![Riješeno! Što pokriva osiguranje najmoprimaca?](/f/4816fbd70aba0900951ccaedb7891da0.jpg?width=100&height=100)
A: Vaš agent za nekretnine je mudar da vas potakne da uključite hipotekarno osiguranje u svoj proračunski plan – ne zato što ćete apsolutno treba, ali zato što nećete znati sa sigurnošću dok ne ispunite svoj proračun i shvatite kakav ćete zajam uzeti. Ali nemojte se uvrijediti ili shvaćati to osobno - zahtjevi za hipotekarnim osiguranjem ne temelje se samo na vašoj kreditnoj sposobnosti, au nekim slučajevima zahtjevi uopće nisu povezani s kreditom. Ali što je hipotekarno osiguranje?
Dok je termin “hipotekarno osiguranje” zvuči kao druge vrste polica koje možda imate, kao što su osiguranje kuće, zdravstveno osiguranje ili osiguranje automobila, to je nije sasvim isto. Namjera tih pravila je da vas financijski zaštite ako doživite krađu ili katastrofu, razbolite se ili sudjelujete u prometnoj nesreći. Oni nadoknađuju ugovaratelju osiguranja povezane troškove uzrokovane pokrivenim događajima. Osiguranje hipoteke ne štiti zajmoprimca; štiti zajmodavca. Zajmodavci stambenih kredita određuju za koje je zajmoprimce najmanje vjerojatno da će platiti svoje hipoteke, ali postoji uvijek rizik za zajmodavca da će se nešto dogoditi i hipotekarna tvrtka će ostati s velikim nenaplativ dug. Stoga, ako predujam ne dosegne standard zajmodavca ili ako zajmoprimac odabere određene vrste zajma, od zajmoprimca se može zahtijevati plaćanje hipotekarnog osiguranja, koje pruža hipotekarnu zaštitu za zajmodavac. Dok budete učili o hipotekarnom osiguranju, vidjet ćete dvije kratice: PMI, što znači privatno hipotekarno osiguranje, i MIP, što znači premiju hipotekarnog osiguranja. Slične su po funkciji, ali prilično različite po načinu na koji su uključene u stambene kredite.
Oglas
Većina ljudi je u nekom trenutku čula da moraju imati predujam od 20 posto i savršen kredit kako bi kupili dom. Iako je to nekada bio slučaj, suvremene cijene stanova otežavaju, ako ne i nemoguće, te standarde mnogim kupcima dostići. Kao rezultat toga, većina zajmodavaca smanjila je svoje zahtjeve za zajmovima u cjelini, a savezne, državne i lokalne vlasti implementirale su programe za pomoć kupci koji su manje kvalificirani ulaze u dom prije — veće stope posjedovanja kuće su dobre za gospodarstvo, a vlada želi potaknuti ljude da kupiti. Ipak, čak i ako zajmodavac želi ponuditi zajam kupcu koji se približi, ali ne zadovoljava u potpunosti standarde zajmodavca, tvrtka koja daje kredit preuzima ogroman rizik. Zahtijevanje od zajmoprimaca da kupe hipotekarno osiguranje ima dvije svrhe: pomaže kupcima za koje je vjerojatno da će moći platiti na vrijeme da kupe kuću (čak i ako njihov kredit nije idealan ili im je predujam nizak), a pokriva zajmodavca u slučaju da zajmoprimac ne izvrši neispunjavanje obveza osiguravajući ga za ostatak neplaćenog zajma.
Postoje neki lokalni programi koji daju zajmove zajmoprimcima s niskim predujmovima za koje nije potrebno hipotekarno osiguranje. Ovi programi se često vode putem lokalnih banaka i zahtijevaju da zajmoprimci budu sadašnji stanovnici mjesta ili države u kojoj se program nudi. Vrijedi ih pogledati ako su dostupni, jer novac koji dužnik može uštedjeti na hipotekarnom osiguranju može smanjiti vrijeme potrebno za otplatu hipoteke. Međutim, važno je da kupci pomno pogledaju sve uvjete zajma i uvjere se da ne plaćaju višu kamatu tijekom trajanja zajma, što bi moglo poništiti svaku uštedu.
Oglas
Na neka pitanja o hipotekarnom osiguranju ne može se odgovoriti dok zajmoprimac ne odredi kakvu će vrstu hipotekarnog zajma odabrati. Ako se kvalificiraju za a konvencionalna hipoteka, imaju odličan kredit i imaju predujam od 20 posto cijene kuće, možda će moći odabrati hipoteku koja uopće ne uključuje hipotekarno osiguranje. Mnogi zajmoprimci imaju odlične kredite, ali nisu uspjeli uštedjeti predujam od 20 posto, što je razumljivo - visoke stanarine, dug studentskog zajma i drugi troškovi mogu otežati štednju. Ti zajmoprimci moraju pokazati da će moći plaćati svoje mjesečne uplate i da će i dalje imati udoban jastuk; u tom slučaju im se može ponuditi konvencionalni zajam uz upozorenje da kupuju PMI ili privatno hipotekarno osiguranje.
Za zajmoprimce s nižim kreditnim ocjenama, nižim ukupnim prihodom ili vrlo malim predujmovima, FHA zajam može biti pravi izbor. FHA zajmove nude zajmodavci u suradnji s Federalnom stambenom upravom, koja jamči zajmove tako da je ukupni rizik za zajmodavca smanjen. Kako bi nadoknadili trošak ovog programa, FHA zajmoprimci moraju platiti MIP ili premiju hipotekarnog osiguranja.
“Sigurna zona” za zajmodavce je kada je omjer kredita i vrijednosti (LTV) 80 posto ili niži – drugim riječima, kada je iznos duga manji od 80 posto ukupne vrijednosti kuće. Ako zajmoprimac ima kreditnu ocjenu koja zadovoljava zahtjeve zajmodavca, često može odabrati pad plaćanje između 5 i 19,99 posto, sve dok su spremni kupiti privatnu hipoteku osiguranje. PMI obično iznosi negdje između 1 i 3 posto kupovne cijene kuće, i trošak će se dodavati mjesečnoj uplati hipoteke svaki mjesec sve dok LTV ne bude niži od 80 posto. U to vrijeme, zajmodavac je dužan automatski otkazati PMI osiguranje kao dio Zakona o zaštiti vlasnika kuća. Ovaj zakon navodi da nakon što je predujam plus iznos glavnice kredita koji je zajmoprimac platio jednak 22 posto stana kupovne cijene, zajmodavac mora automatski otkazati osiguranje kako zajmoprimac ne bi plaćao osiguranje koje nije dužan imati. Dodatna pogodnost Zakona o zaštiti vlasnika kuća je ta što je otkazivanje PMI-a vezan uz kupoprodajnu cijenu kuće, a ne na trenutnu vrijednost, tako da čak i ako su cijene stanova porasle i stvarna tržišna vrijednost kuće porasla, otkazivanje PMI će se temeljiti na onome što je kupac platio. Zajmoprimci mogu biti proaktivni i zatražiti da se njihov PMI poništi kada budu vlastiti kapital doseže 20 posto, ali će se automatski otkazati na 22 posto kao sigurno.
Oglas
Postoje četiri vrste PMI. Prvi i najčešće korišteni je PMI koji plaća dužnik. Ovo je standardni obrazac u kojem zajmoprimac plaća svaki mjesec sve dok ne dosegne 22 posto kapitala, a u tom trenutku se automatski poništava PMI. Neki zajmodavci će dopustiti otkazivanje ranije pod određenim okolnostima; ako se vrijednost kuće značajno promijenila, zajmoprimac će možda moći dati njezinu procjenu i zatražiti od zajmodavca da prije oslobodi PMI obvezu. Inače, jedini način da otkažete PMI prije nego što se postigne potreban kapital je refinanciranje - ali pazite da trošak refinanciranja ne bude veći od troškova PMI.
Kupci koji imaju višak novca pri potpisivanju hipotekarnih dokumenata mogu biti zainteresirani za jednokratno hipotekarno osiguranje. Ova opcija omogućuje zajmoprimcu da unaprijed plati cijelu PMI premiju u jednoj uplati, umjesto da je raspoređuje na mjesečna plaćanja. Ovo je manje uobičajen oblik osiguranja, jer je razlog zašto većina kupaca u prvom redu treba osiguranje taj što nemaju dovoljno predujma da ga izbjegnu. U nekim slučajevima, međutim, zajmoprimci mogu uračunati trošak paušalnog plaćanja u samu hipoteku kako ne bi morali izvlačiti dodatni novac. Prednost ove vrste PMI-a je da smanjuje mjesečne uplate, ali je nedostatak značajan—ako zajmoprimac refinancira ili treba prodati kuću, plaćanje unaprijed se ne vraća, tako da će zajmoprimac izgubiti novac u transakcija.
Još rjeđe je hipotekarno osiguranje koje plaća zajmodavac. Ovo zvuči kao super - hipotekarno osiguranje koje zajmodavac plaća zvuči kao najbolja vrsta! U stvarnosti, zajmodavac će platiti trošak PMI premija u zamjenu za višu kamatnu stopu tijekom trajanja zajma. Budući da je kamatna stopa jedan od uvjeta zajma, a ne dodatni trošak, hipotekarno osiguranje koje plaća zajmodavac ne može se otkazati kada zajmoprimac dosegne 20 posto kapitala; zajmoprimac je zaglavio s višom kamatnom stopom dok se zajam ne isplati ili dok se ne refinanciraju. Budući da će mjesečne uplate biti niže bez dodatnog PMI troška, kupci bi mogli priuštiti više posuditi, a ako mogu planirati refinanciranje za nekoliko godina, to može biti opcija za uštedu novca.
Oglas
Split-premium hipotekarno osiguranje je najrjeđi tip PMI-a, ali može biti koristan u određenim situacijama. Ako je zajmoprimčev omjer duga i prihoda visok, zajmodavac će pomno promatrati ukupne mjesečne uplate kako bi vidio koji će postotak njegovog mjesečnog prihoda otići na otplatu duga. Povećanje hipoteke za nekoliko stotina dolara mjesečno uz PMI koji plaća zajmoprimac može dovesti do toga da zajmodavac odbije posuditi dovoljno novca za kupnju kuće. Hipotekarno osiguranje s podijeljenom premijom zajednički je sustav u kojem zajmoprimac plaća dio hipotekarnog osiguranja unaprijed — manji iznos nego što bi platio s PMI-om s jednom premijom, ali dovoljno da nadoknadi iznos mjesečnih premija, zadržavajući unaprijed troškove niže nego što bi bili kod hipotekarnog osiguranja s jednom premijom, ali smanjujući mjesečna plaćanja.
FHA zajmovi imaju drugačiji skup zahtjeva od drugih kreditnih programa, uključujući drugu vrstu hipotekarnog osiguranja. Program zajma FHA osmišljen je kako bi pomogao zajmoprimcima s niskim predujmovima — čak 3,5 posto za zajmoprimce s kreditnim ocjenama višim od 580, a čak 10 posto za zajmoprimce s kreditnim ocjenama između 500 i 579. Tradicionalni hipotekarni zajmodavci obično zahtijevaju kreditnu ocjenu od najmanje 620, tako da je ovaj program od velike pomoći za kupce s malo kreditne povijesti ili kredita koji se popravlja. FHA jamči zajam, tako da je zajmodavac izložen manjem riziku — ali u zamjenu, zajmoprimci moraju platiti MIP.
MIP je sličan PMI-u, ali postoji nekoliko kritičnih razlika. Prvo, poput PMI-a s podijeljenom premijom, MIP se plaća u dva dijela: Zajmoprimci će platiti unaprijed na zatvaranje zajma, a zatim će svaki mjesec plaćati manju premiju povrh redovnog zajma plaćanje. Ako se zajmoprimac muči s plaćanjem pri zatvaranju, imat će opciju da tu uplatu uračuna u iznos zajma, ali tada će platiti kamatu na to. Međutim, najznačajnija razlika između MIP-a i PMI-a je ta što se MIP ne može otkazati. Osiguranje ne ovisi o tome koliko vlasničkog kapitala zajmoprimac ima u kući, ili o njegovom kreditnom rezultatu, ili o vrijednosti dom—jednostavno, to je trošak koji zajmoprimac plaća kako bi nadoknadio rizik koji su zajmodavac i FHA preuzeli kada su produžili zajam. Jedini način za otkazivanje MIP-a je refinanciranje zajma. Ako ste prije imali FHA zajam, ovo je promjena; prije 2013. hipotekarno osiguranje na FHA zajmove moglo se otkazati kada kapital dosegne 20 posto, baš kao i PMI. Promjena je olakšala zajmoprimcima FHA-e da priušte svoje mjesečne uplate tako što su ih snizili uz plaćanje unaprijed, ali je zaključala mjesečne uplate za vrijeme trajanja zajma.
Oglas
Ne zahtijevaju svi hipotekarni programi hipotekarno osiguranje. Neki lokalni i državni programi imaju programe usmjerene na kupce koji si inače ne bi mogli priuštiti kupnju kuće na način koji ne uključuje hipotekarno osiguranje. VA i USDA zajmovi, koji su savezni programi kojima upravlja Ministarstvo za pitanja veterana SAD-a i Ministarstvo poljoprivrede SAD-a, imaju vrlo specifične zahtjeve i ne uključuju hipotekarno osiguranje.
VA krediti namijenjeni su aktivnim ili umirovljenim vojnim osobama i njihovim obiteljima. The uvjeti zajmova rješavanje problema koji su jedinstveni za pripadnike vojne službe, kao što je česta potreba za promjenom mjesta, ponekad i bez dovršetak prodaje prijašnjeg doma, te godine zarade i štednje koje su vojnici odustali u interesu javna služba. Često se ne zahtijeva kapara, a mogu se dodijeliti povoljne kamate. VA podupire zajmove kako bi smanjio rizik za zajmodavca. Dok VA zajmovi ne zahtijevaju hipotekarno osiguranje, oni zahtijevaju ono što se naziva "naknada za financiranje", koja se plaća pri zatvaranju hipoteke. Naknada za financiranje može se uračunati u iznos hipoteke, što može povećati ukupne troškove, ali korist od toga što ne treba predujam može učiniti nešto veći ukupni trošak vrijednim.
USDA zajmovi usmjereni su na kupce s umjerenim i nižim prihodima koji su voljni kupiti kuću u ruralnim ili manje razvijenim područjima. Cilj zajmova je dvojak: USDA je željela povećati stope posjedovanja kuća u tim područjima kako bi revitalizirala gradove i uklanjanjem uobičajenih prepreka za vlasništvo nad kućom, kao što su velika predujam i zahtjevi s visokim kreditnim rezultatom, shvatio je da može privući kupce koji ispunjavaju te uvjete da ih popune i poboljšaju ruralna područja. Kao rezultat toga, USDA zajmovi su prilično rizični za zajmodavce; zajmoprimci imaju niži prihod, plaćaju malo ili nimalo predujma, mogu imati upitne kredite, a program zahtijeva niže kamatne stope i duge rokove otplate. Budući da USDA jamči zajmove, zajmodavci su voljni sudjelovati u programu. Nije potrebno hipotekarno osiguranje, ali slično kao kod VA zajmova, USDA zajmovi zahtijevaju naknadu za financiranje. Mala je – prethodna premija u trenutku zatvaranja iznosi 1 posto iznosa zajma, a zatim godišnje financiranje naknada, koja će se plaćati svake godine kroz mjesečnu uplatu hipoteke, iznosi 0,35 posto ostatka kredita ravnoteža. Naknada unaprijed također se može uračunati u iznos kredita.
Oglas
Postoji mnogo varijabli, ali koliko je stvarno hipotekarno osiguranje? Dobra je ideja da kupci to pokušaju riješiti dok određuju svoj proračun za dom, jer to može napraviti veliku razliku u mjesečno plaćanje, a razumijevanje troškova može pomoći zajmoprimcima da donesu odluke o tome koliko kuće mogu kupiti i koliko žele ponuditi kao popust plaćanje.
Uz FHA zajam, MIP trošak će se u potpunosti temeljiti na iznosu zajma. Predujam će iznositi 1,75 posto vrijednosti kredita. Mjesečna plaćanja će biti određena iznosom posuđenog novca i duljinom roka otplate, ali taj će iznos biti uključen u završne dokumente i neće se mijenjati tijekom otplate termin.
PMI se utvrđuje složenijim izračunom. Iznos kredita je još uvijek osnovni faktor; općenito, PMI troškovi će pasti između 0,22 posto i 2,25 posto ukupnog kredita. Gdje se zajmoprimac nalazi u ovom rasponu ovisit će o njegovoj kreditnoj ocjeni i omjeru LTV-a. Da bi procijenio trošak osiguranja, zajmoprimac treba odrediti vrijednost imovine (ne trošak – vrijednost koja se utvrđuje procjenom). Zajmoprimac treba odrediti koliki će biti njegov predujam i oduzeti to od iznosa koji planira ponuditi za kuću; ovo je iznos kredita. Ovdje postaje komplicirano: zajmoprimac će morati izračunati LTV, što može učiniti dijeljenjem iznosa zajma s vrijednošću kuće iz procjene. Zatim će taj broj pomnožiti sa 100 kako bi pronašli LTV. Ako je broj 80 posto ili manji, PMI neće biti potreban.
Oglas
Ako je taj broj veći od 80 posto, zajmoprimac će se morati posavjetovati s PMI postotnim grafikonom zajmodavca ili PMI stopama. Većina zajmodavaca ih ima na raspolaganju zajmoprimcima za pregled. Zajmoprimac također može zatražiti od svog zajmodavca procijenjeni postotak na temelju njegove kreditne ocjene i približnog iznosa zajma. Taj postotak pomnožen s ukupnim iznosom kredita bit će godišnja PMI premija. Zajmoprimac tada može podijeliti s 12 da vidi kolika će biti mjesečna uplata.
Ako zajmoprimac nema pristup svom postotku, može koristiti brojeve na visokom i donjem kraju raspona za izračunavanje vlastitog raspona; mogu izvesti te izračune koristeći postotke od 0,22 i 2,25 kako bi vidjeli visoke i niske mogućnosti. Na temelju LTV-a i znanja zajmoprimca o svojoj kreditnoj ocjeni, oni mogu procijeniti u kojem rasponu bi mogli pasti.
Izračunavanje cijene hipotekarnog osiguranja može pomoći zajmoprimcima da donesu bolji izbor o tome koliko si mogu priuštiti da potroše na dom, jer proračun za hipoteku nije samo u pitanju sam zajam; ukupna mjesečna plaćanja odredit će koliko će se zajmoprimac udobno moći snalaziti u novoj kući i izravno se povezati s njihovom vjerojatnošću neplaćanja. Mjesečna isplata sastojat će se od dijela glavnice kredita, plaćanja kamata, osiguranja vlasnika kuće—jer zajmodavci općenito zahtijevaju od zajmoprimaca da nose osiguranje kućevlasnika kako bi zaštitili svoj kolateral, a većina zajmodavaca preferira da zajmoprimci plaćaju osiguranje vlasnika kuća kao dio njihovu mjesečnu uplatu hipoteke, koju će zajmodavac tada koristiti za plaćanje premije osiguranja vlasnika kuće—i PMI ili MIP. Osim toga, zajmoprimci bi trebali uzeti u obzir približne troškove režija, hrane, odjeće i drugih potrepština, zajedno s drugim otplatama duga. Uzimanje u obzir svih mjesečnih troškova može im pomoći da shvate koliko si mogu priuštiti da potroše. Nagađanje može dovesti do velikih poteškoća nakon kupnje kuće.
Oglas
Nakon što zajmoprimac izvrši matematiku kako bi procijenio trošak osiguranja hipoteke i vidio kolika će biti njegova hipoteka (uključujući kamate i trošak najbolje osiguranje za kuće), mogu početi tražiti kuću koju vole koja će se uklopiti u njihov proračun.
Otkrivanje: BobVila.com sudjeluje u Amazon Services LLC Associates Programu, pridruženom oglašavanju program osmišljen kako bi izdavačima omogućio da zarade naknade povezujući se s Amazon.com i povezanim stranice.