![Brzi savjet: Konstrukcija radnog stola](/f/77a74e70608aa512bc1e6b447d7cec1a.jpg?1368732895?width=100&height=100)
Fotografija: istockphoto.com
Preokretanje kuća može biti dobar način da zaradite mnogo novca u pravim okolnostima, ali prepreke ulasku često su značajne. Uspješni trgovci nekretninama moraju biti u stanju procijeniti stambena tržišta, točno predvidjeti vrijednosti kuća i imati profesionalne veze ili vještine za bavljenje renoviranjem—i to prije rješavanja problema novac.
Zamjena kuće zahtijeva značajna početna ulaganja kako bi se kupila nekretnina i platilo renoviranje kuće. Čak i uz financiranje tradicionalnog hipotekarnog zajmodavca, vlasnici kuća mogu dugovati veliku predujam prije nego što se njihov zajam obradi i prodaja kuće završi. Većina ljudi nema desetke ili stotine tisuća dolara pri ruci za pokrivanje troškova predujam hipoteke i projekata poboljšanja doma. Unatoč tome, nedostatak sredstava ne mora nužno stajati na putu nekome tko želi uskočiti na preokretno tržište. Uz pravi pristup, moguće je naučiti kako preokrenuti kuće bez ikakvog novca.
Fotografija: istockphoto.com
Preokretanje kuće veliki je pothvat čak i za iskusne investitore u nekretnine, stoga je vrijedno razumijevanja kako okrenuti kuću prije rješavanja uključenih financija. Ljubitelji kuća kupuju domove s velikim potencijalom—često zbog svoje lokacije—ali kupcima mogu biti neprivlačni jer su propali ili imaju zastarjelu opremu, raspored i pogodnosti. Flippers tada renoviraju nekretninu kako bi joj povećali vrijednost kako bi je mogli brzo preprodati po višoj cijeni. Ako uspiju, kućni peraje mogu iskoristiti prihod od prodaje za otplatu svih zajmova korištenih za kupnju imovinu kao i platiti izvođačima koji su renovirali nekretninu—sa dovoljno novca da se uredi dobit.
Uz toliko mnogo pomičnih dijelova, mnogo toga može poći po zlu s preokretom kuće - na primjer, kupnja kuće s velikim strukturalnim problemima ili trošenje previše na renoviranje. Pregledavanje savjeti za okretanje kuće prije kupnje može pomoći perajama da izbjegnu neke uobičajene zamke. Ljubitelji kuća također bi trebali biti oprezni u vezi s ponudama besplatnih kuća, koliko god bile rijetke biti, budući da bi mogli postojati značajni skriveni troškovi koji bi ovu imovinu mogli učiniti vrlo lošom ulaganja.
Osim ako kućni peraje nemaju dovoljno kapitala da u potpunosti financiraju kupnju kuće, morat će pribaviti financiranje - a to znači dobiti odobrenje za kredit. Bilo da zajmoprimci planiraju dati značajan predujam ili žele preokrenuti kuće bez novca, od njih će se tražiti da ispune određene uvjete za posuđivanje kako bi bili kvalificirani za zajam. Na primjer, zajmodavci mogu imati zahtjeve za minimalnu kreditnu sposobnost, što može spriječiti zajmoprimce s lošom kreditnom sposobnošću da dobiju zajam za nekretninu. U drugim slučajevima, zajmodavci mogu davati zajmove samo zajmoprimcima koji su u prošlosti preokrenuli nekretnine. Uzimanje u obzir ovakvih zahtjeva za zajmovima može pomoći nesposobnim osobama da brže suze svoje mogućnosti i pronađu opciju financiranja koja odgovara njihovim okolnostima.
Kad smišljaju kako kupiti kuću bez novca za predujam, nesvjesni ljudi možda će htjeti najprije istražiti svoje kratkoročne mogućnosti zajma s tvrdim novcem. Čvrsti zajmovi su osigurani zajmovi – to jest, koriste kolateral kako bi financijski rizik za zajmodavca sveli na najmanju moguću mjeru. Što se tiče preokreta kuće, kupljena nekretnina služit će kao kolateral za zajam s tvrdim novcem, a ne primarno prebivalište zajmoprimca.
Neki zajmodavci s teškim novcem specijalizirali su se za zajmove za vraćanje kuća, što ih može učiniti idealnim izvorom financiranja za zajmoprimce koji žele kupiti, obnoviti ili prodati dom. Dok će kamatne stope gotovo sigurno biti više od onih za konvencionalni stambeni zajam, zajmovi s tvrdim novcem obično se odobravaju, obrađuju i financiraju brže od hipoteka. Kao takvi, zajmoprimci mogu dobiti novac koji im je potreban za pokrivanje troškova kupnje i renoviranja bez preskakanja kroz toliko obruča ili prolaska kroz dugotrajan postupak odobravanja zajma.
Uvjeti zajma također su puno kraći za zajam s tvrdim novcem u usporedbi s tradicionalnom hipotekom. Umjesto da zajmoprimcima daju desetljeća da otplate svoj zajam, zajmodavci s teškim novcem često očekuju punu otplatu unutar 12 mjeseci od podizanja. S tako tijesnim vremenskim okvirom za rad, kućni peraje možda žele biti sigurni da imaju ugovorene izvođače i jasan vremenski raspored za dovršetak obnove prije nego što riješe svoje financiranje.
Fotografija: istockphoto.com
Zajmodavci s teškim novcem rade brže od konvencionalnih hipotekarnih zajmodavaca, ali još uvijek postoji vrijeme čekanja da se zajmovi odobre i financiraju. Ako kućni peraje žele brzo prijeći na novi popis koji se upravo pojavio na tržištu, čak i čekajući a nekoliko dana za osiguranje financiranja moglo bi značiti gubitak imovine od kupaca s više financijskih sredstava fleksibilnost. U tim situacijama, peraja se može obratiti privatnom zajmodavcu koji može pružiti financijsku podršku bez potrebe za preuzimanjem kredita.
Privatni zajmodavci često su pojedinci koji imaju puno kapitala pri ruci i koji možda žele zaraditi dodatni novac od kamata na zajam. Budući da se ne pridržavaju smjernica za osiguranje, regulatornih ograničenja ili strogih postupaka odobravanja zajmova, privatni zajmodavci bi mogli brzo osigurati novac potreban za kupnju nekretnine i renoviranje kuće kako bi se mogla preprodati po dobit.
Nadalje, privatni zajmodavci možda neće zahtijevati nikakvu vrstu predujma ili kolaterala u zamjenu za produženje zajma. Ostali tipični kriteriji zajmoprimca, kao što su kreditni rezultati, omjer duga i prihoda (DTI) i povijest prihoda, možda uopće neće utjecati na njihovu odluku o kreditu. S druge strane, zajmoprimci bi trebali biti svjesni da privatni zajmodavci mogu odlučiti naplaćivati više kamatne stope od onih za tvrdi novac zajmodavce i druge financijske institucije, pa bi kućni peraji mogli dugoročno potrošiti više na financiranje ruta.
Pronalaženje privatnog zajmodavca ili zajmodavca teškog novca moglo bi biti teško za ljubitelje kućanskih poslova koji tek počinju u ovom području ulaganja u nekretnine. Veleprodaja bi mogla biti dobra alternativa ako novopridošlice žele umočiti svoj prst u prevrtanje kuće—sve dok im je OK ostvariti manje profita nego s pravim popravkom i filpom.
Veleprodajna transakcija funkcionira tako da se prvo pronađe oglas kod motiviranog prodavača. Kuća bi mogla biti oštećena ili pod ovrhom, a prodavatelj možda želi pronaći kupca što je prije moguće. Kupac zatim predaje ugovor kojim pristaje na kupnju nekretnine—često po cijeni daleko ispod tržišne vrijednosti i uz uvjet da se plaćanje u cijelosti izvrši u kratkom roku. Nakon što je ugovor potpisan, kupac pronalazi treću stranu ulagača u nekretnine da kupi nekretninu i preuzme vlasništvo nad nekretninom. Taj će investitor izravno platiti izvornom prodavatelju, a zatim će se sam uhvatiti u koštac s renoviranjem nekretnine i napraviti preokret. U zamjenu za omogućavanje ove transakcije, izvorni kupac će od investitora primiti naknadu za nalaznika, koja će vjerojatno biti znatno manji od iznosa koji su potencijalno mogli zaraditi popravljajući i preokrećući kuću sami.
Iako se s kupnjom na veliko može zaraditi manje novca, ljubitelji kuća ne moraju brinuti ni o logistici obnove imovine. Veleprodajna transakcija ne uključuje nikakve radove na renoviranju - barem ne od strane izvornog kupca. Osim toga, nema uvjeta za zajam koje treba ispuniti jer flipper ne mora podizati zajam. Kao takva, ovo bi mogla biti održiva opcija za kućne peraje kojima nedostaje iskustvo ili kredit da bi se kvalificirali za težak zajam, kao i peraje koji ne mogu pronaći privatne zajmodavce voljne financirati okrenuti.
Fotografija: istockphoto.com
Ne žele svi investitori u nekretnine zaraditi na kamatama na kredit. Neki bi radije financirali povrat kuće u zamjenu za smanjenje dobiti kada se renovirana kuća proda. Odnos između vlasnika kuće i investitora u nekretninu može biti sličan odnosu između kupca i privatnog zajmodavca, s investitorom koji osigurava sredstva i flipperom koji upravlja logistikom kupnje, obnove i prodaje imovine. Glavna razlika je u tome kako investitor dobiva naknadu za svoje financiranje. Oni mogu zahtijevati da se određeni postotak konačne prodajne cijene ili paušalna naknada uzme od dobiti igrača umjesto plaćanja kamata.
Kada za financiranje koristite investitora u nekretnine ili privatnog zajmodavca, za poslovne subjekte može biti važno da u odnos unesu vlastitu specijaliziranu stručnost. To bi moglo biti iskustvo u renoviranju kuće; poznavanje određenih tržišta nekretnina; ili jake veze s izvođačima, agentima za nekretnine i drugim profesionalcima koji će biti od ključne važnosti za olakšavanje preokreta kuće. Neki investitori također mogu htjeti utjecati na obnovu vlastitim idejama o tome kako najbolje povećati tržišnu vrijednost nekretnine i prodajnu cijenu. To može dovesti do potencijalnih problema tijekom faze renoviranja ako se obje strane ne mogu složiti oko najboljeg načina za nastavak, pa možda je vrijedno uzeti u obzir koliko ulagač želi biti uključen prije nego što odete kod njih radi prodaje kuće glavni.
Vlasnici kuća koji su akumulirali značajan dionički kapital u vlastitoj kući možda će moći iskoristiti taj kapital kako bi platili povrat kuće. Stambeni zajmovi često imaju niže kamatne stope od neosiguranih zajmova, što može smanjiti ukupne investicijske troškove za peraje. Međutim, ovi zajmovi mogu zahtijevati više vremena za odobravanje i financiranje, što ih čini neprikladnima za one koji traže brze mogućnosti financiranja. Još jedna potencijalna prepreka je to što neki zajmodavci možda neće odobriti zajmove za kapital koji će se koristiti za ulaganje u nekretnine. Neće sve tvrtke zahtijevati od zajmoprimaca da navedu svrhu zajma, ali to je potencijalna prepreka koju treba razmotriti.
Kreditna linija za kapital (HELOC) mogla bi biti još jedna mogućnost za istraživanje. HELOC-ovi također pretvaraju zajmoprimčev vlasnički kapital u korisna sredstva, ali taj je novac dostupan putem revolving kreditne linije umjesto paušalnog depozita. Nakon što je kreditna linija otvorena, zajmoprimci mogu po vlastitom nahođenju povlačiti sredstva. HELOC bi mogao biti koristan posebno za plaćanje troškova renoviranja, jer kućni peraji možda ne znaju točno koliko će im novca trebati da plate izvođačima, a mogu koristiti svoj HELOC za pokrivanje troškova nastati.
Crowdfunding je prilično nov pristup ulaganju u nekretnine, a posebno prevrtanju kuća. Umjesto da primaju sredstva od jednog zajmodavca ili investitora, kućni peraje mogu imati svoje projekte financiraju brojni investitori, od kojih svaki daje mali dio novca potrebnog za kupnju i rehabilitaciju a Dom. Crowdfunding je popularan među malim ulagačima koji tek uče kako bacati novac jer su troškovi ulaganja često vrlo niski. Ovaj pristup može biti obostrano koristan, pri čemu investitori često dobivaju pristojan povrat na svoju investiciju, a peraja kuće dobiva financiranje za financiranje svog projekta rekultivacije.
Tim se transakcijama upravlja putem namjenskih web stranica za grupno financiranje, koje povezuju ulagače s različitim mogućnostima ulaganja, kao što su preokreti kuća. Potencijalni zajmoprimci mogu čak naići na namjenske zajmove koji se financiraju izravno putem stranica za grupno financiranje.
Crowdfunding a house flip ima određene prednosti. Kao prvo, zajmodavci koji koriste grupno financiranje često nude niže kamatne stope od drugih zajmodavaca s teškim novcem, što može pomoći u smanjenju ukupnih troškova prodaje kuće. Zajmodavci koji se temelje na grupnom financiranju mogu imati blaže kriterije za zajmoprimce, tako da kućni peraje mogu osigurati zajam čak i ako imaju nisku kreditnu ocjenu ili visok DTI omjer. Vremenski okviri financiranja također mogu biti relativno kratki, što u nekim slučajevima omogućuje nesposobnima da dobiju novac potreban za kupnju kuće za nekoliko dana.
Fotografija: istockphoto.com
Ako su zajmodavci s teškim novcem, privatni zajmodavci, ulagači u nekretnine i web-mjesta za grupno financiranje svi eliminirani iz razmatranja, kućni peraje još uvijek imaju nekoliko opcija za istraživanje. Možda se čini malo vjerojatnim, ali kućni peraji bi mogli natjerati prodavatelja da financira kupnju i renoviranje njihove vlastite nekretnine i financira taj flip. Iskreno govoreći, financiranje vlasnika malo je nekonvencionalno kada se radi o financiranju preokreta, ali u pravim okolnostima prodavači mogu biti otvoreni za ovu vrstu transakcije. Na primjer, prodavatelj čija kuća stoji na tržištu jako dugo može biti skloniji razmotriti promjenu kuće koju financira vlasnik.
Uz financiranje vlasnika, izvorni vlasnik kuće djeluje kao zajmodavac, osiguravajući kupcu sredstva za kupnju i renoviranje kuće. Ovisno o uvjetima ugovora, flipper će redovito plaćati prodavatelju baš kao što bi to učinio s konvencionalnim davateljem kredita. Ovaj aranžman može ponuditi veću fleksibilnost u pogledu uvjeta zajma. Dvije strane slobodne su pregovarati o svakom detalju od dugovane kamate na zajam do vremenskog okvira otplate. Još jedna prednost financiranja od strane vlasnika je ta da kućni peraje ne moraju ispunjavati nikakve stroge zahtjeve dužnika u pogledu njihove kreditne povijesti ili postojećeg duga. Možda je to malo daleko, ali financiranje vlasnika moglo bi biti vrijedno istraživanja ako druge opcije nisu dostupne.
Još jedan nekonvencionalan pristup preokretu kuće bez novca je iznajmljivanje nekretnine radije nego odmah i izravna kupnja. Ići ovim putem zahtijeva visoko specijalizirani ugovor o najmu u kojem se najmoprimac obvezuje kupiti nekretninu nakon određenog vremena. Očigledna zabrinutost ovdje je da će kućni peraje možda morati pričekati neko vrijeme prije nego što imovina prijeđe u vlasnika i da sami mogu prodati kuću, odgađajući tako bilo kakvu zaradu koju bi mogli ostvariti. S tim u vezi, prodavatelj im može dopustiti renoviranje dok iznajmljuju nekretninu, tako da se proces obnove može nastaviti bez odgode.
Ljubitelji kuća također mogu biti zabrinuti oko plaćanja najamnine za drugu nekretninu kada već imaju primarno prebivalište koje moraju platiti i druge financijske obveze koje moraju ispuniti. Ovi ugovori o najmu mogu odrediti da će se sve plaćene najamnine primijeniti na kupnju imovine nakon što istekne razdoblje najma. Uključivanje tog jezika u ugovor može pomoći u ublažavanju zabrinutosti oko usklađivanja troškova preokreta kuće s drugim mjesečnim troškovima stanara.
Nedostatak sredstava za značajnu uplatu predujma za kuću ili plaćanje izvođačima radova za velika renoviranja kuće ne zatvara nužno vrata izgledima da će kuća pojedinca propasti. Postoje mnogi alternativni pristupi financiranju okretanja kuće koji ne zahtijevaju novac unaprijed. Ove mogućnosti financiranja mogu se na prvi pogled činiti nekonvencionalnima, ali mogu pomoći onima koji prvi put idu u peraje da steknu malo iskustva i zarade svoju prvu plaću prevrćući kuću. Nakon što uspostave rekord u prevrtanju kuća i stave nešto novca u banku, lakše će se kvalificirati za neke od najbolji zajmovi za preokret tako da mogu financirati još jedan flip—ili nekoliko, ovisno o slučaju.