istockphoto.com
Prilikom prodaje odn kupnju kuće ili druge imovine, većina ljudi očekuje da će na zatvaranju vidjeti agente za nekretnine za obje strane, zajedno s predstavnicima vlasničke tvrtke, a možda čak i nekoga iz hipotekarne tvrtke. Ali odvjetnik? Normalno je zapitati se je li tipično ili potrebno vidjeti odvjetnika za nekretnine na zatvaranju. Više od dodavanja još jedne skupe naknade na vrh naizgled beskonačnog popisa troškovi zatvaranja, odvjetnik za nekretnine može imati vitalnu ulogu u tome proces kupnje kuće.
Pokazalo se da odvjetnici za nekretnine doista pružaju niz važnih funkcija. Sarah Stitgen je odvjetnik Cook & James, tvrtke za zatvaranje nekretnina u području Atlante specijalizirane za zatvaranja kod kuće. Ona kaže da postoji nekoliko područja prava nekretnina za koja bi se odvjetnici mogli specijalizirati, iako je opći fokus na njima imovine i imovinskih prava. „Neki primjeri uključuju odnose najmodavca i najmoprimaca, pripremu ugovora i parnice u slučaju sporova nastaju nad imovinom koja se ne može riješiti kao što su granični sporovi i druga imovinska prava,” Stitgen kaže. "Zoniranje i planiranje također su područja prava nekretnina, a zajedničko podpodručje prava nekretnina specifično je za zatvaranje transakcija."
Odvjetnici za nekretnine mogu igrati ulogu u tome da vas dovedu do prodaje i zatvaranja—i osiguravanja zatvaranje ide glatko. "Ovisno o činjenicama, odvjetnik će ili izraditi početni ugovor za prodaju ili pregledati standardni ugovor", kaže Matthew T. Eyet, ravnatelj Eyet Lawa u New Brunswicku, New Jersey. Čak i ako se koriste standardni dokumenti, kaže da ih obično ima određene pojmove da se obje strane slažu da treba dodati, ukloniti ili pojasniti.
Oglas
„Kad god kupac ili prodavatelj želi uključiti posebne uvjete—kao što je djelomično odricanje od procjene, odredba povrata najamnine ili zahtjevi vremenskog okvira – važno je da odvjetnik potvrdi da jezik koji se koristi zapravo odražava ono što je namijenjeno,” Eyet kaže. On priznaje da agenti za nekretnine mogu dati mudre savjete u vezi s pregovaračka strategija, ali kaže da nisu školovani ugovorni odvjetnici.
Osim što pregledavaju ili pripremaju pravnu dokumentaciju, te služe kao pregovarači, odvjetnici za nekretnine svojim klijentima služe i na druge načine. "Pomažemo kupcima i prodavačima da izbjegnu probleme i troškove povezane s naslovima koji se ne mogu prodati", kaže Eric N. Klein, glavni odvjetnik Klein Law Group u Boca Ratonu, Florida, objašnjavajući: „Mi se bavimo pitanjima vezanim za inspekcije koje pronalaze neotkrivene popravke i razotkrivaju skriveni troškovi.”
POVEZANO: 12 razloga zbog kojih agent za nekretnine ne želi raditi s vama
Uloga odvjetnika za nekretnine u postupku zatvaranja može ovisiti o državi u kojoj poslujete. "U otprilike polovici američkih država - uglavnom država istočno od Mississippija - kupci i prodavači unajmljuju odvjetnike da ih zastupaju tijekom procesa", objašnjava Rebecca Larson, odvjetnik za nekretnine u tvrtki Your Home Legal u San Diegu. U drugim državama, kaže ona, odvjetnici se općenito ne koriste; umjesto toga, titula i escrow tvrtke olakšavaju transakcije.
“U državama u kojima su odvjetnici su Ako ih koristite, vidjet ćete ih kao svog odvjetnika, koji pregovara o ključnim odredbama ugovora i osigurava da je vaš položaj zaštićen", kaže Larson. Sekundarna uloga odvjetnika za nekretnine je da služi kao završni odvjetnik. "Ovaj odvjetnik se bavi papirom i novcem - priprema dokumente o zajmu, završne dokumente, isprave i osigurava da su svi učinili ono što su trebali učiniti kako bi došli do zatvaranja."
Oglas
U nekim državama možete imati opciju angažirati odvjetnika za nekretnine ili ne, ali u drugim državama, nemate izbora. "Nekoliko država zahtijeva da odvjetnici za nekretnine budu uključeni u transakcije, jer njihovo sudjelovanje u procesu funkcionira kao oblik upravljanja rizikom za one koji su uključeni", kaže Klein.
istockphoto.com
Dakle, zastupa li odvjetnik za nekretnine prodavatelja ili kupca ili svaki ima svog punomoćnika? Ovisi. "U državama u kojima je odvjetnik završni odvjetnik, odvjetnik ne predstavlja nijednu stranu", kaže Larson. Umjesto toga, ova je osoba tehnički neutralna treća strana i ne daje pravne savjete nijednoj strani. Zato ona preporučuje angažiranje vlastitog odvjetnika samo za zastupanje tvoj potrebe. "Možda će biti trenutaka kada odvjetnik zastupa i kupca i prodavača, ali to je rijetko i treba ga činiti s krajnjim oprezom", upozorava ona.
Larsonove zabrinutosti odražavaju Eido M. Walny, osnivač Walny Legal Group sa sjedištem u Milwaukeeju, koji kaže da su oba kupac i prodavač može zastupati odvjetnik. “Međutim, općenito nije preporučljivo da jedan odvjetnik zastupa oboje, jer tada odvjetnik uopće ne zastupa niti jednu stranu”, objašnjava. “Ne možete biti revni predstavnik svog klijenta kada imate izravno sukobljene interese na oba kraja stola.”
Zašto bi odvjetnik bio prisutan i ne bi savjetovao ni kupca ni prodavača? U nekim državama, poput Georgije, Stitgen kaže da završni odvjetnik predstavlja zajmodavca u transakciji zajma. “Kupci i prodavači moraju biti svjesni da, iako možda plaćaju naknadu, odvjetnik ne zastupa njihove interesi.” Ona kaže da postoji etička obveza objašnjavanja dokumenata stranama, ali ne nužno i pravna savjet. Stitgen zaključuje: "Ako kupac ili prodavač želi takvu vrstu zastupanja, trebali bi angažirati vlastitog odvjetnika da to osigura."
Oglas
POVEZANO: Ugovaranje izvođača
Znajući da troškovi zatvaranja mogu biti prilično skupi, mogli biste biti u iskušenju da odustanete od angažiranja vlastitog odvjetnika za nekretnine. Klein ne savjetuje DIY strategiju. „Čitanje vodiča na internetu o tome kako se nositi s različitim procesima uključenim u transakciju nekretnina loša je zamjena za uvid i savjet koji može pružiti iskusni i iskusan odvjetnik odgovoran profesionalnom nadzornom odboru,” kaže.
Larson se slaže i kaže da će trošak nepoznavanja što je u vašem ugovoru (ili kako se zaštititi u budućnosti) daleko premašiti sve što ćete potrošiti na reviziju ugovora. "Kupnja nekretnine je vjerojatno jedna od najskupljih stvari koje ćete učiniti u životu, a odvjetnik za nekretnine štiti vas od skupih sudskih sporova, kako sada tako i u budućnosti", kaže ona.
Postoji još jedan razlog zašto imati odvjetnika za nekretnine može biti korisno: Realtori su plaćeni uz proviziju, pa ako nema prodaje, ne dobivaju plaću. “To može uzrokovati inherentni sukob interesa s klijentom; s druge strane, odvjetnici općenito dobivaju plaću bez obzira na to je li dogovor postignut, što odvjetniku omogućuje da općenito bude objektivniji”, kaže Walny.
Osim toga, agenti za nekretnine nisu odvjetnici i ne prolaze obuku kao odvjetnici. „Dakle, ako postoje problemi koji su neuobičajeni, ili klijent jednostavno želi revnog odvjetnika ili usluge izvan onoga što Realtor općenito rješava, to je kada odvjetnik može imati značajnu vrijednost, posebno kada radi ruku pod ruku s agentom za nekretnine,” Walny objašnjava. “Dobar odvjetnik za nekretnine može dodati ogromnu vrijednost poslu. Ponekad ta vrijednost dolazi u obliku poticanja klijenta, bilo kupca ili prodavača, da jednostavno ode.” Ponekad su, kaže Walny, najbolje ponude one koje se nikad ne završe.
Oglas
POVEZANO: 15 stvari koje ne smijete govoriti u svom popisu nekretnina
istockphoto.com
Odvjetnički troškovi mogu se kretati od nekoliko stotina do nekoliko tisuća dolara. Larson kaže da se iznos općenito temelji na vrijednost transakcije. “Privatni odvjetnici naplaćuju račune po satu ili na temelju fiksne naknade: satnice se mogu kretati od 200$+ po satu i vjerojatno se kreću u naknadama od 1500 do 8000$, a odvjetnici s paušalnim honorarom mogu se kretati od 500 do 600$ ili više.”
Budući da odvjetničke naknade ne određuje državna agencija, Larson objašnjava da se također mogu uvelike razlikovati ovisno o zemljopisnom području. Ona preporučuje razgovor s nekoliko odvjetnika kako biste pronašli onoga koji odgovara vašem proračunu i vašoj osobnosti.
Konačno, ne zaboravite uzeti u obzir vrijednost koju oni mogu dodati transakciji. "U većini slučajeva transakcije nekretninama prolaze glatko ili se otkazuju uz minimalne svađe, tako da je lako zaboraviti vitalnu ulogu odvjetnika za nekretnine", kaže Eyet. “Ali, slično kao osiguranje naslova, u ovim prilikama kada se dogodi nešto neočekivano, bit će vam drago što ste uključili iskusnog odvjetnika u proces.”
Oglas
Otkrivanje: BobVila.com sudjeluje u Amazon Services LLC Associates Programu, pridruženom oglašavanju program osmišljen kako bi izdavačima omogućio da zarade naknade povezujući se s Amazon.com i povezanim stranice.