Foto: istockphoto.com
V: See on suurepärane küsimus ja te pole kindlasti esimene, kes sellega kokku puutub. Koduostjad, eriti esmakordsed koduostjad, avastavad kiiresti, et kodu ostmine on keeruline kombinatsioon emotsioonidest ja rahandusest ning kui panete need asjad kokku, ei ole vastused alati sellised, mida soovite olla. Enamiku koduostjate jaoks pole küsimus mitte niivõrd selles, kui palju kodu ma saan endale lubada, vaid selles, kui palju hüpoteeklaenu ma saan lubada, sest vähesed koduostjad saavad kodu osta kohe sularahaga, seega on hüpoteek majas esimene määrav tegur, mida saate endale lubada. Teie rahalise olukorra hindamine, et luua realistlik pilt sellest, kui palju saate endale majale kulutada, nõuab protsessi kohta veidi rohkem õppimine ja aus hinnang selle kohta, mida saate kulutada, jättes samal ajal piisavalt pehmendust oma elamiseks. elu.
Foto: istockphoto.com
Paljud koduostjad püüavad olemasoleva üürimakse või liiga lihtsa veebipõhise eluasemelaenu kalkulaatori abil arvata, kui palju nad saavad endale lubada igakuise majamakse. Need on korralikud kohad alustamiseks, kuid igakuised kulud on sellest keerulisemad. Seal on neli komponenti, mis määravad täieliku finantspildi. Sissetulek on esimene ja kõige ilmsem element. Iga kuu sissetulev sularahasumma on mis tahes arvutuse lähtepunkt, kuna see on lõplik arv; Kui te ei võta mingit teisest krediidist (mis pole soovitatav), siis laekuv rahasumma on rahasumma, mis on saadaval iga kuu kõigi kulude katmiseks. Järgmine komponent, mida tuleb arvestada, on säästud ehk sularahareservid. Seda summat saab kasutada hüpoteeklaenu summa vähendamiseks, suurendades kodu sissemakset või tagasihoidmiseks. hädaabifond remondiks või hüpoteegi maksed töökaotuse korral. Samuti on oluline arvestada võlgadega, sest ostjal tuleb ikkagi tasuda näiteks õppelaen või autolaenud lisaks hüpoteeklaenule ja laenuandjad võivad olla ettevaatlikud laenu andmisel ostjatele, kellel on palju võlg. Lõpuks, ostja krediidiseisund mängib rolli selles, kui palju raha laenuandja on valmis kodu ostmiseks eraldama; üldiselt on kehva krediidiga ostjatel raskem laenu leida ja nende intressimäär võib olla palju kõrgem kui hea või suurepärase krediidiga ostjatel.
Reklaam
Maja ostmine on kallis, aga samas ka elamine. Majaomanikel peab olema võimalus oma kodu sisustada, hooldada ja remontida ning maksta kommunaalteenuste ja kindlustuse eest. Kuid neil peab olema piisavalt raha ka toidu, riiete, automaksete, tervishoiukulude, lapsehoolduskulude ja muu jaoks. Tavaline nõue on, et igakuine hüpoteeklaenu makse, mis sisaldab osa laenu põhiosast, intresse, makse ja kindlustust (mõnikord nimetatakse seda ka PITI) peab olema väiksem kui 28 protsenti laenuvõtja brutotulust. Seetõttu ei kiida enamik laenuandjaid heaks hüpoteeklaene, mille tulemuseks on seda summat ületavad maksed, ja seetõttu on koduostja jaoks nii oluline oma kulutusi täpselt hinnata. Parem on valida kodu, milles on võimalik elada, kui kodu, mis võib sobida eelarvamusega "unistuste kodust", kuid mille lubamiseks ja ülalpidamiseks on vaja pidevat rüselemist.
Foto: istockphoto.com
Enamikul inimestel ei ole piisavalt sääste, et kodu kohe osta. Isegi koduostjatel, kes müüvad kodu, kus neil on palju omakapitali, ei ole tavaliselt piisavalt kodu sularahas ostmiseks, välja arvatud juhul, kui nad oluliselt vähendavad. Seetõttu valib enamik koduostjaid a kodulaenu andja ja võtta hüpoteeklaen, et aidata oma maja osta. See tähendab, et eluaseme summa, mida enamik inimesi osta saab, sõltub laenuandja hinnangust laenuvõtja finantsolukorrale ja sellest, kui palju raha on laenuandja selle tulemusel valmis pakkuma. Lisaks arvestab laenuandja kodu väärtust, tavaliselt hindamise kaudu. See aitab kindlaks teha, kas kodu hind on võrreldav teiste naabruskonna kinnisvaraga, mis on laenuandja jaoks oluline peab kaitsma oma rahalisi kulutusi juhuks, kui laenuvõtja jätab oma kohustused täitmata ja maja tuleb laenuandja kulude hüvitamiseks maha müüa kaotus.
Reklaam
Kuidas laenuandjad otsustavad, millised laenutaotlused on head riskid ja millised mitte? Esiteks alustavad laenuandjad laenuvõtja hindamist. Nad uurivad hoolikalt laenuvõtja brutotulu ja krediidiskoori, mis annab ülevaate sellest, kuidas kui palju raha peab laenuvõtja iga kuu välja töötama ja kui hästi on laenuvõtja oma rahaga ümber ajanud minevik. Hea krediidiskoor (tavaliselt 620 või parem) ütleb tavalistele laenuandjatele, et laenuvõtja on oma võlgu ja kohustusi käsitlenud vastutustundlikult. See ei tähenda, et krediidiaruanne peab olema plekkideta. Paljudel laenuvõtjatel on krediidiajaloos väikesed probleemid, kuid kui üldine skoor on kindel, on need tõenäolisemad laenu saamiseks ja on olemas mitmeid programme, mis aitavad ostjaid, kelle krediidiprobleemid on olulisemad.
Järgmisena uurib laenuandja laenuvõtja oma võla ja sissetulekute suhe (DTI), mis on kõigi laenuvõtja igakuiste võlamaksete summa jagatud igakuise brutosissetulekuga. See valem hõlmab ainult võlgu, nagu isiklikud laenud, õppelaenud ja krediitkaardid. Üldiselt soovivad laenuandjad näha DTI-d, mis on madalam kui 45 protsenti, ja selle arvu arvutamine aitab laenuandjal otsustada, kui palju laenuvõtja saab iga kuu mugavalt maksta. Nad uurivad kõiki kohustusi, nagu sissetulekute või kinnisvara pandiõigus, ja täiendavaid varasid, mis võivad vajadusel sissetulekut suurendada. Lõpuks võtab laenuandja ülaltoodud kriteeriumide alusel raha, mida ta arvab, et ta saab ohutult laenata, ja kaaluge, kui palju soovitud kinnisvara maksab ja kui palju saab laenuvõtja allahindluseks pakkuda makse. Laenusumma ja sissemakse kokku on maja maksimaalne maksumus, mida ostja saab endale lubada.
Reklaam
See ei tähenda, et laenuandja pakub alati maksimaalset summat, mida laenuvõtja võib maksta. Arvesse võetakse krediidiraporti teavet; kui laenuvõtja on varem vaeva näinud, et võlgade tasumisega sammu pidada, võib laenuandja pakkuda maksimumist vähem. Sarnaselt korrigeeritakse ka intressimäärasid. Intressimäärad põhinevad peamisel turuintressil, kuid kui palju laenuandja otsustab intressimäära tõsta individuaalne laenuvõtja on otseselt seotud laenuandja kindlustundega, et laenuvõtja teeb oma laenu edukalt maksed õigeaegselt. Mida suurem on nende usaldus, seda madalam on määr. Laenuvõtjatele, keda laenuandjad peavad suurema riskiga, määratakse laenuandja investeeringu kaitsmiseks kõrgemad intressimäärad.
Foto: istockphoto.com
Hüpoteeklaenud ei sobi kõigile. Tavapärased hüpoteegid, millele enamik inimesi seda sõna kuuldes mõtlevad, on suunatud hästi kvalifitseeritud ostjatele, kellel on hea või suur krediit. Tänu sellele suurele krediidile saavad tavalised hüpoteeklaenuvõtjad alla maksta kuni 3 protsenti koduhinnast ja neile siiski pakutakse madal intressimäär, kuid need laenuvõtjad peavad tõenäoliselt maksma erahüpoteeklaenukindlustuse (PMI) eest, kuni nad jõuavad 20 protsendini omakapitali mark. Tavapärased laenuvõtjad saavad oma head krediiti ära kasutada ja esimestel aastatel ERK maksete eest vähem raha välja panna, võimaldades neil valida kallima kodu. Teisest küljest, kui tavalistel laenuvõtjatel on raha suurema sissemakse tegemiseks, saavad nad seda vähendada oma igakuised maksed üldiselt ja suunata suurema osa igakuistest maksetest laenu põhiosa asemel PMI.
Teised laenuprogrammid pakuvad kvalifitseeritud laenuvõtjatele veelgi väiksemaid sissemakseid. FHA laenud võimaldavad laenuvõtjatel, kellel on vähem sularaha sissemakseks ja/või madalama krediidiskooriga, kodu osta. Neid laene garanteerib föderaalvalitsus, mis võimaldab laenuandjatel pakkuda hüpoteeke laenuvõtjatele, kellel on suurem tõenäosus täitmata jätta laenuandja väiksema riskiga. Need laenud võimaldavad laenuvõtjatel, kelle krediidiskoor on kuni 580, maksta sissemaksena vaid 3,5 protsenti ja Laenuvõtjad, kelle krediidiskoor on kuni 500, võivad siiski võtta hüpoteeklaenu, kui nad suudavad maha panna 10 protsenti. FHA laenuvõtjad maksavad oma laenu eluea jooksul täiendavat hüpoteegikindlustusmakset (MIP), kuid nad saavad laenu võtta, mis muidu oleks tõenäoliselt kättesaamatu. Madal sissemakse võimaldab FHA laenuvõtjatel valida kodu isegi siis, kui neil pole suure laenu tegemiseks raha sissemakse, kuid nad peavad arvestama igakuiselt osaks oleva MIP maksega kulu.
Reklaam
Ameerika Ühendriikide veteranide asjade osakond (VA) pakub hüpoteeklaene ilma sissemakseta, ei hüpoteegi kindlustus, ning väga madalad intressimäärad tegevteenistuses ja pensionile jäänud sõjaväelastele ja nende peredele. Need laenud toetavad sõjaväelasi, kes peavad sageli kolima ja kellel pole olnud võimalust raha säästa palju avaliku teenistuse aastate jooksul, seega on hüpoteegi kulud (välja arvatud hüpoteek ise) oluliselt vähendatud. Seetõttu võivad laenuvõtjad, kes kvalifitseeruvad VA-laenud, mõnikord endale lubada valida kodu, mis maksab veidi rohkem, kui nad muidu võiksid endale lubada; sissemaksest loobumise ja madalate intressimääradega saavad nad laenata suurema summa.
Lõpetuseks, et aidata madala kuni mõõduka sissetulekuga ostjatel kodusid osta ja maakogukondade elanike arvu suurendada, on Ameerika Ühendriigid Põllumajandusministeerium (USDA) pakub föderaalset hüpoteegitoetust kvalifitseeritud laenuvõtjatele määratud maakogukondades ilma allahindlusteta makse. Kui madalama sissetulekuga ostja soovib ja suudab kolida maapiirkonda, mis on selle programmiga hõlmatud, puudub sissemakse ja madalama sissetulekuga nõustumine võib muuta maja omamise võimalikuks, kui see muidu poleks võimalik olnud. USDA laenuprogramm teeb laenu võtmise võimalikuks ostjatele, kes tõenäoliselt mujal hüpoteeklaenu ei oleks kvalifitseerunud.
Paljud esmaostjad on üllatunud, kui saavad teada, et nende igakuine eluasemelaenu makse koosneb palju enamast kui ainult laenu põhiosa ja intressid. Hüpoteeklaenu igakuiste maksete arvutamisel tuleb arvestada ka muude teguritega. Peaaegu kõik laenuandjad nõuavad, et nende laenuvõtjad kannaksid kodukindlustust, mis kaitseb nii laenuvõtjat kui ka laenuandjat: kui kodu põleb või sai tormis kannatada ja laenuvõtja ei saa remonti endale lubada, tõenäoliselt jätab ta laenu maksmata ja laenuandjal ei ole kodu, mida müüa, et oma laenu tasa teha. kaotused. Majaomanike kindlustus vähendab oluliselt selle juhtumise tõenäosust, nii et laenuandjad koguvad osa sellest aastane kindlustusmakse igas kuumakses ja hoidke seda kontol, mida nimetatakse tingdeponeerimiskontoks. Kui majaomaniku kindlustusarve tuleb tasuda, maksab laenuandja selle sellelt kontolt, tagades arve õigeaegse maksmise ja jätkates kindlustuskaitset. Sama mõiste kehtib ka kohalike kinnisvaramaksude kohta; kui majaomanik ei maksa kinnisvaramakse ja kodu arestitakse, ei ole laenuandjal õigust nõuda. Laenuvõtjad maksavad iga kuu osa hinnangulisest maksust tingdeponeerimiskontole ja laenuandja tasub maksuarve. Olenevalt hüpoteegi tüübist ja sissemakse suurusest võivad laenuvõtjad maksta hüpoteeklaenu kindlustusmakseid või erahüpoteeklaenu kindlustusmakseid iga kuu osa või kogu hüpoteegi eest tagasimakse tähtaeg.
Reklaam
Need numbrid võivad kiiresti liita. Majaomanike kindlustusmäärad ja maksumaksed sõltuvad teie asukohast; kohalik kinnisvaramaakler või maksuhaldur peaks suutma anda ostjatele nende kulude kohta hea hinnangu. Hüpoteeklaenu kindlustusmäärad põhinevad protsendil kogu laenusummast. A hüpoteegi taskukohasuse kalkulaator, või "kui palju majja saan endale lubada kalkulaator" aitab ostjatel näha, mida need kulud kuumakse juurde lisavad, ja seejärel võtta seda arvesse, kui otsustate, kui palju nad saavad endale laenu lubada.
Foto: istockphoto.com
See on lihtne matemaatika: rohkem ruume vajab rohkem mööblit, värvi ja sisustust, rohkem kütust kütmiseks ja jahutamiseks, rohkem elektrit ja rohkem tööd. Hooldamiseks ja parandamiseks on rohkem osi ning kogu see värv ja mööbel vajavad perioodiliselt värskendamist ja väljavahetamist. Suuremate majade omamine on lihtsalt kallim. Kaaludes, kui palju maja nad saavad endale lubada, on oluline, et ostjad võtaksid arvesse pikaajalisi kulusid, mitte ainult sularaha ja igakuist nõutavat makset. Olenevalt asjaoludest võib olla parem valik valida väiksem kodu, mis on veidi luksuslikum või paremas naabruses, kui suur kodu, mis ei paku oma suurusest palju. Väiksem kodu võib olla pikemas perspektiivis paremini juhitav.
Enamik kinnisvaramaaklereid soovitab ostjatel saada eelnevalt heaks kiidetud hüpoteegi saamiseks, enne kui nad hakkavad tõsiselt kodu ostma. Miks? See vastab küsimusele "kui palju hüpoteeklaenu ma saan saada?" üsna lõplikult. Eelkinnitus tähendab, et laenuandja on kõik ostja dokumendid läbi vaadanud ja laenu tingimuslikult heaks kiitnud. Kuni midagi ei muutu, on laenuandja valmis väljastama hüpoteegi teatud summas kindlate tingimustega. See ei ole ostja jaoks siduv, kuid annab ostjale teatud kindluse, et tal on hüpoteeklaen, ja see võimaldab ostjad lisavad selle teabe pakkumistesse, mida nad kodude kohta soovivad osta, mis võib olla müüjale suureks stiimuliks pakkuma. Lisaks muudab eelkinnitus numbrid tõeliseks. Ostja näeb täpselt, kui palju tal on lubatud laenu võtta, saab teha matemaatikat ning seejärel otsustada, kas ostlemiseks kulub kõva ja kiire eelarve.
Reklaam
See, et laenuandja on valmis pakkuma laenu teatud summas, ei tähenda veel laenuvõtjat peaks otsustama kogu olemasoleva raha kulutada. See on kodu ostmise üks raskemaid osi. Mõne ostja jaoks tundub eelkinnituskiri tšekina, mille nad saavad lihtsalt kulutada, kuid tegelikult on käes hetk põhjalikult mõelda ja koostada realistlik eelarve. Kui ostjal on eelkinnituskiri, saab ta koostada väga realistliku hinnangu igakuiste maksete kohta. Nad saavad maksimaalset laenusummat kasutades kokku võtta oma igakuised sissetulekud ja registri ning vaadata, mis üle jääb. Veebipõhine igakuise sissetuleku kalkulaator aitab üldiselt kõiki neid kulusid arvesse võtta. Kui see arv ei ole piisavalt suur, et säästa hädaolukordadeks ja katta ootamatuid kulusid (kuna maja omamine alati kaasnevad ootamatud väljaminekud), korrigeerida arve, vähendades laenusummat kuni finantspadi iga kuu on mugav. Nii palju maja saate endale lubada.
Reklaam
Avalikustamine: BobVila.com osaleb programmis Amazon Services LLC Associates, mis on sidusreklaamija programm, mille eesmärk on pakkuda väljaandjatele tasu teenida, lingitades saidile Amazon.com ja sidusettevõtte saidid.