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ए: कई पहली बार घर खरीदने वालों के साथ ऐसा होता है, इसलिए शर्मिंदा न हों। संभवत: कुछ ऐसे शब्द हैं जिन्हें आपने लोगों को वर्षों से इधर-उधर फेंकते हुए सुना है - और शायद खुद का भी इस्तेमाल किया है - कि जब धक्का को धक्का लगता है, तो आपको एहसास होता है कि आप वास्तव में परिभाषित नहीं कर सकते। इसमें कोई आश्चर्य की बात नहीं है कि "बंधक अर्थ" और "बंधक परिभाषा" जैसे वाक्यांश पहली चीजें हैं जो कई नए घर खरीदार अपनी प्रक्रिया शुरू करते समय खोजते हैं। लेकिन आप सवाल पूछने के लिए सही हैं, क्योंकि आपका बंधक संभवतः आपके द्वारा लिए जाने वाले सबसे बड़े वित्तीय निर्णयों में से एक है कभी भी करें, इसलिए यह एक अच्छा विचार है कि आप अपने घर को वित्तपोषित करने की प्रतिबद्धता बनाने से पहले जितना संभव हो उतना शिक्षित रहें खरीद फरोख्त।
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पहली बार घर खरीदने वाले अधिकांश खरीदारों को एक निश्चित मात्रा में स्टिकर झटके का अनुभव होता है, जब वे बिक्री के लिए घरों को देखना शुरू करते हैं, और झटका केवल एक बार बढ़ जाता है घर खरीदार को पता चलता है कि उन्हें घर और बंद होने की कीमत के ऊपर घर के मालिकों के बीमा और संभावित बंधक बीमा के लिए भुगतान करना होगा लागत। अभिभूत होना आसान है। बेशक, कुछ घर खरीदारों के पास करने की क्षमता है नकद भुगतान उनके घर के लिए, लेकिन यह बहुत ही असामान्य है; घर की कीमतें आम तौर पर बहुत अधिक होती हैं, जो कि ज्यादातर लोग, विशेष रूप से पहली बार खरीदार, नकद में एक साथ खींच सकते हैं। घर की कीमतें उस सीमा से भी अधिक होती हैं, जिसके लिए अधिकांश उधारकर्ता व्यक्तिगत ऋण के माध्यम से अर्हता प्राप्त कर सकते हैं। नतीजतन, अधिकांश घर खरीदार अपनी खरीद के वित्तपोषण के लिए एक बंधक का उपयोग करते हैं।
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एक बंधक का वर्णन करने का एक आसान तरीका यह है कि यह एक ऋण है जो एक उधारकर्ता एक योग्य ऋणदाता से घर के लिए भुगतान करने के लिए लेता है। ऋण लेने में, उधारकर्ता घर का उपयोग संपार्श्विक के रूप में करता है ताकि यह गारंटी दी जा सके कि वे पैसे वापस कर देंगे। यदि उधारकर्ता अपने बंधक का भुगतान नहीं कर सकता है, तो ऋणदाता वित्तीय नुकसान को कम करने के लिए घर ले सकता है और इसे स्वयं बेच सकता है। ऐसे कई प्रकार के बंधक ऋण हैं जिन्हें यहां भी लिया जा सकता है पुनर्वित्त या फिर से तैयार करना सम्पत्ति। यह काफी सीधा लगता है, लेकिन कुछ अलग प्रकार के बंधक ऋण कार्यक्रम हैं, और इसकी एक निश्चित राशि है तैयारी जो उधारकर्ताओं को आवेदन करने से पहले करनी चाहिए, यह सुनिश्चित करने के लिए कि सबसे अनुकूल दरें और कार्यक्रम उपलब्ध हैं उन्हें।
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पारंपरिक बंधक सबसे आम होम लोन उत्पाद हैं, और जब वे एक बंधक पर विचार करते हैं तो ज्यादातर लोग यही सोचते हैं। दो प्रकार के होते हैं: अनुरूप ऋण और गैर-अनुरूपता ऋण। पारंपरिक ऋणों का पालन करना फेडरल हाउसिंग फाइनेंस एजेंसी द्वारा प्रदान की गई आवश्यकताओं का अनुपालन करता है, जो उन्हें बड़े ऋण सेवक फैनी मॅई और फ़्रेडी मैक द्वारा खरीदे जाने की अनुमति देता है। ये कंपनियां ऋणों के बंद होने के बाद ऋणदाताओं से ऋण खरीदती हैं और ऋण की सर्विसिंग को बनाए रखती हैं (भुगतान एकत्र करना और यह सुनिश्चित करना कि गृहस्वामी बीमा प्रीमियम का भुगतान किया जाता है)। यह बंधक ऋण का सबसे पारंपरिक प्रकार है। पारंपरिक ऋणों के अनुरूप आमतौर पर उधारकर्ताओं के लिए न्यूनतम 3 प्रतिशत की डाउन पेमेंट की आवश्यकता होती है उत्कृष्ट FICO क्रेडिट स्कोर, लेकिन 20 प्रतिशत से कम के डाउन पेमेंट के परिणामस्वरूप उधारकर्ता को निजी बंधक बीमा (पीएमआई) के लिए अतिरिक्त लागत का भुगतान करना होगा। औसत क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ताओं को बड़े डाउन पेमेंट में योगदान करने की आवश्यकता हो सकती है। एक उधारकर्ता का क्रेडिट स्कोर और फ़्रेडी मैक या फ़ैनी मॅई द्वारा ऋण खरीदने की संभावना समग्र जोखिम को कम करती है ऋणदाता के लिए जिसका अर्थ है कि ब्याज दरें आम तौर पर कम क्रेडिट वाले उधारकर्ताओं की तुलना में कम होंगी अंक गैर-अनुरूपता वाले पारंपरिक ऋणों को फ़्रेडी मैक और फ़ैनी मॅई के मानकों को पूरा नहीं करना पड़ता है, इसलिए वे ऋण अधिकतम से कम-से-इष्टतम वाले उधारकर्ताओं को अनुमत या प्रस्तावित अधिकतम से अधिक हो सकते हैं श्रेय।
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फेडरल हाउसिंग एडमिनिस्ट्रेशन (एफएचए) ने माना कि उच्च क्रेडिट स्कोर और डाउन पेमेंट पारंपरिक ऋण की आवश्यकताएं कई घर खरीदारों को बाजार से बाहर कर रही थीं, या तो क्योंकि उनके पास था क्रेडिट समस्याओं से जूझ रहे हैं अतीत में या अपेक्षित डाउन पेमेंट को बचाने में असमर्थ रहे थे। ये उधारकर्ता मासिक बंधक भुगतान करने में पूरी तरह से सक्षम थे लेकिन लागू करने के लिए मानक को पूरा करने के लिए संघर्ष कर रहे थे। एफएचए बंधक कार्यक्रम इन मुद्दों को हल करने के लिए डिज़ाइन किया गया था। इन ऋणों के लिए 580 के FICO स्कोर की आवश्यकता होती है, जो कि मानक 620 से कम है जो कि कई पारंपरिक ऋण कार्यक्रमों की आवश्यकता होती है। 580 या उससे अधिक के क्रेडिट स्कोर वाले उधारकर्ता अपने पर 3.5 प्रतिशत तक का डाउन पेमेंट कर सकते हैं घर, लेकिन 500 से कम स्कोर वाले उधारकर्ता अर्हता प्राप्त कर सकते हैं यदि वे एफएचए पर 10 प्रतिशत कम करने में सक्षम हैं ऋण। क्योंकि एफएचए इन ऋणों की गारंटी देता है (दूसरे शब्दों में, यदि कोई उधारकर्ता चूक करता है, तो एफएचए ऋणदाता के वित्तीय नुकसान को कवर करेगा), एफएचए ऋणों में आमतौर पर उत्कृष्ट ब्याज दरें होती हैं। एफएचए ऋणों को ऋण के जीवन के लिए या पुनर्वित्त होने तक बंधक बीमा प्रीमियम (एमआईपी) भुगतान की आवश्यकता होती है, लेकिन यहां तक कि वह अतिरिक्त मासिक खर्च, एफएचए ऋण उन खरीदारों के लिए गृहस्वामी का मार्ग प्रदान करते हैं जो अन्यथा बंधक के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं।
अमेरिकी कृषि विभाग (यूएसडीए) उन खरीदारों के लिए एक ऋण कार्यक्रम भी प्रदान करता है जो पारंपरिक ऋण के लिए अर्हता प्राप्त नहीं कर सकते हैं। इन ऋणों का उद्देश्य दुगना है: वे निम्न से मध्यम आय वाले खरीदारों को प्राप्त करने का एक तरीका प्रदान करते हैं गृहस्वामी जल्दी, और वे अर्थव्यवस्था को मजबूत करते हैं और ग्रामीण क्षेत्रों की आबादी को बढ़ावा देते हैं जहां दोनों हो सकते हैं शिथिलता यूएसडीए ऋण उन खरीदारों के लिए उपलब्ध हैं जिनकी आय उनके क्षेत्र के लिए आवश्यक सीमा से कम है (स्थान के आधार पर सीमा भिन्न होती है) जो निर्दिष्ट ग्रामीण क्षेत्रों में घर खरीदने के इच्छुक हैं। डाउन पेमेंट या गिरवी बीमा की आवश्यकता के बिना ऋण की पेशकश की जाती है। चूंकि यूएसडीए द्वारा ऋण की गारंटी दी जाती है, ऋणदाता डाउन पेमेंट या बीमा की अनुपस्थिति के बावजूद बेहद अनुकूल ब्याज दरों की पेशकश कर सकते हैं। ये ऋण गृहस्वामी को उन लोगों के लिए एक वास्तविकता बनाते हैं जिनके पास स्थानांतरित करने की क्षमता है और जो अन्यथा घर खरीदने में सक्षम नहीं हो सकते हैं।
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अंत में, यूएस डिपार्टमेंट ऑफ वेटरन्स अफेयर्स (VA) ने पहचानने के लिए एक होम लोन प्रोग्राम विकसित किया गृहस्वामी के लिए अद्वितीय चुनौतियाँ जो सक्रिय कर्तव्य और सेवानिवृत्त सैन्य सेवा सदस्य हैं अनुभव। सार्वजनिक सेवा के वर्षों के परिणामस्वरूप सार्वजनिक क्षेत्र की तुलना में कम आय (और इसलिए कम बचत) हो सकती है, और बार-बार स्थानांतरण से घरों की खरीद और बिक्री मुश्किल हो सकती है। वीए ऋण कार्यक्रम के लिए कोई डाउन पेमेंट की आवश्यकता नहीं है और बिना किसी बंधक बीमा आवश्यकता के कम ब्याज दर प्रदान करता है। जबकि समापन पर एक छोटा सा धन शुल्क आवश्यक है, इसे ऋण में ही रोल किया जा सकता है, और समापन लागत को प्रबंधनीय रखने के लिए सीमित किया गया है। ये ऋण सेना के वर्तमान या पूर्व सदस्यों और उनके परिवारों के लिए उपलब्ध हैं।
ऊपर उल्लिखित बंधक कार्यक्रमों के अलावा, अन्य राज्य और स्थानीय बंधक कार्यक्रम विभिन्न संगठनों, व्यवसायों या इलाकों के सदस्यों के लिए उपलब्ध हो सकते हैं। इसलिए, पूरी तरह से जांच करना या एक बंधक दलाल चुनना एक अच्छा विचार है जो आपके क्षेत्र में विकल्पों से परिचित है, यह तय करने से पहले कि किस प्रकार के बंधक के लिए आवेदन करना है।
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मासिक बंधक भुगतान का वजन महत्वपूर्ण है, और यह कुछ ऐसा है जो पहली बार घर खरीदारों को कम करके आंका जाता है। ऋणदाता नहीं चाहते कि उधारकर्ताओं को अपना भुगतान करने के लिए संघर्ष करना पड़े। उधारकर्ता जो अपने मासिक भुगतान को तनावग्रस्त पाते हैं, उनके डिफ़ॉल्ट होने की संभावना अधिक होती है, और उधारदाताओं को इससे गुजरना नहीं पड़ेगा फौजदारी की महंगी प्रक्रिया (जहां बैंक कर्जदार के घर ले जाता है और उसे बेचने के बाद अपने नुकसान की भरपाई करता है) भुगतान न करना)। इसकी संभावना कम करने के लिए, एक ऋणदाता उधारकर्ता के क्रेडिट इतिहास, आय और अन्य कारकों की गहन समीक्षा करेगा यह तय करने से पहले कि क्या वह उधारकर्ता को ऋण देगा, और ऋणदाता कितना ऋण मानता है कि उधारकर्ता कर सकता है प्रबंधित करना। अनिवार्य रूप से, बंधक आवेदन ऋणदाता को यह आकलन करने में मदद करेगा कि उधारकर्ता ऋणदाता के लिए कितना बड़ा जोखिम है, और फिर ऋणदाता यह तय करेगा कि वह कितना जोखिम लेना चाहता है और किस कीमत पर। एक उधारकर्ता को एक अच्छा जोखिम बनाने वाली ऋणदाता परिभाषा प्रत्येक स्थिति के साथ थोड़ी भिन्न होगी।
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बंधक के लिए आवेदन करने के लिए, उधारकर्ता को अपने संपूर्ण वित्तीय इतिहास के दस्तावेज प्रस्तुत करने के लिए तैयार रहना चाहिए। आवेदन से पहले-आदर्श रूप से आवेदन से बहुत पहले-उधारकर्ता को अपने क्रेडिट का उपयोग करना चाहिए सभी तीन प्रमुख क्रेडिट रिपोर्टिंग ब्यूरो से रिपोर्ट करें और सटीकता के लिए उनकी जांच करें, फिर काम करना शुरू करें प्रति रिपोर्ट पर किसी भी नकारात्मक आइटम को ठीक करें बंधक के लिए आवेदन करने से पहले। जबकि ऋण राशि और ब्याज दरों को निर्धारित करने के लिए उधारदाताओं द्वारा उपयोग किया जाने वाला सटीक सूत्र कुछ हद तक भिन्न होता है ऋणदाता को ऋणदाता, उधारकर्ता का क्रेडिट इतिहास और क्रेडिट स्कोर इसका एक महत्वपूर्ण हिस्सा हैं गणना। ऋणदाता खरीदार की आय, कर रिटर्न पर दिखाए गए आय इतिहास और उनके ऋण-से-आय अनुपात (डीटीआई) पर भी विचार करेगा। ऋणदाता उधारकर्ता की आय के प्रतिशत में रुचि रखते हैं जो प्रत्येक ऋण भुगतान की ओर जाता है महीने, क्योंकि वे इस संख्या का उपयोग इस बात के लिए एक घंटी के रूप में करते हैं कि उधारकर्ता कितना संघर्ष करेगा भुगतान। अपनी क्रेडिट रिपोर्ट का उपयोग करते हुए, उधारकर्ता इस संख्या की गणना स्वयं कर सकते हैं, प्रत्येक महीने ऋणों पर देय न्यूनतम भुगतान (जैसे अन्य ऋण, क्रेडिट कार्ड भुगतान, और कार भुगतान) और संपत्ति कर, गृहस्वामी बीमा और बंधक बीमा सहित अनुमानित बंधक भुगतान, और फिर इसे सकल मासिक आय से विभाजित करना। कुल ऋण भुगतान उधारकर्ता की मासिक आय के 43 प्रतिशत से अधिक नहीं होना चाहिए; यह उच्चतम डीटीआई अनुपात है जिसकी अधिकांश ऋणदाता अनुमति देंगे।
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