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UNE: Cela arrive à de nombreux acheteurs d'une première maison, alors ne soyez pas gêné. Il y a probablement pas mal de termes que vous avez entendus utiliser pendant des années - et peut-être même vous-même - que, lorsque les choses se bousculent, vous réalisez que vous ne pouvez pas vraiment les définir. Il n'est pas surprenant que des expressions telles que « signification de l'hypothèque » et « définition de l'hypothèque » soient parmi les premières choses que de nombreux acheteurs de maisons neuves recherchent au début de leur processus. Mais vous avez raison de poser la question, car votre hypothèque est probablement l'une des décisions financières les plus importantes que vous aurez à prendre. jamais faire, c'est donc une bonne idée d'être aussi éduqué que possible avant de vous engager à financer votre maison achat.
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La plupart des acheteurs d'une première maison subissent un certain choc d'autocollant lorsqu'ils commencent à regarder des maisons à vendre, et le choc n'augmente qu'une fois que le l'acheteur se rend compte qu'il devra payer une assurance habitation et éventuellement une assurance hypothécaire en plus du prix de la maison et de la clôture frais. Il est facile de se laisser submerger. Bien sûr, certains acheteurs de maison ont la possibilité de payer en argent comptant pour leur maison, mais c'est assez inhabituel; les prix des maisons sont généralement bien au-delà de ce que la plupart des gens, en particulier les premiers acheteurs, peuvent rassembler en espèces. Les prix des maisons dépassent également ce à quoi la plupart des emprunteurs peuvent prétendre grâce à un prêt personnel. Par conséquent, la plupart des acheteurs de maison utilisent une hypothèque pour financer leur achat.
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Une façon simple de décrire une hypothèque est qu'il s'agit d'un prêt qu'un emprunteur contracte auprès d'un prêteur qualifié pour payer une maison. En prenant le prêt, l'emprunteur utilise la maison elle-même comme garantie pour garantir qu'il remboursera l'argent. Si l'emprunteur ne peut pas payer son hypothèque, le prêteur peut prendre la maison et la vendre lui-même pour réduire la perte financière. Il existe des types de prêts hypothécaires qui peuvent également être contractés pour refinancer ou remodeler une propriété. Cela semble assez simple, mais il existe plusieurs types de programmes de prêts hypothécaires, et il y a un certain nombre de préparation que les emprunteurs doivent entreprendre avant de faire leur demande pour s'assurer que les taux et les programmes les plus favorables sont disponibles pour leur.
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Hypothèques conventionnelles sont le produit de prêt immobilier le plus courant, et c'est ce à quoi la plupart des gens pensent lorsqu'ils envisagent un prêt hypothécaire. Il en existe deux types: les prêts conformes et les prêts non conformes. Les prêts conventionnels conformes sont conformes aux exigences fournies par la Federal Housing Finance Agency, qui leur permettent d'être achetés par les grands gestionnaires de prêts Fannie Mae et Freddie Mac. Ces sociétés achètent des prêts auprès de prêteurs après la clôture des prêts et maintiennent le service du prêt (collecte des paiements et s'assurent que les primes d'assurance habitation sont payées). C'est le type de prêt hypothécaire le plus traditionnel. Les prêts conventionnels conformes exigent généralement un acompte minimum de 3% pour les emprunteurs avec un excellente cote de crédit FICO, mais un acompte de moins de 20% entraînera l'emprunteur à payer un coût supplémentaire pour l'assurance hypothécaire privée (PMI). Les emprunteurs ayant des cotes de crédit moyennes peuvent être tenus de verser un acompte plus important. Le pointage de crédit d'un emprunteur et la probabilité que Freddie Mac ou Fannie Mae achètent le prêt réduisent le risque global au prêteur, ce qui signifie que les taux d'intérêt seront généralement inférieurs à ce qu'ils seraient pour les emprunteurs dont le crédit est inférieur scores. Les prêts conventionnels non conformes n'ont pas à répondre aux normes de Freddie Mac et Fannie Mae, donc ces prêts peuvent être supérieurs au maximum autorisé ou offerts aux emprunteurs dont les crédit.
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La Federal Housing Administration (FHA) a reconnu que la cote de crédit élevée et l'acompte les exigences des prêts conventionnels excluaient de nombreux acheteurs du marché, soit parce que ils avaient aux prises avec des problèmes de crédit dans le passé ou n'avait pas été en mesure d'économiser l'acompte requis. Ces emprunteurs étaient tout à fait capables d'effectuer des versements hypothécaires mensuels, mais avaient du mal à respecter la norme à appliquer. Le programme hypothécaire FHA a été conçu pour résoudre ces problèmes. Ces prêts nécessitent un score FICO de 580, ce qui est inférieur au standard 620 requis par de nombreux programmes de prêts conventionnels. Les emprunteurs avec une cote de crédit de 580 ou plus peuvent verser un acompte d'aussi peu que 3,5 % sur leur à la maison, mais les emprunteurs avec un score aussi bas que 500 peuvent se qualifier s'ils sont en mesure de déposer 10% sur un FHA prêter. Parce que la FHA garantit ces prêts (en d'autres termes, si un emprunteur fait défaut, la FHA couvrira la perte financière du prêteur), les prêts FHA ont généralement d'excellents taux d'intérêt. Les prêts FHA nécessitent des paiements de prime d'assurance hypothécaire (MIP) pour la durée du prêt ou jusqu'à ce qu'il soit refinancé, mais même avec Cette dépense mensuelle supplémentaire, les prêts FHA offrent une voie vers l'accession à la propriété pour les acheteurs qui, autrement, pourraient ne pas être admissibles à un prêt hypothécaire.
Le département américain de l'agriculture (USDA) propose également un programme de prêt pour les acheteurs qui pourraient ne pas être éligibles à un prêt conventionnel. L'objectif de ces prêts est double: ils offrent aux acheteurs à revenu faible ou moyen un moyen d'atteindre l'accession à la propriété plus tôt, et ils renforcent l'économie et augmentent la population des zones rurales où les deux peuvent être affaissement. Prêts de l'USDA sont disponibles pour les acheteurs dont les revenus sont inférieurs à la limite requise pour leur région (les limites varient en fonction de l'emplacement) qui souhaitent acheter une maison dans des zones rurales désignées. Les prêts sont offerts sans exigence d'acompte ou d'assurance hypothécaire. Parce que les prêts sont garantis par l'USDA, les prêteurs peuvent offrir des taux d'intérêt extrêmement favorables malgré l'absence d'acompte ou d'assurance. Ces prêts font de l'accession à la propriété une réalité pour ceux qui ont la capacité de déménager et qui n'auraient peut-être pas les moyens d'acheter une maison autrement.
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Enfin, le Département américain des anciens combattants (VA) a développé un programme de prêt immobilier pour reconnaître les défis uniques à l'accession à la propriété que les militaires en service actif et à la retraite expérience. Des années de service public peuvent entraîner des revenus inférieurs (et donc moins d'économies) que pour ceux du secteur public, et les déménagements fréquents peuvent rendre l'achat et la vente de maisons difficiles. Le programme de prêt VA ne nécessite aucun acompte et offre des taux d'intérêt bas sans exigence d'assurance hypothécaire. Bien qu'il y ait de petits frais de financement requis à la clôture, ils peuvent être intégrés au prêt lui-même, et les frais de clôture sont plafonnés pour les garder gérables. Ces prêts sont disponibles pour les militaires actuels ou anciens et leurs familles.
En plus des programmes de prêts hypothécaires mentionnés ci-dessus, d'autres programmes de prêts hypothécaires étatiques et locaux peuvent être disponibles pour les membres de diverses organisations, professions ou localités. Par conséquent, c'est une bonne idée de faire une enquête approfondie ou de choisir un courtier hypothécaire qui connaît les options dans votre région avant de décider du type de prêt hypothécaire à demander.
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Le poids d'un versement hypothécaire mensuel est important, et c'est quelque chose que de nombreux acheteurs d'une première maison sous-estiment. Les prêteurs ne veulent pas que les emprunteurs aient du mal à effectuer leurs paiements. Les emprunteurs qui trouvent que leurs paiements mensuels sont une contrainte sont plus susceptibles de faire défaut, et les prêteurs préfèrent ne pas subir le processus coûteux de forclusion (où la banque prend la maison de l'emprunteur et la vend pour récupérer ses propres pertes après non-paiement). Pour rendre cela moins probable, un prêteur procédera à un examen approfondi des antécédents de crédit, des revenus et d'autres facteurs de l'emprunteur. avant de décider s'il accordera un prêt à l'emprunteur, et quel montant du prêt le prêteur estime que l'emprunteur peut faire en sorte. Essentiellement, la demande de prêt hypothécaire aidera le prêteur à évaluer l'importance du risque que représente l'emprunteur pour le prêteur, puis le prêteur décidera du niveau de risque qu'il veut prendre et à quel coût. La définition par le prêteur de ce qui fait d'un emprunteur un bon risque variera légèrement d'une situation à l'autre.
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Afin de demander un prêt hypothécaire, l'emprunteur doit être prêt à produire des documents sur l'ensemble de ses antécédents financiers. Avant la demande - idéalement bien avant la demande - l'emprunteur doit accéder à son crédit rapports des trois principaux bureaux d'évaluation du crédit et vérifiez leur exactitude, puis commencez à travailler pour corriger tout élément négatif sur le rapport avant de demander le prêt hypothécaire. Bien que la formule précise utilisée par les prêteurs pour déterminer le montant des prêts et les taux d'intérêt varie quelque peu d'un prêteur à prêteur, les antécédents de crédit et le pointage de crédit de l'emprunteur représentent une part importante du calcul. Le prêteur tiendra également compte du revenu de l'acheteur, de l'historique de ses revenus tel qu'indiqué sur les déclarations de revenus et de son ratio dette / revenu (DTI). Les prêteurs sont intéressés par le pourcentage du revenu de l'emprunteur qui sert au remboursement de la dette chaque mois, car ils utilisent le nombre comme un indicateur pour combien l'emprunteur aura du mal avec le Paiements. À l'aide de leur dossier de crédit, les emprunteurs peuvent calculer eux-mêmes ce nombre en ajoutant les paiements minimums dus sur les dettes chaque mois (tels que les autres prêts, les paiements par carte de crédit, et paiements de voiture) et le paiement hypothécaire estimé, y compris les taxes foncières, l'assurance habitation et l'assurance hypothécaire, puis en le divisant par le revenu mensuel brut. Le total des remboursements de la dette ne devrait pas représenter plus de 43 % du revenu mensuel de l'emprunteur; il s'agit du ratio DTI le plus élevé autorisé par la plupart des prêteurs.
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