फोटो: Unitedhomeinvestments.com
बाजार में अब संकटग्रस्त संपत्तियों की भरमार के साथ, लोग सौदे करने के लिए उत्सुक हैं। लेकिन त्रुटि के लिए बहुत कम जगह है। आपको इसके बारे में स्मार्ट होना होगा घर जो आप खरीदते हैं और आप जो मरम्मत करते हैं। आपको अपनी संपत्ति को लंबे समय तक रखने के लिए भी तैयार रहना होगा, या आप एक ऐसे घर को बंद कर सकते हैं जिसे आप बेच नहीं सकते हैं और एक बंधक भुगतान जिसे आप बर्दाश्त नहीं कर सकते। लेकिन अगर आप घरों को पलटने की कोशिश करने जा रहे हैं, तो यहां कुछ चीजें हैं जो आपको जाननी चाहिए।
सही घर ढूँढना
रियल एस्टेट निवेशक संख्या से जीते और मरते हैं। आपको सौदे से प्यार करना है, घर से नहीं। और बढ़िया सौदे आप पर कूदने वाले नहीं हैं. अनुभवी निवेशक हर दिन व्यथित संपत्ति की तलाश में समय बिताते हैं और उनके लिए सौदों की खोज करने वाले लोगों का एक नेटवर्क होता है।
कुछ निवेशक संभावित सौदों की तलाश के लिए काम से घर से अलग रास्ता अपनाने की बात करते हैं। अन्य, जैसे सिड डेविस, एक रियल एस्टेट निवेशक और के लेखक होम मेकओवर जो बिकते हैं: उच्चतम संभव मूल्य प्राप्त करने के त्वरित और आसान तरीके, एक विशेष पड़ोस को चुनने और नियमित रूप से इसके माध्यम से ड्राइविंग करने की सलाह देते हैं। "सबसे अच्छे पड़ोस में सबसे अच्छे सौदे की तलाश करें," डेविस कहते हैं। "यहां तक कि सबसे अच्छे क्षेत्रों में भी, हमेशा ऐसे लोग होते हैं जिन्हें जल्दी बेचने की जरूरत होती है। एक लक्षित क्षेत्र चुनें जिसे आप चाहते हैं और यात्रियों को तैयार करें जो कहते हैं, 'मैं एक सप्ताह में बंद कर सकता हूं' या 'कैश अप फ्रंट'। बहुत सारे लोग परेशानी में हैं। ”
विशेषज्ञों का कहना है कि ऐसे घर की तलाश करें जिसकी कीमत बाजार मूल्य से काफी कम हो। आज के बाजार में पैसा कमाने का यही एकमात्र तरीका है।
वित्तपोषण ढूँढना
यहां तक कि जब बंधक हामीदारी ढीली थी, तब भी बैंकर मालिक के रहने वालों की तुलना में निवेशकों पर सख्त थे, अधिक पैसे की आवश्यकता थी और उच्च ब्याज दर और शुल्क चार्ज करना था। जब रियल एस्टेट निवेश के लिए पैसे उधार देने की बात आती है तो आज उधारदाता पहले से कहीं ज्यादा सख्त हो गए हैं।
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पुनर्वसन करने वालों के लिए जिनके पास एक घर है, होम इक्विटी लाइन ऑफ क्रेडिट प्राप्त करना और आवश्यक डाउन पेमेंट के लिए उस पैसे का उपयोग करना आसान हो सकता है। लेकिन समझें कि आप क्या कर रहे हैं: यदि आप संपत्ति नहीं बेच सकते हैं और भुगतान में पिछड़ जाते हैं तो आप अपने घर को जोखिम में डाल रहे हैं।
लंबी अवधि की सोच
कई पेशेवर रियल एस्टेट निवेशक फ़्लिपिंग को व्यवसाय के लिए एक अदूरदर्शी दृष्टिकोण के रूप में देखते हैं। वस्तुतः एकमात्र लाभ, जोन्स-कॉक्स कहते हैं, एक त्वरित लाभ है, लेकिन पूंजीगत लाभ कर इसका एक बड़ा हिस्सा खाते हैं - और मौजूदा बाजार की स्थिति तेजी से बिक्री के लिए अनुकूल नहीं है। साथ ही, पुनर्वसन परियोजनाएं अधिक समय लेने और अनुमान से अधिक पैसा खर्च करने के लिए कुख्यात हैं। घर को संभाल कर रखना और दीर्घकालीन लाभों का आनंद लेना कहीं बेहतर है।
डेविस, जिन्होंने एक वर्ष में सात घरों को फ़्लिप किया है, यह कहते हुए सहमत हैं, "मैंने प्रति घर $ 10,000 से $ 12,000 कमाए और मुझे लगा कि मैं बहुत गर्म सामान हूं। यह मेरी अब तक की सबसे गंदी बात थी। अगर मैं उन्हें किराये के रूप में रखता, तो मेरे पास अब तक 1.5 मिलियन डॉलर की इक्विटी होती।"
शायद अभी फ़्लिपिंग करने का सबसे चतुर तरीका है, विशेष रूप से नए निवेशक के लिए, खरीदना है a एक मालिक के रूप में घर, इसे ठीक करते हुए दो या तीन साल के लिए उसमें रहते हैं, और फिर इसे एक के लिए बेच देते हैं फायदा। आपको वित्तपोषण पर बेहतर ब्याज दर मिलेगी, निवेशकों के लिए आवश्यक बड़े डाउन पेमेंट को समाप्त करें और भारी पूंजीगत लाभ कर जो फ़्लिपर्स उन घरों पर भुगतान करते हैं जिन्हें वे जल्दी से खरीदते और बेचते हैं, और घर को समय देते हैं सराहना। वेना कहते हैं, "$ 50,000 या $ 100,000 बनाने और उस पर करों का भुगतान न करने के लिए यह एक बहुत ही शानदार रणनीति है।" जोन्स-कॉक्स, एक सिनसिनाटी स्थित रियल एस्टेट निवेशक और राष्ट्रीय रियल एस्टेट निवेशकों के पिछले अध्यक्ष संगठन।
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सही नवीनीकरण करना
एक बार जब आपको घर मिल जाए, तो आपको नवीनीकरण और मरम्मत का बजट बनाना होगा। पहला कदम अनुमानित बिक्री मूल्य स्थापित करना है। यह आपके द्वारा स्थान, आयु, वर्ग फ़ुटेज, शयन कक्ष और बाथरूम की संख्या, आयु और सुविधाओं में बेचे जा रहे घरों के समान तुलनात्मक बाज़ार विश्लेषण चलाकर पूरा किया जाता है। बेचने वाले घरों की कीमतों को देखें - साथ ही साथ जो महीनों से बैठे हैं, डीन ग्राज़ियोसी, एक टेम्पे, एजेड-आधारित रियल एस्टेट निवेशक और लेखक की सिफारिश करते हैं रियल एस्टेट करोड़पति. यह आपको एक अच्छा विचार देगा कि आपके पुनर्वसन में क्या शामिल करना है।
फिर आपने घर के लिए कितना भुगतान किया, अपने अन्य खर्चों (जैसे कि एक रियल एस्टेट एजेंट का कमीशन), और वह लाभ जो आप कमाना चाहते हैं, घटाएं। "यह आपको बताएगा कि आप कितना खर्च कर सकते हैं," वे कहते हैं। पुनर्वसन के लिए मरम्मत नियम काफी हद तक उन घर खरीदारों के लिए अनुशंसित हैं जो अपना घर बेचने के लिए तैयार हैं: पहली मुलाकात का प्रभाव महत्वपूर्ण हैं, इसलिए सामने वाले यार्ड, घर के बाहरी हिस्से और प्रवेश मार्ग पर पूरा ध्यान दें; रसोई और मास्टर स्नान घर बेचते हैं; खरीदारों पर अपनी सजाने की शैली न थोपें; और रंगों को एक तटस्थ पैलेट में रखें ताकि खरीदार इसे अपना बना सकें।
सबसे बड़ी गलती जोंस-कॉक्स निवेशकों को अपने पुनर्वसन में करते हुए देखती है, वह उन्नयन पर पैसा खर्च कर रहा है जो मूल्य नहीं जोड़ता है और पड़ोस के लिए उपयुक्त नहीं है। "वे इन संपत्तियों में शामिल हो जाते हैं, उनके साथ प्यार में पड़ जाते हैं, और सोचते हैं कि $ 125,000 के घर के बाथरूम में एक गर्म टब डालना बहुत अच्छा होगा," वह कहती हैं। "वे इस बारे में उचित नहीं हैं कि क्या किया जाना चाहिए, ओवरबोर्ड पर जाएं, और अपना निवेश कभी वापस न लें।"
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पूर्वी हैम्पटन, एनवाई में स्थित कोरकोरन समूह के एक वरिष्ठ उपाध्यक्ष डायने साची, मल्टीमिलियन-डॉलर के पुनर्वसनों में भी यही बात देखते हैं। साची कहते हैं, "कभी-कभी लोग ऐसे तरीकों से अधिक खर्च करते हैं जो कि महत्वपूर्ण नहीं हैं।" “कोई महंगा जनरेटर लगाएगा और उसके पास पर्याप्त कोठरी की जगह नहीं होगी या स्टोरेज की जगह घर के आकार के लिए। या वे कुछ ऐसा करेंगे जो पड़ोस के अनुकूल नहीं है। यदि यह एक ऐसा पड़ोस है जहाँ सभी घरों में गैरेज हैं और आप गैरेज को व्यायाम कक्ष में बदल देते हैं, तो यह बेवकूफी है। ”
यदि आप एक सफल रियल एस्टेट निवेशक की तरह सोचते हैं और लंबी अवधि के निवेश के रूप में फ़्लिपिंग या पुनर्वसन पर विचार करते हैं, तो आपके सफल होने की अधिक संभावना है।
पुनर्विक्रय के लिए किए गए रीमॉडेलिंग कार्य को विफल करने के दर्जनों तरीके हैं। सूची में सबसे ऊपर हैं:
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