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घर खरीदना, विशेष रूप से पहला घर, एक रोमांचक और जबरदस्त प्रक्रिया है। जब अधिकांश खरीदार पहली बार बाजार में घरों की खोज करना शुरू करते हैं, तो घरों की लागत नकली संख्या की तरह लग सकती है-अधिकांश लोगों के लिए, उनका घर अब तक की सबसे महंगी खरीदारी है। आपकी सही जगह की खोज के दौरान किसी समय, एक रियल एस्टेट एजेंट आपसे पूछेगा कि आप कितना खर्च कर सकते हैं खर्च करें, जो एक महत्वपूर्ण प्रश्न उठाता है: वास्तव में, आप यह कैसे पता लगाते हैं कि कोई बैंक आपको खरीदने के लिए कितना उधार देगा? घर?
यह गणना करने के कई तरीके हैं- कुछ बहुत जटिल, कुछ अस्पष्ट और सामान्यीकृत। बंधक के आकार को निर्धारित करने के सबसे आसान और सबसे विश्वसनीय तरीकों में से एक है जिसके लिए आप अर्हता प्राप्त करेंगे, बस संभावित उधारदाताओं से पूछना है। अपने ग्राहकों, बैंकों और बंधक ऋणदाताओं के वित्तीय स्वास्थ्य का आकलन करने में अनुभवी, बंद कर सकते हैं अपनी आय, ऋण और क्रेडिट इतिहास को देखें और आपको वह अधिकतम राशि बताएं जो वे सोचते हैं कि आप वहन कर सकते हैं उधार। इस प्रक्रिया को पूर्व-अनुमोदन या पूर्व योग्यता कहा जाता है। इस जानकारी के लिए किसी ऋणदाता से पूछना आपको उस संस्था से उधार लेने के लिए बाध्य नहीं करता है; इसके विपरीत, यह अनुशंसा की जाती है कि आप कई उधारदाताओं के लिए इस प्रक्रिया का पालन करें ताकि आप सर्वोत्तम बंधक उत्पाद और सर्वोत्तम ब्याज दर की खरीदारी कर सकें। पूर्व-अनुमोदन या पूर्व-अर्हता प्राप्त करने से आपको सही घर मिलने पर बातचीत में तेजी आ सकती है, क्योंकि एक खरीदार जिसके पास है हाथ में एक दस्तावेज जो कहता है कि एक ऋणदाता एक बंधक प्रदान करने के लिए तैयार है, एक खरीदार की तुलना में अधिक मजबूत स्थिति में है जिसने अभी तक नहीं किया है लागू।
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पूर्व-अनुमोदन और पूर्व-अर्हता दोनों से आपको अंदाजा हो जाएगा कि आप एक घर पर कितना खर्च कर सकते हैं, और एक ऋणदाता से हाथ में पत्र घरों पर आपके प्रस्तावों को उन लोगों की तुलना में थोड़ा अधिक विश्वसनीयता देगा जिनके पास नहीं है उन्हें।
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एक संभावित खरीदार को एक बंधक के लिए पूर्व-अनुमोदन से सम्मानित किया जाता है जब उन्होंने रोजगार और आय का प्रमाण प्रस्तुत किया है और पूर्ण क्रेडिट जांच के लिए अनुमति दी है। एक बार ऋणदाता यह निर्धारित करता है कि संभावित खरीदार एक अच्छा उम्मीदवार है और पूर्व-अनुमोदित राशि के लिए ऋण दिया जाएगा। ऋणदाता ने खरीदार की जांच की है और उन्हें एक अच्छा जोखिम पाया है, और इसलिए उनके पीछे खड़े होने को तैयार है। पूर्व-अनुमोदन पत्र अचल संपत्ति की दुनिया में बहुत अधिक वजन रखते हैं, क्योंकि विक्रेताओं को पता है कि एक ऋणदाता ने पहले ही उस खरीदार के वित्तीय इतिहास को खंगाल लिया है और उसे कोई समस्या नहीं मिली है।
पूर्व-योग्यता पूर्व-अनुमोदन के समान है, लेकिन यह विशेष रूप से संभावित खरीदार द्वारा प्रदान की गई जानकारी पर आधारित है, जो कम सटीक हो सकती है। होम लोन के लिए पूर्व-अर्हता प्राप्त करने के लिए, आप अपनी आय, ऋण और अनुमानित क्रेडिट को दर्शाने वाले फ़ॉर्म भरेंगे स्कोर, लेकिन आपको क्रेडिट जांच के लिए जमा नहीं करना होगा या अपनी किसी भी जानकारी का दस्तावेज़ीकरण प्रदान नहीं करना होगा प्रदान करना। नतीजतन, ब्याज दर के आसपास और अधिक झूलता है, और क्योंकि ऋणदाता वास्तव में क्रेडिट चलाने में सक्षम नहीं होगा चेक और ऋण आवेदन, यह संभव है कि औपचारिक क्रेडिट जांच और आवेदन से पहले कार्यक्रम और प्रोत्साहन गायब हो जाएं दौड़ में हैं। प्रीक्वालिफिकेशन से आपको यह अंदाजा लगाने में मदद मिलेगी कि आप कितना खर्च कर सकते हैं, लेकिन अगर आप कोई प्रस्ताव देते हैं तो यह विक्रेता पर उतना प्रभाव नहीं डालेगा।
जब आपको कोई ऐसा घर मिलता है जिसे आप खरीदने का प्रस्ताव देना चाहते हैं, तो आप अपना प्रस्ताव प्राप्त करने में समय बर्बाद नहीं करना चाहेंगे। लेकिन इसका मतलब यह तय करना हो सकता है कि आप वास्तव में कितना खर्च कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप अधिक भुगतान या प्लेसमेंट हो सकता है यदि आपसे आपसे थोड़ा अधिक मांगा जाता है तो आप बातचीत करने में सक्षम नहीं होने की असहज स्थिति में हैं की पेशकश की। प्री-अप्रूवल का मतलब है कि कम से कम एक बैंक ने आपके वित्त की जांच की है, आपका क्रेडिट चलाया है, और पाया है कि वे आपको उधार दे सकते हैं निश्चित राशि, जो आपकी बचत के साथ मिलकर आपको अधिकतम राशि का सटीक अनुमान दे सकती है जो आप कर सकते हैं खर्च करना। तब आप समायोजित कर सकते हैं और जान सकते हैं कि आप कितनी जल्दी पेशकश कर सकते हैं। इससे आपको अपने ऑफ़र को दूसरों से आगे ले जाने में मदद मिल सकती है, और आपके प्रस्ताव, पूर्व-अनुमोदन द्वारा समर्थित, विक्रेताओं द्वारा गंभीरता से लिया जाएगा।
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इसके अलावा, पूर्व-अनुमोदन मांगने से आप आसपास खरीदारी कर सकते हैं। उधारदाताओं को उनकी दरों के बारे में पूछने के लिए कॉल करना यह महसूस करने का एक अच्छा तरीका है जिसके लिए उधारदाताओं की आम तौर पर उच्च या निम्न दरें होती हैं, लेकिन वास्तविक दरें कसकर बंधी होती हैं आपका क्रेडिट और ऋण-से-आय अनुपात, इसलिए जब तक आपने वह जानकारी प्रदान नहीं की है और ऋणदाता ने आपका क्रेडिट चलाया है, वे अनुमान लगा रहे हैं कि आपकी दर आखिरकार क्या होगी होना। यदि आप तीन या चार बैंकों में पूर्व-अनुमोदन के लिए आवेदन करते हैं, तो आपको सटीक दरें और आपकी अधिकतम का आकलन प्राप्त होगा ऋण, इसलिए आप अपने वास्तविक ऋण के लिए सबसे अच्छा ऋणदाता चुनने की स्थिति में होंगे और इसके साथ एक प्रस्ताव देंगे आत्मविश्वास।
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आपके ऋणदाता को आपको पूर्व-अनुमोदन की पेशकश करने के लिए जो कुछ जानने की आवश्यकता है, वह क्रेडिट चेक में पाया जा सकता है। इसलिए, यह महत्वपूर्ण है कि आप किसी ऋणदाता को देखने के लिए आमंत्रित करने से पहले यह जान लें कि आपकी क्रेडिट रिपोर्ट में क्या है, और आदर्श रूप से आप इसे खरीदने की योजना बनाने से पहले इसे अच्छी तरह से करेंगे, इसलिए आपके पास अपने स्कोर को सुधारने के लिए कुछ समय है यदि ज़रूरी। आपकी क्रेडिट रिपोर्ट आपके क्रेडिट इतिहास की लंबाई दिखाती है, इसलिए यदि आप घर खरीदने से पहले अपने इतिहास को साफ करने की कोशिश कर रहे हैं, तो लंबे समय से चल रहे खातों को खुला छोड़ना एक अच्छा विचार है। रिपोर्ट आपके क्रेडिट खातों के पिछले 7 वर्षों को दिखाएगी, जिसमें प्रारंभिक और अधिकतम राशि शामिल है प्रत्येक खाते में क्रेडिट, आपके द्वारा उपयोग की जाने वाली क्रेडिट की राशि, और समय पर, देर से या छूटे हुए इतिहास का इतिहास भुगतान। इसमें आपका पता इतिहास, नौकरी का इतिहास, और कोई भी ग्रहणाधिकार, दिवालिया या डिफॉल्ट खाते शामिल होंगे।
चूंकि रिपोर्टिंग प्रणाली सही नहीं है, इसलिए आप त्रुटियों या गलत रिपोर्ट की जांच करना चाहेंगे। कुछ भी नोट करें जो आपको सही नहीं लगता है और आवश्यक दस्तावेज प्रदान करते हुए क्रेडिट ब्यूरो के साथ आइटम की अपील करें। फिर चेक करें क्रेडिट स्कोर ही, एक गणितीय गणना जो आपके क्रेडिट इतिहास, लंबाई और उपयोग को जोड़ती है, जिसे अक्सर आपका FICO स्कोर कहा जाता है। अधिकांश उधारदाताओं को पारंपरिक ऋण के लिए 620 या उससे अधिक के स्कोर की आवश्यकता होती है, जबकि एफएचए ऋण उच्च डाउन पेमेंट के बदले में थोड़ा कम स्कोर की अनुमति दे सकते हैं। यदि आपका स्कोर वह नहीं है, जहां आप इसे रखना चाहते हैं, तो आप इसे सुधारने के लिए कुछ कदम उठा सकते हैं—क्रेडिट कार्ड खोलना, उसका उपयोग करना और भुगतान करना यदि आपके पास पर्याप्त समग्र क्रेडिट नहीं है, या कुछ ऋण या कार्ड का भुगतान नहीं है, तो इसे हर महीने बंद करें, फिर अपने स्कोर को 6 महीने दोबारा जांचें बाद में।
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ऋणदाता उन उधारकर्ताओं को बहुत अधिक धन ऋण नहीं देना चाहते हैं जिनके मौजूदा ऋण उनकी आय की तुलना में बहुत बड़े हैं। अधिक विस्तारित उधारकर्ताओं के डिफ़ॉल्ट होने की संभावना अधिक होती है, इसलिए यह बैंक की स्थिति से समझ में आता है। यह पता लगाने के लिए कि आपका क्या है ऋण-से-आय अनुपात (डीटीआई) है, अपनी कुल सकल मासिक आय (करों से पहले) की गणना करें और फिर अपने मासिक ऋण दायित्वों को जोड़ें। कई बैंक और वित्तीय सेवा वेबसाइटें आपको सही जानकारी शामिल करने में मदद करने के लिए कैलकुलेटर प्रदान करती हैं। "मैजिक नंबर" 43 प्रतिशत है: आपका कुल ऋण भुगतान आपकी सकल मासिक आय के 43 प्रतिशत से अधिक नहीं होना चाहिए। आपका ऋण-से-आय अनुपात जितना कम होगा, ऋण चुकाने की आपकी क्षमता में आपके ऋणदाता का विश्वास उतना ही अधिक होगा, और आपको अक्सर कम ब्याज दर से पुरस्कृत किया जाएगा।
आपके क्रेडिट इतिहास और ऋण-से-आय अनुपात के बारे में जानकारी के अलावा, आपके ऋणदाता आपके शेष वित्त के बारे में काफी महत्वपूर्ण दस्तावेज का अनुरोध करेंगे। आपको इन्हें फ़ाइल बॉक्स से बाहर निकालने या अपने पेपरलेस खातों के लिए ऑनलाइन शिकार करने के लिए समय निकालने की आवश्यकता होगी। आपके ऋणदाता द्वारा अनुरोध की जाने वाली पहली चीज़ कम से कम 2 साल की संघीय आयकर फाइलिंग है, जिसमें आपके W-2 स्टेटमेंट भी शामिल हैं। ऐसा इसलिए है ताकि वे आपकी आय के इतिहास की जांच कर सकें और सुनिश्चित कर सकें कि कोई अस्पष्टीकृत और अचानक परिवर्तन नहीं हुआ है, और यह सुनिश्चित करने के लिए कि आपकी आय पर कोई छिपी हुई मजदूरी नहीं है। कर फ़ॉर्म का समर्थन करने के लिए, आपसे पे स्टब्स और कम से कम 2 महीने के बैंक विवरण प्रदान करने की अपेक्षा की जाएगी। आपसे आपका ड्राइविंग लाइसेंस, आपका सामाजिक सुरक्षा नंबर या कार्ड, और आपकी संपूर्ण वित्तीय स्थिति में योगदान देने वाली किसी भी अतिरिक्त संपत्ति का प्रमाण देने के लिए कहा जाएगा।
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जब आप इन दस्तावेजों को इकट्ठा करते हैं, तो यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि इस जानकारी को प्रदान करने का उद्देश्य यह नहीं है कि ऋणदाता आपको और आपकी आदतों का न्याय कर सके। जबकि ऋणदाता एक व्यवसाय चला रहे हैं और उन लोगों को पैसा उधार देना चाहते हैं जो इसे ब्याज के साथ वापस भुगतान कर सकते हैं ताकि वे लाभ उठा सकें, उनके दिल में आपके सर्वोत्तम हित हैं; वे अपने कर्जदारों को उतना अधिक कर्ज नहीं देना चाहते जितना वे भुगतान कर सकते हैं। उधारदाताओं को पता है कि खरीदार अपने प्रस्तावों के बारे में भावुक हो सकते हैं जब उन्हें "सही घर" मिल जाता है या वे कितना कम अनुमान लगाते हैं एक घर के बदले में रह सकते हैं जो वे वास्तव में चाहते हैं—वे हर हफ्ते उन उधारकर्ताओं पर फौजदारी से निपटते हैं जिन्होंने उन्हें बनाया था गलतियां। वे चाहते हैं कि आप अपना भुगतान करने में सक्षम हों क्योंकि इस तरह वे पैसा कमाते हैं, इसलिए आपकी आदतों और इतिहास की उनकी जांच का उद्देश्य आप दोनों के लिए एक अच्छा परिणाम है।
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होम लोन एक आकार के नहीं होते हैं जो सभी के लिए उपयुक्त होते हैं। वास्तव में कई प्रकार के ऋण हैं, और आपके लिए सही विकल्प आपके क्रेडिट स्कोर, आपके ऋण-से-आय अनुपात पर निर्भर करेगा कि आपने कितना ऋण लिया है। डाउन पेमेंट के लिए सहेजा गया, आप किस प्रकार का घर खरीदने की योजना बना रहे हैं, और आप कुछ वर्षों के लिए निजी बंधक बीमा (पीएमआई) के लिए भुगतान करने को तैयार हैं या नहीं, जब तक कि आपने अधिक इक्विटी नहीं बना ली है आपके घर में (पीएमआई एक ऋणदाता की सुरक्षा करता है और कुछ प्रकार के ऋणों के साथ इसकी आवश्यकता होती है जब खरीदार का डाउन पेमेंट घर की खरीद के 20 प्रतिशत से कम होता है) कीमत)। विभिन्न ऋणदाता विभिन्न उत्पादों की पेशकश करेंगे, इसलिए कुछ उधारदाताओं के साथ बैठकर चर्चा करना एक अच्छा विचार है कि उनके पास कौन से विकल्प हो सकते हैं। विशेष रूप से यदि आपके पास विशेष परिस्थितियां हैं- आप एक अनुभवी हैं जो वीए-समर्थित ऋण के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं, आप ग्रामीण क्षेत्र में घर खरीद रहे हैं, या आप कुछ श्रेणियों के लिए अर्हता प्राप्त कर सकते हैं कम आय वाले गृह ऋण- आप आस-पास खरीदारी करना चाहते हैं और कई उधारदाताओं को ढूंढना चाहते हैं जिनसे आप सीधे बात कर सकते हैं जो ऋण उत्पाद खोजने में सहायता के लिए आपके साथ अपने ऋण प्रस्तावों के माध्यम से बात करने के इच्छुक हैं। ऐसा सही है। एक बार जब आप अपनी विशेष परिस्थिति के लिए उपलब्ध कार्यक्रमों को समझ लेते हैं, तो आप अन्य उधारदाताओं के साथ जांच कर सकेंगे और विशेष रूप से उन बैंकों की तलाश कर सकेंगे जो उन कार्यक्रमों की पेशकश करते हैं।
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एक चेतावनी: आपकी क्रेडिट रिपोर्ट में कई बार पूछताछ करने से आपके क्रेडिट स्कोर पर नकारात्मक प्रभाव पड़ सकता है। जब आप प्री-अप्रूवल के लिए खरीदारी करना शुरू करते हैं, तो एक-दूसरे के 45 दिनों के भीतर सभी पूछताछ आपके स्कोर को प्रभावित नहीं करती हैं, क्योंकि क्रेडिट ब्यूरो के लिए यह स्पष्ट है कि पूछताछ सभी हैं एक ही प्रक्रिया से संबंधित है और आप केवल एक ऋण के साथ समाप्त होंगे- इस तरह की खोज का एक ही सप्ताह में पांच क्रेडिट कार्ड के लिए आवेदन करने के समान प्रभाव नहीं पड़ता है। उस ने कहा, आप अपना होमवर्क करना चाहते हैं और यह जानना चाहते हैं कि आप किन उधारदाताओं के माध्यम से पूर्व-अनुमोदन लेना चाहते हैं ताकि सभी पूछताछ पहली पूछताछ के 45 दिनों के भीतर भेजी जा सकें।
आपको बंधक पूर्व-अनुमोदन के लिए कब आवेदन करना चाहिए? आपको अपने दस्तावेज़ एकत्र करना शुरू करना चाहिए, अपने ऋण-से-आय अनुपात का आकलन करना चाहिए, और अपनी जांच करनी चाहिए जितनी जल्दी हो सके क्रेडिट स्कोर ताकि आपके पास किसी भी त्रुटि को ठीक करने और अपना क्रेडिट बनाने का समय हो यदि ज़रूरी। प्रस्ताव देने से पहले आपको एक पूर्व-अनुमोदन पत्र हाथ में चाहिए। लेकिन इससे पहले कि आप खरीदने के लिए घरों को गंभीरता से देखना शुरू करने के लिए तैयार हों, आप अपना पत्र प्राप्त नहीं करना चाहते हैं: पूर्व-अनुमोदन पत्रों की समाप्ति तिथियां होती हैं। क्योंकि क्रेडिट और आय की स्थिति जल्दी से बदल सकती है, अधिकांश पूर्व-अनुमोदन पत्र जारी होने के बाद 60 से 90 दिनों के लिए वैध होते हैं। यदि आपको उस समय तक घर नहीं मिला है, तो आप आमतौर पर अद्यतन क्रेडिट और आय सत्यापन प्रदान करके विस्तार का अनुरोध कर सकते हैं। अपने दस्तावेज़ जल्दी जमा करें, लेकिन तब तक प्रतीक्षा करें जब तक कि आप पूर्व-अनुमोदन का अनुरोध करने के लिए गंभीरता से घर की खरीदारी शुरू करने के लिए तैयार न हों।
एक बार जब आप अपने दस्तावेज़ जमा कर देते हैं, तो संभावित ऋणदाता आपकी वित्तीय तस्वीर का आकलन करेंगे और आपको तीन चीजों में से एक जारी करेंगे: एक पूर्व-अनुमोदन आधिकारिक लेटरहेड पर प्रस्तुत किया गया पत्र, जिसमें आपके द्वारा लिए जाने के लिए स्वीकृत ऋण की राशि, पूर्ण इनकार या स्वीकृति शामिल है शर्तेँ। यदि आपके अनुरोध को अस्वीकार कर दिया गया है, तो ऋणदाता आमतौर पर समझाएगा कि आपको अपने अवसरों को बेहतर बनाने के लिए क्यों और क्या करने की आवश्यकता है; इसका मतलब यह नहीं है कि आप कभी भी घर नहीं खरीद पाएंगे, लेकिन इसका मतलब है कि दोबारा कोशिश करने से पहले आपको अपने क्रेडिट पर काम करना होगा। शर्तों के साथ पूर्व-अनुमोदन के लिए, ऋणदाता को यह आवश्यक हो सकता है कि आप अपने ऋण-से-आय अनुपात में सुधार करने के लिए कुछ ऋणों का भुगतान करें या संपत्ति के अतिरिक्त दस्तावेज प्रदान करें। दो प्रमुख बातों के बारे में पता होना चाहिए: आपके पूर्व-अनुमोदन पत्र पर डॉलर के आंकड़े का मतलब यह नहीं है कि आपको इतना बड़ा ऋण लेना चाहिए, और यह भी गारंटी नहीं है कि आपको वह राशि उधार दी जाएगी। कुछ ऐसे विचार हैं जो तब तक लागू नहीं होते जब तक आप घर नहीं चुनते, जैसे कि घर के मूल्य और ऋण की राशि के बीच का अनुपात। पूर्व-अनुमोदन का मतलब यह है कि आप अपने नए घर के लिए गंभीरता से खरीदारी शुरू कर सकते हैं।
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घर ख़रीदना एक बड़ी प्रक्रिया है जो पहली बार खरीदारों के लिए विदेशी कदमों से भरी होती है। बाएँ और दाएँ नियम, शर्तें और आवश्यकताएं हैं। गृह ऋण पूर्व-अनुमोदन आपको धीमा करने, अपने वित्त को ध्यान से देखने, और यह देखने की अनुमति देता है कि बैंक क्या सोचता है कि आप वहन कर सकते हैं - और फिर तय करें कि आप कितना खर्च करने में सहज हैं। ये दो संख्याएँ समान नहीं हो सकती हैं; यदि आपका क्रेडिट बहुत अच्छा है, तो आपका बैंक आश्चर्यजनक रूप से उच्च संख्या को स्वीकार कर सकता है कि आप उधार लेने में सहज नहीं हैं, जो ठीक है। पूर्व-अनुमोदन प्रक्रिया आपको यह आकलन करने का अवसर दे सकती है कि आप कितना खर्च करना चाहते हैं, आप बिल्कुल सही घर के लिए कितना खर्च करने को तैयार हैं, और एक विकास महीने-दर-महीने आधार पर यह राशि आपके वित्त को कैसे प्रभावित करेगी, इसकी स्पष्ट तस्वीर ताकि आप इस विश्वास के साथ खरीदारी कर सकें कि आप जितना खर्च कर सकते हैं उससे अधिक की पेशकश नहीं करेंगे।
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