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ए: एक घर खरीदार के रूप में, आप पर बहुत अधिक विश्वास कर सकते हैं आपका प्रस्ताव. सिर्फ इसलिए कि आपके पास कोई ज्ञात प्रतिस्पर्धा नहीं है इसका मतलब यह नहीं है कि आपको संपत्ति मिल जाएगी। यहां तक कि जब आपको लगता है कि आप एक संपत्ति जीतने जा रहे हैं, तो कोई ऐसा व्यक्ति हो सकता है जो आखिरी मिनट में उच्च पेशकश करता है। यही कारण है कि अपने खरीद समझौते में एक अचल संपत्ति वृद्धि खंड शामिल करना एक अच्छा विचार हो सकता है, ताकि आपके पास अपने प्रारंभिक ऑफ़र की तुलना में अधिक ऑफ़र को पछाड़ने का अवसर है, लेकिन उस सीमा के भीतर जिसके लिए आप इच्छुक हैं भुगतान करना।
अचल संपत्ति में वृद्धि खंड क्या है और आपको अपने प्रस्ताव में एक को शामिल करने पर विचार क्यों करना चाहिए, इसके बारे में अधिक जानने के लिए पढ़ें।
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एक एस्केलेशन (या एस्केलेटर) क्लॉज अपने आप शुरू हो जाता है बातचीत यदि कोई अन्य खरीदार आपसे अधिक बोली लगाता है तो घर खरीदने के आपके प्रस्ताव पर प्रक्रिया करें। बिना एस्केलेशन क्लॉज वाले एक मानक लेनदेन में, यदि आप एक घर पर बोली लगाते हैं और कोई साथ आता है और एक उच्च प्रस्ताव में डालता है और विक्रेता उच्च प्रस्ताव स्वीकार करता है, तो आप खरीदने का अवसर खो देते हैं मकान। लेकिन एक एस्केलेशन क्लॉज आपको एक पूर्वनिर्धारित आंकड़े तक अपने प्रस्ताव को स्वचालित रूप से मीठा करने का अवसर प्रदान करता है।
तो एस्केलेशन क्लॉज कैसे काम करता है? आमतौर पर, आपका रियल एस्टेट एजेंट आपको खरीद समझौता करने में मदद करेगा। वे a. की मदद भी मांग सकते हैं अचल संपत्ति वकील यह सुनिश्चित करने के लिए कि एस्केलेशन क्लॉज ठीक से लिखा गया है। एस्केलेटर की पेशकश अनिवार्य रूप से यह कहेगी कि आप संपत्ति के लिए एक विशेष राशि की पेशकश कर रहे हैं। लेकिन यदि कोई अन्य खरीदार आपके ऑफ़र से समान राशि या अधिक ऑफ़र करता है, तो एस्केलेशन क्लॉज़ इंगित करता है जब तक आप एक निर्दिष्ट सीमा तक नहीं पहुंच जाते, तब तक आप अपने ऑफ़र को एक निर्धारित राशि से वृद्धिशील रूप से बढ़ाने के इच्छुक हैं। नीचे एक उदाहरण दिया गया है कि इसे कैसे संरचित किया जा सकता है:
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मूल प्रस्ताव: $450,000
वृद्धि राशि: $5,000
अधिकतम मूल्य: $550,000
के अनुसार फ़्रेडी मैक, आगे बढ़ने की प्रक्रिया इस प्रकार है: एक बार जब कोई विक्रेता a. प्राप्त करता है दूसरे खरीदार से ऊंची बोली, विक्रेता को आपकी तुलना में किसी उच्च प्रस्ताव का ठोस प्रमाण आपके सामने प्रस्तुत करना होगा। उपरोक्त राशियों का उपयोग करते हुए, यदि कोई प्रतिस्पर्धी खरीदार संपत्ति पर $460,000 की पेशकश करता है, तो आपका एस्केलेशन क्लॉज $465,000 पर काउंटर करके उस प्रस्ताव को स्वचालित रूप से हरा देगा। यह तब तक आगे-पीछे होता रहेगा, जब तक कि आपकी $550,000 की अधिकतम कीमत पूरी नहीं हो जाती।
ज्यादातर मामलों में, यह आपके अधिकतम मूल्य तक पहुंचने से बहुत पहले समाप्त हो जाएगा, संभवतः आप घर जीत लेंगे। हालांकि, एक मजबूत विक्रेता के बाजार में, विशेष रूप से उच्च-मांग वाले क्षेत्र में, बोलियां कई लाख डॉलर तक जा सकती हैं एक घर की पूछ कीमत पर.
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क्या आपको विक्रेता के बाजार में वृद्धि खंड को शामिल करने पर विचार करना चाहिए? ऐसा करना शायद एक अच्छा विचार होगा, यह देखते हुए कि आवास सूची कम हो सकती है और मांग अधिक हो सकती है। यहां कुछ कारण दिए गए हैं जिनसे आपको विक्रेता के बाजार में वृद्धि खंड पर विचार करना चाहिए।
ज्यादातर मामलों में, ए रियल एस्टेट एजेंट एक एस्केलेशन क्लॉज को शामिल करने का सुझाव तभी देंगे जब वे निश्चित हों कि किसी दी गई संपत्ति पर भयंकर प्रतिस्पर्धा है। हालांकि, जब प्रतिस्पर्धा की कमी प्रतीत होती है, यदि समग्र बाजार विक्रेताओं के पक्ष में है, तो आपका सबसे सुरक्षित विकल्प अपने प्रस्ताव में वृद्धि खंड शामिल करना है। इस तरह की बाजार की स्थिति कई अंतिम-मिनट के खरीदारों को ला सकती है जो एक अचल संपत्ति बोली युद्ध को गति प्रदान करते हैं, जो आपके प्रस्ताव को सीधे तालिका से बाहर कर सकता है। एक विक्रेता बेहतर पेशकश के साथ खरीदार के पास जा सकता है, खासकर यदि अंतिम समय में खरीदार चाहता है नकद से घर खरीदें।
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एक रियल एस्टेट एजेंट स्टीफन माइकलकोस कहते हैं, "अगर किसी संपत्ति की प्रतिस्पर्धी प्रकृति इसके लिए कॉल करती है तो यह हमेशा आपके अनुबंध में वृद्धि खंड डालने लायक है।" एंगेल और वोल्कर्स सेंट पीटर्सबर्ग, फ्लोरिडा में। माइकलकोस कहते हैं कि जैसे-जैसे बाजार बढ़ती ब्याज दरों के साथ बदलता है, इसकी संभावना है कि सैकड़ों घरों में कम घर बिकेंगे हजारों से अधिक कीमत पूछ रहे हैं, "लेकिन वृद्धि खंड अभी भी एक उपकरण के रूप में कार्य करेगा, भले ही केवल एक दूसरे प्रतिस्पर्धी को हराने के लिए" प्रस्ताव।"
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हालांकि वृद्धि फायदेमंद हो सकती है, खासकर विक्रेता के बाजार में, आपके प्रस्ताव में उन्हें शामिल करने के कुछ नुकसान हो सकते हैं। यहाँ कुछ है।
कुछ मामलों में, एक वृद्धि खंड आवश्यक नहीं हो सकता है और यहां तक कि खरीदारों के खिलाफ भी काम कर सकता है। मेगन माइको, ब्रोकर एसोसिएट के अनुसार MeganMicco.com बर्कले, कैलिफ़ोर्निया में, "एक अनुभवी स्थानीय रियल एस्टेट एजेंट को अपने स्थानीय बाजार में मूल्य निर्धारण के रुझान की एक मजबूत समझ होगी। वे एक संकीर्ण सीमा के भीतर अंतिम बिक्री मूल्य की भविष्यवाणी करने में सक्षम होना चाहिए और तदनुसार अपने ग्राहक को सलाह देना चाहिए, "वह कहती हैं। "इसलिए, एस्केलेशन क्लॉज को शामिल करने की कोई आवश्यकता नहीं होनी चाहिए।"
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माइको आगे चेतावनी देता है कि एक आवासीय खरीद समझौते में एक वृद्धि खंड डालना एक लिस्टिंग एजेंट के लिए एक लाल झंडा हो सकता है, यह समझाते हुए, "यह एक संकेत है कि खरीदार या तो उम्मीद कर रहा है संभावित बिक्री मूल्य को कम करके एक सौदा प्राप्त करें, या कि उनका प्रतिनिधित्व एक अनुभवहीन एजेंट द्वारा किया जा रहा है जो अपने ग्राहक को यह सलाह नहीं दे रहा है कि प्रतिस्पर्धी में एक प्रस्ताव जीतने के लिए क्या आवश्यक है मंडी।"
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एक मूल्यांकन आकस्मिकता आपको घर-खरीद अनुबंध को तोड़ने की अनुमति देता है यदि एक मूल्यांकन से पता चलता है कि घर का मूल्य सहमत बिक्री मूल्य से काफी कम है।
अचल संपत्ति लेनदेन में मूल्यांकन काफी विशिष्ट होते हैं और अक्सर खरीदार की बंधक कंपनी द्वारा आवश्यक होते हैं, जो यह सुनिश्चित करना चाहता है कि संपत्ति उसके वित्तपोषण की राशि के लायक है। यदि कोई मूल्यांकन खरीद मूल्य के अनुरूप वापस आता है, तो बैंक पूर्ण खरीद मूल्य के वित्तपोषण से इनकार कर सकता है। इसका मतलब है कि खरीदार को बिक्री मूल्य और बैंक जो वित्त देने के लिए तैयार है, के बीच के अंतर को कवर करने के लिए अतिरिक्त नकदी के साथ आना होगा।
हालांकि, मूल्यांकन आकस्मिकताएं एक और "लाल झंडा" हैं कि विक्रेता बचना चाहते हैं, खासकर यदि आकस्मिकता एक वृद्धि खंड के शीर्ष पर आती है, जो विक्रेताओं को एक कठिन जटिलता भी लग सकती है।
"एक मजबूत विक्रेता के बाजार में, किसी भी प्रकार की आकस्मिकता के साथ खरीदार के रूप में प्रबल होना बहुत मुश्किल है," माइको ने चेतावनी दी।
हालाँकि आप अपना प्रस्ताव प्रस्तुत करते हैं, सभी संभावित नुकसानों पर ध्यान से विचार करना महत्वपूर्ण है। प्रति माइकलकोस, "यदि आप वित्तपोषण के माध्यम से एक घर खरीद रहे हैं, जिसमें आपके साथ एक मूल्यांकन आकस्मिकता भी शामिल है एस्केलेशन क्लॉज एक अच्छे मॉर्गेज प्रो, और एक बेहतरीन रियल एस्टेट से थोड़ी वित्तीय रचनात्मकता लेगा सलाहकार।
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यदि आप हैं अपने नए घर के लिए नकद भुगतान, हालांकि, खेल बदल जाता है। "कई प्रस्ताव सभी नकद हैं और किसी भी ऋण या मूल्यांकन की आवश्यकता नहीं है," माइको कहते हैं। यदि आप मूल्यांकन को छोड़ना चुनते हैं, तो एक मूल्यांकन आकस्मिकता, निश्चित रूप से, विवादास्पद है।
अंत में, यदि आप अपने प्रस्ताव में एक अचल संपत्ति वृद्धि खंड शामिल करना चुनते हैं - मूल्यांकन के साथ या बिना आकस्मिकता—माइकलाकोस यह सलाह देते हैं: "आपका अधिकतम वृद्धि आपका सर्वश्रेष्ठ, उच्चतम और अंतिम माना जाना चाहिए प्रस्ताव। आपको यह पहचानना चाहिए कि आपकी अधिकतम वृद्धि अन्य प्रस्तावों से पछाड़ सकती है। ”
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