Kuva: Landmark Custom Homes
Sisäänrakennetut akvaariot: viihtyisyys, josta tulee nopeasti silmänräpäys.
Kaikista väärin sytytetyistä kodin parannuksista, joita Daniel Fries on havainnut 30 vuoden aikana kodin arvioijana, akvaariot kärjessä hänen luettelossaan vuoden 2012 tappiojohtajista - kodin parannuksista, joista ei juurikaan ollut tuottoa investointeja.
"Se ei ole järkevä investointi", Deadpans Fries, joka sijaitsee Atlantassa, GA: ssa. Säiliön lasisumu, kun taas likaiset suodattimet tuottavat mätänevän levien hajua. Vielä pahempaa - kyllä, se pahenee - jotkut omistajat muuttavat kalaakvaariot matelijoiden asumuksiksi. Ja harvat asiat lähettävät potentiaalisen kodin ostajan pakenemaan nopeammin kuin ruokasalissa oleva härkäkäärme.
Akvaariot ovat "parannusten" listan kärjessä ja heillä on huono sijoitetun pääoman tuotto, mutta jokaisella luettelon projektilla on ainakin yksi yhteinen asia: syvä ristiriita asunnon omistajan ja naapuruston välillä standardit.
Paikallinen kulttuuri, mieltymykset ja markkinaolosuhteet sanovat parannusten tuoton. Upota rahasi mukavuuksiin, jotka eivät vastaa lähiympäristön normia, etkä saa edes 5%: n palkkiota naapurikoteihin riippumatta siitä, mitä käytit, sanoo Kevin Cross, Anchorage, AK-pohjaisen kiinteistönvälitystoimiston Cross & Associates.
Esimerkki: Graniittiset työtasot heikentää Alaskan markkina -arvoa. Äärimmäiset lämpötilan muutokset pakottavat kodin perustukset jatkuvasti laskeutumaan ja uudelleensijoittamaan, mikä johtaa kiinteiden kivipintojen vääntymiseen ja halkeiluun. Laminaatti antaa juuri sen verran, että siitä tulee paras laskemateriaali.
"Ymmärrä, että jokainen, joka etsii taloa, seisoo edessäsi matkapuhelimellaan ja katsoo kaikkia ympärilläsi olevien talojen arvioituja arvoja", hän jatkaa. "Kun ostaja katsoo taloa, hän ei etsi syitä ostaa asunto. He etsivät syitä olla ostamatta sinun. Sinun tehtäväsi on poistaa mahdollisimman monet näistä syistä "olla ostamatta". Jos se on hinnoiteltu oikein, puhdas, lavastettu ja houkuttelevan näköinen, vanhempi talo myydään nopeammin kuin uusi talo jopa erinomaisilla mukavuuksilla. ”
Mainos
Ostajat huomaavat hintojen väliset erot heti eivätkä ole valmiita maksamaan virheellisistä parannuksista... kuten muutkin suosituimpien kohteidemme tuotteet ei.
Tappiojohtaja #2: Sisäänrakennettu elektroniikka
Kerskumisoikeudet kestävät vain muutaman kuukauden uusimpien televisioiden ja äänijärjestelmien osalta. Kun seuraava gizmo saapuu markkinoille, tämän päivän kiiltävä lelu tahraa nopeasti. Huippuluokan vapaasti seisovan elektroniikan lisäämisestä saatava lisäarvo voi olla kiistanalainen, mutta ainakin voit helposti ottaa varusteet mukaasi. Sisäänrakennetut elementit hallitsevat usein koko huonetta, ja niiden jälkikaiunta voi heikentää myös vierekkäisten huoneiden käytettävyyttä.
Mainos
3 miljoonan dollarin talon omistaja kehui Friesille, että sisäänrakennettu äänijärjestelmä maksoi 650 000 dollaria. Se oli liikaa jopa kartanolle. "Hän olisi voinut käyttää 50 000 dollaria mediahuone ja saivat siitä yhtä paljon arvoa ”, Fries sanoo. "Sinun on pidettävä elektroniikkaa henkilökohtaisena omaisuutena, vaikka se olisi sisäänrakennettu."
Tappiojohtaja #3: Kolmannen tai neljännen makuuhuoneen poistaminen.
Toki vaatehuone ja laajennettu päällikkö kylpy olisi myyntivaltti - mutta vain jos kyseistä tilaa ei kaapata kolmannesta tai neljännestä makuuhuoneesta. Jos naapurustossa on kolme makuuhuonetta, kahden makuuhuoneen talo on vakavassa epäedullisessa asemassa. Makuuhuoneiden lukumäärän tulisi olla tasapainossa yhteisen asuintilan kanssa. Talossa, jossa on liian monta tai liian vähän makuuhuonetta, on epävirallinen ulkoasu, josta ei ole hyötyä monille ostajille. Vieläkö haluat tuon pääkaapin? Saatat pystyä perustelemaan sen, jos noudatat toista keskeistä palauttamissääntöä (jatka lukemista).
Tappiojohtaja #4: Kellarin parantaminen.
Alle luokan parannukset eivät koskaan maksa takaisin niin paljon kuin kunnostettu tai luokan yläpuolelle lisätty tila. Vertaa huolellisesti ullakkoremontin, kattoikkunan lisäämisen tai jopa katon nostamisen kustannuksia huippuluokan kellarin uusiminen. Tämä pätee erityisesti keskihintaisiin taloihin. Korkeatasoiset talot voivat hyvinkin säilyttää valmiiden kellarien arvon, mutta vain jos kaikki edellä mainitut tilat ovat asumiskelpoisia.
Mainos
Tappiojohtaja #5: Laaja ulkoilutila, joka on ristiriidassa ilmaston kanssa.
Ulkokeittiöt, joissa on miehitetyt grillit ja puiset laskurit, voidaan käyttää etelässä kymmenen kuukautta vuodessa, joten nämä projektit säilyttävät arvon, Fries sanoo. Ei niinkään pohjoisessa, jossa takka on mukavampi investointi. Cross raportoi, että vesipalvelut eivät myy Alaskan taloja, kun otetaan huomioon, että ne ovat alle neljä jalkaa lunta puolen vuoden ajan. Varsinkin jos olet muuttamassa, tutustu paikalliseen elämäntapaan ennen aurinkotuolin, suojatun kuistin, hienostuneen kannen tai ulkokeittiö.
Kaikki nämä kauhut perustuvat suureen väärinkäsitykseen kodin parantamisesta: jos rakennat sen, ne maksavat. Fries selittää, että arvioijien ohjeet pakottavat lainanantajan haastamaan, jos parannukset nostavat talon markkina -arvoa yli 10% sen arvosta ilman parannusta. Kun rajoitat projektisi budjettia, pidä kokonaisvälilehti enintään 10 prosentissa talosi nykyisestä arvosta. Käytä enemmän vain, jos lasket takaisinmaksun henkilökohtaisen nautinnon kannalta.
Käytä viitteenä Remodeling lehden vuosittainen Kustannukset vs. Arvoraportti. Alueelliset katkeamiset kuvaavat uusinnan kustannuksia, tuottoa ja eroa. Keskiarvot ovat hyödyllisiä vertailuanalyyseissä ja voivat auttaa sinua asettamaan odotuksia alusta alkaen.
Se voi olla tasapainottava kiillotus täydelliseen tuottoon, varsinkin jos aiot myydä talon pian. Harkitse yhden kohtuuhintaisen keskipisteen parantamista, joka voi tehdä huoneesta ikimuistoisen. Esimerkiksi yksi-vain yksi-keittiön sisäänrakennettu erikoislaite voi olla myyntivaltti. Laite voi olla lämmityslaatikko tai viininjäähdytin tai viiden polttimen liesi, jossa on ritilä tavallisen nelipolttisen liesi sijasta. Silloinkin voit laskea takaisinmaksusi lyhyemmän myyntiajan, ei dollarin tuoton perusteella.
Mainos
Virheellisiin parannuksiin on vastalääke. Arvioijat kutsuvat sitä "parantamiskustannukseksi", ja se on toinen kardinaali palauttamissääntö. Kuinka paljon maksaa loukkaavan mukavuuden repiminen ja tuon talon osan näyttäminen normaalilta?
Hukkaan jääneen akvaarion parantaminen maksaa vain noin 1000 dollaria. Vaatehuoneen palauttaminen makuuhuoneeseen voi maksaa jopa 500 dollaria. Mutta kustannukset repäistä levien tukkeutuneet, murenevat uima-allas voisi juosta kymmenen kertaa. Jos olet epävarma, hanki kaksi arviota: yksi parannukseen, toinen poistettavaksi.
Jos sinulla on sitä, varaa aikaa ja rahaa "parannuskeinoon" ja varmista, että puristat jokaisen onnen hetken tästä ominaisuudesta sillä välin.
Mainos
Paljastaminen: BobVila.com osallistuu Amazon Services LLC Associates -ohjelmaan, joka on kumppanimainos Ohjelma on suunniteltu tarjoamaan keinot kustantajille ansaitakseen maksuja linkittämällä ne Amazon.comiin ja sen sidosyrityksiin sivustoja.