A: Kiinteistönvälittäjäsi on viisasta rohkaista sinua sisällyttämään asuntolainavakuutuksen budjettisuunnitelmaasi – ei siksi, että tarvitset sitä ehdottomasti, mutta koska et tiedä varmasti ennen kuin olet täyttänyt budjettisi ja selvittänyt millaisen lainan saat ota. Älä kuitenkaan loukkaannu tai ota sitä henkilökohtaisesti – asuntolainavakuutusvaatimukset eivät perustu pelkästään luottoon, ja joissain tapauksissa vaatimukset eivät liity luottoon ollenkaan. Mutta mikä on asuntolainavakuutus?
Vaikka termi "asuntolainavakuutus" kuulostaa paljon muuntyyppisiltä vakuutuksilta, kuten kotivakuutuksilta, sairausvakuutuksilta tai autovakuutuksilta. ei aivan sama. Näiden käytäntöjen tarkoituksena on suojella sinua taloudellisesti, jos joudut varkauteen tai katastrofiin, sairastut tai joudut auto-onnettomuuteen. He korvaavat vakuutuksenottajalle vakuutuksenottajalle katetuista tapahtumista aiheutuneet kulut. Asuntolainavakuutus ei suojaa lainanottajaa; se suojaa lainanantajaa. Asuntolainanantajat määrittävät, mitkä lainanottajat ovat vähiten laiminlyöneet asuntolainamaksunsa, mutta niin on aina riski lainanantajalle, että jotain tapahtuu ja asuntolainayhtiölle jää suuri perimätön velka. Siksi, jos käsiraha ei täytä lainanantajan tasoa tai jos lainanottaja valitsee tietyn tyyppiset Lainoja, lainanottaja voidaan vaatia maksamaan asuntolainavakuutus, joka tarjoaa asuntolainasuojan lainanantaja. Kun opit asuntolainavakuutuksesta, näet kaksi lyhennettä: PMI, joka tarkoittaa yksityistä asuntolainavakuutusta, ja MIP, joka tarkoittaa asuntolainavakuutusmaksua. Ne ovat toiminnaltaan samanlaisia, mutta melko erilaisia asuntolainoissa.
Mainos
Useimmat ihmiset ovat kuulleet jossain vaiheessa, että heillä on oltava 20 prosentin käsiraha ja täydellinen luotto ostaakseen asunnon. Vaikka näin on joskus ollutkin, nykyajan asuntojen hinnat tekevät näiden standardien saavuttamisesta vaikeaa, ellei mahdotonta, monille ostajille. Tämän seurauksena useimmat lainanantajat ovat vähentäneet lainojen kokonaisvaatimuksiaan, ja liittovaltion, osavaltion ja paikallishallinnot ovat ottaneet käyttöön ohjelmia auttaakseen vähemmän pätevät ostajat pääsevät asuntoon aikaisemmin – korkeampi asunto on hyväksi taloudelle, ja hallitus haluaa rohkaista ihmisiä ostaa. Silti, vaikka lainanantaja haluaisi tarjota lainaa ostajalle, joka tulee lähelle, mutta ei täysin täytä lainanantajan vaatimuksia, lainanantaja ottaa valtavan riskin. Lainaajien vaatiminen asuntolainavakuutuksen ostamisesta palvelee kahta tarkoitusta: se auttaa ostajia, jotka todennäköisesti pystyvät suorittamaan maksunsa ajoissa, ostamaan asunnon (vaikka heidän luottonsa ei ole ihanteellinen tai käsiraha on pieni), ja se kattaa lainanantajan, jos lainanottaja laiminlyö laiminlyönnin, vakuuttamalla hänelle maksamattoman lainan saldon.
On joitain paikallisia ohjelmia, jotka tarjoavat lainoja lainaajille, joilla on alhainen käsiraha ja jotka eivät vaadi asuntolainavakuutusta. Näitä ohjelmia hallinnoidaan usein paikallisten pankkien kautta, ja lainanottajien on oltava sen paikkakunnan tai osavaltion nykyisiä asukkaita, jossa ohjelmaa tarjotaan. Näitä kannattaa tutkia, jos niitä on saatavilla, sillä rahat, jotka lainanottaja voi säästää asuntolainavakuutuksesta, voivat lyhentää asuntolainan maksamiseen kuluvaa aikaa. Ostajan on kuitenkin tärkeää tarkastella huolellisesti kaikkia lainan ehtoja ja varmistaa, että he eivät maksa korkeampaa korkoa lainan voimassaoloaikana, mikä saattaa tehdä tyhjäksi mahdolliset säästöt.
Mainos
Joihinkin asuntolainavakuutuksia koskeviin kysymyksiin ei voida vastata ennen kuin lainanottaja on päättänyt, minkälaisen asuntolainan hän valitsee. Jos he ovat oikeutettuja a perinteinen asuntolaina, joilla on hyvä luotto ja käsiraha, joka on 20 prosenttia kodin hinnasta, he voivat ehkä valita asuntolainan, johon ei liity asuntolainavakuutusta ollenkaan. Monilla lainaajilla on hyvä luotto, mutta he eivät ole pystyneet säästämään 20 prosentin käsirahaa, mikä on ymmärrettävää – korkeat vuokrat, opintolainavelat ja muut kulut voivat vaikeuttaa säästämistä. Näiden lainaajien on osoitettava, että he pystyvät maksamaan kuukausimaksunsa ja heillä on silti mukava tyyny. Tässä tapauksessa heille voidaan tarjota perinteistä lainaa sillä varauksella, että he ostavat PMI: n tai yksityisen asuntolainavakuutuksen.
FHA-laina voi olla oikea valinta lainanottajille, joilla on alhaisemmat luottotiedot, pienemmät kokonaistulot tai erittäin pienet käsirahat. FHA-lainoja tarjoavat lainanantajat yhteistyössä Federal Housing Authorityn kanssa, joka takaa lainat siten, että lainanantajan kokonaisriski pienenee. Tämän ohjelman kustannusten korvaamiseksi FHA: n lainanottajien on maksettava MIP tai asuntolainavakuutusmaksu.
Lainanantajien "turvavyöhyke" on silloin, kun laina-arvosuhde (LTV) on 80 prosenttia tai pienempi – toisin sanoen kun velan määrä on alle 80 prosenttia asunnon kokonaisarvosta. Jos lainanottajan luottopisteet vastaavat lainanantajan vaatimuksia, hän voi usein valita laskun 5–19,99 prosentin maksu, kunhan he ovat valmiita ostamaan yksityisen asuntolainan vakuutus. PMI maksaa yleensä 1-3 prosenttia asunnon ostohinnasta, ja Asuntolainan kuukausimaksuun lisätään kulut joka kuukausi, kunnes LTV on alle 80 prosenttia. Tuolloin lainanantajan on automaattisesti irtisanottava PMI-vakuutus osana Homeowners Protection Act -lakia. Laissa todetaan, että kun käsiraha lisättynä lainanottajan maksamalla lainapääomalla on 22 prosenttia asunnon arvosta. ostohinnan, lainanantajan on irtisanottava vakuutus automaattisesti, jotta lainanottaja ei maksa vakuutusta, jota hänen ei tarvitse omistaa. Asunnonsuojalain lisäetu on, että PMI-peruutus on sidottu asunnon ostohintaan eikä senhetkiseen arvoon, joten vaikka asuntojen hinnat olisivat nousseet ja asunnon todellinen markkina-arvo noussut, PMI: n peruuttaminen perustuu ostajan maksamaan hintaan. Lainaajat voivat olla ennakoivia ja pyytää, että heidän PMI: nsä perutaan, kun heidän oma pääoma nousee 20 prosenttiin, mutta se peruuntuu automaattisesti 22 prosentin kohdalla vikasietoisena.
Mainos
PMI: itä on neljää tyyppiä. Ensimmäinen ja yleisimmin käytetty on lainanottajan maksama PMI. Tämä on vakiomuoto, jossa lainanottaja maksaa kuukausittain, kunnes saavuttaa 22 prosentin oman pääoman, jolloin PMI peruutetaan automaattisesti. Jotkut lainanantajat sallivat peruutuksen aikaisemmin tietyissä olosuhteissa; jos asunnon arvo on muuttunut merkittävästi, lainanottaja saattaa pystyä arvioimaan sen ja anomaan lainanantajaa vapauttamaan PMI-velvoitteen aikaisemmin. Muussa tapauksessa ainoa tapa peruuttaa PMI ennen kuin tarvittava pääoma on saavutettu, on jälleenrahoittaa – mutta varmista, että jälleenrahoituksen hinta ei ole suurempi kuin PMI-kustannukset.
Kuva: depositphotos.comOstajat, joilla on ylimääräistä käteistä kiinnitysasiakirjoja allekirjoittaessaan, voivat olla kiinnostuneita kertamaksullisesta asuntolainavakuutuksesta. Tämän vaihtoehdon avulla lainanottaja voi maksaa koko PMI-preemion etukäteen yhdellä maksulla sen sijaan, että se jakaisi sen kuukausimaksuille. Tämä on harvinaisempi vakuutusmuoto, koska useimmat ostajat tarvitsevat vakuutuksen ensisijaisesti siksi, että heillä ei ole tarpeeksi käsirahaa välttääkseen sitä. Joissakin tapauksissa lainanottaja voi kuitenkin siirtää kertamaksun kustannukset itse asuntolainaan, jotta heidän ei tarvitse hankkia ylimääräistä rahaa. Tämän tyyppisen PMI: n etuna on, että se pienentää kuukausimaksuja, mutta haittapuoli on merkittävä – jos lainanottaja jälleenrahoittaa tai joutuu myymään talon, ennakkomaksua ei palauteta, joten lainanottaja menettää rahaa kauppa.
Vielä harvinaisempi on lainanantajan maksama asuntolainavakuutus. Tämä kuulostaa hienolta - asuntolainavakuutus, jonka lainanantaja maksaa, kuulostaa parhaalta tyypiltä! Todellisuudessa lainanantaja maksaa PMI-palkkioiden kustannukset vastineeksi korkeammasta korosta lainan voimassaoloaikana. Koska korko on yksi lainan ehdoista, ei lisäkustannus, lainanantajan maksamaa asuntolainavakuutusta ei voida irtisanoa, kun lainanottaja saavuttaa 20 prosenttia omasta pääomasta. lainanottaja on juuttunut korkeampaan korkoon, kunnes laina on maksettu pois tai hän jälleenrahoittaa. Koska kuukausimaksut ovat pienemmät ilman PMI-kuluja, ostajilla voi olla varaa lainata enemmän, ja jos he voivat suunnitella uudelleenrahoitusta muutaman vuoden kuluttua, tämä voi olla rahaa säästävä vaihtoehto.
Mainos
Split-premium asuntolainavakuutus on vähiten yleinen PMI-tyyppi, mutta se voi olla hyödyllinen tietyissä tilanteissa. Jos lainanottajan velka-tulosuhde on korkea, lainanantaja tarkastelee tarkasti kuukausittaisten maksujen kokonaismäärää nähdäkseen, kuinka suuri osuus hänen kuukausituloistaan menee velan maksuun. Asuntolainan korottaminen useilla sadoilla dollareilla kuukaudessa lainanottajan maksamalla PMI: llä voi johtaa siihen, että lainanantaja kieltäytyy lainaamasta tarpeeksi rahaa asunnon ostamiseen. Split-premium asuntolainavakuutus on yhteinen järjestelmä, jossa lainanottaja maksaa osan asuntolainavakuutuksesta etukäteen – pienemmän summan kuin hän maksaisi kertamaksuisella PMI: llä, mutta tarpeeksi kompensoimaan kuukausittaisten vakuutusmaksujen määrää, pitäen etukäteiskustannukset alhaisemmat kuin ne olisivat yhden palkkion asuntolainavakuutuksella, mutta vähentävät kuukausimaksuja.
FHA lainat niillä on erilaiset vaatimukset kuin muilla lainaohjelmilla, mukaan lukien erilainen asuntolainavakuutus. FHA-lainaohjelma suunniteltiin auttamaan lainaajia, joilla on alhaiset käsirahat – jopa 3,5 prosenttia lainaajille joiden luottopisteet ovat korkeammat kuin 580, ja niinkin alhainen kuin 10 prosenttia lainaajille, joiden luottopisteet ovat 500–579. Perinteiset asuntolainanantajat vaativat yleensä vähintään 620 luottopisteen, joten tämä ohjelma on erittäin hyödyllinen ostajille, joilla on vähän luottohistoriaa tai luottoa, jota korjataan. FHA takaa lainan, joten lainanantajalla on pienempi riski, mutta vastineeksi lainanottajien on maksettava MIP.
Kuva: depositphotos.comMIP on samanlainen kuin PMI, mutta siinä on muutamia kriittisiä eroja. Ensinnäkin, kuten split-premium PMI, MIP maksetaan kahdessa osassa: lainanottajat maksavat ennakkomaksun osoitteessa lainan sulkemisen jälkeen, ja sitten he maksavat pienemmän palkkion joka kuukausi tavallisen lainan lisäksi maksu. Jos lainanottajalla on vaikeuksia saada maksua sulkemishetkellä, hänellä on mahdollisuus sisällyttää maksu lainasummaan, mutta sitten hän maksaa sille korkoa. Merkittävin ero MIP: n ja PMI: n välillä on kuitenkin se, että MIP: tä ei voi peruuttaa. Vakuutus ei ole riippuvainen siitä, kuinka paljon lainanottajalla on asunnossa olevaa pääomaa, hänen luottopisteensä tai lainan arvo. kotiin – yksinkertaisesti se on kustannus, jonka lainanottaja maksaa kattaakseen riskin, jonka lainanantaja ja FHA ottivat pidenessään lainata. Ainoa tapa peruuttaa MIP on jälleenrahoittaa laina. Jos sinulla oli aiemmin FHA-laina, tämä on muutos; ennen vuotta 2013 FHA-lainojen asuntolainavakuutus voitiin irtisanoa, kun oma pääoma oli 20 prosenttia, aivan kuten PMI. Muutos helpotti FHA: n lainanottajien varaa maksaa kuukausimaksunsa alentamalla niitä ennakkomaksulla, mutta se lukitsi kuukausimaksut lainan voimassaoloaikana.
Mainos
Kaikki asuntolainaohjelmat eivät vaadi asuntolainavakuutusta. Joissakin paikallisissa ja valtion ohjelmissa on ohjelmia, jotka on suunnattu ostajille, joilla ei ehkä muuten ole varaa ostaa asuntoa tavalla, joka ei sisällä asuntolainavakuutusta. VA- ja USDA-lainat, jotka ovat liittovaltion ohjelmat joita hallinnoidaan Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön ja Yhdysvaltain maatalousministeriön kautta, niillä on hyvin erityisiä vaatimuksia, eivätkä ne sisällä asuntolainavakuutuksia.
VA-lainat on suunnattu aktiivisille tai eläkkeellä oleville asevelvollisille ja heidän perheilleen. The lainojen ehdot käsitellä ongelmia, jotka ovat ainutlaatuisia varusmiespalveluksessa, kuten usein tarve vaihtaa paikkaa, joskus ilman edellisen asunnon myynnin päätökseen saattaminen ja ansaitus- ja säästämisvuodet, joista sotilaat ovat luopuneet julkinen palvelu. Usein käsirahaa ei vaadita, ja edullisia korkoja voidaan myöntää. VA tukee lainoja vähentääkseen lainanantajalle aiheutuvaa riskiä. Vaikka VA-lainat eivät vaadi asuntolainavakuutusta, ne vaativat niin sanotun "rahoitusmaksun", joka maksetaan kiinnityksen päätyttyä. Rahoituspalkkio voidaan kierrättää asuntolainan määrään, mikä voi lisätä kokonaiskustannuksia, mutta etumaksun välttäminen voi tehdä hieman korkeammista kokonaiskustannuksista kannattavan.
Kuva: depositphotos.comUSDA lainat on suunnattu kohtalaisille ja pienituloisille ostajille, jotka ovat valmiita ostamaan asunnon maaseudulta tai vähemmän kehittyneiltä alueilta. Lainoilla on kaksi tavoitetta: USDA halusi nostaa asuntokorkoja näillä alueilla elvyttääkseen kaupunkeja ja poistamalla yleisiä esteitä asunnon omistus, kuten suuri käsiraha ja korkea luottoluokitusvaatimukset, se tajusi, että se voisi houkutella ostajat, jotka täyttivät nämä ehdot täyttämään ja parantamaan näitä maaseutualueilla. Tämän seurauksena USDA-lainat ovat lainanantajille melko riskialttiita; lainanottajien tulot ovat pienemmät, maksavat vähän tai ei ollenkaan käsirahaa, heillä voi olla kyseenalainen luotto, ja ohjelma vaatii alhaisempia korkoja ja pitkiä takaisinmaksuaikoja. Koska USDA takaa lainat, lainanantajat ovat valmiita osallistumaan ohjelmaan. Asuntolainavakuutusta ei vaadita, mutta VA-lainojen tapaan USDA-lainat vaativat rahoitusmaksun. Se on pieni – ennakkomaksu sulkemishetkellä on 1 prosentti lainan määrästä ja sen jälkeen vuotuinen rahoitus maksu, joka maksetaan vuosittain asuntolainan kuukausierällä, on 0,35 prosenttia jäljellä olevasta lainasta saldo. Etukäteismaksu voidaan myös kierrättää lainasummaan.
Mainos
Muuttujia on monia, mutta kuinka paljon asuntolainavakuutus todella on? Ostajien on hyvä idea yrittää selvittää tämä, kun he määrittävät kotibudjettiaan, koska se voi vaikuttaa merkittävästi kuukausimaksu, ja kustannusten ymmärtäminen voi auttaa lainaajia tekemään päätöksiä siitä, kuinka paljon asuntoa he voivat ostaa ja kuinka paljon he haluavat tarjota alennusmaksuna maksu.
FHA-lainan MIP-kustannukset perustuvat kokonaan lainan määrään. Ennakkomaksu on 1,75 prosenttia lainan arvosta. Kuukausimaksut määräytyvät lainatun rahan määrän ja takaisinmaksuajan pituuden mukaan, mutta tämä summa sisällytetään päätösasiakirjoihin, eikä se muutu takaisinmaksun aikana termi.
Kuva: depositphotos.comPMI määritetään monimutkaisemmalla laskelmalla. Lainan määrä on edelleen perustekijä; Yleensä PMI-kulut laskevat 0,22 prosentin ja 2,25 prosentin välillä lainan kokonaissummasta. Se, mihin lainanottaja osuu tälle alueelle, määräytyy hänen luottopisteensä ja LTV-suhteensa perusteella. Vakuutuskustannusten arvioimiseksi lainanottajan on määritettävä kiinteistön arvo (ei kustannus - arvo, joka määritetään arviosta). Lainanottajan on määritettävä, mikä hänen käsirahansa on, ja vähennettävä se summasta, jonka hän aikoo tarjota talosta; tämä on lainasumma. Tästä tulee monimutkainen: Lainanottajan on selvitettävä elinkaariarvo, jonka hän voi tehdä jakamalla lainasumman asunnon arvolla arviosta. He kertovat tämän luvun 100:lla saadakseen elinkaariarvon. Jos luku on 80 prosenttia tai pienempi, PMI: tä ei tarvita.
Mainos
Jos luku on yli 80 prosenttia, lainanottajan on tutustuttava lainanantajansa PMI-prosenttikaavioon tai PMI-korkoihin. Useimmat lainanantajat tarjoavat ne lainanottajien tarkastettavaksi. Lainaaja voi myös kysyä lainanantajaltaan arvioitua prosenttiosuutta luottopisteensä ja likimääräisen lainasumman perusteella. Tämä prosenttiosuus kerrottuna lainan kokonaismäärällä on vuotuinen PMI-preemio. Lainaaja voi sitten jakaa 12:lla nähdäkseen, mikä on kuukausierä.
Jos lainanottajalla ei ole pääsyä prosenttiosuuteensa, hän voi käyttää alueen ylä- ja alareunan lukuja oman vaihteluvälinsä laskemiseen. he voivat suorittaa nämä laskelmat käyttämällä prosenttilukuja 0,22 ja 2,25 nähdäkseen korkeat ja alhaiset mahdollisuudet. LTV: n ja lainanottajan luottopisteiden tietojen perusteella he voivat arvioida, mihin vaihteluväliin he voivat laskea.
Asuntolainavakuutuksen kustannusten laskeminen voi auttaa lainaajia tekemään parempia valintoja siitä, kuinka paljon heillä on varaa kuluttaa asuntoon, koska asuntolainan budjetointi ei ole pelkästään lainaa itseään. kuukausittaisten maksujen kokonaismäärä määrää, kuinka mukavasti lainanottaja pärjää uudessa talossa ja liittyy suoraan maksukyvyttömyytensä todennäköisyyteen. Kuukausimaksu koostuu osuudesta lainan pääomasta, koronmaksusta, kotivakuutuksestakoska lainanantajat vaativat yleensä lainanottajilta kotivakuutuksen suojellakseen vakuuksiaan, ja useimmat lainanantajat haluavat, että lainanottajat maksavat kotivakuutuksen osana heidän kuukausittaisen asuntolainamaksunsa, jonka lainanantaja sitten käyttää maksaakseen asunnonomistajan vakuutusmaksun - ja PMI- tai MIP. Lisäksi lainanottajien tulee ottaa huomioon likimääräiset apuohjelmien, ruuan, vaatteiden ja muiden välttämättömyystarvikkeiden kustannukset sekä muut velanmaksut. Kaikkien kuukausikustannusten huomioon ottaminen voi auttaa heitä selvittämään, kuinka paljon heillä on varaa kuluttaa. Arvaus voi aiheuttaa suuria vaikeuksia asunnon hankinnan jälkeen.
Mainos
Kun lainanottaja on tehnyt laskelman arvioidakseen asuntolainavakuutuskulunsa ja nähdäkseen, mikä hänen asuntolainansa maksu tulee olemaan (mukaan lukien korot ja lainan kustannukset). paras kotivakuutus), he voivat alkaa etsiä rakastamaansa taloa, joka sopii heidän budjettiinsa.
Tietojen paljastaminen: BobVila.com osallistuu Amazon Services LLC Associates -ohjelmaan, joka on tytäryhtiömainonta ohjelma, joka on suunniteltu tarjoamaan julkaisijoille keino ansaita maksuja linkittämällä Amazon.com-sivustoon ja sen tytäryhtiöihin sivustoja.