Fotó: istockphoto.com
Isten hozott a Bob Vila Útmutatója a házforgatáshoz, egy sorozat, amely bemutatja Önnek a legjobb helyeket a házfelforgatáshoz, az ingatlan kiválasztásának döntő lépéseit, kötelező korszerűsítések és javítások, valamint meglepő módszerek a költségek csökkentésére, hogy a legtöbbet hozhassa ki a ház forgatásával értékesítés. Itt friss betekintést találhat Bob bevált tanácsaival, ellenőrzött vásárlási útmutatóinkkal, valamint a megfelelő szakemberek belső útjával, hogy a flip a célba érjen.
Mindenki hallotta már, milyen könnyen lehet pénzt keresni a házak felforgatásával. Ez azonban egy kicsit többet jelent, mint megvenni az első fixáló-felsőrészt, rákenni egy festékréteget, és visszatenni a piacra. Sikeres házfordítás magában foglalja a megfelelő ingatlan azonosítását és annak pontos becslését, hogy mennyibe kerül a javítása, és mennyiért fog valószínűleg eladni a javítás után.
A házlapozás nem a gyenge szívűeknek való. Igen, lehet pénzt keresni, ha megfelelően csinálják, de a potenciális úszók anyagilag a víz alatt találhatják magukat, ha nem a megfelelő házat választják, vagy nem javítják meg és nem fordítják gyorsan. Mielőtt ajánlatot tesz bármely bajba jutott otthonra, tartsa szem előtt a következőket.
A házfelújítás az a folyamat, amikor olyan lakásokat vásárolnak, amelyek felújításra vagy javításra szorulnak, gyorsan megjavítják, majd nyereséggel eladják. A praktikus házi békalábok jellemzően barkácsoló típusok, amelyek maguk akarják elvégezni a korszerűsítést több profitot élvezhet, de más házi békalábok soha nem nyúlnak az ecsethez – profikat bérelnek fel a javítási munkákhoz.
A házfelforgatás terén viszonylag új gyakorlat a mikrolapozás, melynek során a befektető olyan alulértékelt házakat keres, amelyek nagyon kevés munkát igényelnek. A befektető megvásárolja a lakásokat, kitakaríttatja, felújítja, majd eladja. A mikroflipping egy gyors folyamat, és a sikerhez a befektetőnek ismernie kell a piacot, és gyorsan el kell tudnia adni a házat.
Növekszik az esélye annak, hogy sikeresen feldobja a házat, ha üzleti szemlélettel közelíti meg a projektet. Kerülje az impulzusvásárlásokat. A következő lépések segítenek megtanulni, hogyan fordítsa meg a házakat, miközben minimalizálja a pénzügyi kockázatot. A ház felforgatásának legjobb módja, ha követi a bevált ingatlanbefektetési gyakorlatokat, például azokat, amelyeket itt részletezünk.
Fotó: istockphoto.com
A környék ingatlanpiacának ismerete létfontosságú a jövedelmező házfordításhoz. A legjobb városok a házak felforgatására évről évre változnak, több szempont alapján. Amikor kiválasztják a legjövedelmezőbb közösségeket a sikeres házfelújításhoz, a pénzügyi guruk olyan közösségeket keresnek, ahol az otthonok értéke nő, és a háztartások medián jövedelme magas. Azt is megvizsgálják, hogy egy ház átlagosan mennyi ideig van a piacon, mielőtt eladná (rövidebb, annál jobb), és figyelembe veszik a lakástulajdonosok és a bérlők arányát.
A rögzítő felsőrész vásárlása az egyik ilyen közösségben azonban nem garantálja a sikert. Az egyéni vevőn múlik, hogy végezzen további kutatásokat.
BŐVEBBEN A KEZDETÉSEKRŐL:
➤ 5 fontos dolog, amit tudnia kell a ház felborítása előtt
➤ A 10 legjobb város az Egyesült Államokban a házforgatáshoz
Ne essen abba a hibába, hogy azt gondolja, hogy nem tud házat felforgatni csak azért, mert nincs készpénze a lakások megvásárlására. Ha a hitele jó, és be tudja bizonyítani a hitelezőnek, hogy az Ön által választott háznak van potenciálja, akkor gyakran megteheti hitelt kapni megvenni és megjavítani.
A ház felforgatásának költsége magában foglalja a vételárat, plusz a javítás költségeit, a befektetés védelmét szolgáló biztosítást, a tartási költségeket, a rezsit és az ingatlanadót. Tartalmazza a tőkenyereség adóját is, amelyet akkor kell fizetnie, ha nyereséggel értékesíti a házat. Vásárlás előtt tanulmányozza át az összes lehetséges költséget. A potenciális hitelezők látni fogják a ház pénzügyi tervét.
Vegye figyelembe a 70 százalékos házfelforgatás szabályát, amikor meghatározza, hogy nyereséget termelhet-e. A 70 százalékos szabály csak egy általános iránymutatás, de segíthet az újoncok számára abban, hogy eldöntsék, vajon a ház jó kockázatot jelent-e. A szabály használata a következőképpen történik:
Mint minden szabály, a 70 százalékos szabály is csak egy paraméter. Egy olyan forró piacon, ahol a házak a tőzsdei bevezetést követő napokon belül teljes kikiáltási áron kelnek el, valószínűleg a 70 százalékos szabályt 80 százalékra, vagy még valamivel magasabbra is lehetne tolni. A kulcs a piac ismerete és a kockázatok megértése. Mindig jobb az óvatosság mellett tévedni.
BŐVEBBEN A FIP FINANSZÍROZÁSÁRÓL:
➤ Mennyibe kerül egy ház felforgatása?
➤ A 70 százalékos szabály a házfordításban, magyarázat
➤ Hogyan fordítsunk fel egy házat pénz nélkül
Fotó: istockphoto.com
Csábító lehet egyedül próbálkozni, amikor felborít egy házat, de ez visszaüthet. Érthető, ha pénzt akarunk megtakarítani, és jelentősebb profitot akarunk elérni azzal, hogy minden munkát magunk végezünk el, de hacsak nem ingatlan- és építőipari szakember, ez kockázatos ötlet. Hozzáértő szakemberek felvétele fedezi az alapjait, és Ön kevesebb kockázatot vállal. Ez különösen fontos az ingatlanügyben tapasztalattal nem rendelkező új házas békalábok esetében. Még mindig lehetsz sikeres házat forgatva, de ne ess abba a hibába, hogy egyedül próbálod megtenni.
Miután megbizonyosodott arról, hogy a jelenlegi lakáspiac optimális, és a finanszírozás a helyén van, még mindig meg kell fontolnia a „flip-house-vadászat” egyenlet egy fontos részét – az ideális ház megvásárlását. A ház legyen a jó befektetés, de mit jelent ez, ha házfelhajtásról van szó? Tekintsük a következő.
BŐVEBBEN A HELYES HÁZ KIVÁLASZTÁSÁRÓL:
➤ Ne felejtse el ezt a kulcsfontosságú lépést, amikor házat vásárol
Fotó: istockphoto.com
A vásárlók nem fognak külön fizetni olyan világítótestekért, amelyekbe beleszeret, vagy egy földbe süllyesztett pezsgőfürdőért. Lehet, hogy élvezik a frissítéseidet, de te nem profitálni belőlük. Sőt, megtehetnéd pénzt veszíteni. Jó hüvelykujjszabály, hogy csak a lényeges frissítéseket végezzük el – azokat, amelyek szükségesek ahhoz, hogy a házat azonnal élhetővé tegyük –, majd hagyjuk, hogy az új lakástulajdonosok saját maguk végezzék el a speciális fejlesztéseket.
Ha többet teszel, mint amennyi a ház eladásához szükséges, az csak egy házfelforgatási hiba, de nagy hiba. A legjelentősebb hiba a javítási költségek alábecsülése. Mindenesetre hibázzon, és ne költsön többletet azokra a személyes érintésekre, amelyekkel a következő vásárló esetleg nem törődik.
BŐVEBBEN A FLIP FELÚJÍTÁSÁRÓL:
➤ 8 házfelverési hiba, amelyet minden áron el kell kerülni
➤ 10 bennfentes titok, amellyel csökkentheti háza felújításának költségeit
Minél hamarabb megjavítja a házat, annál hamarabb kerülhet vissza a piacra, és annál gyorsabban érhet el profitot. A legtöbb esetben az otthon gyors javítása a legjobb pénzkereseti lehetőség. Ha pénzt vesz fel a ház megvásárlására és javítására, minél tovább tart, annál több kamatot kell fizetnie a hitelezőnek. Ezen kívül ingatlanadót kell fizetnie a ház birtoklási idejére és a közüzemi számlákra is, így a gyorsasággal pénzt takaríthat meg.
Általában jobban tudja tartani a projektet, ha szakembereket bíz meg a javításokkal. Ha azonban jártas barkácsolási területen, például padlóburkolattal, pénzt takaríthat meg, ha saját maga rak le új szőnyeget. Csak legyen őszinte, és ne foglalkozzon olyan javításokkal, amelyekről semmit sem tud.
Fotó: istockphoto.com
A flip ház eladása két külön szakaszra osztható: a ház eladásra előkészítése, majd elemzése, tárgyalása és az ajánlat elfogadása.
Hacsak nincs már felsorakozva potenciális vevő, általában az a legjobb, ha a házat egy ingatlanügynökkel jegyzi, aki hozzáférhet a közösség többszörös listázási szolgáltatásához (MLS). A potenciális vásárlók elérésének legjobb módja, ha az otthon szerepel a multi-listán. A legtöbb flip-house eladónak megéri az ügynöknek fizetett jutalékot.
TOVÁBBI INFORMÁCIÓ A PROFIT KIÉRÍTÉSÉRŐL:
➤ 12 utolsó simítás, amely segíthet eladni egy házat több pénzért
➤ Mi a teendő, ha nem tudja (vagy nem akarja) eladni Flip House-ját
Sok minden történik egy flip ház megvásárlása és az eladás lezárása között. A szükséges javítások típusától függően 8 héttől 6 hónapig vagy hosszabb időkeretet is figyelembe vehet.
Az ingatlannak azonban nincsenek szigorú szabályai, mert minden ház más, és minden helyzet más. Ha a ház megvásárlása előtt az összes kacsát egymás után viszi, kevésbé valószínű, hogy meglepetések érnek, mint pl. szerkezeti problémák amelyek lelassítják a javítási folyamatot vagy kifogy a pénz a ház javítása előtt. Ne feledje, hogy a ház felforgatása üzleti döntés, ezért a felfordítható lakás vásárlásakor inkább a logikát és a kemény számadatokat használja, mint az érzelmeket, és a játék előtt jár.
Fotó: istockphoto.com
Az otthonok felforgatása azért vonzó, mert viszonylag gyorsan nagy pénzt kereshet vele. Ez azonban nem egy bolondbiztos befektetés. Ehhez fel kell kutatni a lakáspiacot, és olyan ügynököket kell felsorakoztatni, akik segíthetnek eligazodni a ház adás-vételében, valamint olyan vállalkozókat, akik el tudják látni a frissítést és javítást.
A házfordítással megkeresett pénz összege közösségenként nagyon változó, és több tényezőtől is függ. Azok a háziasszonyok, akik hobbiból évente egyetlen házat megjavítanak és felfordítanak, 5000 dollártól 50 000 dollár vagy több, míg az, aki egy év alatt sok lakást vásárol és felcserél, többet kereshet, mint $200,000. A haszon mértéke a megfelelő ház kiválasztásától, a megfelelő vállalkozók felvételétől és a legjobb ingatlanügynökökkel való együttműködéstől is függ.
A siker érdekében egy flip house-t a valós piaci értéknél alacsonyabb áron kell megvásárolni, ami az gyakori, amikor egy otthon javításra szorul, és a jelenlegi tulajdonos nem akar időt szánni vagy fizetni javítások. Ezenkívül egészséges ingatlanpiaccal rendelkező közösségben kell elhelyezkednie.
A házlapozásnak nem kell nehéznek lennie, ha követi a bevált gyakorlatokat, és nem próbálja meg egyedül csinálni. A jövedelmező házfelforgatás trükkje az, hogy elkerüljük az impulzusvásárlást, és ellenállunk annak a késztetésnek, hogy a házat úgy kell felújítani, hogy az megfeleljen az Ön személyes ízlésének, nem pedig az átlagos lakásvásárlók ízlésének.