Foto: istockphoto.com
A: Te ei ole kindlasti üksi, kellel on raskusi oma krediidiskoori tõstmise või sissemakse jaoks säästmisega. Vastavalt Experian, on peaaegu kolmandikul USA tarbijatest krediidiskoor 670 või vähem. Sissemakse jaoks säästmine on samuti keerulisem, kuna koduhinnad on viimase 50 aasta jooksul ületanud leibkonna sissetulekuid. Nutikas kinnisvara analüüs.
Üüritavasse majja pääsemine võib olla üks viis lukustada a kodu, mida sa armastad suurendades samal ajal oma krediiti ja omakapitali igakuiste maksetega. Kuid enne kui alustate, selgitame välja, kuidas omale üürimine toimib, millal see võib olla ostjatele kasulik, ja üürilepingute tingimusi, mida soovite kaaluda.
Lugege edasi, et saada teada, kuidas maja omamiseks üürida.
Üürile andmine on leping, mille kohaselt ostja nõustub üürima kodu kindlaksmääratud ajaks enne kinnisvara potentsiaalset ostmist üürileandjalt. Ostja ja müüja sõlmivad üürilepingu, mis sarnaneb tüüpilise rendilepinguga ja sisaldab tingimusi, näiteks seda, kui kauaks ostja kodu rendib, ja üürikulu.
Tüüpilised omale üürilepingud sisaldavad ka selliseid üksikasju nagu, kui palju kuu üür läheb kodu ostuhinnale, kui üürnikul on võimalus kodu ostmisest loobuda, ja kogu ostuhinnale.
SEOTUD: Siin on, mida tähendavad tõusvad üürihinnad eluasemeturu jaoks
Protsess ei ole nii lihtne, kui see kõlab. Esmapilgul toimib omale üürimine nii, et üürnik liisib maja üürileandjalt, enne kui tal on võimalus vara pärast üürilepingu lõppemist osta. Mõnes, kuid mitte kõigis omale üürilepingutes läheb protsent üürniku üürist kodu sissemakseks. See tähendab, et üürniku igakuised maksed on tavapärasest rendilepingust kõrgemad, kuna lisaks üürile maksavad nad ka omakapitali.
Pärast üüriperioodi lõppu võib üürnik otsustada kasutada sissemakseks kogunenud raha kodu ostmiseks või vastavalt üürilepingule otsustada teise kohta kolida.
Foto: istockphoto.com
Enne üürilepingu sõlmimist on ostjatel ja müüjatel oluline kaaluda, milline lepingutüüp nende vajadustele kõige paremini sobib. Omale üürilepingute kaks peamist tüüpi on optsiooniliising või liising-ost. Mõlemad lepingud kirjeldavad üürilepingu nõudeid, kuid neil on kodu ostmisel erinevad kohustused.
Üüri-optsiooni lepingud võimaldama üürnikel üürilepingu lõppedes kodu osta. Kui üürnikud tunnevad kodu vastu huvi, kuid pole kindlad, et nad seda osta tahavad, on üürivõimalus leping annab neile õiguse kodu osta või paindlikkuse ost pärast üürilepingu sõlmimist edasi anda on üleval. Kuna ostjatel on seda tüüpi lepingutega rohkem vabadust, maksavad nad tavaliselt lisatasu, mida nimetatakse optsioonitasuks.
Liisingu-ostu leping sätestab, et üürnik on lepinguga kohustatud kinnisvara üüriperioodi lõppedes ostma. Liisinguleping sisaldab tavaliselt kodu kindlat ostuhinda, mis tähendab, et ostja on hinnaga kinni eluasemest sõltumata sellest, kas nad saavad seda endale lubada pärast üürilepingu lõppemist ja kas kinnisvara hinnatakse selle alusel või mitte hind. Ostjad, kellel on raskusi hüpoteeklaenu heakskiidu saamiseks, võivad soovida seda tüüpi lepinguid vältida nad on lepinguga kohustatud kinnisvara ostma isegi siis, kui nad ikka ei saa a laenu.
Kui ostja tahab maja kuid vajavad enne hüpoteegi võtmist oma krediidi või säästude kogumiseks aega, saavad nad uurida taskukohase üürimise kodu ja nende eeliseid. Endale liisingulepingu sõlmimisel ja järjepidevalt igakuiste maksete tegemisel saavad ostjad tõsta oma krediidiskoori, mis võib aidata saada hüpoteeklaenu heakskiitu või leida madalam intressimäär. Kui üür sisaldab osa, mis läheb sissemakseks, siis ehitab ostja ka omakapitali.
Lisaks võib liisingulepingu paindlikkus olla atraktiivne potentsiaalsetele ostjatele, kes kardavad ostja kahetsust. Kui ostjad otsustavad, et neile ei meeldi kodu omamisega seotud kohustused või nad ei fänna naabruskonda, kus asub nende üürile antav kodu, saavad nad pärast üürilepingu lõppemist hõlpsasti edasi liikuda.
Kuigi omale üüritavatel kodudel on oma eelised, on neil ostjate ja müüjate jaoks ka puudusi. Ostupoolel võivad ostjad jääda ummikusse koduga, mida nad ei saa endale lubada, kui nad ei kvalifitseeru hüpoteegi võtmiseks ja on sõlminud liisingulepingu. Üürilepingu määratud hind võib olla ostjate jaoks riskantne ka juhul, kui kinnisvara väärtused ei toeta liising-ostulepingus välja toodud ostuhinda.
Müüjatele, võib ka maja lukustatud hind olla riskantne. Kui kodu vara väärtus tõuseb kokkulepitud ostuhinnast rohkem, võib müüja tavapärase müügi korral suuremast kasumist ilma jääda.
Üürilepingus ei garanteerita müüjatele ka oma kodu müüki, kuna üürnikul on võimalus ostmisest keelduda. Kui üürileandja soovib kiiresti müüa, võib see olla pettumust valmistav ja nõuda kinnisvara ümbernimetamist, et leida teine ostja.
SEOTUD: Oma kinnisvara osad, mida saate (ja ei saa) rentnikele rentida
Foto: istockphoto.com
Kui ostja südameasjaks on kindel maja, kuid ta ei ole valmis ostma, võib müüjaga üürilepingu pakkumine aidata ostjat maja kätte saada ilma seda kellelegi teisele kaotamata.
Ostjatel on võimalik kodu hind lukustada ka üürilepinguga, sest ostuhind on kokku lepitud müüjaga kas lepingu allkirjastamisel või mingil hetkel üürilepingu sõlmimise ajal an hindamine. See tähendab, kui kodu turuhind tõuseb lepingu lõpus lepingujärgsest ostuhinnast kõrgemale liisinguga võib ostja saada kodu madalama hinnaga kui siis, kui ta oleks maja ostnud ilma seda üürimata esiteks.
Teisest küljest võib hinna lukustamine töötada ka ostja vastu. Kui maja turuhind langeb üürilepingu lõppedes oluliselt allapoole lepingujärgset ostuhinda, jääb ostja maja eest enammaksma.
Optsioonitasud on lisakulu, mille ostjad võivad unustada, mis võib muuta omale üürimise taskukohaseks või halvemaks. Optsioonitasu on tasu optsiooni eest kaaluda kinnisvara ostmist tulevikus ja see on tavaline üüri-optsioonilepingute puhul. Optsioonitasud on erinevad ja võivad olla kaubeldavad, kuid tavaliselt on need 1–5 protsenti ostuhinnast.
Martin Orefice, tegevjuht Üürida oma laboritele, ütleb optsioonitasudele kui soodsamale sissemaksele. "1–5 protsenti allahindlust on palju parem kui enamik sissemakseid," ütleb Orefice.
Siiski hoiatab Orefice, et optsioonitasud võivad siiski lisanduda ja üürnikud peaksid enne üürilepingu sõlmimist olema üsna kindlad, et nad on huvitatud kodu ostmisest. "Inimese eluaseme rentimisest huvitatud isikutel võib tekkida vajadus maksta tuhandeid dollareid lihtsalt selleks, et see potentsiaalselt osta. Keegi ei kavatse sellisele tehingule pühenduda, ilma et oleks päris kindel, et soovib kõnealust maja osta, ”ütleb Orefice.
Olenevalt üürilepingust võib üürnikele lisanduda ka igakuiseid kulusid rohkem kui üürimakseid. Müüjad võib nõuda üürnikelt majaomanike ühingu (HOA) tasude, kinnisvaramaksude ja osa või kogu kinnisvara remondi- ja hooldustööde katmist. Need kõik on kulud, millele ostjad peaksid kodu ostmisel mõtlema ja võivad olla silmiavavad, paljastades kodu ülalpidamiseks vajalikud lisakulud.
Kui potentsiaalne ostja õpib maja omandamiseks üürima, on oluline seda mõista lepingud varieeruvad ja rendilepingu pikkus võib olla nii ostja kui ka ostja jaoks ebasoodne müüja. Jennifer Murtland, Cincinnati kinnisvaramaakler ja kaasasutaja Kinnisvara võitlusklubi podcast, ütleb, et enamiku omale üürimise lepingute kohaselt peab ostja kinnisvara rentima 1–3 aastaks.
Kui üürnik on mures oma krediidiskoori tõstmise või sissemakse jaoks raha säästmise pärast, võib pikem üürileping olla parem valik.
Foto: istockphoto.com
Nagu iga lepingu puhul, on oluline enne majale allakirjutamist ja üürilepingu sõlmimist peenes kirjas läbi lugeda. Üürilepingus otsige kindlasti järgmisi esemeid:
Ärge kartke küsida nõu a kinnisvaraadvokaat enne üürilepingu sõlmimist. Advokaat võib aidata lepingus sisalduvate esemete üle läbi rääkida, et veenduda, et tehing on ostja huvides.
SEOTUD: 10 kõige levinumat viga, mida inimesed maja ostmisel teevad
Enne kodu lukustamist, kas traditsioonilise ostu või üürimise teel, peaksid ostjad hoolikalt uurima kodu ajalugu. Näiteks traditsioonilise kodu ostmise korral küsivad ostjad tavaliselt kodu ülevaatust, et mõista, kuidas vara funktsioonid, kas on praeguseid suuremaid probleeme ja mis tüüpi probleeme võis omanikel kinnisvaraga olla minevik. Üürile antav maja ei tohiks erineda.
"Enne ostuhinnaga nõustumist laske koduinspektoril vara hinnata ja paluge omanikul kulud katta," ütleb ettevõtte kinnisvaraspetsialist Wesley Willoughby. Benchmark Realty, LLC, Nashville'is.
Lisaks kodu ülevaatusele peaksid üürnikud kaaluma kodu hindamist, kui hindamine ei olnud lepingus juba ette nähtud. An hindamine hindab kodu väärtust ja annab juhiseid õiglase ostuhinna kohta.
Kuigi üürileping võib olla valik ostjatele, kes ei pruugi veel kvalifitseeruda traditsioonilise hüpoteeklaenu saamiseks, valides õige kinnisvara ja lepingutingimuste üle läbirääkimised on sama hädavajalikud, nagu oleks tegemist traditsioonilise koduga ostma.