Fotografija: istockphoto.com
Nije tajna da posjedovanje nekretnina i iznajmljivanje nekretnina stanarima može biti izvrstan način zarade pasivnog prihoda i stvaranja bogatstva. Ali započeti kao stanodavac često nije tako jednostavno kao kupiti nekretninu i staviti je na tržište najma. Jedan od najboljih načina za vlasnike nekretnina izbjegnite uobičajene zamke stanodavca i udariti u temelj je razumjeti svaki korak u procesu. Pregledom onoga što je potrebno za osiguranje ulaganja u nekretninu, odlučite o upravljanju nekretninom i službeno postati stanodavac koji iznajmljuje stanarima, vlasnici nekretnina mogu se staviti u bolji položaj uspjeti. Vlasnici nekretnina—i oni koji razmišljaju o ulaganju u nekretninu za iznajmljivanje—mogu koristiti ovaj vodič kako bi naučili kako postati stanodavac i početi zarađivati prihod od najma.
Prije odabiru nekretnine za iznajmljivanje, često je vrijedno odvojiti vrijeme za bolje razumijevanje realnih briga i odgovornosti stanodavaca. Za one koji žele postati stanodavci, ali još ne posjeduju nekretninu za iznajmljivanje, jedna od najvećih prepreka s kojom se mogu suočiti bit će si priuštiti početni trošak ulaganja. Čak i uz financiranje za plaćanje ulaganja u nekretninu, kupci će vjerojatno morati uložiti nešto vlastitog novca kao predujam—a taj bi iznos mogao biti znatan.
Osim toga, neke investicijske nekretnine mogu zahtijevati opsežno čišćenje i renoviranje prije nego što budu spremne za iznajmljivanje stanarima. Iako vlasnici nekretnina mogu imati pravo na zajmove za pokrivanje troškova renoviranja, vjerojatno će morati platiti te troškove iz vlastitog džepa prije nego što prime svoj prvi ček za stanarinu.
Stanodavci bi također mogli još jednom provjeriti svoje zakonske odgovornosti i tekuće potrebe održavanja svoje imovine. Razumijevanje trenutnih prava stanara i stanodavca u njihovom gradu ili državi daje stanodavcima znanje koje im je potrebno za uspješno upravljanje odnosom stanodavac-stanar. Rješavanje ovih pitanja vezanih uz troškove, zakone i održavanje prije stavljanja svoje nekretnine na tržište najma može pomoći stanodavcima da smanje skupe pogreške i bolje zaštite sebe i svoje stanare. Potencijalni vlasnici nekretnina mogu čak odlučiti da im nije dobro postati stanodavac.
Fotografija: istockphoto.com
Slično kupnji primarnog prebivališta, potencijalni stanodavci će htjeti utvrditi koliko novca mogu priuštiti potrošiti na najam nekretnine—što uključuje i početne i tekuće troškove. Kada kupujete investicijsku nekretninu, imajući na umu maksimalnu cijenu može kupcima olakšati usmjeravanje na nekretnine za najam u svom proračunu. Stanodavci bi također mogli razmotriti sve dodatne troškove koji bi mogli biti potrebni kako bi imovina bila spremna za stanare, uključujući popravke ili renoviranja. U nekom trenutku može doći do neočekivanih troškova koje vlasnici također moraju planirati, poput održavanja i popravaka koji nisu pokriveni njihovim imovinskim osiguranjem.
Prilikom utvrđivanja je li to pravo vrijeme za kupnju nekretnine za iznajmljivanje, potencijalni stanodavci mogli bi otkriti da prvo moraju srediti svoje financije. Organiziranje njihovih financija može uključivati otplatu dugova s visokim kamatama kao što su kreditne kartice ili uštedu više novca za predujam. Na taj se način može osloboditi više kapitala za plaćanje hipoteke na nekretninu za iznajmljivanje, a istodobno se povećavaju kreditne sposobnosti zajmoprimca.
Jedna od prvih velikih odluka koju najmodavac mora donijeti je odluka hoće li sam upravljati nekretninom ili će angažirati tvrtku za upravljanje nekretninom. Privatni iznajmljivači koji sami upravljaju svojom imovinom mogu imati više odgovornosti iznajmljivača od onih koji upravljanje svojom imovinom povjeravaju vanjskim suradnicima—posebno kada je riječ o održavanju i popravke. Na primjer, ako cijev pukne usred noći, privatni stanodavac bi bio odgovoran pronaći vodoinstalatera i riješiti problem što je prije moguće. To bi moglo značiti primanje poziva uznemirenih stanara u bilo kojem trenutku i rad na traženju kvalificiranog stručnjaka. S druge strane, rad s društvom za upravljanje stavlja svakodnevno upravljanje imovinom u ruke društva za upravljanje. Međutim, loša strana tvrtke za upravljanje imovinom je trošak. Stanodavci koji odluče prepustiti eksternalizaciji upravljanja imovinom moraju uračunati ovaj dodatni trošak u svoje cijene najma ili prihvatiti niži povrat ulaganja.
Još jedna odluka koju iznajmljivači moraju donijeti prilikom postavljanja svog najma je poslovna struktura njihove imovine. Mnogi iznajmljivači odluče formalno strukturirati svoj posao iznajmljivanja kako bi bolje zaštitili svoju osobnu imovinu i odvojili prihod od najma od osobnog dohotka. Na primjer, neki stanodavci osnivaju društvo s ograničenom odgovornošću (LLC) za svoje poslovanje kako bi ograničili svoju osobnu odgovornost.
Fotografija: istockphoto.com
Poznavanje tržišta iznajmljivanja u određenom području može pomoći stanodavcu odaberite pravu nekretninu za iznajmljivanje za svoje financijske ciljeve. Vlasnik koji kupi nekretninu po niskoj cijeni, ali u manje poželjnom području, možda neće ostvariti prihod kojem su se nadali od svoje imovine. Možda im je čak teško stalno pronalaziti stanare zainteresirane za iznajmljivanje u njihovom području. S druge strane, kupnja skupe kuće u vrlo poželjnom području mogla bi stanodavca koštati više u smislu ukupne kupoprodajne cijene, predujma i osiguranja imovine. Međutim, stanodavci koji imaju nekretnine na poželjnim lokacijama mogu lakše pronaći stanare, a istovremeno mogu naplaćivati višu najamninu.
Vlasnik se možda želi povezati s lokalnim agentom za nekretnine kako bi dobio bolju predodžbu o tome koja su područja i četvrti trenutno poželjniji za iznajmljivače. Stručnjaci za nekretnine trebali bi dobro razumjeti trenutno stanje iznajmljivanja i za stanodavce i za stanare, a ti stručnjaci mogu pružiti savjete o tome kako pronaći pravu nekretninu za kupnju. Vlasnik također može htjeti provesti vlastito istraživanje tržišta za cijene najma, što mu može bolje pomoći u određivanju financijskog potencijala bilo koje nekretnine koju razmatra u tom području.
Jednom kada budući stanodavac pronađe nekretninu koja mu je u proračunu i puna je potencijala, može krenuti s kupnjom. U mnogim slučajevima kupcima će biti potrebno financiranje od zajmodavca kako bi si priuštili troškove najma nekretnine. To financiranje može uključivati uobičajenu hipoteku, zajam za komercijalno ulaganje u nekretninu ili čak drugu hipoteku na primarno prebivalište kupca. Međutim, hipotekarna društva mogu imati strože zahtjeve za zajmove za investicijske nekretnine u usporedbi s onima za primarna prebivališta, uključujući viši predujam i kreditni rezultat zahtjevi. Hipotekarne kamate na zajmove za investicijske nekretnine također mogu biti više od onih na hipoteke na primarno prebivalište, što može povećati ukupne troškove posjedovanja nekretnine za iznajmljivanje. Rad s najbolje tvrtke za zajmove za investicijske nekretnine može pomoći budućim stanodavcima da dobiju potrebno financiranje uz povoljne uvjete kreditiranja.
Fotografija: istockphoto.com
Kupnja osiguranja od stanodavca može pomoći vlasniku nekretnine pokriti troškove fizičke štete na imovini uslijed određenih opasnosti, zaštititi stanodavca protiv potraživanja odgovornosti, pa čak i nadoknaditi im izgubljeni prihod u slučaju da se nekretnina ne može iznajmiti nakon pokrivenog gubitak. Na primjer, ako stanar slučajno zapali kuhinjski požar koji ošteti podove i zidove, osiguranje stanodavca obično pokriva trošak popravaka (miniran za franšizu).
Dok je kupnja police osiguranja još jedan trošak za koji treba izdvojiti proračun, trošak osiguranja stanodavca često se isplati. Osiguranje stanodavca od renomirane tvrtke (kao što je Stalno) je pametan način za vlasnike nekretnina da zaštite svoja ulaganja i svoje financije. Možda čak morate kupiti osiguranje od stanodavca da biste dobili odobrenje za zajam za ulaganje u nekretninu, jer će zajmodavci htjeti znati da je zgrada osigurana u slučaju požara, oluje ili drugih pokrivenih opasnosti.
Za nekoga tko se nada da će postati stanodavac, zakoni o podstanarima često predstavljaju veliku brigu - budući iznajmljivači razumljivo žele znati koje su njihove zakonske odgovornosti kada iznajmljuju nekretninu. Stanarski zakoni, prava i ograničenja mogu se uvelike razlikovati između država, pa čak i između gradova. Poznavanje ovih zakona iznutra i izvana može pomoći stanodavcu da smanji rizik od podnošenja zahtjeva ili tužbi stanara protiv njih. U tu svrhu, vlasnici nekretnina možda žele bolje razumjeti prava stanara i što stanodavac ne može prema zakonu. Zakoni o stanarima i pravne smjernice mogu diktirati kako se postupa s deložacijama, kada stanodavac može povisiti cijene najamnine i pod kojim okolnostima može ući u prostorije iznajmljene imovine.
Stanodavci bi možda željeli kontaktirati svoju lokalnu stambenu upravu ili surađivati s iskusnim odvjetnikom za nekretnine kako bi bolje razumjeli svoje lokalne zakone i vlastite zakonske odgovornosti. Rad sa stručnjakom mogao bi olakšati dobivanje odgovora na pitanja u vezi s kompliciranim pravnim scenarijima tako da vlasnici nekretnina mogu izbjeći pritužbe ili čak tužbe stanara. Ako do tužbe dođe čak i nakon što stanodavac poduzme ove mjere predostrožnosti, najbolje osiguranje stanodavca može pomoći u pokrivanju sudskih troškova i drugih pravnih troškova.
S financiranom i kupljenom nekretninom, stanodavci mogu početi raditi na pripremi najma za stanare. Ovisno o stanju nekretnine, stanodavac može morati izvršiti renoviranje i popravke prije nego što bude spremna za iznajmljivanje. S druge strane, stanodavac je možda pronašao investicijsku nekretninu koja je u dobrom stanju i treba samo malo čišćenja i manjih popravaka prije nego što se iznajmljivači mogu useliti u jedinicu ili kuću.
Za nekretnine koje ne zahtijevaju veće obnove ili popravke, stanodavci će općenito morati izvršiti ove zadatke prije nego što ih iznajme stanarima:
Stanodavci mogu iznajmiti svoju nekretninu po bilo kojoj cijeni koju odaberu, ali preskupo naplaćivanje stanarine moglo bi otjerati potencijalne stanare. S druge strane, postavljanje najamnine ispod tržišne vrijednosti može smanjiti iznos prihoda koji nekretnina može generirati. Najlakši način za stanodavce da cijene svoje jedinice za najam po odgovarajućoj stopi je da svoju nekretninu usporede s drugim opcijama na tom području. Korištenje online alata za pronalaženje najma, pregledavanje lokalnih foruma za najam, pa čak i provjeravanje lokalnog novine mogu stanodavcu dati bolju predodžbu o tome što se nekretnine za iznajmljivanje trenutno traže u područje. Stanodavci će možda htjeti pronaći između tri i šest nekretnina na tom području koje su slične njihovima kako bi lakše odredili cijenu najma. Ako im je potrebna stručna pomoć po ovom pitanju, možda će htjeti kontaktirati agenta za nekretnine koji će im pomoći odrediti što naplaćivati za najam na određenom tržištu.
Fotografija: istockphoto.com
Nakon što je imovina očišćena i spremna za iznajmljivanje, stanodavac sada može započeti proces pronalaženja stanara. Mrežne stranice za nekretnine mogu olakšati popis nekretnina za iznajmljivanje i terenske upite potencijalnih stanara. Kada stanodavac navodi nekretninu, može biti dobra ideja uključiti fotografije prostora profesionalne kvalitete uz sveobuhvatan opis koji ističe najprivlačnije značajke nekretnine - privatni balkonski prostor, praonicu rublja u jedinici ili vrhunsku opremu, za primjer. Angažiranje profesionalnog fotografa za nekretnine nije uvijek potrebno - moderni pametni telefoni obično mogu proizvesti kvalitetne fotografije svojim kamerama—ali to bi potencijalno moglo povećati broj podnositelja zahtjeva za nekretninu ako je u posjedu stanodavca proračun.
Stanodavci također mogu uključiti svoja pravila iznajmljivanja u popis kako bi pomogli privući kvalificirane stanare i izbjegli gubljenje vremena na zakazivanje projekcija za iznajmljivače koji ne odgovaraju dobroj nekretnini. Na primjer, ako stanodavac ne dopušta kućne ljubimce, mogao bi dodati to isključenje na popis. Kada dođe vrijeme da stvarno pokažete nekretninu budućim iznajmljivačima, stanodavci bi mogli biti spremni istaknuti neke od značajke nekretnine koje su najznačajnije, kao što je blizina restorana, trgovina mješovitom robom, parkova ili javnih prijevoz.
Ugovori o najmu pravni su dokumenti koji navode uvjete najma između najmoprimca i stanodavca. Ovi ugovori obično navode duljinu najma, cijenu najma i sve kazne s kojima se stanar može suočiti ako ne plati najamninu na vrijeme ili uopće ne plati. Državni zakoni određuju što je apsolutno potrebno uključiti u ugovor o najmu stanodavca, ali vlasnici nekretnina često mogu dodatno prilagoditi svoje ugovore. Općenito se preporučuje da stanodavci svoj ugovor o najmu pregledaju odvjetnici od povjerenja kako bi bili sigurni slijede sve primjenjive državne i lokalne zakone o leasingu imovine, kao i štite svoje vlastite financije interesa.
Nakon što stanodavac sklopi ugovor o najmu, može početi provjeravati podnositelje zahtjeva za njihovu nekretninu. Zahtjev za najam olakšava ovaj postupak i često uključuje informacije o prihodima potencijalnog najmoprimca, radnom statusu i prethodnim iskustvima iznajmljivanja. Stanodavci bi također mogli htjeti provesti provjere prošlosti ili kreditne provjere potencijalnih iznajmljivača kako bi bolje razumjeli njihovu financijsku situaciju i sva pravna pitanja koja bi mogla utjecati na njihovu sposobnost da ispune zahtjeve stanodavca zahtjevi. U tu svrhu, stanodavci bi mogli razmotriti jedan od najbolje usluge provjere stanara dostupno.
Nakon što pronađe pravog stanara, stanodavac mu može poslati ugovor o najmu na potpisivanje ili sjesti s njim kako bi razmotrili uvjete. Čak i s potpisanim ugovorom o najmu i sigurnosnim pologom u rukama, stanodavci će možda htjeti usmeno ponoviti opća pravila, politike i postupke kako bi spriječili bilo kakvu zabunu sa svojim novim stanarom.
Stanodavci koji odluče sami upravljati svojom nekretninom obično moraju obavljati redovito održavanje nekretnine, baš kao i kod primarnog prebivališta. Mnogi iznajmljivači grade snažne odnose s lokalnim obrtnicima ili izvođačima radova kako bi imali nekoga tko je spreman za obavljanje zadataka održavanja. Posjedovanje mreže lokalnih izvođača često olakšava iznajmljivačima da upravljaju svojim najmovima bez potrebe sami popravljaju ili troše mnogo vremena tražeći kvalificiranog izvođača kada se kućni sustavi i uređaji pokvare dolje.
Čak i iznajmljivači koji rade s tvrtkama za upravljanje imovinom ponekad trebaju osobno upravljati određenim aspektima svojih najmova i korištenjem najbolji softver za upravljanje nekretninama omogućuje im pregled stanara, prihvaćanje najamnine putem interneta i primanje zahtjeva za usluge stanara. Osim toga, stanodavci se s vremena na vrijeme možda moraju baviti pritužbama i problemima stanara i uspostaviti procedure primanje i rješavanje problema sa stanarima može pojednostaviti proces i dati i stanarima i stanodavcu bolji najam iskustvo.
Naposljetku, kao vlasnici poduzeća, mnogi posjednici moraju upravljati administrativnom stranom svoje nekretnine za iznajmljivanje. Administrativni zadaci često uključuju održavanje evidencije važnih dokumenata kao što su zahtjevi i ugovori o najmu, potvrde o popravcima i komunalnim troškovima te potvrde o plaćanju stanara. Stanodavci će možda htjeti imati plan za pohranjivanje svih komunikacija s iznajmljivačima, tvrtkom za upravljanje imovinom i radnicima na održavanju u slučaju da im se trebaju obratiti kasnije.
Kupiti investicijsku nekretninu i postati vlasnik nije uvijek lak zadatak. Većina stanodavaca ulaže vrijeme, trud i mnogo novca u svoje nekretnine kako bi bili sigurni da su spremni za stanare. Čak i nakon početnih troškova kupnje nekretnine i pripreme za useljenje, stanodavci moraju upravljati svojim stanarima i raznim aspektima njihovog posla iznajmljivanja. Za mnoge, biti stanodavac lako može postati posao s punim radnim vremenom. Udruga stanodavaca može pomoći vlasnicima nekretnina za iznajmljivanje da se međusobno povežu kako bi podijelili savjete i ponudili podršku, što pojedincima može olakšati posao stanodavca. Dok su krenuli na put da postanu posjednici, vlasnici nekretnina možda će htjeti zadržati a popis nekretnina za iznajmljivanje zgodno kako bi mogli biti sigurni da slijede sve potrebne korake za snažan početak.