Kuva: shutterstock.com
Pääurakoitsijana oleminen ei ole mysteeri, vaikka vaaditaan joitakin taitoja ihmisten, talouden ja yleisen hyvän mielen kanssa. Joku, joka ei ole koskaan tehnyt sitä, on valmis esittämään kysymyksiä, joista osa saattaa tuntua alkeelliselta tai jopa typerältä. Ja kyky ratkaista ongelmia on varmasti hyödyllinen. En suosittelisi aloittelijan toimivan omana urakoitsijanaan, jos työ on suuri - esimerkiksi uusi talo tai suuri lisä -, mutta kohtalaisen kokoinen sisätilojen uudistus voi olla melko hallittavissa.
Siitä seuraa silti todellinen kysymys: Ei ole Voinko tehdä sen?
Sen Pitäisikö minun tehdä se?
Paras argumentti yrittää olla oma urakoitsija on voitto. Urakoitsijat tekevät loppujen lopuksi voittoa, joten 20 tai 30 prosentin lisääminen materiaali- ja työvoimakustannuksiin voittoina on täysin kohtuullista.
Jos olet oma GC, sinun ei tarvitse maksaa kenellekään tätä prosenttiosuutta.
Toisaalta on argumentteja sitä vastaan, että olet oma urakoitsijasi. Jos et esimerkiksi ole tyytyväinen lopputuotteeseen, et voi valittaa GC: lle, että työ ei ole tarpeeksi hyvä, ja kieltäytyä suorittamasta viimeistä maksua. Puhuisit itsellesi, koska olet pääurakoitsija.
Se voi olla suurin yksittäinen syy olla olematta oma GC. Jos palkkaat jonkun tekemään työn puolestasi ja sitten jotain menee pieleen, se ei todennäköisesti ole sinun ongelmasi, koska GC: ltä maksetaan ongelmien ratkaisemiseksi ja työn suorittamiseksi. Kun palkkaat pääurakoitsijan, maksat hänen kokemuksestaan, osaamisestaan ja kyvystään ennakoida ongelmia ja ennen kaikkea hänen halukkuuttaan ottaa lopullinen vastuu koko työ. Ja hän saa luvat, tekee aikataulutuksen ja hoitaa alihankkijoiden ja toimittajien väliset kiistat.
Joten jos päätät tehdä GC: n työn, sinulla on unettomia öitä. Jos suuria ongelmia ilmenee, sinulla ei ole yhtä yksinkertaista keinoa soittaa asianajajallesi ja sanoa hänelle: "Haista hitto GC, se on hänen vikansa. " Oman urakoitsijana toimiminen ei tarkoita työkaluvyön taittumista ja vasaran heiluttamista päivä.
Oman urakoitsijasi voi tarkoittaa sitä, että kasvatat todennäköisyyttä saada juuri se mitä haluat. GC: t ansaitsevat rahaa suorittamalla jokaisen työn yksinkertaisesti ja tehokkaasti, jotta he voivat siirtyä seuraavaan. Muutokset matkan varrella ja poikkeamat tavanomaisesta, jotka pidentävät työtä, voivat aiheuttaa ärsytystä ja yhteistyöhaluttomuutta GC: stä. Jos siis olet hyvin tietoinen yksityiskohdista ja aiot joka tapauksessa katsoa kaikkien olkapään yli, voi olla järkevää olla oma GC.
Vuoden 1996 tekemän tutkimuksen mukaan Kuluttajaliitto, noin puolet lukijoista vastanneista käytti GC: tä valvoakseen remonttejaan. Tyytyväisyysaste oli suunnilleen sama niille, jotka tekivät ja jotka eivät. Ehkä keskimääräinen Consumer Reports -lukija on varovaisempi ja taitavampi kuin tavallinen henkilö... mutta ehkä sinäkin.
Puhutaan nyt työn keskeisistä osista.
Etkö halua tehdä sitä itse?
Saat ilmaisia, sitoutumattomia arvioita läheisiltä lisensoiduilta pääurakoitsijoilta.
Tämä on sinun vastuullasi, ja se on ratkaisevan tärkeää, koska nämä ovat naisia ja herrat, jotka todella uudistavat talosi sinulle. He ovat puusepät, putkimiehet, sähköasentajat ja muut kauppiaat, jotka muuttavat suunnitelmat asuintiloihisi. Kuten minkä tahansa esimiehen kohdalla, tärkein taito on löytää oikea henkilöstö.
Tärkein pelaaja on todennäköisesti puuseppänne. Hän on henkilö, joka muotoilee rakenteen, joka määrittää tilat. Hän rakentaa kehyksen, joka on sähköjohtojen, putkistojen, tuuletusaukkojen, puhelinlinjojen ja eristyksen matriisi. Hän palaa kaiken sen jälkeen, kun se on karhennettu, ja peittää sen valmiilla pinnoilla. Puuseppä on keskeinen pelaaja, ja hänet tulisi palkata ensin.
Puuseppä on ensisijainen apusi, joten pyydä häneltä apua sähköasentajan, putkimiehen tai muurarin löytämiseen. Ja älä ole liikaa huolissasi täällä. Useimpien kirvesmiesten voidaan luottaa suosittelevan ihmisiä, joiden kanssa he haluavat työskennellä, mutta harvat suosittelevat työkavereita, jotka eivät tiedä työstään. He tietävät, ketkä ovat kavereita, jotka sekoittavat aikataulun ja ketkä tekevät huolimatonta työtä ja aiheuttavat ongelmia kaikille muille. He eivät halua niitä päänsärkyä enempää kuin sinä.
Jos haluat löytää puusepän tai alihankkijan, kysy ystäviltä ja naapureilta. Keltaiset sivut ovat myös hyvä lähde. Toinen vaihtoehto on käydä työmailla läheisillä asuinalueilla. Kävele sisään ja pyydä puuseppää, putkityöurakoitsijaa tai sähköasentajaa. On todennäköistä, että saat käyntikortin, puhelinnumeron tai mahdollisesti tapaamisen. Saatat jopa saada arvion työstäsi, jos sinulla on suunnitelmat mukanasi ja pomolla on tunti tappaa.
Toinen hyvä alilähde on toimitiloja. Kysy LVI-, sähkö- tai laattakaupoista, jotka käsittelevät kauppoja. Sinun pitäisi saada pari nimeä. Kysy muilta subilta niiden kauppiaiden nimet, joita he kunnioittavat ja joiden kanssa he ovat työskennelleet.
Tarkista kunkin alialueen viitteet (asiakkaat, toimittajat, pankit ja muut). Hanki useita tilausarvioita suurista töistä ja vähintään kaksi pienistä töistä (nykyisen kylpyhuoneen uusiminen) uudelleensuunnittelu on pieni työ, kahden uuden kylpyammeen, pesuhuoneen ja porealtaan putkisto suuressa lisäyksessä on iso yksi). Tee kotitehtäväsi palkkaamillesi ihmisille ennen kuin palkkaat heidät.
Muista, että kun puhutaan sub -asioista, useimmat heistä tarjoavat paljon työpaikkoja ja jotkut ottavat vastaan lähes kaikki heille tarjotut. Huono uutinen on, että voit kertaluonteisena asiakkaana saada paikan prioriteettiluettelon alareunaan, selvästi alle GC: t, jotka aikovat rakentaa monia taloja tulevaisuudessa ja voivat siksi olla jatkavia asiakkaita palvelut.
Sinun on teroitettava itsesi turhautumiseen ja aikataulutusongelmiin, mutta toisaalta et ota maailmaa yksin. Tilaajasi ovat myös tärkeitä liittolaisia työsi suorittamisessa. He eivät ole vain rakentamassa taloa, vaan auttavat sinua tekemään sen. Saatat yllättyä löytääksesi ylpeyden, jonka monet rakennusalan yksittäiset toimijat ottavat vastaan. Yritä käyttää tätä ylpeyttä ja henkeä eduksesi. Hyvää suunnittelua ja jatkuvaa kommunikointia eri alihankkijoiden kanssa on tärkeää.
Monet valtiot ja kunnat edellyttävät, että pääurakoitsijoilla on oltava toimilupa ja asianmukaiset vakuutukset ennen kuin he voivat laillisesti hengailla vyöruusu, joka tunnistaa itsensä GC: ksi. Tällaisia vaatimuksia ei kuitenkaan ole asunnonomistajalle, joka toimii omana GC. Jos pidät siitä niin paljon, että pidät siitä niin paljon, että haluat tehdä sen uudelleen jonkun toisen puolesta, voit selvittää, mitä vaatimuksia on.
Kun käytät omaa GC: täsi, tarvitset rakentajan riski- tai palokäytännön. Useimmissa osavaltioissa hinnat vaihtelevat vain hieman eri yhtiöissä, koska ne ovat yleensä tarkasti säänneltyjä, mutta kysy vakuutusasiamieheltä, joka hoitaa asunnonomistajasi vakuutukset, selvittääksesi tarvittavat paperityöt ja kustannus. Haluat järjestää vakuutuksen voimassaolon heti, kun rakennusmateriaalit saapuvat tai ensimmäinen työntekijä astuu työmaalle, sen mukaan, kumpi tapahtuu aikaisemmin. Jos sinulla on rakennuslaina, pankki luultavasti vaatii, että sinulla on voimassa oleva vakuutussideaine lainan sulkemishetkellä. Kun työ on valmis, voit muuttaa käytäntöä vielä kerran asunnon tavalliseen kattavuuteen.
Älä ota kevyesti päätöstä olla oma pääurakoitsijasi. Älä anna mahdollisuuden säästää huomattavaa summaa rahaa sokeaksi mahdollisille komplikaatioille ja konflikteille. Saatat löytää paljon tyytyväisyyttä siitä, että olet johtanut koko prosessia itse, mutta sinun pitäisi myös olla varma siitä, että olet aika, ihmissuhdetaidot, organisatoriset kyvyt ja yksinkertainen halu pysyä kurssilla, vaikka tilanne hieman hiipuu karkea. Ja se tulee - mikään rakennushanke ei ole ilman ylä- ja alamäkiä, takaiskuja ja turhautumista. Monille ihmisille GC: n lisäys todellisiin rakennuskustannuksiin on oikeudenmukainen hinta prosessin hallinnasta. Säästömahdollisuuksia on, mutta sinun on myös investoitava omaan aikaan ja sitoutumiseen. Sinun on koordinoitava tilaajan toimintaa, laadittava aikataulut, maksettava laskut ja suoritettava useita muita toimintoja. Mutta sinulla on myös toinen rooli.
GC: nä sinä olet henkilö, jonka pöydällä on "buck-stop-here" -merkki. Päätökset, suuret ja pienet, ovat sinun tehtäväsi. Siellä on ammattilaisia, jotka auttavat vastaamaan kysymyksiin ja neuvomaan, mutta lopulta sinun on auktoriteetin ääni.
Joten kysy itseltäsi, onko sinulla:
Kuva: shutterstock.com
Jotta voit olla varma, ettet ole matkalla suoraan velallisten vankilaan, on hyvä kuulla asianajajaa ja luultavasti myös muita ohjeita. Näillä neuvonantajilla ei ole flanellipaitoja ja työsaappaita, eivätkä he ehkä koskaan edes tule kotiin, mutta asianajajasi, kirjanpitäjäsi ja vakuutusasiamiehesi voivat olla tärkeitä toimijoita.
Kiinteistölakimies. Saatat paheksua sitä, mutta tosiasia on, että elämme maailmassa, jossa hyvä oikeudellinen neuvonta on välttämätöntä liiketoiminnan harjoittamiselle. Vaikka haluat ehkä ajatella kodin kunnostusprosessia lämpimillä, tunteellisilla termeillä, on myös totta, että rakennuspalvelujen ostaminen merkitsee useita sopimuksia. Määritelmän mukaan olet tekemässä liiketoimintasopimuksia.
Mitä isompi työ, sitä enemmän tarvitset asianajajaa kiinnostaaksesi etujasi. Pankkiirillasi, urakoitsijallasi, arkkitehdillasi ja kaikilla muilla pelaajilla on erilaisia huolenaiheita. Heidän neuvonantajiaan - ja he todennäköisesti saavat heidät, vaikka et olisikaan suoraan yhteydessä heihin - ei voida luottaa suojaamaan sinua.
Vaikka palkkaisit GC: n tai käytät arkkitehtiä valvomaan koko prosessia etkä koskaan vieraile sivustolla, teet sen tarvitsevat oikeudellisia ohjeita sopimusten tarkistamiseen ja kaavoitusrajoitusten sekä lukuisten muiden asioiden tarkastamiseen. Saatat huomata, että kokenut kiinteistölakimies voi auttaa tavoilla, joita et ole koskaan harkinnut. Hän on nähnyt asiakkaansa suurimman osan ongelmista, joita et ole koskaan kohdannut, joten hänen kokemuksensa ja neuvonsa voivat olla korvaamattomia riippumatta siitä, neuvotella oikeasta sopimuksesta alussa, ratkaista väärinkäsitys keskellä tai ratkaista riita kauan työn jälkeen valmis.
Jos sinulla on vakiintunut suhde asianajajaan, varmista, että hän tuntee hyvin kiinteistöoikeuden. Tekeekö hän kohtuullisen määrän kiinteistölakia? Vaikka hän olisi korkeakoulun kämppäkaveri, tarkista se, koska kiinteistölailla on omat monimutkaisuutensa ja se voi muuttua yhtä salaperäiseksi kuin mikä tahansa muu lain ala. Ja virheet voivat olla erittäin kalliita. Jos sinulla ei ole sopivaa asianajajaa odottamassa puheluasi, yritä soittaa muutamalle läheiselle kiinteistönvälitystoimistolle tai paikallispankkien asuntolainaosastolle ja pyytää heiltä viitteitä. Paikallinen asianajajaliitto on toinen mahdollinen lähde; pyydä kiinteistövaliokunnan puheenjohtajaa.
Muut ammattilaiset. Jos sinulla on kirjanpitäjä, joka valmistelee verosi, hanki hänen mielipiteensä ja ohjeet ajoissa. Istu alas kirjanpitäjän kanssa ja keskustele budjetistasi, lainajärjestelyistäsi, projektin kassavirrasta (odotat, mitkä laskut missä kuukaudessa, mitkä ovat tänä vuonna, mitkä seuraavat) ja tuloistasi. Saattaa olla verohyvityksiä (joitakin hyvityksiä on saatavilla vanhojen rakennusten kunnostamiseen), tiettyjä veroetuja ja muita asioita, jotka voivat säästää rahaa. Vaikka urakoitsijoidesi olisi toimitettava sinulle vakuutustodistukset, jotka kuvaavat heidän vakuutusturvansa, sinun on myös neuvoteltava vakuutusedustajasi kanssa. Kun parannat talosi, saatat haluta lisätä kattavuuttasi kiinteistön lisäarvosta. Voit myös halutessasi tarkistaa vastuuvakuutuksesi varmistaaksesi, että se on riittävä. Jos joku putoaa ja murtaa jalkansa, sinä- sekä urakoitsija- saatetaan haastaa oikeuteen ja haluat riittävän vakuutussuojan. Rakennustyömailla on monia mahdollisia vaaroja, ja sinun on minimoitava riskit, sekä fyysiset että taloudelliset.
Kuva: Flickr
Jos sinulla on käteistä rahaa uudistusprojektisi maksamiseen, sinun ei tarvitse lukea tätä osiota. Useimmat ihmiset kuitenkin tarvitsevat lainaa rahaa vakuuttaakseen työnsä.
Paras vaihtoehto on yleensä asuntolaina. Tämä johtuu siitä, että asuntolainan korot ovat verovähennyskelpoisia. On olemassa useita kiinnityslajeja, jotka voivat tarjota varoja kodin peruskorjaushankkeelle, mutta jokainen riippuu siitä, kuinka paljon pääomaa sinulla on. Oma pääoma on kiinteistönne nettoarvo sen jälkeen, kun kaikki sitä koskevat velat on vähennetty sen bruttoarvosta. Sallikaa minun kääntää.
Oletetaan, että haluat lainata 25 000 dollaria 100 000 dollarin asuntosi parantamiseksi. Jos alkuperäinen käsirahasi on esimerkiksi 25 prosenttia ostohinnasta, ja maksusi on pääomasta sittemmin yhtä suuri kuin 25 prosenttia, omistat loput 50 prosenttia tai puolet talo. Tämä tarkoittaisi, että olet erinomainen ehdokas kyseiselle lainalle, koska useimmat pankit lainaavat jopa 75 prosenttia olemassa olevan talon arvosta.
Voit käyttää tätä pääomaa useilla tavoilla. Kaksi tärkeintä ovat ensimmäinen kiinnitys ja toinen kiinnitys.
ENSIMMÄISET LAINAT
Kodin kunnostajalle uuden ensimmäisen asuntolainan neuvotteleminen on yksi tapa vakuuttaa remontti. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että haet pankilta uutta asuntolainaa. Jos pankki hyväksyy lainan, osa tuotoista käytetään olemassa olevan asuntolainan maksamiseen. Kun olet vähentänyt sulkemiskulut ja palkkiot, sinulle jäävä summa maksetaan sinulle. Tyypillisesti uusi asuntolaina on erityisen järkevä silloin, kun maksamasi korko on vähintään prosenttiyksikön korkeampi kuin korko, jonka maksat uudesta kiinnityksestä.
TOISET ASUNTOLUOTOT
Toinen asuntolaina on nimenomaan se, mitä sen nimi viittaa: se on lisälaina ensimmäiseen kantamaasi kiinnitykseen. Yleensä toisen asuntolainan haltijalla on omaisuusvaatimus, jos et suorita maksuja. Talo ostettiin alun perin, mutta myyjä on saattanut sopia toisen asuntolainan pitämisestä, mutta kunnostusta suunnittelevalle asunnon omistajalle todennäköisimmin toinen asuntolaina on laina instituutio.
LOPPUKUSTANNUKSET
Kustannukset vaihtelevat osavaltioittain ja pankeittain, mutta kustannukset voivat sisältää asianajajan palkkiot (mahdollisesti sinun ja pankin); tallennusmaksut; asuntolaina-, siirto- tai muut verot; pisteet lainasta (maksut lasketaan prosenttiyksiköinä lainatusta summasta, mikä tarkoittaa, että 100 000 dollarin lainan kaksi pistettä edustavat 2 000 dollarin palkkiota); vakuutus; hakemusmaksut; hakemusmaksut; arviointikustannukset; luottotietojen kustannukset; ja niin edelleen.
Perinteisellä kiinnityksellä kaikki nämä kulut ovat yleensä lainanottajan vastuulla; pääomalainalla pankki maksaa niistä monet. Kun haet lainaa, useimmat pankit antavat rutiininomaisesti arvion sulkemiskustannuksista. Pyydä erittelyä, jos sitä ei tarjota.
MUITA VAIHTOEHTOJA
Asuntolainojen lisäksi on olemassa muita laina -vaihtoehtoja, jotka saattavat sopia erityiseen taloudelliseen tilanteeseesi.
Luottokortin ennakot
Jos remontti on vaatimaton, voit välttää lainahakemusten paperityötä ja kuluja ja nostaa käteisennakon yhdestä tai useammasta luottokortistasi. Muista kuitenkin, että korot ovat yleensä melko korkeita (usein yli kaksi kertaa asuntolainojen korot).
Henkilökohtainen laina
Henkilökohtainen laina on suhteellisen yksinkertainen kauppa. Teet hakemuksen lainanantajalle, hän tarkistaa luottosi ja velkasi ja hyväksyy tai hylkää hakemuksen. Asuntosi ei takaa lainaa, ja päätös lainan hyväksymisestä (tai hylkäämisestä) tehdään luottokelpoisuutesi, tulojesi ja taloudellisen tilanteesi kokonaisarvion perusteella. Korko on tyypillisesti paljon korkeampi kuin asuntolainan; termi lyhyempi; ja korot eivät ole verovähennyskelpoisia. Kun otetaan huomioon nämä haitat, henkilökohtaisen lainan pitäisi olla vaihtoehtojen luettelossa.
Ilmapallon kiinnitys
Ilmapallo -asuntolaina on laina, jossa jäljellä oleva pääoma on maksettava suuri tai ”ilmapallo” erääntymispäivänä. Maksut suoritetaan matkan varrella, usein vain korkoina. Joissakin tapauksissa myös rahallisia pääomamaksuja suoritetaan. Ilmapallo -asuntolainat ovat yleisempiä liike- tai moniperheasuntojen kiinteistökaupoissa. Kuitenkin, jos kodin remontointiin kuuluu muutakin kuin pelkkä kodin laajentaminen tai uudistaminen perheellesi - jos esimerkiksi parannukseen sisältyy asunto tai liikehuoneisto, jonka odotat tuottavan tuloja ja aiot myydä koko kompleksin muutaman vuoden kuluessa - ilmapallon kiinnitys järkeä.
Rakennuslaina
Täysin uuden talon rakentamiseksi harvat pankit myöntävät vakiolainan. Sen sijaan pankki myöntää rakennuslainan, joka muutetaan perinteisen ensimmäisen asuntolainan jälkeen, kun talo on valmis ja asuntotodistus myönnetty.
Rakennuslaina toimii näin. Kun pankki hyväksyy lainan, on olemassa erityinen maksuaikataulu, joka määrittää, että tietty prosenttiosuus lainan tuotosta on maksettava uuden perustuksen valmistuttua, enemmän katon valmistuttua, enemmän ikkunoiden asennuksen aikana ja niin päällä. Rakennat lisäyksesi ja pankki maksaa sinulle aikataulun mukaisesti, kun he näkevät, että sen tiukat vaatimukset on täytetty.
Useimmissa tapauksissa rakennuslaina ei ole paras reitti kodin kunnostajalle. Kuitenkin, jos muutat taloa radikaalisti ja rakennuskustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin talon oma pääoma, rakentamislainan ja kiinnityksen yhdistelmä voi olla paras strategia.
Luotto -osuuskunnat
Jos olet luottoliiton jäsen tai voit liittyä siihen, se voi olla toinen varojen lähde. Useimmat luotto-osuuskunnat ovat voittoa tavoittelemattomia laitoksia, jotka palvelevat jäseniään sekä auttavat säästämään että lainaamaan rahaa. Kysy lainapäälliköltä tai luottoliiton johtajalta koroista, ehdoista ja muista yksityiskohdista. Usein luotto -osuuskunnat lainaavat rahaa jäsenilleen erittäin edullisin ehdoin ja vähemmän paperityötä kuin mitä sama liiketoimi vaatisi perinteisessä pankissa. Korko ei kuitenkaan ole verovähennyskelpoinen.
MIKÄ LAINA ON OIKEA LAINA?
Oikea laina sopii tilanteeseesi parhaiten. Useimmissa tapauksissa tärkeimmät määritelmät ovat seuraavat: Onko tämä riittävästi rahaa työn tekemiseen? ja onko meillä varaa kuukausimaksuun?
Jos sinulla on vähän kokemusta näistä talousasioista, pyydä neuvoa sellaisilta ammattilaisilta kuin asianajajasi, kirjanpitäjäsi tai kiinteistönvälittäjä, joka hoiti talosi. Myös pankkiirisi voi auttaa.
Kun on aika hakea lainaa, tee se henkilökohtaisesti. Jos mahdollista, keskustele lainojen hyväksyneen tai seulovan henkilön kanssa ja yritä ymmärtää, kuinka avulias hän on. Varmista, että saat kaikki liitteet ja ohjeet ja ymmärrät selkeästi hyväksymis- ja maksuprosessit.
Toinen ehdotus? Kun olet keskustellut pankkiirisi kanssa ja määrittänyt, mikä on mielestäsi paras strategia, jatka sitä. Keskustele pari kertaa, ehkä asianajajasi tai läheisen ystävän kanssa, jonka liiketoimintaosaamiseen luotat. Rahan lainaaminen on suurten ja usein pitkäaikaisten velvollisuuksien ottamista, eikä sitä pidä tehdä satunnaisesti
Kuva: contractorandinspectorservices.com
Tarvitsetko sopimuksia? Kyllä on lyhyt vastaus
Sopimukset ovat tärkeä osa paperireittiä, joka auttaa varmistamaan, että saat mitä haluat. Tämä reitti alkaa alustavista piirustuksistasi ja siirtyy suunnittelijan luonnoksiin ja sitten työpiirustuksiin. Arviot johtavat sopimuksiin ja lopulta tiesi paperitetaan peruutetuilla sekilläsi ja käyttötodistuksellasi. Se on tarina, jolla on alku, keskikohta ja johtopäätös - ja jos sen osat jätetään pois, loppu ei ehkä ole onnellinen.
Sopimukset ovat oikeudellisia asiakirjoja, joissa määritellään osapuolten vastuut. Sopimuksessa määritellään kunkin urakoitsijan tehtävät, maksettavat summat ja muut ehdot. Asiakirjat laaditaan todennäköisesti vakiolomakkeilla, joista sinä, urakoitsija ja ehkä asianajajasi neuvottelette ja toteutatte.
Sopimukset tulee aina tehdä kirjallisesti
Useimmissa osavaltioissa sopimus ei ole sitova, jos se ei ole kirjallinen. Se on vain loogista: Jos ymmärrystä ei ole kirjoitettu aluksi, kun väite syntyy myöhemmin, mistä tiedät, kenen muisto on oikea? Ota se paperille.
Et ehkä koskaan katso sopimusta uudelleen sen allekirjoittamisen jälkeen. Koska sopimus oikeudellisessa mielessä määrittelee kuitenkin suhteesi urakoitsijaasi, luultavasti viittaat siihen silloin tällöin työn edetessä ja suoritat maksuja. Erimielisyyksissä viitataan myös siihen, koska se tarjoaa puitteet, jotka määrittävät odotukset, maksut ja aikataulut.
Ilmeisesti sana urakoitsija tulee sanasta sopimus. Oletetaan, että olet tavannut urakoitsijan, kuvaillut työtä, hän on laatinut arvion ja olet sopinut sopimuksen muista ehdoista. Tuloksena oleva sopimus velvoittaa sopimuspuolen (sinä) maksamaan urakoitsijalle sovitusta työstä.
Molempien osapuolten tulee allekirjoittaa sopimus, ja molempia tulee sitoa sopimuksessa esitetyt ehdot. Yleensä tämä tarkoittaa sitä, että urakoitsija on velvollinen toimittamaan tiettyjä materiaaleja ja suorittamaan tiettyjä palveluja puolestasi. Sinun puolestaan on maksettava näistä tavaroista ja työstä.
Sopimuksessa on kuitenkin mainittava mahdollisimman yksityiskohtaisesti tehtävä työ. Jos arvio laadittiin suunnitelmien ja eritelmien perusteella, niistä tulee myös tulla osa sopimusta. Jos arvio on laadittu ilman muodollista eritelmää, nyt on aika tarkentaa. Käytettävät materiaalit on lueteltava, ei ainoastaan määrä, vaan myös tuotenimet ja mallinumerot ja mitat sekä paino ja laatu sekä väri ja muut yksityiskohdat. Työn aikataulu, hinnat ja maksuehdot olisi täsmennettävä.
Useimmiten kunnostussopimukset alkavat arvioiden mukaan. Jos lisäät kannen keittiöstäsi, urakoitsija voi saapua kotiisi eräänä iltana, keskustella kanssasi suoritettavasta työstä, tarkistaa paikan ja siirtyä sitten laskin- ja leikepöydälle. Hän todennäköisesti käyttää vakiomuotoista sopimuslomaketta ja saattaa hyvinkin silmiesi edessä kirjoittaa nimesi, osoitteesi, a kuvaus tehtävistä töistä ja käytettävistä materiaaleista ja allekirjoita arkki ja luovuta se sinulle huomioon. Hän voi pyytää sinua allekirjoittamaan juuri silloin ja siellä ja myös etukäteen osan hinnasta. Hän voi luvata aloittaa työnsä aamulla. Se voi olla niin yksinkertaista.
Haluatko allekirjoittaa katkoviivalla?
Käytä omaa harkintaasi: Voi olla järkevää palkata hänet, saatat haluta sen tapahtuvan heti, olet saattanut tehdä liiketoimintaa tämän kaverin kanssa ennen ja tietää hänen olevan luotettava. Yleisesti ottaen ehdotan kuitenkin, että saatat olla parempi, jos käytät aikaa ja harkitset päätöstä asianmukaisesti.
Olipa työ suuri tai pieni, hinta vaatimaton tai hämmästyttävä, on peruskysymyksiä urakoitsijalta ja urakoitsijalta.
Tekeekö tämä urakoitsija laadukasta työtä? Ainoa tapa tietää on tarkistaa joitakin hänen aiemmista työpaikoistaan/viitteistään.
Onko hinta oikeudenmukainen Jos sinulla ei ole kahta tai useampia vertailukelpoisia arvioita, et todennäköisesti voi tehdä sitä tuomiota. Vähintään kolmen saaminen on hyvä käytäntö.
Onko tämä paperi reilu sinulle? Erityisesti jos asiakirja on pitkä ja täynnä pieniä tulosteita, pyydä asianajajasi katsomaan. (Jos urakkasopimuksen kustannukset ovat pienet, et ehkä halua käyttää aikaa ja rahaa saadaksesi asianajajasi tarkistamaan sen. Ei voi olla järkevää, jos asianajajan palkkiot ovat suurempia kuin urakoitsijan hinta. Yksi yleinen nyrkkisääntö on, että asianajaja tarkistaa kaikki sopimukset, jotka maksavat sinulle enemmän kuin mitä teet viikossa.)
Ymmärrätkö joka sanan? Monissa osavaltioissa laki edellyttää, että sopimukset on kirjoitettava selkeällä kielellä, mutta riippumatta alueesi tilanteesta, muista ymmärtää, mitä allekirjoitat. Älä mene monimutkaisiin paikkoihin, kuten "tähän asti" ja "siitä huolimatta", että he suostuvat johonkin, mitä et tarkoita.
Sisältääkö sopimus jokaisen paperin, joka on mennyt kahden sopimuksen allekirjoittajan väliin? Tämä sisältää suunnitelmat ja tekniset tiedot, jotka annoit urakoitsijalle, ja arvio sekä mahdolliset muutokset, jotka hän antoi sinulle vastineeksi. Muista, että vain kirjalliset esitykset kestävät useimpien tuomioistuinten testin.
MAKSUEHDOT
Älä koskaan maksa enempää kuin murto -osa kaikista työn kustannuksista ennen työn aloittamista. Ennustaminen 10 tai ehkä 15 prosenttia arvioiduista kustannuksista on kohtuullista. Yleisesti ottaen noudatettava periaate on, että varojen tulee vaihtaa omistajaa edistymisen, ei puheiden tai paperityön perusteella.
Jos urakoitsija vaatii suhteettoman suuren maksun etukäteen, etsi toinen urakoitsija. Hyvä järki ehdottaa myös, että vähintään 15-20 prosenttia kokonaismäärästä olisi pidätettävä, kunnes työ on tehty, ja kaikki maksut välillä tulisi tehdä vasta tietyn työn osan päätyttyä, vaikka suuria materiaalia ostettaessa enemmän rahaa pitäisi virrata. Laskujen maksaminen on paras tapa valvoa laatua. Maksat, kun työ on tehty asianmukaisesti eikä ennen.
Erilaisia sopimuksia
Sopimukset vaihtelevat suuresti. Ne, joille olet samaa mieltä pankkien kanssa lainojen saamiseksi, puhuvat paljon kieliä, jotka kuvaavat taloudellisia if-, ands- tai but -arvoja. Pankkisopimusten kanssa ei ole paljon neuvoteltavaa, koska se on todennäköisesti vakiosopimus. Rakentajasopimusten mukaan jokainen kauppa on erilainen ja keskusteltavaksi tulee monia yksityiskohtia. Myös urakointisopimuksia on monenlaisia. Jotkut asettavat kokonaishinnan etukäteen, jotta tiedät tarkalleen, mikä on lopullinen hinta; toiset ovat joustavampia. Kaikille töille ei ole yhtä oikeaa lähestymistapaa, joten tässä on vaihtoehtosi.
Kertasummainen sopimus
Yksinkertaiseen työhön ilman paljon ylimääräistä (esimerkiksi tilaustyönä valmistettujen materiaalien käyttö suoraviivaisen suunnittelun), kertasummainen sopimus on usein paras sekä sinulle että urakoitsija. Urakoitsijasi tutkii suunnitelmiasi, teknisiä tietoja ja luultavasti myös nykyistä rakennusta. Sitten hän antaa sinulle hinnan. Jos muutoksia ei tehdä sen jälkeen, kun arvio on toimitettu, hänen on pidettävä kiinni tästä hinnasta.
Kertamaksusopimus on yksinkertainen ja määrittää ennen rakentamisen aloittamista, mitä kustannukset tulevat maksamaan. Jos kuitenkin päätät käyttää tätä menetelmää, varmista, että saat vähintään kolme arviota. Kun saat kertasumman, et näe materiaalien ja työvoimakustannusten jakautumista, joten se on mahdotonta arvioiden perusteella, onko sopimuksen voittomarginaali kymmenen tai viisikymmentä prosenttia. Jos sinulla on useita arvioita, sinulla on vertailuperuste.
Vaikka tämä saattaa tuntua ihanteelliselta järjestelyltä, monet kunnostustöitä tekevät urakoitsijat eivät suostu kertasuoritukseen. Tuntemattomia on liikaa: Mitä jos he löytävät rakenteellisia ongelmia? Tai onko vaikeuksia löytää uusia materiaaleja, jotka vastaavat vanhoja? Hyönteisvaurioita ei usein tunnisteta ennen kuin seinät avataan. Urakoitsijat eivät halua, että heidän voitonsa ovat täysin heikentyneet epämiellyttävän löydön vuoksi, jota he eivät olisi voineet tehdä ennen työn aloittamista.
Kustannus-plus-aika- ja materiaalisopimukset. Tämä maksutapa tarkoittaa sitä, että sinä ja urakoitsijasi sovitte hänen palkkionsa prosenttiosuudesta, esimerkiksi 10 tai 20 prosentista. Sitten hän veloittaa todelliset kustannukset ajasta ja materiaaleista sekä prosenttiosuuden. Työ, jossa materiaalit maksavat esimerkiksi 50 000 dollaria ja josta sovittu sopimusmaksu on 20 prosenttia urakoitsijalle, maksaisi sinulle 60 000 dollaria.
Tällaisten kustannussopimusten ilmeisin haitta on, että mitä enemmän urakoitsija käyttää, sitä enemmän hän tekee. Hänellä ei ole mitään kannustinta pitää kustannuksia alhaisina, kuten on, kun hinta on vahvistettu etukäteen, jonka kanssa hän tietää, että hänen on elävä. Toisaalta kun on kyse työtehtävistä, joihin liittyy vanhan talon jälkiasennus tai joissa niitä on välttämättä tuntemattomista (ehkä lopullisia päätöksiäsi materiaaleista ei ole vielä tehty), harvat urakoitsijat antavat sinulle kertakorvauksen hinta. He eivät osaa arvioida sitä, mitä he eivät tiedä.
Muista tarkistaa urakoitsijan viitteet kaksinkertaisesti huolellisesti, jos päätät aika- ja materiaalijärjestelystä.
Järkyttynyt hinta
Yksi tapa asettaa yläraja säilyttäen samalla kustannus plus -järjestelyn joustavuus on saada urakoitsija suostumaan tekemään töitä niin sanotulla "järkyttyneellä hinnalla". Tämä tarkoittaa, että hyväksytte molemmat enimmäishinnan ennen kuin hän aloittaa työn. Sitten hän jatkaa kustannus-plus-periaatetta. Jos työ on suoritettu, jos hinta on alhaisempi kuin sopimuksen järkyttävä hinta, maksat vähemmän; jos se on enemmän, se on hänen ongelmansa, etkä maksa enempää kuin järkyttynyt hinta.
Tuntitaksa
Jotkut pienemmät urakoitsijat voivat pyytää työtä tuntipalkasta kiinteän palkkion sijasta. He voivat sanoa, että lopulta se on todennäköisesti halvempaa sinulle.
No, se on mahdollista, jos melko epätodennäköistä. On suositeltavaa vaatia hinnan määrittämistä etukäteen. Näin et tule yllätyksiksi tiellä. Lisäksi vältät työntekijöiden hankkimisen ja tarvittavan ylimääräisen paperityön.
Tasapeli
Jotkut urakoitsijat, etenkin pienemmät alarajat, joilla on rajallinen käyttöpääoma, pyytävät arvontajärjestelyä. Vaikka jokainen arvonta on hieman erilainen, perusidea on neuvotella oikeudenmukainen maksutase tehdystä työstä. Te kaksi voitte laatia arvion kokonaiskustannuksista ja työaikataulun ja jakaa kokonaishinnan sen jälkeen tarvittavien viikkojen määrällä. Urakoitsijalle maksettaisiin sitten tämä murto -osa hinnasta jokaisen viikon lopussa. Tämä lähestymistapa vaatii huolellista seurantaa viivästysten varalta. Se on oikeudenmukaista vain niin kauan kuin työ etenee sovittuun tahtiin.
Tällaiset järjestelyt ovat oikeudenmukaisia molempia osapuolia kohtaan niin kauan kuin työ etenee suunnitellusti. Varmista kuitenkin, jos kyseessä on työ, joka edellyttää rakennusosaston tarkastusta suurin osa eri vaiheiden päättämisestä maksettavasta rahasta maksetaan vasta tarkastusten jälkeen tehty. Urakoitsijan tulee olla vastuussa tarkastusten suorittamisesta. Tyypillisessä tapauksessa putkimies voi pyytää maksamaan 50 tai 60 prosenttia kokonaishinnasta, kun "karkea" on valmis. Se on kohtuullista, kunhan työ on läpäissyt tarkastuksen. Sinun on käytettävä vaistojasi ja hyvää ymmärrystäsi siitä, mikä osa työstä tehdään (jos sinulla on arkkitehti tai rakennuspäällikkö opastaa sinua, hänen pitäisi tehdä nämä päätökset), mutta jos se on neljännes valmis, älä maksa a kolmas. Neljännes on neljännes neljännes.
Erinomainen lauseke sopimuksen neuvottelemiseksi on se, joka sanoo, että jos työsi on valmis viivästynyt kohtuuttomasti, voit sitten käyttää sopimuksen maksamatonta saldoa palkataksesi jonkun toisen loppuun työ. Lauseessa on täsmennettävä, mikä on odotettu aikataulu (siten määritellään mikä on "kohtuullista"), ja se voi myös edellyttää ilmoitus (eli että sinun on ilmoitettava urakoitsijalle, että hänellä on muutama päivä tai viikko aikaa hoitaa hommansa yhdessä tai muu). Mutta se tarjoaa sinulle vaihtoehdon siinä tapauksessa, että huomaat olevansa epäluotettavan urakoitsijan kanssa.
Likvidoidut vahinkolausekkeet
Käytännössä sovittuja vahinkoja koskevat lausekkeet ovat rangaistuslausekkeita (itse asiassa joidenkin lainkäyttöalueiden lain mukaan näitä lausekkeita ei voida panna täytäntöön, koska niitä pidetään seuraamuksina). Saneerattuja vahinkoja koskevat lausekkeet tulevat aika ajoin rakennussopimuksiin, mutta ne aiheuttavat pääsääntöisesti niin monta ongelmaa kuin ratkaisevat. Jos urakoitsija tulee myöhässä ja hänen sopimuksessaan on rangaistuslauseke, voit lyödä vetoa, että hän syyttää viivästyksiä toisesta. Ja kuka sanoo olevansa väärässä?
Useimmiten rangaistuslausekkeet onnistuvat vain luomaan argumentteja. Tietyn aikataulun sisällyttäminen sopimukseen on tärkeää ja todennäköisesti yhtä arvokasta kuin rangaistuslauseke.
Muuta tilauksia
Muutosmääräykset eivät ole osa alkuperäistä sopimusta, mutta ne ovat muodollisia muutoksia sopimukseen. Ne myönnetään, kun jotain työstä muuttuu: materiaalit vaihdetaan, muotoilua muutetaan tai jokin odottamaton komplikaatio ilmenee.
Vaihtomääräysten ei tarvitse olla monimutkaisia, mutta jos työ muuttuu, muutokset on tehtävä. Ne ovat keskeinen osa luomasi paperireittiä hallitaksesi projektiasi.
Kuva: shutterstock.com
Kustannusten ylitykset ovat varmasti yleisiä kunnostustöissä, mutta voit ryhtyä toimiin ennakoidaksesi joitakin niistä.
Alla on pitkä - mutta tuskin tyhjentävä - luettelo kunnostushankkeiden yhteisistä kustannuksista. Sinun ei luultavasti tarvitse lisätä rivikohtaa kutakin näistä työtehtävistäsi, mutta jos näet sellaisen, jonka uskot kohtaavasi ja joka ei näy budjetissasi, selvitä syy. Onko se osa urakoitsijan kokonaishintaa? Tai ali? Älä oleta: Esitä kysymys ja kirjoita sitten esitys kirjallisesti. Tässä tulee …
SIVUN VALMISTELU
Onko sinun järjestettävä puiden poisto tai muun kasvillisuuden raivaus? Entä purkaa olemassa oleva hardscape (terassit, seinät jne.). Tarvitaanko varotoimia maaperän eroosion estämiseksi louhinnan aikana ja sen jälkeen? Onko maisemapiirteitä (kuten kypsiä puita), jotka tarvitsevat suojelua?
KAIVUMINEN
Arvioidesi tulisi täsmentää, mitä on tehtävä, johon voi kuulua pohjareiän kaivaminen, ei -toivotun täytön poistaminen, täyttö jälkikäteen ja lopullinen luokittelu. Jos säätiössä tai sen ympärillä on viemäreitä, kaivausurakoitsijasi voi asentaa ne, joten viittaukset murskattuun kiveen ja tyhjennyslaattaan tulisi näkyä arvioissa.
SÄÄTIÖ
Onko säätiöurakoitsija löytänyt jalat, seinät, tyynyt, väliseinät ja/tai laatat? Onko suunnitelmissa ja arvioissa kaadettuja betonikäytävälineitä? Entä säätiön eristys? Jos suunnittelijasi on määrittänyt sen, hinta tulee sisällyttää hintaan. Entä perustan tiivistäminen asfalttipohjaisella tai muulla tiivisteellä? Sisältyykö se hintaan? Onko muu vedenpoisto tai vedeneristys tarpeen?
Kehystys
Jos rakentaja on laatinut arvionsa huolellisten spesifikaatioiden perusteella, arvion tulisi kattaa seinien, lattioiden ja katon kehystys määritellyllä puutavaralla. Vihreä puutavara saattaa aiheuttaa päänsärkyä ja kutistua kuivumisen aikana. Uunikuivattu helmikuusi on normi, mutta saatat haluta korkeampaa Douglas-kuusen laatua. Joillakin kaupunkialueilla palokoodit edellyttävät teräspultteja. Ulkoseinät on peitettävä vaipalla ja katto vanerilla, kattolevyllä tai kattopaneeleilla. Jos suunnittelu vaatii laminaatti- tai teräspalkkeja, teräspylväitä tai kattoristikoita, tarkista, että rakentaja on sisällyttänyt ne arvioonsa.
KATTO
Rakentajan tai katon alihankkijan on määriteltävä käytettävät materiaalit (asfalttilaatta, setri, laatta tai liuskekivi, teknisten tietojen mukaan) sekä vilku ja kattopaperi. Erityisesti kylmemmillä alueilla, joissa on tiheät eristekerrokset, myös ilmanvaihto on tärkeää. Onko katto- tai soffit -tuuletusaukkoja määritelty?
ULKOINEN VIIMEISTELY
Talon ulkopinnan ympärille tulee materiaalikerros, ehkä rakennuspaperi tai talon kääre. Vuorauksen tyyppi on ilmoitettava (lauta, vyöruusu, tiiliviilu, lauta ja liima) ja materiaali (ehkä mänty tai setri) sekä kuvio. Ovien ja ikkunoiden verhouksen, kulmalevyjen, räystään (verhous, soffit, friisi tai haralaudat) tulee olla eritelmien mukaisia tai arvioissa selvästi kuvattuja. Tapauksissa, joissa haluat lisäyksesi sulautuvan alkuperäiseen taloon, kenraali voi palvella sinua ja urakoitsijaa hyvin Kuvaus, kuten: "Vuoraus ja muut ulkoverhoukset tehdään materiaaleista ja tavalla, joka on yhdenmukainen olemassa olevan ulkoasun kanssa viedä loppuun."
MUURI
Jos perustuksessa on savupiippu, takka, kivi tai tiili, muurarin on annettava arvio sinulle, GC: lle tai rakennuspäällikölle. Siinä on määritettävä tiilen tai kiven tyyppi. Pyydä näytettä.
ERISTYS
Jälleen, teknisten tietojen pitäisi olla oppaasi, mutta onko eristyksesi tarpeen ilmastossasi lämmön pitämiseksi sisään tai pois, eristys on järkevä investointi. Seinien, lattioiden ja kattojen eristyksen tyyppi, paksuus ja R-kerroin sekä sisäpintojen höyrysulku on määritettävä.
SÄHKÖ, LVI- JA LVI
Rakennuskoodi ja koodinvalvontaviranomainen ovat liittolaisiasi täällä turvallisuus- ja terveyskysymyksissä. Etsi yhdenmukaisuus määritysten kanssa (kysy muunnelmia). Varmista, että näet ainakin luettelossa, mutta mieluiten henkilökohtaisesti, kaikki määritellyt kalusteet tai laitteet. Tarkista mallien numerot, värit ja koot. Jos lisätilaa käyttövedelle, lämmitykselle tai jäähdytykselle tarvitaan lisätyn tilan huoltamiseen, tee se Arviot sisältävät lämminvesivaraajan, uunin tai kattilan, ilmastointilaitteiden tai muiden hintoja laitteet?
IKUNAT JA OVET
Ovien ja ikkunoiden tulisi olla erittäin toimivia, mutta ne vaikuttavat myös merkittävästi talon ulkonäköön ja luonteeseen. Varmista, että arviosi kuvaavat haluamiasi ovia ja että laadukkaat lukkosarjat ja säänkestävät suojat sisältyvät hintaan. Ovatko ne laadultaan ja laadultaan samanlaisia kuin nykyisen talon?
SISUSTUS, PORTAAT JA KAAPPI
Ikkunoiden ja ovien verhoukset, jalkalistat, muut listat, kuten tuoli- ja kuvakiskot, ja karniisit on määritettävä. Tarkista kaappien koot, laadut, valmistajat ja mallinumerot; jos jyrsintä on mukautettu, varmista, että tekniset tiedot sisältävät käytettävän massan laadun ja tyypin. Jos olet lisäämässä portaikkoa, pyydä nähdäksesi näyte tai luettelo portaiden osista, mukaan lukien askelmat, kaiteet ja kaiteet.
KEITTIÖLAITTEET, LAITTEISTOT JA MUUT MATERIAALIT
Tarkista tekniset tiedot huolellisesti varmistaaksesi, että tiedät tarkalleen, mistä maksat. Vahvista, että odotat sitä mitä saat. Joskus on parasta jättää nämä kokonaan pois sopimuksesta. Tee ostoksia itse ja hanki tarjouksia, mutta pysy teknisissä tiedoissa. Esimerkiksi laitteiden kokojen muutokset voivat tuhota kaappitilaukset.
MUUT KULUT
Sisältyykö arvioihin roskien poisto ja siivous? Entä maalaus, sisä- ja ulkopuoli? Pohjamaali ja kaksi maalikerrosta ovat vähintään; uusissa puulattioissa viimeistelyn tulee olla vähintään kaksi ja mieluiten kolme tai neljä kerrosta uretaania.
Oletko miettinyt sellaisia maisemointikustannuksia kuin pintamaa, kylvö, istutus ja uudistus? Maisemakustannukset jäävät usein huomiotta. Tämä voi tarkoittaa, että komealla kunnostuksella on vain vähän visuaalista vaikutusta ulkopuolelta, koska sen asetus on rikkakasvien sotku tai nurmikko. Salliiko arviosi jopa vaatimatonta istutusta tai kävelyä ja muureja korostaaksesi talosi arkkitehtonisia ominaisuuksia?
Et ehkä halua käyttää penniäkään enemmän kuin arvioissasi jo olevat summat, mutta jos palapelin palasia puuttuu, myös valmis työ näyttää epätäydelliseltä. Käy vaikeat keskustelut mieluummin nyt kuin myöhemmin. Sinulla on paljon enemmän vipuvaikutusta ennen työn aloittamista kuin sen päätyttyä ja suurin osa tai kaikki rahasi on maksettu.
Kuva: andycore.com
Vuosien mittaan monet asunnonomistajat ovat kertoneet minulle, että vaikein osa rakennustöiden johtamisessa on tehdä kaikki tarvittavat päätökset. Kaikissa rakennustöissä on niin paljon tehtävää, mukaan lukien suunnittelupäätökset, vuokrausvaihtoehdot, materiaalivalinnat ja rahanhakijat.
"Tunsin oloni ylikuormitetuksi", eräs mies kertoi minulle äskettäin. "Suunnittelijamme vei minut laattalaatikkoon ja siellä oli tuhansia kauniita laattoja, joista valita!"
Kukaan ei voi päättää puolestasi, käytetäänkö italialaista vai meksikolaista laattaa vai mikä urakoitsija on oikea. Sinun on tunnistettava haluamasi kalusteet ja viimeistelyt annetuista vaihtoehdoista. Usein sinun on tehtävä nämä päätökset nopeasti, muuten pidät edistymistä.
Kun kohtaat vaikeita valintoja, harkitse pari peukalosääntöä, jotka olen muotoillut vuosien varrella auttaakseni minua tekemään vaikeita päätöksiä.
Älä anna hinnan olla ainoa kriteerisi. Vaikka budjettinäkökohdat ovat usein avaintekijöitä, älä anna dollarin hallita. Varsinkin jos hintaero on pieni, mieti muita asioita, kuten laatua, kestävyyttä ja mukavuutta. Hieman enemmän kuluttaminen voi merkitä paljon pitkällä aikavälillä.
Älä vaivaa liikaa yhden päätöksen takia. Kuten jokainen hyvä johtaja sanoo, mikään päätös ei saisi viedä enemmän aikaa kuin tarvittavien tietojen kerääminen. Joten opi, mitä sinun tarvitsee tietää, kuuntele neuvonantajiasi ja tee perusteltuja ja nopeita päätöksiä.
Ota vähän aikaa suurille puheluille. Toisaalta sinun ei pitäisi antaa itsellesi olla vahvoja aseita etenkään suurissa päätöksissä. Olemme kaikki kuulleet tarinoita kiinteistöstä, joka oli ostettava juuri silloin tai se oli kadonnut, ja tällaiset tarinat ovat joskus totta. Mutta älä usko sitä, jos joku kertoo sinulle, että työ, jonka hän tekee puolestasi, sisältää vain tänään olevan hintalappun. Se on usein vain osa kovaa myyntiä.
Sen sijaan, että keskusteltaisiin sopimuksesta, joka ei ehkä ole oikea sinulle, kerro henkilölle, joka yrittää myydä sinulle tavaroitaan tai palveluitaan teki isoisällesi kuolemansängyn lupauksen, ettet koskaan tee päätöstäsi merkittävästä ostosta ennen kuin olet harkinnut sitä yli yön. Todennäköisesti saat ylimääräisen päivän ja tunnet olosi mukavammaksi päätöksessä.
Päätösten ei tarvitse olla ikuisia. Me kaikki arvaamme toisinaan itseämme, eikä se ole rikos. Älä pelkää myöntää tehneesi virheen, mutta korjaa se heti, kun huomaat sen.
Harkitse tätä tapausta: Kun lisäät alakerran puolikylvyn, ystäväni osti karpalolaattaa. Näytelaatta, jonka hän näki kaupassa, oli kaunis. Mutta kun laatta saapui, hän huomasi, että karpalolaatan koko seinä olisi ylivoimainen. Ystäväni urakoitsija soitti heti laattakauppaan ja päätti, että he voisivat palauttaa laatan, jos he maksaisivat 35 prosentin lisämaksun. He päättivät tehdä muutoksen. Jälkeenpäin ajateltuna tuo ylimääräinen sata dollaria oli pieni hinta, joka oli maksettava saadakseen haluamansa.
Varo trendien asettamista. Muistatko 70 -luvun foliotaustakuvat? He tulivat ja menivät kuin kylmä. Asiakkaani käyttivät suuren osan budjetistaan paperistaen suuren suuren portaikkohallin ja eteisen. Kaikkien peilipapereiden vaikutus oli dramaattinen, mutta se maksoi omaisuuden. Valitettavasti se osoittautui haitalliseksi myös myöhemmin, kun talo saatettiin markkinoille. Myyjät eivät vain pystyneet korvaamaan kalliista remontista aiheutuneita kustannuksia, vaan jotkut ostajat todella hylkäsivät kalvopaperin. Muista, että yksi huippuluokan suunnittelun sudenkuopista on se, että se voi vaikuttaa jälleenmyyntiin.
Tee mitä haluat - mutta tee se molemmat silmät auki ja toinen katse tulevaisuuteen.
Kuva: shutterstock.com
Adrenaliini alkaa todella kulkea, kun rakentamisen melu soi korvissani. Uudelleenrakentajana purkamisluvan saaminen kaupungista oli aina kuin Derby Day - anna hauskuuden alkaa!
Laskelmat, sopimukset, piirustukset ja kaikki puheet voivat lopulta antaa tien rakennustöille. Tietyssä mielessä projektisi rakennusvaihe alkaa virallisesti heti, kun palkkaat rakentajan tekemään työn. Kun suunnitelmat ovat levinneet edessänne, voit kuvitella, millaiset valmiit tilat tulevat olemaan.
Mutta prosessi näyttää paljon todellisemmalta, kun miehistön miehet ja naiset saapuvat pakettiautoihinsa tai noutoihinsa. Työstä riippuen näet missä tahansa yhdestä tai kahdesta työntekijästä kymmeniin. Materiaalit voivat mahtua siististi yhden auton tavaratilaan tai vaatia lava -kuorma -autojen toistuvia vierailuja. Työn loppuun saattaminen voi viedä tunteja tai päiviä tai viikkoja tai kuukausia. Hinta voi olla muutama sata tai muutama sata tuhatta dollaria. Kaikki riippuu työn laajuudesta
Jos teet lisäyksen, tarvitset reikän maahan uutta säätiötä varten. Rakennuksen osia, jotka muutetaan uudistuksen aikana, voidaan purkaa. Purkujätteen poistamisen jälkeen puusepät ja/tai muurarit rakentavat muureja. Katto nousee seinien päälle ja näet kodin uuden muodon nousevan laajalla vedolla ja karkeilla materiaaleilla.
Jos uudelleensuunnittelutehtäväsi rajoittuu työskentelyyn nykyisessä rakennuksessa, vaiheita on vähemmän, ehkä, mutta prosessi on pitkälti sama - jotkut purkutyöt, jotkut rakentaminen ja tilat alkavat nousta esiin.
Kun karkea rakentaminen on valmis, talon tilavuudet ovat suunnilleen niitä, joita näet prosessin lopussa. Tilat eivät näytä samalta - talon luuranko tulee näkyviin, työkaluja ja materiaaleja on kaikkialla ja harvat pinnat näyttävät valmiilta. Työpaikka on valmis seuraavien työntekijöiden saapumiseen, apulaiset, jotka sovittavat työjärjestelmät luurankoon, kuten hermot ja lihakset ja muut ihmiskehon kudokset. Kaikki tämä piilotetaan sitten valmistuneen projektin kipsi-, maali- ja patina -taakse.
Älä tee virhettä luullessasi, että kun olet palkannut kaikki oikeat ihmiset, voit istua alas ja antaa heidän tehdä työnsä. Tarkka silmäsi on välttämätön läsnäolo rakennustyömaalla. Sinun ei tarvitse olla paikalla joka minuutti, eikä ehkä edes joka päivä. Mutta säännölliset vierailut ovat ainoa tapa seurata prosessia. Vaikka olisit vähemmän kiinnostunut paikan rakenteesta kuin lopputuotteesta, muista että sileän kipsi- ja koristelistojen alla oleva vaikutus vaikuttaa lopulliseen lopputulokseen ulkomuoto. Mitä paremmin ymmärrät prosessin, sitä paremmin voit ennakoida ongelmia ja kommunikoida tehokkaasti suunnittelijan ja urakoitsijoiden kanssa.
Jos suunnittelijasi on määrittänyt kaikki työhön tarvittavat kalusteet, laitteet ja rakennusmateriaalit, sinun ei ehkä tarvitse ostaa mitään. Jos sinulla on pääurakoitsija töissä, hän voi hoitaa tavaroiden tilaamisen ja toimittamisen. Kuitenkin useimmissa työpaikoissa asunnonomistaja valinnan tai olosuhteiden vuoksi päätyy ostoksille. Ehkä tavoitteena on säästää rahaa; ehkä sen on varmistettava, että yksi tai toinen tuote on sinun makuusi. Toisaalta, jos käytät omaa pääurakoitsijaasi, sinun on järjestettävä monenlaisten materiaalien ostaminen ja maksaminen.
Olitpa ostamassa yhtä valaisinta tai kuorma -auton puutavaraa, sinun on pidettävä mielessä nämä näkökohdat:
Alennukset
Kun aloitat ostokset, kysy jokaiselta toimittajalta - puutavaralta, sähkötarvikeliikkeeltä, LVI -toimittajalta - antavatko he alennusta rakentajalle. Remodeler, olet de facto rakentaja, joten sinun pitäisi toimia kuin yksi ja saada etuja. Toimittajasi eivät todennäköisesti valita (loppujen lopuksi et pyydä mitään muuta kuin monet heistä muut asiakkaat saavat), mutta jos projektisi on suhteellisen pieni remontti, älä ole yllättynyt, jos vastaus on ei.
Joillakin toimittajilla on kuukausittaiset vähimmäismäärät, jotta he voivat saada rakentajan alennuksia (tyypillisesti tuhat dollaria tai enemmän sahatavaralla). Joillakin toimittajilla on mittakaava, jossa on suurempia alennuksia urakoitsijoille, jotka harjoittavat suurta liiketoimintaa. Jos toimittaja kertoo, että ensisijaiset rakentajan ehdot eivät ole käytettävissäsi, kysy miksi ei ja mitä vaadittua pätevyyttä vaaditaan. Alennukset vaihtelevat suuresti, mutta 10 prosentin alennus puutavarasta ja myllystä on yleinen, kun taas valaisimilla säästöt ovat usein paljon suurempia. Kysy kysymys.
Toimitus
Monet toimittajat toimittavat maksutta. Varmista, että he tekevät, ja jos ei, mitä maksuja tulee. Jos on toimitusmaksu, ostoksia hieman nähdäksesi, veloittavatko muut toimittajat.
Varo "jalkakäytävän toimitus". Asuntoasukkaille tuttu käsite, se tarkoittaa, että jättiläinen uusi jääkaappi toimitetaan vain jalkakäytävään asti - vaikka keittiösi olisi kolmannessa kerroksessa. Se voi olla (tai ei) sinulle hyväksyttävää, mutta jos on, sinun on tiedettävä, milloin kuorma -auto on tulossa, ja järjestettävä, että työvoima tuo tavarat sisälle.
Ajoittaa
Kun tilaat materiaaleja, kysy usein aikataulustasi GC: ltäsi tai tilasi. Materiaalien kasaaminen työpaikalle ei ole kovin hyödyllistä, koska mitä nopeammin saat ne, sitä nopeammin sinun on maksettava niistä. Tavaroiden pinot voivat myös olla hyvin kutsuvia varkaille - yrityksen ammattikielessä niillä on taipumus ”kävellä pois”. Toisaalta sinun on oltava varma, että tarvikkeita on saatavilla silloin, kun niitä tarvitaan, jotta työ jatkuu ajoittaa. Jos tarvittavat materiaalit eivät ole paikalla, työ pysähtyy nopeasti.
Kun tutkit vaihtoehtoja, kysy toimittajilta saatavuus. Selvitä, milloin sinun on tilattava kyseinen erityinen laatta ja pariton kokoinen ikkuna, jotta ne ovat saatavilla. Kaapit ja lämmityslaitteet vaativat todennäköisesti pisimmän tilausajan, ja niiden puuttuminen voi jälleen hidastaa työtä.
Maksuehdot
Voit maksaa tavaroista ostohetkellä. Useimmat toimittajat ottavat paikallisen sekin tai luottokortin. Voit kuitenkin haluta avata tilin. Jos näin on, toimittaja tarkistaa luottosi (se todennäköisesti kysyy, mikä pankki lainasi sinulle rahaa ja muita luottotietoja). Kun olet todennut, että olet kelvollinen luottoriski, useimmat toimittajat tarjoavat sitten vähintään kolmekymmentä päivää jossa maksat, mikä tarkoittaa, että tässä kuussa kotiisi saapuvista tavaroista ei tarvitse maksaa ennen kuin Seuraava. Siitä voi olla apua käteisvirran hallitsemisessa kunnostuksen aikana. Ota selvää kunkin toimittajan ehdoista, sillä jotkut toimittajat tarjoavat myös 1V2 tai 2 prosentin alennuksen nopeista maksuista.
Kuva: shutterstock.com
Kuinka paljon sotkua kestät?
Haluatko asua työmaalla? Haluatko sahanpurun aivastavan joka aamu ja kipsipölyn siniseen pukuusi toimistossa?
Purkaminen on kovaa, pölyistä työtä ja makua tulevista asioista. Parhaimmillaan sotku on vaivaa ja saatat löytää, liikaa elää. Jos et ole jo tehnyt järjestelyjä, ei ole liian myöhäistä lähteä muualle rakentamisen ajaksi. Ajattele sitä tällä tavalla: tiedätkö kuinka mustat vaatteet näyttävät aina houkuttelevan nukkaa tai hilseä? Miltä sinusta tuntuu, jos koko elämäsi on nukkaa? Nuku on itse asiassa sahanpurua ja kipsipölyä, mutta uskokaa minua, se on kaikkialla läsnä. Jos sinulla on vaihtoehto, asu muualla. Selvitä ainakin urakoitsijasi kanssa, milloin putkisto ei toimi, katto on avoinna tai muut perusmukavuudet eivät ole asukkaiden saatavilla, ja järjestää olemisen muualla sitten. Jos aiot jäädä taloon, sinun on odotettava työntekijöiden saapumista varhain. Jotkut saattavat haluta työskennellä myös iltaan. Talon elämä häiriintyy. Valmistaudu itseesi ja perheeseesi.
Kuinka suuri uudistusprojektisi on?
Jos uudelleensuunnittelu ei vie yli päivää tai kahta - esimerkiksi keittiön kaappien uusiminen tai kannen tai terassin lisääminen - muutto kotoa on todennäköisesti aivan tarpeetonta. Toisaalta, jos aiot tehdä suuren lisäyksen tai jos suuret putkityöt poistavat kylpyhuoneesi käytöstä, sinun on järjestettävä asuminen muualla jonkin aikaa.
Mitkä elämänlaatukysymykset ovat sinulle tärkeitä?
Tämä on tärkeä elämänlaadun kysymys. Älä vain hylkää ajatusta muuttaa pois liian kalliiksi. Älä alistu elämään sotkun, melun ja häiriöiden kanssa ottamatta vaihtoehtoja asianmukaisesti huomioon.
Katsokaa asiaa näin: Pitkäaikainen kodin kunnostusprojekti on valtava häiriö kotitalouden elämässä. Ei, siellä ei ole sellaisia stressitekijöitä kuin vakava sairaus, perheen kuolema tai työpaikan menetys, mutta se on yksi stressaavimmista olosuhteista, joita suhde tai perhe voi kohdata. Jokapäiväiset mallit ja aikataulut näkyvät ikkunasta. Taloudelliset huolet ovat väistämättömiä. Erityisesti pienten lasten kohdalla voi olla merkittäviä turvallisuusongelmia. Kodin rauha ja hiljaisuus sulkeutuvat.
Vaihtoehtoja asumiseen remontin aikana
Nyt sinulla on joitain vaihtoehtoja. Ystävien tai perheen kanssa yöpyminen on halpaa. Huoneen (tai huoneiden) ottaminen läheisessä hotellissa on kalliimpi vaihtoehto. Suuria töitä varten, jotka kestävät kuukauden tai enemmän, asunnon tai talon vuokraaminen tai alivuokraaminen voi olla järkevää.
Mitä jos menisit lomalle töiden aikana? Tunnen ihmisiä, jotka ovat tehneet niin ja tulevat kotiin valmiiden töiden eteen, helpottuneena siitä, ettei heidän tarvinnut elää prosessin läpi. Mutta tunnen myös muita, jotka palasivat tehtävään, joka oli vähemmän kuin täydellinen, ja jotka pahoittelevat, etteivät olleet paikalla valvomassa rakentamista. Älä mene pois rakentamisen ajaksi, ellet halua jättää valvontaa kokonaan suunnittelijan, urakoitsijan tai rakennuspäällikön tehtäväksi.
Jos vaadit virnistä ja karhu-lähestymistapaa, tee itsellesi palvelus. Kehitä ainakin varasuunnitelma, jonka avulla voit paeta muutaman päivän. Ehkä kyse on yksinkertaisesti pienen summan eristämisestä maksamaan muutama päivä motellissa, kun turhautuminen huipentuu. Keskustele vanhan ystävän kanssa, jonka lupaat vierailla - viikonloppu vie tauon toiminnasta.
Kun puhut rakennusprosessista urakoitsijasi kanssa, kysy häneltä, mitä hän ajattelee. Jos huomaat, että talo ei todellakaan ole asuttava jonkin aikaa, lisää toinen rivikohta vaihtoehtoisten asuntojen budjettiin. Avioliitto tai parisuhde, jopa mielenterveytesi, voivat riippua siitä.
Seinien ulkopuolelle levitetään todennäköisesti vettä hylkivää materiaalia oleva kerros, etenkin viileässä ilmastossa. Ajattele lisäystäsi lahjapakkauksena, ja aivan kuten solmio tai lasten lelu, se on pakattava asianmukaisesti. Rakennuksen tapauksessa materiaali ei kuitenkaan ole värikästä paperia. Se on yksi monista tuotteista, joita kuvataan ilman imeytymisen hidastimina.
Aiemmin asfaltilla (tervapaperilla) tai kolofonilla kyllästettyjä papereita levitettiin talojen ulkopinnoille vaipan jatkuessa, mutta ennen sivuraidea. Viime aikoina sellaiset omat tuotteet, kuten Typar ja Tyvek, ovat ylittäneet tällaiset paperit. Uudet talokääreet ovat korkean teknologian arkkia olefiinikuituja, jotka on nidottu paikoilleen. Tämä älykäs ylimääräinen iho sallii kosteuden höyryn poistumisen seinän ontelosta, mutta estää myös tuulen liikkumisen vapaasti seinään.
Talon kääreen tulee peittää kaikki seinäpinnat. Läppien tulee taittua sisään ikkunoissa ja ovissa. Tärkeä vaihe, joka joskus jätetään huomiotta, on erikoisvalmisteisen saumateipin kiinnittäminen käärearkkien välille sekä ikkunoiden ja ovien ympärille. Ilman sitä kääre ei muodosta täydellistä ilmasuojaa.
IKUNAT JA OVET
Ikkunat ja ovet ovat yleensä keskeisiä yhdistäviä ominaisuuksia. On todennäköistä, että sinä ja suunnittelijasi käytät ovia ja ikkunoita, jotka vastaavat tai ainakin muistuttavat olemassa olevan talon ovia ja ikkunoita. Uusia ikkunoita valittaessa on kuitenkin otettava huomioon useita asioita. Niiden joukossa ovat nämä:
Puu- tai verhoillut ikkunat. Useimpien vanhempien kotejen ikkunat ovat puuta (vaikka metalli -ikkunaikkunoiden suosio on ollut useita). Toisaalta monien uusien ikkunoiden ulkopinnat on päällystetty alumiinilla tai vinyylillä. Vinyylin ja alumiinin etuna on, että ne eivät vaadi maalausta; Haittapuolena on, että ne eivät näytä puulta eivätkä siksi ehkä vastaa olemassa olevia ikkunoita.
Energiatehokkuus on toinen asia, ja perussääntö on, että mitä enemmän lasikerroksia, sitä suurempi ikkunoiden eristysarvo. Yksittäisen perusikkunasi R-kerroin on noin yksi; lämpölasi (kaksi lasia) kaksinkertaistaa R-kerroimen; jos lisätään Low-E-pinnoite [E on emissivitrf: lle (pinnoite, joka auttaa heijastamaan lämpöä takaisin, aivan kuten peili, joka heijastaa kuvaa), saat toisen R: n; sama pätee, jos argonkaasu suljetaan ilmatilan lasien väliin, koska se rajoittaa lämmön ja kylmän siirtoa. Tyypillisen eristetyn kaksi-neljä-nastaisen seinämän R-kerroin on noin kymmenen, joten näet, kuinka ikkunatila voi aiheuttaa merkittäviä lämpö- tai jäähdytyshäviöitä.
Ikkunateollisuus käyttää toista mittayksikköä, U-arvoa. II-arvo mittaa itse asiassa menetettyä lämpöä- se on R-arvon käänteisarvo. R-arvo kaksi vastaa U-arvoa puolet; Sitä pienemmillä U-arvoilla on suurempi eristysarvo.
Kaikki tämä tarkoittaa sitä, että tavalliseen tapaan suositellaan ammattiapua ja ostoksia, kun teet päätöksiä siitä, mitä ikkunoita haluat käyttää. Sama pätee myös oviin, vaikka vaihtoehdot eivät ole aivan hämmentäviä. Yleensä suosittelen, että yrität sovittaa yhteen olemassa olevat ikkunat ja ovet, ellet rakenna uusia tiloja, jotka on tarkoitettu kontrastiksi alkuperäiseen taloon. Muista myös, että maan lämmitysalueilla tiukat ja hyvin eristetyt ovet ja ikkunat maksavat lähes aina itsensä takaisin vuosien ajan energiansäästöön.
SIDING JA TRIM
Kuten ikkunoiden ja ovien kohdalla, ohjaavan periaatteen tulisi olla talon nykyinen viimeistely. Mutta tässä vaiheessa sinä ja arkkitehti/ suunnittelija sekä taskukirjasi olette jo pitkään päättäneet, mitä materiaaleja tulee olemaan. Jos rakennusprojektisi on uudistus tai lisäys olemassa olevaan taloon, oletettavasti olet valinnut saman tai yhteensopivan materiaalin jo olemassa olevaan.
TAKAT JA KAMMIAT
Jos projektisi sisältää uuden bnck -takan tai savupiipun, muurarit ovat töissä suuren osan kehystyksen aikana. Muurausmassan monimutkaisuudesta riippuen voi kestää muutaman päivän tai muutaman viikon, ennen kuin pino saavuttaa tiensä tietysti tietysti maanpinnan pohjalta katon läpi.