makseid teha. DTI-sse ei kuulu palju tegureid – toit, kommunaalkulud, meelelahutus –, kuid laenuandjad on leidnud et intressimäär 43 protsenti ja alla selle on hea näitaja selle kohta, et laenuvõtja suudab oma igakuist tasuda maksed. Kui teie oma on sellest kõrgem, võtke aega, et maksta võimalikult palju võlgu, kuni teie intressimäär paraneb.
Tõenäoliselt on FHA laenuprogrammi suurim puudus Hüpoteeklaenu kindlustusmaksevõi MIP). See kindlustus hüvitab FHA kahju, kui jätate laenu maksmata. See sarnaneb erahüpoteegikindlustusega (PMI), mille puhul laenuandjad võtavad mõnede traditsiooniliste laenude eest tasu seni, kuni laenuvõtja on tasunud. 20 protsenti nende laenust, kuid minimaalne impordihind makstakse kahes osas: esimene on ettemaks, mille maksate laenu lõppedes. laenu. Teine on aastane lisatasu, mida maksate igal aastal. Maksete suurus sõltub sellest, kui palju olete võlgu võrreldes teie kodu väärtusega. Kui tegite sissemakse 10 protsenti või rohkem, saate pärast 11-aastast püsivat õigeaegset makset taotleda iga-aastase kindlustusmakse tühistamist. Kui tegite sissemakse alla 10 protsendi, ei saa MIP-i tühistada ja teete igakuised maksed kuni laenu tasumiseni kas seetõttu, et olete maksed sooritanud või a refinantseerida. Paljude laenuvõtjate jaoks on see lisamakse raskus, kuid see on vajalik kulu, kui FHA laenuprogrammi muud aspektid muudavad selle parimaks võimaluseks.
Reklaam
FHA piirab rahasummat, mida koduostjad saavad laenata. See summa on igal aastal erinev, kuid see tõuseb ja langeb koos turu ja piirkonnaga, kus te elate. See tähendab, et kui kodu, mida soovite osta, ületab FHA lubatud maksimumi, peate valima mõne muu laenutoote. FHA laenulimiidid on loodud selleks, et kaitsta FHA-d kahjude eest, aga ka tagada, et laenuvõtjad ei võtaks suuremaid laene, kui nad suudavad mõistlikult tagasi maksta.
Foto: istockphoto.com
FHA laenuprogrammil on palju plusse ja miinuseid. See on andnud paljudele ostjatele, kes muidu ikka üüriksid, võimaluse kodu soetada ja see võib teile sobida. Nagu iga laenu puhul, peaksite kaaluma programmi eeliseid ja puudusi, et veenduda, et need teie jaoks sobivad.
Enamiku inimeste suurim puudus on MIP. Tihti saab ettemaksu suruda sulgemiskuludesse ja osa sellest rahastada, kuid aastane või igakuised kindlustusmaksed kehtivad kogu laenu eluea jooksul, kui kasutasite väiksemat sissemakset valik. Kinnisvaranõuded – laenatud kogusumma piirangud – tähendavad, et teie maja valikud võivad olla piiratud ja Nõue, et kodu peab olema teie peamine elukoht, tähendab, et te ei saa seda laenu kasutada kinnisvarainvesteeringu või a teine kodu. Lõpuks on laenu kogumaksumus tõenäoliselt veidi suurem kui traditsioonilisel hüpoteeklaenul. Intressid võivad olla madalamad, kuid laenu kogumaksumus, sealhulgas MIP, võib olla suurem kui mitte-FHA hüpoteek.
Neid puudusi kompenseerivad aga FHA kodulaenu tohutud eelised. Paljusid esmakordseid koduostjaid kaalub kõrge üür, mõnel on tagasi maksta õppelaen ja mõned on karjääri alguses ega teeni säästmiseks piisavalt raha. Vanemad ostjad võib tekkida probleeme ka sissemakse tegemisega, näiteks kui nad on kasutanud oma olemasolevat omakapitali kodus, et maksta arveid, maksta oma laste hariduse eest või pole kunagi omanud kodu, sest nad ei suutnud seda endale lubada. FHA programm muudab majaomandi nendele ostjatele kättesaadavaks madalama sissemakse nõudega. Samamoodi on potentsiaalsetel ostjatel, kellel on probleeme krediidiajaloos ja isegi pankrotis, võimalus kodu osta, kuna FHA laen võimaldab madalamat krediidiskoori läve. Suurim eelis enamiku ostjate jaoks on see, et FHA-laen võimaldab neil koju pääseda varem, kui nad oleks suutnud muidu, nii et nende igakuised hüpoteeklaenumaksed lähevad kodukapitali ehitamiseks, selle asemel, et oma taskuid vooderdada. üürileandjad.
Reklaam
Kas teil on suurepärane sissemakse salvestatud, kuid krediit on ruuduline? Korralik krediit, korralik sissemakse, kuid küsitav DTI? Sissemakset peaaegu polegi? FHA laen võib teie jaoks olla ideaalne ja seega on aeg ostlema hakata. Arvate, et kuna FHA-l on nii ranged juhised, võite siseneda igasse panka ja taotlege – ja tehniliselt oleks teil õigus –, kuid nagu iga laenutoote või -teenuse puhul, tasub ostlemine ümber. Laenuandjatel, kelle kaudu te oma FHA hüpoteeklaenu taotlete, võib olla erinevad hinnad ja kulud FHA juhiste piires ja mõnel võib olla erinevad emissioonistandardid. See, et see on FHA laen, ei tähenda, et teie tingimused oleksid kõigil laenuandjatel samad. Leiate, et mõnel on paremad võimalused madala sissemaksega laenuvõtjatele, samas kui teised pakuvad madalama krediidiskooriga laenuvõtjaid.
Enne taotluse esitamist veenduge, et teil on kõik vajalik käepärast. Peaksite kulutama veidi aega oma eelarve hindamisele ja otsustama, kui palju saate kulutada. Kui taotlete eelkinnitust, ütleb teie laenuandja teile, kui palju saate laenata, kuid see ei tähenda tingimata, et see on summa, mida saate endale lubada. Otsustage, kui palju saate iga kuu maksta. Internetis on saadaval hüpoteeklaenu kalkulaatorid, mis aitavad teil välja selgitada, kui palju olete nõus iga kuu maksma. Ärge pange eelarvesse automaatselt kõige suuremat summat, mida saate endale lubada: majad on elamiseks kulukad ja kulukad, seega jätke oma eelarvesse pehmendus.
Reklaam
Järgmisena kontrollige oma krediidiaruannet ja seejärel koostage kõik taotlemiseks vajalikud dokumendid. Pangaväljavõtete, tööandja palgatõendite, maksudeklaratsioonide ja mis tahes kinnisvara või vara dokumentatsiooni koopiad aitavad protsessi sujuvamaks muuta. Vaadake erinevat tüüpi laenuasutusi: kohalikud pangad, krediidiühistud, riiklikud pangad ja muud hüpoteeklaenuandjad. Helistage või vaadake nende veebisaite, et saada üksikasju FHA laenude intressimäärade ja krediidiskoori nõuete kohta. Koguge nii palju teavet kui võimalik.
Kui olete teabe saanud, saate valida mõne laenuandja, kelle poole eelkinnitust taotleda, mis tähendab, et nemad kasutavad teie krediiti, kinnitage oma dokumendid ja anda teile kiri, mis kinnitab, et teil on võimalik laenata teatud summa raha, kui kodu vastab neile. nõuetele. See ei kahjusta teie krediiti, kui taotlete rohkem kui ühe laenuandja juures, kui taotlete lühikese aja jooksul. Seejärel saate võrrelda intressimäärasid, minimaalse impordihinna nõudeid ja laenutingimusi, et valida teie vajadustele kõige paremini vastav variant ja tuua teid võimalikult kiiresti koju.
Reklaam
Avalikustamine: BobVila.com osaleb programmis Amazon Services LLC Associates, mis on sidusreklaamija programm, mille eesmärk on pakkuda väljaandjatele tasu teenida, lingitades saidile Amazon.com ja sidusettevõtte saidid.