एक घर ख़रीदना शायद सबसे बड़ा एकल निवेश है जो आप कभी भी करेंगे, इसलिए यह जानना एक अच्छा विचार है कि आप उस बंधक के हुक पर आने से पहले क्या कर रहे हैं। यही कारण है कि रियल एस्टेट एजेंट बिक्री अनुबंधों में आकस्मिकताओं को जोड़ते हैं - अपने ग्राहकों को, चाहे खरीदार हों या विक्रेता, कच्चे सौदे से बचाने के लिए। लेकिन जब निम्नलिखित आठ आम आकस्मिकताएं खरीदारों और विक्रेताओं दोनों की सुरक्षा में महत्वपूर्ण भूमिका निभाती हैं, तो वे संभावित रूप से एक रियल एस्टेट सौदे को भी बर्बाद कर सकती हैं।
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खरीदारों द्वारा घर पर एक लिखित प्रस्ताव देने के बाद, उनके पास आमतौर पर ऋणदाता से वित्तीय स्वीकृति का प्रमाण दिखाने के लिए लगभग दो सप्ताह का समय होता है। अगर वे सबूत नहीं दे सकते हैं, तो विक्रेता सौदे से दूर जा सकता है और घर को फिर से दिखाना शुरू कर सकता है। पूर्व-अनुमोदित होने से यह सुनिश्चित करने में मदद मिलती है कि वित्तपोषण आगामी होगा, लेकिन बैंक के लिए अंतिम समय में खरीदार को ठुकरा देना अनसुना नहीं है, उदाहरण के लिए, वह अपनी नौकरी खो देता है। इसके अतिरिक्त, यदि कोई खरीदार प्री-अप्रूव्ड होने के बाद एक कार जैसी महंगी वस्तु खरीदता है, तो उसकी मासिक आय-से-ऋण अनुपात बदल सकता है, उसे गिरवी रखने के लिए अयोग्य घोषित कर सकता है।
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यदि कोई बिक्री अनुबंध मूल्यांकन पर निर्भर है, तो खरीदार पीछे हट सकता है यदि एक पेशेवर मूल्यांकन (एक प्रमाणित मूल्यांकक द्वारा) विक्रेता की पूछ मूल्य को पूरा नहीं करता है। यह एक संकेत है कि घर उस लायक नहीं है जो विक्रेता सोचता है कि वह है। कम मूल्यांकन के कारण खरीदार के ऋणदाता को ऋण की हामीदारी से पीछे हटना पड़ सकता है। यदि खरीदार अभी भी कम मूल्यांकन के बावजूद घर चाहता है, तो वह विक्रेता के साथ कम कीमत पर बातचीत करने का प्रयास कर सकती है। सौभाग्य से, रियल एस्टेट एजेंट आमतौर पर एक बाजार विश्लेषण करते हैं - एक घर के मूल्य का एक शिक्षित अनुमान - बाजार में एक घर को बहुत अधिक (या बहुत कम) कीमत पर रखने से बचाने के लिए।
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एक निरीक्षण आकस्मिकता खरीदार और विक्रेता दोनों की सुरक्षा करती है, इस घटना में कि एक गृह निरीक्षक को बड़ी समस्याओं का पता चलता है, जैसे कि एक दोषपूर्ण नींव। कुछ अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध मरम्मत के लिए एक निर्धारित राशि निर्धारित करते हैं - शायद $ 2,000 - खरीदार और विक्रेता के बीच समान रूप से विभाजित होने के लिए यदि निरीक्षण मरम्मत के लिए कहता है। यदि आवश्यक मरम्मत निर्धारित राशि से अधिक है, तो पार्टियां अनुबंध पर फिर से बातचीत कर सकती हैं, यदि वांछित हो, या कोई भी पक्ष दूर जा सकता है।
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यह आकस्मिकता खरीदार की रक्षा करती है, लेकिन यह विक्रेता को खराब स्थिति में डाल सकती है। यह समझ में आता है कि एक खरीदार एक नया घर खरीदने से पहले मौजूदा घर को बेचना चाहेगा, लेकिन अगर खरीदार का घर महीनों तक नहीं बिकता, विक्रेता अपने घर को दूसरे को बेचने से चूक सकते हैं खरीदार। विक्रेताओं की सुरक्षा के लिए, एक लिस्टिंग एजेंट अक्सर अनुबंध में एक खंड जोड़ देगा जो खरीदारों को एक समय सीमा देता है या तो अपने मौजूदा घर को बेच दें या अपने पुराने घर को पहले बेचे बिना नया घर खरीदने के लिए ऋणदाता से अनुमोदन प्राप्त करें घर। यदि खरीदार समय सीमा को पूरा नहीं करता है, तो सौदा शून्य हो जाता है और घर वापस बाजार में चला जाता है।
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यह आकस्मिकता विक्रेताओं को तब तक बाहर जाने से बचाती है जब तक कि उन्हें उपयुक्त प्रतिस्थापन संपत्ति नहीं मिल जाती। यह एक दुर्लभ है, लेकिन अगर विक्रेता सीमित सूची के साथ पड़ोस में एक घर खरीदना चाहते हैं, उनके एजेंट इस आकस्मिकता का सुझाव दे सकते हैं ताकि उन्हें बिना जगह के बाहर जाने के लिए मजबूर होने से बचाया जा सके करने के लिए कदम। खरीदार के लिए एजेंट अक्सर किक-आउट तिथि पर जोर देगा। यदि विक्रेता को उस तिथि तक रहने के लिए कोई नई जगह नहीं मिलती है, तो खरीदार सौदे को रद्द कर सकता है और अन्य घरों को देखना शुरू कर सकता है।
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लगभग सभी बिक्री अनुबंध स्पष्ट शीर्षक वाले घर पर निर्भर होते हैं। गैर-भुगतान के लिए संपत्ति के शीर्षक के खिलाफ मैकेनिक का ग्रहणाधिकार दाखिल करने वाले ठेकेदार जैसी चीजें रोक सकती हैं a बेचने से घर, लेकिन विक्रेताओं को यह भी पता नहीं हो सकता है कि शीर्षक के साथ कोई समस्या है जब वे अपनी सूची बनाते हैं घर। इस कारण से, अधिकांश ऋणदाता ऋण की समापन लागत के हिस्से के रूप में एक शीर्षक बीमा पॉलिसी पर जोर देते हैं। शीर्षक कंपनी विलेख पर शोध करेगी, और यदि कोई बादल (अनसुलझे ग्रहणाधिकार, दावे, या निर्णय) हैं, तो विक्रेता के पास उन्हें ठीक करने का मौका होगा, या सौदा गिर जाएगा।
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इस आकस्मिकता के लिए खरीदार या खरीदार के ऋणदाता द्वारा अनुरोध किया जा सकता है जब एक घर का बीमा करना मुश्किल हो सकता है। उदाहरण के लिए, यदि घर 100 साल के बाढ़ के मैदान में स्थित है, तो ऋणदाता ऋण को तब तक नहीं लिख सकता जब तक कि खरीदार को बाढ़ के खिलाफ घर का बीमा करने के लिए बीमा एजेंसी से प्रतिबद्धता नहीं मिलती। अन्य क्षेत्रों में जहां बीमाकर्ता एक घर का बीमा करने के लिए तैयार नहीं हैं, उनमें वन क्षेत्र शामिल हैं जहां आग का जोखिम अधिक है, और अस्थिर पहाड़ी जो फिसलने के जोखिम में हैं। अगर घर का बीमा नहीं किया जा सकता है, तो खरीदार वापस आ सकता है।
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सभी खरीदार इस आकस्मिकता का लाभ नहीं उठाते हैं, लेकिन उन्हें चाहिए। अधिकांश बिक्री अनुबंध खरीदारों को समापन से एक दिन पहले (या दिन) घर के अंतिम वॉक-थ्रू पर जाने की अनुमति देते हैं। एक बार जब सभी कागजात पर हस्ताक्षर हो जाते हैं और चाबियां आपके हाथ में होती हैं, तो पीछे हटने में बहुत देर हो जाती है, इसलिए वॉक-थ्रू आपको एक आखिरी मौका देता है। यदि आप जल्द ही अपने नए घर का दरवाजा खोलते हैं और पाते हैं कि टूटे हुए पानी के पाइप से फर्श या तोड़फोड़ हो गई है दीवारों को नष्ट कर दिया है, जब तक विक्रेता (या विक्रेता का बीमा एजेंट) समस्याओं को ठीक नहीं करता है, तब तक आप समापन को रोक सकते हैं।
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