Kuva: istockphoto.com
Optimistiset kiinteistösijoittajat tekevät usein talon käännettäviksi toivoen ansaita tonnin rahaa vain lyhyessä ajassa. Oikein tehtynä tämä tulos on varmasti mahdollinen. Mutta ennen sukellusta mahdollisten räpylöiden on esitettävä itselleen tärkeä kysymys. Kuinka paljon talon kääntäminen maksaa?
On paljon muutakin harkittavaa kuin pelkkä ostohinta. Vakuutukset, tarkastukset ja tietysti kaikki talon kääntämiseen liittyvät projektit voivat nopeasti laskea yhteen. Siksi talon vaihtokustannuksissa on niin laaja valikoima. Mukaan Angi ja HomeAdvisor, sijoittajat voivat odottaa maksavansa 17 920–78 082 dollaria kodin täydellisestä remontista, ja kansalliset keskimääräiset kustannukset ovat 47 903 dollaria. Lopullinen hintalappu riippuu useista tekijöistä, kuten kodin iästä ja tyylistä sekä siitä, kuinka monta erityyppistä urakoitsijaa tarvitaan kodin viimeistelyyn.
Tämä opas kattaa tekijät, jotka vaikuttavat talon kääntämisen kustannuksiin, talon kääntämisen edut ja haitat sekä kuinka sijoittajat voivat säästää rahaa kääntämällä.
Mietitkö kodin vaihtamista?
Hanki tarvitsemasi ammattiapu. Hanki maksuttomia, sitoumuksettomia projektiarvioita urakoitsijoilta, arkkitehdeiltä, sähköasentajilta ja muilta lähialueiltasi.
Kuva: istockphoto.com
Talojen kääntäminen vie roskaa ja useimmissa tapauksissa kauhean paljon rahaa. Laskettavaa on muutakin kuin ostohinta ja materiaalit, ja kaikki kodin erilaiset ominaisuudet vaikuttavat lopullisen luvun arvioinnissa. Se, että pystyt laskemaan tarkasti, kuinka paljon talon kääntäminen maksaa, on usein ero tuskin nollatuloksen ja huomattavan voiton välillä. Seuraavat ovat tärkeimmät tekijät, jotka sijoittajien on otettava huomioon laskeessaan talon kääntämisen kustannuksia.
Kuinka paljon rahaa tarvitset asunnon ostamiseen? Asunnon hankintahinta on enemmän kuin asunnon hintapyyntö. Potentiaalisten räpylöiden on otettava huomioon verot, vakuutukset, omistusmaksut, rahoituskulut ja lisähankintakustannukset asunnon myyntihinnan lisäksi. Esimerkiksi vapaan tai asumattoman kodin vakuutuksen keskimääräinen hinta maksaa 1 842 dollaria vuodessa.
On monia erilaisia lukuja, jotka on otettava huomioon päätettäessä, onko mahdollinen flip viisas sijoitus, ja niitä kaikkia voi olla vaikea ennustaa. On viisasta jättää runsaasti taloudellista pehmustetta, kun budjetoidaan flipiä. Siksi monet räpylät noudattavat 70 prosentin sääntöä. Yleensä räpylät haluavat välttää ostamasta koteja, jotka maksavat yli 70 prosenttia korjauksen jälkeinen arvo tai ARV (kiinteistön arvioitu arvo valmiin käännön jälkeen), josta on vähennetty korjaukset.
Esimerkiksi sijoittaja voi löytää kodin halutulta alueelta, joka on markkinoilla 225 000 dollarilla. Markkinatutkimuksen jälkeen he uskovat voivansa myydä kodin 300 000 dollarilla sen korjaamisen jälkeen. Tämän jälkeen he neuvottelivat pääurakoitsijan kanssa saadakseen arvion korjauskustannuksista. Tässä tapauksessa he huomaavat, että korjauksen kokonaiskustannukset olisivat 30 000 dollaria. 70 prosentin sääntöä käytettäessä matematiikka näyttäisi suunnilleen tältä:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
Kun kiinteistön hintapyyntö on 225 000 dollaria, sijoittaja todennäköisesti luovuttaisi tilaisuuden, elleivät he saisi myyjää hyväksymään 180 000 dollaria. Tässä tapauksessa asunnon ostaminen sen hintapyyntöön ja sen kääntäminen voi johtaa siihen, että sijoittaja menettää rahaa. He voivat joko yrittää neuvotella hintaa 180 000 dollariin tai etsiä toista asuntoa kääntääkseen numerot, jotka vastaavat paremmin 70:n sääntöä.
Kodin koolla on suuri merkitys siihen, kuinka paljon sen kääntäminen maksaa. Yleisesti ottaen mitä suurempi talo on, sitä enemmän siinä on huoneita. Huoneiden lisääntyessä tulee enemmän seiniä, ikkunoita, oviaukkoja ja ovia, jotka kaikki ovat mahdollisia projekteja.
Kun sijoittajat yrittävät arvioida talon kääntämisen kustannuksia pelkästään koon perusteella, he voivat odottaa maksavansa 10–60 dollaria neliöjalkaa kohti kunnostustöistä. Sijoittajat, jotka valitsevat korkealaatuisia materiaaleja tai huippuluokan laitteita, voivat kuitenkin odottaa tämän luvun nousevan lähemmäs 150 dollaria neliöjalkaa kohti. Sijoittajat haluavat pitää mielessä, että heidän ei ehkä tarvitse kunnostaa jokaista kiinteistön neliöjalkaa. kodissa saattaa olla joitain osia, jotka ovat pelastavia, mutta tarvitsevat vain hyvän siivouksen. Siksi ostajien on tärkeää huomata, kuinka kauan on kulunut edellisistä kylpyhuoneremonteista tai keittiön remonteista. Se, että pystyt (tai ei pysty) leikkaamaan pois murto-osan remontoimista vaativasta kodin neliömetristä, voi auttaa kuvaamaan tarkemmin kustannuksia.
Asunnon tyyppi, jota harkitaan käännettäväksi, on tärkeä investointien kokonaiskustannuksia arvioitaessa. Jotkin kotityypit ovat perinteisesti pienempiä tai suurempia, kun taas toisilla asunnoilla voi olla HOA-ohjeita, joita räpylän on noudatettava. Esimerkiksi kerrostalo voi vaatia samoja peruspäivityksiä, joita odotetaan käänteessä, mutta pienemmässä mittakaavassa, kuten kylpyhuoneremontin ja upouuden keittiön. Flipperit voivat odottaa maksavansa 25–40 dollaria neliöjalkaa kohti kerrostalon remonteista.
Asunnot ovat samanlaisia, mutta räpylät joutuvat usein suunnittelemaan asunnonomistajien yhdistyksen (HOA) sääntöjen mukaan. Tämä johtaa usein korkeampaan budjettiin, kun tyypilliset kunnostuskustannukset ovat 70–100 dollaria neliöjalkaa kohden. Rivitaloissa voi olla myös HOA: n sääntöjä, joita on noudatettava räpylöitä varten, vaikka kunnostukset ovat yleensä edullisempia ja vaihteluväli on 10–35 dollaria neliöjalkaa kohden.
Rivitalojen kunnostamiseen liittyy usein sopivien materiaalien etsiminen koteihin yhdistämiseen, mikä johtaa 25–75 dollarin neliöjalkahintaan. Lopuksi, asuntoautoja on helpompi arvioida projekteittain, ja niiden tyypillinen kunnostuskustannus on 10 000–30 000 dollaria, pääasiassa neliömetrin mukaan.
Tietyt kodin tyylit saattavat vaatia suuremman kääntöbudjetin kuin toiset. Potentiaalisten ostajien odotusten täyttämiseksi räpylöiden on parasta käyttää yhtä tyylityyppiä yhtenäisen estetiikin saavuttamiseksi. Siksi on tärkeää, että räpylät valitsevat tyylinsä, joka sopii heidän budjettiinsa kodin ulko-ovesta jokaisen huoneen jokaiseen nurkkaan.
Maalaistalo on suosittu kotityyli monien ostajien keskuudessa. Keskimäärin kodin päivittäminen tähän maalaismaiseen ja viihtyisään ilmeeseen maksaa 10–50 dollaria neliöjalkaa kohti. Viktoriaanisen kodin kääntämiseen liittyy usein historiallisen kodin säilyttäminen, mikä saattaa vaatia ajanjaksolle sopivien materiaalien ostamista, jotka voivat olla kalliimpia. Viktoriaaniset kodit on usein saatettava koodaamaan tai niihin on tehtävä rakenteellisia päivityksiä ja kosmeettisia muutoksia. Tämä kaikki voi nostaa kääntökustannuksia, ja keskimäärin viktoriaanisen kodin remontointi maksaa 20–200 dollaria neliöjalkaa kohti.
Kaikki historialliset kodit eivät kuitenkaan ole viktoriaanisia, ja minkä tahansa historiallisen kodin entisöimiseen liittyy usein korkeampi hintaluokka räpyläille. Tyypillinen historiallinen kotiläppä maksaa 100–200 dollaria neliöjalkaa kohden. Hyvä uutinen on, että monet historialliset kodit, varsinkin jos ne on listattu kansalliseen historiallisten paikkojen rekisteriin, ovat oikeutettuja apurahoihin, jotka voivat auttaa kattamaan kunnostuskustannukset.
Jopa kokeneimmat talon räpylät tarvitsevat apua
Hanki maksuttomia, sitoumuksettomia projektiarvioita urakoitsijoilta, arkkitehdeiltä, sähköasentajilta ja muilta lähialueiltasi.
Asuntoa käytettäessä tulee ottaa huomioon kiinteistön ikä. Uudempi talo on todennäköisesti paremmassa kunnossa, mikä minimoi kalliiden päivitysten tai projektien mahdollisuuden, kuten sähkötöiden saattamisen koodiin. Vanhemmat kodit voivat aiheuttaa korkeampia työvoimakustannuksia, jos urakoitsijat joutuvat käsittelemään terveysriskejä, kuten lyijymaalausta tai asbestia. Uudet kodit rakennetaan turvallisemmista materiaaleista, jotka eivät aiheuta terveysriskejä urakoitsijoille.
Sijoittajien ei pitäisi kuitenkaan luottaa pelkästään kodin ikään arvioidakseen, onko sillä korkea vai alhainen tuottopotentiaali. Huonosti rakennettu uusi koti saattaa vaatia enemmän työtä kuin vanha koti, joka on jo käynyt läpi muutaman remontin. Paras tapa käyttää kodin ikää sen käännöskustannusten arvioinnissa on tutkia myös sen historiaa.
Kodin kunto vaikuttaa valtavasti sen vaihtokustannuksiin. Kokonaisuudessaan hyvässä kunnossa oleva talo tarvitsee todennäköisesti kosmeettisia päivityksiä, kuten uudet lattiat, päivitetyt maalivärit ja uusittu leikkaus. Talonpoika voi odottaa maksavansa noin 20 000 dollaria hyvässä kunnossa olevan kodin täydellisestä remontista.
Mutta koti, joka on kolattu ja hakattu joko laiminlyönnin, tyhjyyden tai katastrofin vuoksi, vaatii todennäköisesti suuremman budjetin. Sijoittajat voivat odottaa sijoittavansa jopa 100 000 dollaria huonokuntoisen kodin kunnostamiseen. Ylisuurissa tai historiallisissa kodeissa tämä luku voi olla jopa suurempi.
Räpylä voi saada paremman käsityksen siitä, mihin heidän on budjetoitu jakamalla kodin huoneet kahteen luokkaan. Kosteat huoneet ovat niitä, joihin virtaa vettä; esimerkkejä ovat keittiöt, kylpyhuoneet ja pesuhuoneet. Kuivissa huoneissa ei ole vesilähdettä, ja niissä on makuuhuoneet ja oleskelutilat. Yleisesti ottaen kosteiden tilojen remontointi maksaa enemmän kuin kuivat huoneet.
Esimerkiksi kylpyhuoneiden remontin keskimääräinen hintaluokka on 3 000–25 000 dollaria. Keittiöt alkavat 6 000 dollarista, ja niistä voi tulla kuusinumeroisia uudistuksia. Myös kodinhoitohuoneiden kunnostus alkaa 6 000 dollarista. Makuuhuone on kuiva huone, joten vaikka sen remontti alkaa vähintään 10 000 dollarista, kustannukset ovat harvoin yli 15 000 dollaria. Olohuoneen kunnostaminen maksaa yleensä 5 000–10 000 dollaria.
Kun tietää kuinka monta eri huonetyyppiä talossa on, ja jakaa numerot sen mukaan, se voi auttaa talonpoikia määrittämään budjettinsa ja pysymään raiteilla kustannuksia ylittämättä.
Lämmitys, ilmanvaihto ja ilmastointilaitteen korjaus tai vaihto ovat tärkeitä tekijöitä, jotka on otettava huomioon päätettäessä talon flip-budjettia. LVI-yksikkö maksaa tyypillisesti 500–7 200 dollaria, vaikka tarkka hinta riippuu tuotemerkistä, työvoimasta ja asennuksen erityispiirteistä.
Keskusilman asennus maksaa 3 800 - 7 600 dollaria, kun taas uunin asennus maksaa 2 800 - 6 800 dollaria. Lämpöpumpun vaihto tai asennus maksaa 4 200–7 500 dollaria, kun taas kanavien ja tuuletusaukkojen vaihto maksaa 500–2 100 dollaria.
Kodinkoneiden vaihtaminen on välttämätön, vaikkakin joskus hankala prosessi kodin kääntämiseksi. Vaikka laitteiden jättäminen sellaisiksi voi jättää mahdolliset ostajat pettymään, päivitysten ylittäminen voi jättää vähemmän tilaa voitolle.
Kodinkoneet maksavat 200–10 000 dollaria, vaikka tämä määrä voi kasvaa korkealaatuisten merkkien myötä. On viisasta kuluttaa enemmän laitteisiin, jotka ostajat huomaavat eniten, kuten liesien ja jääkaappien, ja olla vaatimattomampia (ilman halpoja) astianpesukoneisiin tai pesukoneisiin.
Perus- tai alennusmalleista räpylät voivat odottaa maksavan 100–2 000 dollaria. Huippuluokan mallien hintaluokka kasvaa 300–5 000 dollariin. Energy Star -laitteet maksavat 200–3 500 dollaria, kun taas mukautetut sisäänrakennetut laitteet alkavat 1 000 dollarista ja voivat lähestyä 10 000 dollaria kappaleelta. Mutta kun ne ovat järkeviä suunnittelussa, kalliit laitteet voivat auttaa varmistamaan parhaan dollarin ostajalta.
Kun räpylät työskentelevät useiden urakoitsijoiden kanssa, työvoimakustannukset voivat laskea useisiin eri hintaluokkiin. Yleensä talon remontin työvoimakustannukset ovat tyypillisesti 20–150 dollaria tunnissa. Tätä vaihteluväliä voidaan kaventaa ammattikohtaisesti kustannusten ennakoinnin helpottamiseksi.
Tarkemmin sanottuna arkkitehtien palkkiot vaihtelevat 125–250 dollaria tunnissa, kun taas sisustussuunnittelijat veloittavat 50–200 dollaria tunnissa. Keittiöt voivat usein hyötyä asiantuntijasta, joka osaa punnita toimivuutta ja muotoilua, joten keittiösuunnittelijaan sijoittaminen voi olla viisas valinta. Nämä ammattilaiset veloittavat yleensä 65–250 dollaria tunnissa.
Maalarit veloittaa 20–50 dollaria tunnissa, kun taas putkimiesten hinnat vaihtelevat 45–200 dollaria tunnissa. Sähköasentajat veloittaa 50–100 dollaria tunnissa, ja tuntikohtainen LVI-teknikkomaksu voi vaihdella 50–150 dollaria. Mitä tulee kodin ulkokuoren kunnostamiseen, maisemasuunnittelupalkkiot ovat 50–150 dollaria tunnissa.
Kodin sijainti voi vaikuttaa suuresti sen kääntämisen kokonaiskustannuksiin. Itse asiassa tiheästi asutuilla alueilla remontoitujen asuntojen kääntäminen voi maksaa jopa 40 prosenttia enemmän kuin maaseutualueilla.
Jos haluat ostaa räpylät sijainnin mukaan, tässä on muutamia huomioitavia lukuja. Floridan Jacksonvillessä käännetyt kodit ovat halvimpia, ja ne maksavat 15–60 dollaria neliöjalkaa kohti. Kodit Phoenixissa, Arizonassa; Los Angeles, Kalifornia; ja Denver, Colorado, kaikki kuuluvat 20–100 dollarin käännettävään neliöjalkaa kohti. Lopuksi koteja Houstonissa, Texasissa; New York City; ja San Franciscossa, Kaliforniassa, kaikilla on korkeimmat kunnostuskustannukset. Keskimäärin näiden paikkojen kodit maksavat 25–150 dollaria neliöjalkaa kohden.
Viimeisenä huomautuksena, sijainti ei yksin riitä määrittämään, onko läppä hyvä sijoitus vai ei. Sijoittajien tulee myös muistaa, että tiheämmin asutuilla alueilla sijaitsevat kodit, vaikka ne ovatkin kalliimpia kääntää, myyvät yleensä myös enemmän kuin maan harvaan asutuilla alueilla.
Myyntikulut tai sulkemiskustannukset ovat toinen tekijä, joka on pidettävä mielessä kodin vaihtamisessa. Näitä lisäkustannuksia ovat muun muassa varainsiirtoverot, kiinteistöverot, omaisuusvakuutukset, omistusoikeusyhtiömaksut ja omistusoikeusvakuutus.
Yleisenä nyrkkisääntönä talon räpylät voivat odottaa myyntikustannusten olevan noin 2–5 prosenttia kodin lopullisesta myyntihinnasta. Myyntikustannuksista voidaan neuvotella, mikä on räpyläiden fiksua yrittää, sillä myyntikustannukset voivat leikata voitot sekä taloa ostettaessa että myytäessä. Monissa tapauksissa vain ostaja maksaa sulkemiskustannukset. Mutta on skenaarioita, joissa myyjät saattavat joutua maksamaan myös osan näistä kustannuksista. Kuka maksaa sen, mitä on määrätty myyntisopimuksessa, ei päätöspöydässä, joten räpylät, jotka haluavat minimoida myyntikustannukset, haluavat olla varmoja, että kyseiset kohteet on määritelty selvästi sopimuksessa.
Kuva: istockphoto.com
Seuraavat lisäkustannukset ja huomiot eivät koske jokaista kodin vaihtoa. Mutta sijoittajien tulee silti olla tietoisia niistä, jotta he eivät yllätyksiä edetä kunnostusaikajanaan.
On olemassa muutamia eri tapoja rahoittaa talonvaihto; ei ole harvinaista, että kokenut sijoittaja pystyy maksamaan asunnosta käteisellä ja välttämään lisäkustannuksia ja -maksuja. Mutta uusille räpylöille tai niille, jotka hankkivat asunnon, jonka arvo on suurempi kuin he ovat valmiita tai kykeneviä maksamaan käteisellä, omaisuuslaina on yleensä ratkaisu.
The parhaat lainat asuntojen vaihtamiseen ovat lyhytaikaisia ja niiden vakuutena on omaisuus, mukaan lukien omaisuus. Omaisuuslainan saaminen on yleensä helpompaa, koska vakuus toimii lainanantajan vakuutena. Mutta varoituksena on, että korot ovat usein korkeammat kuin perinteiset pankkilainat, ja useimpien omaisuuserien lainojen vuosikorko on 9–15 prosenttia. Korkeammista koroista huolimatta monet räpylät suosivat edelleen omaisuusperusteisia lainoja perinteisten lainojen sijaan, koska pankit ovat haluttomia rahoittamaan flippejä riskin vuoksi.
Lainatyypistä riippumatta räpylöiden tulee aina ottaa huomioon korkotasot arvioidessaan potentiaalisia voittoja.
Kun on kyse talon kääntämisestä, lupa vaaditaan lähes aina. Itse asiassa asunnonomistaja voi odottaa useiden lupien tarvetta ennen kuin käännös voi alkaa. Kuntien virastojen myöntämä lupa on virallinen hyväksyntä, joka sallii kodin kunnostushankkeen edetä. Luvat myönnetään sen varmistamiseksi, että projektit tehdään turvallisesti ja paikallisten standardien mukaisesti, koska kokeneetkin urakoitsijat voivat tehdä virheitä. Käännettäväksi remontoiduilla asunnoilla on oltava luvat tehtävään työhön varmistaakseen, että ne ovat koodin ja nykyisten turvallisuusstandardien mukaisia.
Käsitellessään talonvaihtoa sijoittajat voivat odottaa maksavansa luvista keskimäärin 400–1 800 dollaria. Urakoitsijat voivat sisällyttää hanketarjoukseensa lupien hankintakustannukset, mikä voi tarkoittaa, että kodin räpylä tarvitsee yhden tehtävän vähemmän.
Kääntääkö taloa? Tee se oikein ensimmäisellä kerralla
Hanki tarvitsemasi ammattiapu. Hanki maksuttomia, sitoumuksettomia projektiarvioita urakoitsijoilta, arkkitehdeiltä, sähköasentajilta ja muilta lähialueiltasi.
Jotkut kodin käännökset sisältävät muutoksia vain sisätiloihin, kun taas toiset keskittyvät pääasiassa ulkoiseen. Runsaasti on yhdistelmä molempia alueita, ja jokaisesta tilasta aiheutuu erilaiset keskimääräiset peruskorjauskustannukset.
Flipperit voivat odottaa ulkotyön maksavan keskimäärin 5 000–15 000 dollaria, kun taas sisätilojen päivitykset riippuvat suuresti tilan tyypistä. Esimerkiksi makuuhuoneen päivittäminen maksaa noin 5 000 dollaria, kun taas keittiön remontointi maksaa 30 000 - 60 000 dollaria.
Kodin lisäys voi olla tyyris lisäosa, jonka tyypillinen vaihteluväli on 22 500–80 100 dollaria. Mutta ennen kuin hyväksyt lisäyksen tai jättävät sen huomiotta, räpylöiden tulee tietää, että ne voivat olla jopa 5 000 dollaria tai 150 000 dollaria kalliita. Lopullinen hinta riippuu lisäyksen koosta, valituista materiaaleista ja tilan käyttöön.
Esimerkiksi keittiön lisäys maksaa todennäköisesti enemmän kuin makuuhuoneen lisäys. Keittiö on perinteisesti suurempi, siinä on kodinkoneita ja enemmän viimeistelyjä, ja siinä on putkityöt ja kalliimpia pistorasiat verrattuna perusmakuuhuoneeseen, jossa ei ole omaa kylpyhuonetta.
Onnistunut käännös sisältää urakoitsijoita ja tyypillisesti useita erilaisia. Kun tiedät, mitä kunkin lajikkeen odotetaan veloittavan työstä, voit auttaa pitämään budjetin käänteisenä. On huomattava, että kaikki käännökset eivät vaadi kaikentyyppisten alla lueteltujen urakoitsijoiden apua, mutta myös pääurakoitsijan kanssa toimeentuleminen on harvinaista.
Pääurakoitsija on henkilö, joka ottaa vastuun rakennusprojektin valvonnasta. Tämä henkilö työskentelee yleensä alihankkijoiden kanssa ja huolehtii siitä, että kaikki valmistuu aikataulun mukaan.
Talon käännöstyön pääurakoitsija varmistaa, että työ tehdään eritelmien mukaisesti valvomalla projektin kaikkia näkökohtia. He varmistavat, että kaikki tarvittavat remontit on tehty ja ne valmistuvat ajallaan. Pääurakoitsijan palkkiot ovat tyypillisesti 10–20 prosenttia projektin kokonaishinnasta.
Kaikki kodin käännökset eivät vaadi arkkitehdin palveluita. Mutta ennen kuin päättävät tehdä sen yksin, räpylöiden tulisi harkita pari asiaa. Arkkitehdeillä on ymmärrys siitä, miten rakennukset toimivat ja mitä talon kääntämiseen tarvitaan. He voivat myös auttaa rakennusmääräysten ja muiden määräysten kanssa. Joskus kannattaa palkata arkkitehti talon käännettäviksi vain sen mielenrauhan vuoksi, jonka hän voi tarjota suunnittelun luomisen ja toteutuksen aikana. Arkkitehdit veloittaa keskimäärin 125–250 dollaria tunnissa.
Rakennusinsinööri on ammattilainen, joka on pätevä suunnittelemaan, tarkastamaan ja valvomaan rakennusten rakentamista. Rakennusinsinöörin tehtävänä on tarkastella muiden insinöörien työtä ja suunnitella rakenteita, jotka ovat turvallisia. Rakennusinsinööriä voidaan tarvita talon käännöstöihin, jos kiinteistössä on rakenteellisia ongelmia joihin on puututtava, tai jos räpylä haluaa kaataa kantavan seinän tai suunnittelee lisäys. Keskimäärin talon käännön rakennesuunnittelijan palvelut maksavat 350–900 dollaria.
Sisustussuunnittelijat ovat ammattilaisia, jotka suunnittelevat asumiseen, työskentelyyn tai muuhun käyttöön käytettävien sisätilojen ulkoasun ja tyylin. Nämä ammattilaiset voivat auttaa kaikissa talon käännettävissä asioissa ja voivat auttaa räpylää päättämään parhaan tilan pohjaratkaisun ja laatimaan sitten suunnittelusuunnitelman. Ne voivat myös auttaa määrittämään, mitä huonekaluja ostaa kunkin huoneen täyttämiseksi ja miten ne järjestetään asianmukaisesti.
Nämä suunnittelijat voivat myös auttaa talon räpylöitä valitsemaan tilaan parhaan väripaletin ja yhdistämään maalivärit luomaan kutsuvan ilmapiirin, joka auttaa kotia myymään mahdollisimman nopeasti. Sisustussuunnittelijan palvelujen käyttö on vain yksi monista vinkkejä kodin arvon kasvattamiseen.
Sisustussuunnittelijat eivät ole vain rikkaille; talot kaikissa tyyleissä ja hintaluokissa voivat hyötyä suunnittelijan kosketuksesta. Ne tarjoavat tuntihinnat niinkin alhaiset kuin 50 dollaria, vaikka jotkut veloittavat jopa 200 dollaria tunnilta.
Jokainen asiantuntija, jota tarvitset onnistuneesti kääntääksesi talon, käden ulottuvilla
Hanki maksuttomia, sitoumuksettomia projektiarvioita urakoitsijoilta, arkkitehdeiltä, sähköasentajilta ja muilta lähialueiltasi.
Keittiösuunnittelija on henkilö, joka suunnittelee keittiön pohjaratkaisun ja parantaa sen toimivuutta varmistaen, että keittiöstä tulee toimiva ja esteettinen käännön jälkeen. Suunnitteluprosessiin kuuluu sen määrittäminen, mitä laitteita käytetään, mihin ne sijoitetaan ja miten tilan potentiaali voidaan maksimoida.
Keittiösuunnittelija voi myös auttaa räpylöitä valitsemaan keittiöön materiaaleja, kuten työtasoja, takatasoja, kaappeja, lattiapäällysteitä ja valaisimia. Suunnitteluprosessi voi kestää 2 päivästä useisiin viikkoihin riippuen projektin monimutkaisuudesta. Flippereiden tulee olla valmiita maksamaan 65–250 dollaria tunnissa keittiösuunnittelijan palveluista.
Putkimiehillä on aina kysyntää, mutta erityisesti talon räpylät ovat kysyttyjä. Putkimies on kauppias, joka on erikoistunut putkien asentamiseen ja kunnossapitoon, jotka kuljettavat vettä, kaasua, viemäriä ja muita nesteitä kodin läpi. Heidät on yleensä koulutettu työskentelemään erityyppisten putkimateriaalien, kuten kuparin, teräksen, PVC: n ja valuraudan, kanssa.
Putkimies voi asentaa pesualtaat, wc: t, kylpyammeet ja suihkut. He myös asentavat laitteita, kuten astianpesukoneita, pesukoneita ja kuivausrumpuja. Jos kodissa on jo toimivia ja houkuttelevia kodinkoneita, putkimies voi tehdä niille kaikki tarvittavat huoltotyöt ja säästää räpylä budjetissaan. Putkimiehet veloittaa 45–200 dollaria tunnissa.
Sähköasentaja on sähkö-, valaistus- ja johdotusjärjestelmien asennukseen, kunnossapitoon ja korjaukseen erikoistunut henkilö. Onko sähköasentaja tärkeä urakoitsija, joka on otettava huomioon taloa käännettäessä? Kyllä ehdottomasti. Sähkötyöt ovat yksi tärkeimmistä asioista kodin kääntämisessä. Sähköasentaja voi auttaa varmistamaan, että koti on kunnossa ja turvallinen kaikille tuleville omistajille. Vanhemmissa kodeissa ei ole harvinaista, että räpylät joutuvat maksamaan talon uudelleenjohdotuksen hinta. Sähköasentaja voi auttaa tässä.
Sähköasentajat voivat auttaa myös remontin aikana ilmeneviin sähköongelmiin. Flipperit voivat odottaa maksavansa 50–100 dollaria tunnissa sähköasentajasta.
LVI-tekniikka on ammattilainen, joka on erikoistunut lämmitys-, ilmanvaihto- ja ilmastointijärjestelmiin. Heitä pyydetään usein diagnosoimaan ja korjaamaan nämä järjestelmät. Varsinkin jos talo oli joksikin aikaa tyhjillään, heidän palvelujaan tarvitaan yleensä talon vaihtamiseen.
LVI-järjestelmä on yksi talon tärkeimmistä osista. Taloa käännettäessä LVI-teknikko voi varmistaa, että lämmitys- ja jäähdytysjärjestelmä on hyvässä kunnossa. He voivat myös tunnistaa järjestelmään liittyvät ongelmat ja varmistaa, että se on koodattu. Keskimäärin LVI-teknikko veloittaa 50–150 dollaria tunnissa.
Puuseppä on eräänlainen ammattimies. Kun on kyse talon kääntämisestä, puusepät voivat rakentaa, korjata ja asentaa rakennusrunkoja. Puusepät ovat puuntyöskentelyn asiantuntijoita, mutta muut yleiset rakennusmateriaalit eivät ole heille tuttuja.
Kun palkkaat puusepän talon kunnostukseen, räpylät voivat odottaa maksavansa 35–100 dollaria tunnissa. Lopullinen hinta riippuu puusepän kokemuksesta ja työn tarkkuudesta. Esimerkiksi puusepän kehyksen lisääminen kaappiin tuntihinta on todennäköisesti edullisempi kuin veistetyn, sisäänrakennetun viihdeyksikön asentaminen.
Maalaus ei ole niin yksinkertaista kuin miltä se näyttää. Kun koko talo on maalattava, on investoinnin arvoista palkata ammattitaitoinen tiimi, joka tekee työn valmiiksi päivässä tai kahdessa. Asunnon ostajat huomaavat nopeasti hajanaiset maalityöt tai tippuminen lattialle, joten maalaus ei ole aina paras työ kokemattomalle maalarille.
Lisäksi, jos kodin ulkopuoli on maalattava, se on parasta jättää ammattilaisten tehtäväksi. Tämä voi olla vaarallinen työ ilman asianmukaisia laitteita ja työkaluja. Kun maksat maalarin, räpylä voi odottaa maksavansa 20–50 dollaria tunnissa.
Uuden talon räpylät käyttävät usein budjettinsa kodin sisustukseen unohtaen, että ostajat haluavat ulkopuolen sopivan yhteen. Maisemasuunnittelijan palkkaaminen tarkoittaa, että ulkopuutarhat ja -tilat voidaan suunnitella kestämään vuosia, ei vain näyttämään hyvältä avoimissa oloissa.
Monet maisemasuunnittelijat perivät hankkeesta maksun, joka vaihtelee sen nykyisen kunnon mukaan ulkotila, onko jokin niistä pelastettava, ja kuinka monimutkaisen räpylä haluaa maiseman olla. Mutta maisemoinnin perustarpeista useimmat urakoitsijat veloittavat tuntimaksun. Flipperit voivat odottaa maksavansa maisemoijasta 50–100 dollaria tunnissa.
Kun ostaja aikoo ostaa kodin kääntääkseen sen, on järkevää käydä kotitarkastuksessa ennen sopimuksen allekirjoittamista. Mutta joidenkin kiinnityspäällisten tarkastukset ovat kiellettyjä. Kun ostat käännetyn kodin, ostajat joutuvat lähes aina tarkastamaan kotinsa asuntolaina voidaan turvata, ja monet vaativat, että myyjä kattaa siihen liittyvät kustannukset osana sopimusta.
Joten räpylät voivat joutua maksamaan tarkastuksen laskun joko ensimmäisen oston, myynnin tai joskus molempien aikana. Ja kun on kyse läppämyynnin yhteydessä suoritettavista tarkastuksista, ne, jotka leikkivät kulmat tai jättivät urakoitsijan käyttämättä voivat joutua selkänsä seinää vasten hyväksymättömien päivitysten ja kunnostustöiden vuoksi uusittu.
Kotitarkastukset voivat säästää räpylät päänsärkyltä ja ovat usein jokaisen pennin arvoisia. Kotitarkastuksen kansallinen keskihinta on 341 dollaria, tyypillinen vaihteluväli 280–401 dollaria.
Kuva: istockphoto.com
Talon kääntäminen on houkuttelevaa, mutta se ei sovi kaikille. Kun tiedät seuraavat talon kääntämisen edut ja haitat, voit auttaa jotakuta päättämään, pitäisikö hänen ryhtyä tähän kiinteistösijoitusmuotoon vai ei.
Niille, jotka oppivat tekemään flipiä ensimmäistä kertaa, herää usein yleinen kysymys: pitäisikö heidän ratkaista talonkäännös yksin vai käyttää rahaa ammattilaisen palkkaamiseen?
Varsinkin niiden, jotka ovat juuri aloittamassa liiketoimintaa, joutuvat muuttamaan näkemystään urakoitsijoiden palkkaamisesta. Sen sijaan, että räpylät pitäisivät urakoitsijoita lisäkuluina tai hallittavan palapelin osana, he haluavat nähdä nämä ammattilaiset talon käännösprojektin hyödykkeinä. Ne voivat säästää räpylärahoja, mutta ne voivat myös auttaa räpylää saamaan suuremman voiton pitkällä aikavälillä. Tähän on useita syitä.
Ensinnäkin on harkittava resursseja. Urakoitsijat tuovat mukanaan omat työkalunsa, tiiminsä ja tietonsa. Flipperille voi olla kallista ja aikaa vievää hankkia projektiin tarvittavat laitteet, työtunnit ja tiedot ilman, että se kuluu heidän budjettiinsa.
Seuraavaksi on otettava huomioon turvallisuus. Ammattilaiset ymmärtävät kuinka toimia vaarallisissa töissä, olipa kyseessä vaarallisia materiaaleja, sähköä tai raskaita koneita. Aloittelija saattaa ajatella, että ammattilaisen maksaminen säästääkseen työtunteja leikkaa hänen budjettiaan, mutta hän ei välttämättä ota huomioon mahdollisia onnettomuuden aiheuttamia lääkelaskuja. Henkilökohtaisen riskin lisäksi monet kodin parannusprojektit vaativat ammattilaisen käsittelemään niitä oikeudelliselta kannalta. Tämä tarkoittaa, että rahan säästäminen flipillä voi johtaa seuraamuksiin tai sakkoihin.
Lopuksi, räpylöiden on otettava huomioon estetiikka, kun he yrittävät leikata urakoitsijoita luettelostaan. Asiantuntija-alueestaan riippuen urakoitsijat ovat maalanneet satoja seiniä, asentaneet satoja putkia tai kytkeneet satoja pistorasioita. He eivät vain tiedä, miten jotain tehdään, vaan kuinka saada se näyttämään hyvältä ja toimimaan hyvin. Asunnon ostajat huomaavat nämä asiat, mikä tarkoittaa, että liian monien projektien ottaminen yksin voi lähteä räpylät, joilla ei ole muuta vaihtoehtoa kuin hyväksyä halvempi tarjous pettyneiltä ostajilta tai vielä pahempaa, ei tarjouksia ollenkaan.
Vaikka on teknisesti totta, että urakoitsijat nostavat talon käännön kustannuksia, he myös auttavat varmistamalla, että projektit pysyvät raiteilla, säästäen räpylät pitkittymisen aiheuttamilta tarpeettomilta kustannuksilta hanke. He varmistavat, että työ tehdään turvallisesti ja suojelee kokematonta räpylää katastrofilta. Ja lopuksi he varmistavat, että kaikki toimii hyvin ja näyttää hyvältä samanaikaisesti. Asunnon ostajat huomaavat hyvin tehdyn työn ja ovat siksi valmiimpia maksamaan huippudollarin. Tästä syystä, vaikka räpylä on varmasti mahdollista hoitaa muutamia pieniä tee-se-itse-projekteja siellä täällä, urakoitsijat ovat melkein varmasti mukana käännösprosessissa.
House flipping 101: Älä tee itse sitä, mitä et tiedä
Hanki tarvitsemasi ammattiapu. Hanki maksuttomia, sitoumuksettomia projektiarvioita urakoitsijoilta, arkkitehdeiltä, sähköasentajilta ja muilta lähialueiltasi.
Ei ole epäilystäkään siitä, että kodin muuttaminen voi olla kallis yritys. Onneksi kokeneet kodinräpylät tietävät monia temppuja säästääkseen kustannuksia mahdollisuuksiensa mukaan tinkimättä arvosta tai kodin eheydestä. Kun suunnittelet käännettä, pidä seuraavat kustannussäästövinkit mielessä.
Kuva: istockphoto.com
Talon kääntöprojektiin voi liittyä suuri joukko urakoitsijoita; yksi kokematon tai pätemätön urakoitsija voi hylätä koko projektin. Varmistaakseen, että tiimi koostuu vain alansa parhaista urakoitsijoista, talon räpylät voivat esittää yhdistelmän seuraavista kysymyksistä jokaiselle urakoitsijalle, jota harkitaan käännettäväksi. Mahdolliset räpylät haluavat myös pitää mielessä, että useamman kuin yhden urakoitsijan tavoittaminen on suositeltavaa jokaisessa projektissa.
Kuinka paljon talon kääntäminen maksaa? Kodin remontin kulut ovat erilaisia jokaisessa talossa, mutta talon kääntäminen voi olla kannattavaa liiketoimintaa. Vaikka tähän liittyy varmasti riskejä, erilaisten urakoitsijoiden kanssa työskenteleminen on paras tapa pysyä raiteilla ja budjetin rajoissa. Niille, jotka ovat vielä epävarmoja talon vaihtamisesta, seuraavat kysymykset ja vastaukset voivat auttaa heitä päätöksenteossa.
Suositut talon käännösohjelmat eivät aina heijasta tarkasti talon kääntämisen voittoja. Niin kuinka paljon talon räpylät oikeasti tienaavat? Se riippuu. Useimmissa tapauksissa talon räpylän tulisi pyrkiä 10–20 prosentin voittoon kodin arvosta korjausten jälkeen, mutta tämä voi vaihdella markkinoista ja valmistuneista projekteista riippuen.
Kun mitataan menestystä, talon räpylät pitävät 10 prosentin voittoa onnistumisena, vaikkakin pienemmässä mittakaavassa. 20 prosentin voiton taskuun saamista pidetään keskimääräistä suuremman prosenttiosuuden yläpuolella, mikä saavutetaan yleensä aloittelijan tuurilla tai veteraanien kokemuksella.
Talon kääntäminen vain 10 000 dollarilla on mahdollista, mutta se on myös haaste. Se on pieni määrä pääomaa työn suorittamiseen. Mutta pienellä luovuudella, tuurilla ja tonnilla kyynärrasvaa on mahdollista muuttaa talo voittoa tavoittelemalla vain 10 000 dollarilla. Pienemmällä budjetilla asuvien räpyläiden tulisi odottaa tekevänsä paljon töitä itse, valita materiaalit hinta mieltymyksen sijaan, ja olla valikoivia projekteissa, joita he pitävät välttämättöminä a voltti.
70 prosentin sääntö auttaa kodin räpylöitä määrittämään korkeimman hinnan, jonka he voivat maksaa sijoituskiinteistöstä riskeeraamatta voittoa. Yksinkertainen yhtälö on kodin korjauksen jälkeinen arvo (ARV) kerrottuna 70 prosentilla; Jos sijoituskiinteistöä ei voida turvata tähän arvoon tai sen alle, voittomarginaali on liian pieni riskin ottamiseksi.
Mahdollisten räpylöiden on tärkeää muistaa, että 70 prosentin sääntö on vain yleinen peukalosääntö. Sääntöön tulee aina olemaan poikkeuksia, ja ainutlaatuisten mahdollisuuksien tai punaisten lippujen havaitseminen, jotka kumoavat 70 prosentin säännön, vaatii kokemusta.
Vastaamiseen kysymykseen vaikuttavat useat muuttujat, ja totuus on, että sijoittajan vuoden aikana käännettävien asuntojen määrä riippuu kunkin henkilön omista ainutlaatuisista olosuhteista. Sellaiset tekijät kuin talous, sijoitusmahdollisuudet ja onko kyseessä kokopäivätyö tai sivukeikka, kaikki vaikuttavat. Viitteeksi kuitenkin todettakoon, että keskimääräinen kokopäiväinen asuntoläpimies pystyy remontoimaan ja myymään kahdesta seitsemään asuntoa kalenterivuoden aikana.
Ehdottomasti! Talon kääntäminen voi olla viisas ja kannattava sijoitus. Mutta se ei tarkoita, että voitto on taattu, eikä sitä todellakaan ole helppo saavuttaa. Totuus on, että talojen kääntäminen on riski, ja mahdollisuus nollatuloon tai jopa velkaantumiseen on aina pöydällä. Tästä syystä talon räpylälle on aina suositeltavaa työskennellä kokeneen tiimin kanssa onnistumisen todennäköisyyden lisäämiseksi.
Jokaisen käännön aikajana on ainutlaatuinen, mutta kotiräpylät viettävät yleensä vähintään 6–12 viikkoa kodin ostamiseen ja vaihtamiseen. Mutta jos jokin prosessin osa viivästyy, dominoilmiö voi nopeasti pidentää tätä aikajanaa. Ei ole myöskään harvinaista, että suurempien projektien valmistuminen kestää useita kuukausia.
Lähteet: Angi, HomeAdvisor (1 ja 2),Kotiopas, Forbes,Fit Small Business, Uusi hopea
Etkö halua tehdä sitä itse?
Hanki ilmaiset sitoumuksetta arviot lisensoiduilta pääurakoitsijoilta lähelläsi.