Fotó: istockphoto.com
Az optimista ingatlanbefektetők gyakran abban a reményben vágnak bele a házba, hogy rövid időn belül rengeteg készpénzt keresnek. Ha helyesen csinálják, ez az eredmény minden bizonnyal lehetséges. Mielőtt azonban belemerülnének, a potenciális békaláboknak fel kell tenniük maguknak egy fontos kérdést. Mennyibe kerül egy ház felforgatása?
A vételáron kívül sokkal többet kell figyelembe venni. Biztosítás, ellenőrzések és természetesen minden olyan projekt, ami egy ház felforgatásával jár, gyorsan összeadódik. Ez az oka annak, hogy a házfelújítási költségek olyan szélesek. Alapján Angi és HomeAdvisor, A befektetők várhatóan 17 920 és 78 082 dollár közötti összeget fognak fizetni egy teljes körű felújításért, amivel egy otthont átalakítanak, az országos átlagköltség pedig 47 903 dollár. A végső ár számos tényezőtől függ, beleértve az otthon korát és stílusát, valamint azt, hogy hány különböző típusú vállalkozót kell bevonni a ház felújításához.
Ez az útmutató bemutatja azokat a tényezőket, amelyek befolyásolják a ház felfordításának költségeit, a ház felfordításának előnyeit és hátrányait, valamint azt, hogy a befektetők hogyan takaríthatnak meg pénzt az átfordítással.
Ház felborításán gondolkodik?
Kérje meg a szükséges szakmai segítséget. Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli projektbecsléseket kaphat az Ön közelében lévő vállalkozóktól, építészektől, villanyszerelőktől és sok mástól.
Fotó: istockphoto.com
A házak felforgatásához durva és a legtöbb esetben rettenetesen sok készpénz kell. A vételáron és az anyagokon kívül többet kell számolni, és a végső szám becslésében az otthon összes különböző jellemzője is szerepet játszik. Az, hogy pontosan ki tudjuk számolni, mennyibe kerül egy ház felhajtása, gyakran különbséget tesz az alig megtérülő és a jelentős nyereség között. Az alábbiakban felsoroljuk azokat a legfontosabb tényezőket, amelyeket a befektetőknek figyelembe kell venniük, amikor kiszámítják a ház felfordításának költségeit.
Mennyi pénz kell egy ház vásárlásához? Az ingatlanszerzés költsége több, mint egy lakás kikiáltási ára. A potenciális úszóknak a lakás eladási ára mellett figyelembe kell venniük az adókat, a biztosítást, a tulajdoni díjat, a finanszírozási díjat és a további beszerzési költségeket. Például a biztosítás átlagos költsége egy üres vagy lakatlan lakás fedezésére évente 1842 dollárba kerül.
Sok különböző számot kell megdönteni annak eldöntésekor, hogy egy esetleges átváltás bölcs befektetés-e, és nehéz lehet mindegyiket előre megjósolni. Bölcs dolog, ha rengeteg pénzügyi fedezetet hagyunk maga után, amikor költségvetést készítünk egy flipre. Ezért sok békaláb követi a 70 százalékos szabályt. Általában a békalábok el akarják kerülni, hogy olyan lakásokat vásároljanak, amelyek több mint 70 százalékba kerülnek javítás utáni érték, vagy ARV (az ingatlan becsült értéke a kész átfordítás után), mínusz a költségek javítások.
Például egy befektető találhat otthont egy keresett környéken, amely 225 000 dollárért kapható a piacon. Némi piackutatás után úgy vélik, hogy a javítás után 300 000 dollárért eladhatják az otthont. Ezután konzultálnak egy fővállalkozóval, hogy becslést kapjanak a javítások költségéről; ebben az esetben úgy találják, hogy a teljes javítási költség 30 000 dollár lenne. A 70 százalékos szabályt használva a matematika valahogy így nézne ki:
(300,000 × .70) − 30,000 = 180,000
Ha az ingatlan kért ára 225 000 dollár, a befektető valószínűleg továbbadná a lehetőséget, hacsak nem sikerül rávennie az eladót 180 000 dollár elfogadására. Ebben az esetben a lakás megvásárlása a kikiáltási árért és a felforgatás azt eredményezheti, hogy a befektető pénzt veszít. Megpróbálhatnak 180 000 dollárra lealkudni az árat, vagy folyamatosan keresnek egy másik ingatlant, és olyan számokat keresnek, amelyek jobban megfelelnek a 70-es szabálynak.
Egy ház mérete nagyban befolyásolja, hogy mennyibe kerül a felhajtás. Általánosságban elmondható, hogy minél nagyobb egy ház, annál több szobája van. Egyre több helyiség jön létre, egyre több fal, ablak, ajtónyílás és ajtó, amelyek mindegyike potenciális projekt.
Amikor csak a méret alapján próbálják megbecsülni egy ház átfordításának költségeit, a befektetők négyzetlábként 10 és 60 dollár közötti összeget fizethetnek a felújításokért. Azok a befektetők azonban, akik csúcskategóriás anyagokat vagy csúcskategóriás készülékeket választanak, arra számíthatnak, hogy ez a szám négyzetlábként közel 150 dollárhoz fog emelkedni. A befektetőknek észben kell tartaniuk, hogy nem feltétlenül kell az ingatlan minden négyzetméterét felújítaniuk; előfordulhat, hogy az otthon egyes részei megmenthetők, de csak alapos tisztítást igényelnek. Éppen ezért fontos, hogy a vásárlók feljegyezzék, mennyi idő telt el a korábbi fürdőszobai felújítások vagy konyhafelújítások óta. Ha képes (vagy nem tudja) áthúzni egy otthon felújításra szoruló négyzetméterének töredékét, az segíthet a költségek pontosabb ábrázolásában.
A teljes beruházási költség becslésekor fontos, hogy milyen lakástípust fontolgatnak. Egyes lakástípusok hagyományosan kisebbek vagy nagyobbak, míg más típusú otthonok rendelkezhetnek HOA-irányelvekkel, amelyeket az úszóknak be kell tartaniuk. Például egy lakóépület ugyanazokat az alapvető frissítéseket igényelheti, mint amelyeket egy átfordítással, de kisebb léptékben várnak, mint például a fürdőszoba felújítása és egy vadonatúj konyha. A flipperek négyzetméterenként 25 és 40 dollár közötti fizetésre számíthatnak egy bérház felújításáért.
A társasházak hasonlóak, de a békaláboknak gyakran a háztulajdonosok szövetsége (HOA) szabályai szerint kell tervezniük. Ez gyakran magasabb költségvetést eredményez, tipikusan 70-100 dollár/négyzetméteres felújítási költségek mellett. A sorházakban is lehetnek HOA-szabályok a békalábok betartására, bár a felújítások általában megfizethetőbbek, négyzetlábonként 10 és 35 dollár között mozognak.
A sorházak felújítása gyakran azt jelenti, hogy megfelelő anyagokat kell találni az otthonok összekapcsolásához, ami 25 és 75 dollár közötti négyzetméterenkénti ársávot eredményez. Végül, a mobilházakat projektenként könnyebb megbecsülni, és tipikus felújítási költségük 10 000 és 30 000 dollár között van, főként a négyzetmétertől függően.
Egyes otthoni stílusok magasabb költségkeretet igényelhetnek, mint mások. A potenciális vásárlók elvárásainak kielégítése érdekében a legjobb, ha a békalábok ragaszkodnak egy stílustípushoz az egységes esztétikai megjelenés érdekében. Ezért fontos, hogy a békalábok olyan stílust válasszanak, amely az otthon bejárati ajtajától a szoba minden sarkáig illeszkedik a költségvetésükhöz.
A parasztház sok vásárló által kedvelt otthoni stílus. Átlagosan 10-50 dollárba kerül négyzetlábonként egy otthon felújítása erre a rusztikus és hangulatos megjelenésre. A viktoriánus otthon felborítása gyakran magában foglalja egy történelmi otthon megőrzését, ami megkövetelheti az időszaknak megfelelő anyagok vásárlását, amelyek drágábbak lehetnek. A viktoriánus stílusú otthonokat gyakran kódolni kell, vagy strukturális fejlesztéseket kell végrehajtani a kozmetikai változtatásokkal együtt. Mindez magasabb átfordítási költséget eredményezhet, és átlagosan 20 és 200 dollár közötti négyzetlábba kerül egy viktoriánus otthon felújítása.
Nem minden történelmi otthon viktoriánus, és bármilyen típusú történelmi otthon helyreállítása gyakran magasabb árkategóriával jár a békalábokért. Egy tipikus történelmi otthoni flip négyzetméterenként 100 és 200 dollár között van. A jó hír az, hogy sok történelmi ház, különösen, ha szerepel a Történelmi Helyek Nemzeti Nyilvántartásában, jogosult támogatásra, amely segíthet fedezni a felújítási költségeket.
Még a legtapasztaltabb háziúszóknak is segítségre van szükségük
Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli projektbecsléseket kaphat az Ön közelében lévő vállalkozóktól, építészektől, villanyszerelőktől és sok mástól.
Az otthonok felborításánál figyelembe kell venni az ingatlan korát. Valószínűleg egy újabb ház általánosságban jobb állapotban lesz, ami minimálisra csökkenti a költséges fejlesztések vagy projektek, például az elektromos munkák kódszerűsítésének esélyét. A régebbi otthonokban magasabb munkaerőköltségek merülhetnek fel, ha a vállalkozóknak egészségügyi kockázatokkal kell szembenézniük, például ólomfestékkel vagy azbeszttel. Az új otthonok biztonságosabb anyagokból épülnek, amelyek nem jelentenek egészségügyi kockázatot a vállalkozókra nézve.
A befektetőknek nem szabad pusztán az otthon életkorára hagyatkozniuk annak eldöntésében, hogy magas vagy alacsony profitpotenciál-e van. Egy rosszul megépített új otthon több munkát igényelhet, mint egy régebbi otthon, amely már átesett néhány felújításon. A legjobb módja annak, hogy az otthon korát felhasználhassuk az átfordítási költségek becsléséhez, ha a történetét is feltárjuk.
Egy ház állapota nagyban befolyásolja az átváltási költségeket. Az összességében jó állapotú háznál valószínűleg kozmetikai frissítésekre lesz szükség, például új padlókra, frissített festékszínekre és cserélni kell az egészet. Egy házas férfi körülbelül 20 000 dollárt fizethet egy jó állapotú otthon teljes felújításáért.
De az elhanyagolás, az üresedés vagy a katasztrófa miatt megtépázott és megvert otthon valószínűleg magasabb költségvetést igényel. A befektetők akár 100 000 dollárt is költhetnek egy rossz állapotú otthon helyreállítására. Túlméretes vagy történelmi házak esetében ez a szám még magasabb is lehet.
Egy békaláb jobb képet kaphat arról, hogy mire kell költségvetést költenie, ha az otthon szobáit két kategóriába sorolja. Nedves helyiségek azok, amelyekbe víz folyik; példák a konyhák, a fürdőszobák és a mosókonyhák. A száraz helyiségek nem rendelkeznek vízforrással, és hálószobákat és nappali részeket foglalnak magukban. Általánosságban elmondható, hogy a nedves helyiségek felújítása többe kerül, mint a száraz helyiségek felújítása.
Például a fürdőszobák átlagos felújítási ára 3000 és 25000 dollár között van. A konyhák 6000 dollártól kezdődnek, és hat számjegyű átalakításokká szárnyalhatnak. A használati helyiségek felújítása is 6000 dollártól kezdődik. A hálószoba száraz helyiség, így annak ellenére, hogy legalább 10 000 dollárral kezdődik a felújítás, a költség ritkán haladja meg a 15 000 dollárt. Egy nappali felújítása általában 5000 és 10 000 dollár között mozog.
Ha tudjuk, hogy egy házban hány szobatípus van, majd ennek megfelelően lebontja a számokat, az segíthet a házkutatónak meghatározni a költségvetését, miközben segít a költségek túllépése nélkül a pályán maradni.
A fűtés, a szellőztetés és a légkondicionáló javítása vagy cseréje fontos szempont, amelyet figyelembe kell venni az otthoni költségvetés meghatározásakor. A HVAC egység ára általában 500 és 7200 dollár között van, bár a pontos költség a márkától, a munkaerőtől és a telepítés sajátosságaitól függ.
A központi levegő telepítése 3800 és 7600 dollár között van, míg a kemence telepítése 2800 és 6800 dollár között van. A hőszivattyú cseréje vagy beszerelése 4200 és 7500 dollár között van, míg a csatornák és szellőzőnyílások cseréje 500 és 2100 dollár között mozog.
A háztartási gépek cseréje szükséges, bár néha trükkös folyamat a ház felhajtásához. Míg a készülékeket a jelenlegi állapotukban hagyva csalódást okozhat a potenciális vásárlóknak, a frissítésekkel való túlzások csökkenthetik a profitot.
A készülékek ára 200 és 10 000 dollár között van, bár ez a szám a csúcskategóriás márkáknál növekedhet. Célszerű többet költeni azokra a berendezésekre, amelyeket a vásárlók leginkább észrevesznek, például tűzhelyekre és hűtőszekrényekre, és szerényebbek (anélkül, hogy olcsók lennének) a mosogatógépekre vagy mosógépekre.
Az alap vagy akciós készülékmodellek esetében a békalábok 100 és 2000 dollár közötti fizetésre számíthatnak. A csúcskategóriás modelleknél az ártartomány 300 és 5000 dollár közé nő. Az Energy Star készülékek ára 200 és 3500 dollár között mozog, míg az egyedi beépített készülékek 1000 dollártól kezdődnek, és darabonként megközelíthetik a 10 000 dollárt. De ha van értelme a tervezésben, a drága készülékek segíthetnek megszerezni a legjobb dollárt a vevőtől.
Ha a békalábok több vállalkozóval dolgoznak együtt, a munkaerőköltségek több különböző árkategóriába eshetnek. A házfelújítások bérköltségei általában óránként 20 és 150 dollár közé esnek. Ez a tartomány szakmánként szűkíthető a költségek könnyebb előrejelzése érdekében.
Pontosabban, az építész díja óránként 125 és 250 dollár között mozog, míg a belsőépítészek óránként 50 és 200 dollár között mozognak. A konyhák gyakran profitálhatnak egy szakértőtől, aki mérlegelni tudja a funkcionalitást és a dizájnt, így bölcs döntés lehet beruházni egy konyhatervezőbe. Ezek a profik általában 65 és 250 dollár között fizetnek óránként.
A festők óránként 20-50 dollárt kérnek, míg a vízvezeték-szerelők ára 45-200 dollár között mozog óránként. A villanyszerelők óránként 50 és 100 dollár közötti díjat számítanak fel, az óránkénti HVAC technikus díja pedig 50 és 150 dollár között mozoghat. Ha egy otthon külső felújításának költségeiről van szó, a tájtervezői díjak óránként 50 és 150 dollár között mozognak.
Egy otthon elhelyezkedése nagymértékben befolyásolhatja annak teljes átfordítási költségét. Valójában a sűrűn lakott területen felújított otthonok átfordítása akár 40 százalékkal is többe kerülhet, mint a vidéki területeken.
A hely szerinti uszonyok vásárlásához íme néhány szám, amelyet szem előtt kell tartani. A floridai Jacksonville-ben felforgatott lakások a legolcsóbbak, négyzetlábként 15-60 dollárba kerülnek. Otthonok Phoenixben, Arizonában; Los Angeles, California; és a Colorado állambeli Denver négyzetméterenként 20 és 100 dollár közötti tartományba esik. Végül otthonok Houstonban, Texasban; New York City; és a kaliforniai San Francisco-ban a legmagasabb a felújítási költség. Ezeken a helyeken átlagosan 25 és 150 dollár között van az otthonok átfordítása négyzetméterenként.
Végezetül, a hely önmagában nem elegendő annak eldöntéséhez, hogy egy flip jó befektetés-e vagy sem. A befektetőknek azt is figyelembe kell venniük, hogy a sűrűbben lakott területeken található otthonok, bár drágábbak az átfordításuk, általában drágábban kelnek el, mint az ország kevésbé lakott régióiban.
Az eladási költségek vagy a bezárási költségek egy másik tényező, amelyet szem előtt kell tartani, amikor otthont cserél. Ezek a többletköltségek magukban foglalják az átruházási adókat, az ingatlanadókat, az ingatlanbiztosítást, a tulajdonjoggal kapcsolatos társasági díjakat és a tulajdoni biztosítást.
Általános szabályként elmondható, hogy a békalábúak az eladási költségek az otthonuk végső eladási árának körülbelül 2-5 százalékát teszik ki. Az eladási költségek alkudhatók, ami okos, ha az uszonyosok próbálkoznak, mivel az eladási költségek a ház megvásárlásakor és eladásakor is nyereséget jelenthetnek. Sok esetben csak a vevő fizeti a lezárási költségeket. De vannak olyan forgatókönyvek, amikor az eladóknak ezeknek a költségeknek egy részét is ki kell fizetniük. Ki fizeti az adásvételi szerződésben meghatározott összeget, nem a záróasztalnál, így a békalábok minimálisra csökkentik az eladási költségeiket, biztosak akarnak lenni abban, hogy ezeket a tételeket egyértelműen meghatározzák a szerződésben.
Fotó: istockphoto.com
A következő többletköltségek és szempontok nem vonatkoznak minden otthoni hajtásra. De a befektetőknek továbbra is tisztában kell lenniük velük, hogy elkerüljék a meglepetéseket a felújítási ütemezés során.
Van néhány különböző módja annak, hogy finanszírozzon egy házat; nem ritka, hogy egy veterán befektető készpénzt tud fizetni otthonáért, és elkerüli a többletköltségeket és díjakat. Ám az új békalábúak vagy azok számára, akik többet vesznek fel lakást, mint amennyit készpénzben hajlandók vagy képesek fizetni, általában az eszközalapú kölcsön a megoldás.
A legjobb hitelek házak felforgatásához rövid lejáratúak, és eszközzel biztosítottak, beleértve az ingatlant is. Jellemzően egyszerűbb az eszközalapú kölcsönre jogosultak, mivel a fedezet biztosítékként szolgál a hitelező számára. A figyelmeztetés azonban az, hogy a kamatlábak gyakran magasabbak, mint a hagyományos banki kölcsönöké, a legtöbb eszközalapú kölcsön 9-15 százalékos éves százalékos kamatláb. A magasabb kamatlábak ellenére még mindig sokan a hagyományos hitelekkel szemben az eszközalapú kölcsönöket választják, mivel a bankok nem szívesen finanszírozzák az átváltást az ezzel járó kockázat miatt.
A kölcsön típusától függetlenül az úszóknak mindig figyelembe kell venniük a kamatlábakat, amikor megbecsülik a potenciális nyereséget.
Ha házfelhajtásról van szó, szinte mindig engedély kell. Valójában a háztulajdonos számíthat arra, hogy több engedélyre lesz szüksége, mielőtt elkezdődhet az átfordítás. Az önkormányzati szervek által kiadott engedély hivatalos jóváhagyás, amely lehetővé teszi egy lakásfelújítási projekt folytatását. Az engedélyeket annak biztosítására adják ki, hogy a projektek biztonságosan és a helyi szabványoknak való megfelelésüket biztosítsák, mivel még a tapasztalt vállalkozók is hibázhatnak. Az átfordításra felújított házaknak engedélyekkel kell rendelkezniük az elvégzett munkákhoz, hogy megbizonyosodjanak arról, hogy megfelelnek a kódoknak és az aktuális biztonsági előírásoknak.
A befektetők egy házfelfordulás esetén átlagosan 400 és 1800 dollár közötti fizetésre számíthatnak az engedélyekért. A vállalkozók az engedélyek megszerzésének költségeit is belefoglalhatják a projekt ajánlatukba, ami eggyel kevesebb feladatot jelenthet az otthoni flippernek.
Házat forgatni? Csináld jól az első alkalommal
Kérje meg a szükséges szakmai segítséget. Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli projektbecsléseket kaphat az Ön közelében lévő vállalkozóktól, építészektől, villanyszerelőktől és sok mástól.
Egyes otthoni átalakítások csak a belső téren változtatnak, míg mások elsősorban a külsőre koncentrálnak. Rengeteg a két terület kombinációja, mindegyik terület eltérő átlagos felújítási költséggel jár.
A flipperek átlagosan 5000 és 15000 dollár közötti külső munkákra számíthatnak, míg a belső fejlesztések költsége erősen függ a hely típusától. Például egy hálószoba felújítása körülbelül 5000 dollárba kerül, míg a konyha felújítása 30-60 ezer dollárba kerül.
Az otthoni kiegészítés drága kiegészítő lehet, tipikus 22 500 és 80 100 dollár közötti tartományban. Mielőtt azonban beleegyeznének vagy figyelmen kívül hagynák a kiegészítést, a békaláboknak tudniuk kell, hogy akár 5000 USD-t is megfizethetnek, vagy 150 000 USD-t is drágák. A végső költség a kiegészítés méretétől, a kiválasztott anyagoktól és a helyiség felhasználásától függ.
Például egy konyhabútor valószínűleg többe kerül, mint egy hálószoba. A konyha hagyományosan nagyobb méretű, készülékekkel és több felülettel rendelkezik, és vízvezetéket és drágább konnektorokat foglal magában, mint egy saját fürdőszoba nélküli alaphálószoba.
A sikeres áthajtáshoz vállalkozók, és jellemzően jó néhány különböző típus is szükséges. Ha tudjuk, hogy az egyes fajtáktól mire számíthatunk a munkaerőköltség tekintetében, az segíthet megőrizni a költségvetést. Meg kell jegyezni, hogy nem minden áthajtáshoz szükséges minden alább felsorolt vállalkozó segítsége, de az is ritka, hogy csak egy fővállalkozóval boldogulunk.
A fővállalkozó az a személy, aki vállalja az építési projekt felügyeletét. Ez a személy általában alvállalkozókkal dolgozik, és gondoskodik arról, hogy minden ütemterv szerint történjen.
A házfordítás fővállalkozója gondoskodik arról, hogy a munkát az előírásoknak megfelelően végezzék el, felügyelve a projekt minden aspektusát. Gondoskodnak arról, hogy minden szükséges felújítást elvégezzenek, és azok időben elkészüljenek. A fővállalkozói díjak általában a projekt teljes árának 10-20 százalékát teszik ki.
Nem minden otthoni flip igényel építész szolgáltatásait. Mielőtt azonban úgy döntene, hogy egyedül csinálja, a békaláboknak mérlegelniük kell néhány dolgot. Az építészek tisztában vannak az épületek működésével és azzal, hogy mire van szükség a ház felhajtásához. Az építési szabályzatokkal és egyéb előírásokkal kapcsolatban is tudnak segíteni. Néha megéri felvenni egy építészt egy házfelújításhoz, már csak azért is, hogy nyugalmat tudjon nyújtani a terv elkészítése és kivitelezése során. Az építészek átlagosan 125 és 250 dollár közötti díjat számítanak fel óránként.
A szerkezeti mérnök olyan szakember, aki képesített épületek tervezésére, ellenőrzésére és felügyeletére. A szerkezetmérnök feladata, hogy áttekintse más mérnökök munkáját, és olyan szerkezeteket tervezzen, amelyek biztonságosak és biztonságosak. Ha az ingatlannal kapcsolatban szerkezeti problémák merülnek fel, a ház átfordításához szerkezetmérnökre lehet szükség amelyekkel foglalkozni kell, vagy ha a békaláb le akar dönteni egy teherhordó falat, vagy kiegészítés. Átlagosan 350 és 900 dollár közötti árat fizetnek egy építőmérnök szolgáltatásai a ház felhajtásához.
A belsőépítészek olyan szakemberek, akik megtervezik az élethez, munkához vagy egyéb tevékenységekhez használt belső terek elrendezését és stílusát. Ezek a szakemberek segíthetnek a ház átfordításának minden vonatkozásában, és segíthetnek a flippernek a legjobb elrendezés kiválasztásában, majd tervezési tervet készíteni. Segíthetnek abban is, hogy milyen bútorokat vásároljon az egyes helyiségek kitöltéséhez, és hogyan kell azokat megfelelően elrendezni.
Ezek a tervezők abban is segíthetnek az otthoni békaláboknak, hogy eldöntsék, melyik színpaletta a legmegfelelőbb a térhez, és párosíthatják a festékszíneket, hogy hívogató légkört teremtsenek, amely elősegíti az otthonok minél gyorsabb eladását. A belsőépítész szolgáltatásainak igénybevétele csak egy a sok közül tippek az otthon értékének növeléséhez.
A belsőépítészek nem csak a gazdagoknak valók; minden stílusú és árkategóriájú házak profitálhatnak a tervezői érintésből. 50 dollárig kínálnak óradíjat, bár egyesek akár 200 dollárt is kérnek óránként.
Minden szakértő, akinek szüksége van egy ház sikeres felforgatásához, a keze ügyében van
Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli projektbecsléseket kaphat az Ön közelében lévő vállalkozóktól, építészektől, villanyszerelőktől és sok mástól.
A konyhatervező az a személy, aki megtervezi a konyha elrendezését és javítja annak funkcióját, biztosítva, hogy a konyha funkcionális és esztétikus legyen, miután az átfordítás befejeződött. A tervezési folyamat magában foglalja annak meghatározását, hogy milyen készülékeket használjunk, hová helyezzük el őket, és hogyan lehet maximalizálni a térben rejlő lehetőségeket.
A konyhatervező abban is segíthet a békaláboknak, hogy olyan anyagokat válasszanak a konyhájukba, mint a munkalapok, a hátlapok, a szekrények, a padlóburkolatok és a világítótestek. A tervezési folyamat a projekt bonyolultságától függően 2 naptól több hétig is eltarthat. A békaláboknak fel kell készülniük arra, hogy óránként 65 és 250 dollár között fizessenek a konyhatervező szolgáltatásaiért.
A vízvezeték-szerelők mindig keresettek, de különösen az otthoni uszonyok iránt. A vízvezeték-szerelő olyan kereskedő, aki a vizet, gázt, szennyvizet és egyéb folyadékokat otthonon keresztül szállító csövek felszerelésére és karbantartására specializálódott. Általában arra képezték ki őket, hogy különböző típusú csőanyagokkal dolgozzanak, mint például réz, acél, PVC és öntöttvas.
A vízvezeték-szerelő beszerelhet mosdókat, WC-ket, kádakat és zuhanyzókat. Olyan berendezéseket is telepítenek, mint a mosogatógépek, mosógépek és szárítók. Ha egy otthonban már vannak működőképes és vonzó készülékek, akkor a vízvezeték-szerelő elvégezheti a szükséges karbantartási munkákat, és jócskán megtakaríthatja a pénztárcáját. A vízvezeték-szerelők óránként 45 és 200 dollár között fizetnek.
A villanyszerelő olyan személy, aki elektromos áram-, világítás- és vezetékrendszerek telepítésére, karbantartására és javítására szakosodott. A villanyszerelő fontos vállalkozó, akit figyelembe kell venni a ház felforgatásakor? Igen, abszolút. Az elektromos munka az egyik legfontosabb szempont a ház felborításánál. Egy villanyszerelő segíthet megbizonyosodni arról, hogy az otthon megfelel a kódoknak és biztonságos minden leendő tulajdonos számára. A régebbi otthonokban nem ritka, hogy a békaláboknak fizetniük kell a a ház újrahuzalozásának költsége. Ebben egy villanyszerelő tud segíteni.
A villanyszerelők a felújítási folyamat során felmerülő elektromos problémák megoldásában is segítenek. A flipperek óránként 50 és 100 dollár közötti fizetésre számíthatnak egy villanyszerelőért.
A HVAC tech szakember, aki fűtési, szellőztetési és légkondicionáló rendszerekre specializálódott. Gyakran felkérik őket e rendszerek diagnosztizálására és javítására. Főleg, ha a ház egy ideig üresen maradt, általában az ő szolgáltatásukra van szükség a házfelújításhoz.
A HVAC rendszer minden ház egyik legfontosabb része. A ház felborításakor a HVAC technikus megbizonyosodhat arról, hogy a fűtési és hűtési rendszer megfelelően működik. Ezenkívül azonosítani tudják a rendszerrel kapcsolatos problémákat, és megbizonyosodnak arról, hogy a kód megfelelően működik. Átlagosan egy HVAC technikus óránként 50 és 150 dollár közötti díjat számít fel.
Az asztalos egyfajta mesterember. Ha házfelhajtásról van szó, az ácsok építhetnek, javíthatnak és telepíthetnek épületvázakat. Az asztalosok a fával való megmunkálás szakértői, de nem ismeretlenek a többi általános építőanyag sem.
Amikor asztalost bérelnek fel egy házfelújításhoz, a békalábok óránként 35 és 100 dollár közötti fizetésre számíthatnak. A végső költség az asztalos tapasztalatától és a munka részletességétől függ. Például az ács óránkénti költsége egy szekrény keretezéséhez valószínűleg olcsóbb, mint egy faragott, beépített szórakoztató egység felszerelése.
A festés nem olyan egyszerű, mint amilyennek látszik. Ha egy egész házat ki kell festeni, megéri a befektetést olyan profi csapattal fogadni, akik egy-két napon belül el tudják végezni a munkát. A lakásvásárlók hamar észreveszik a foltos festési munkákat vagy a padlón csepegéseket, így a festés nem mindig a legjobb munka egy tapasztalatlan festő számára.
Ezenkívül, ha egy otthon külsejét festeni kell, azt a legjobb a profikra bízni. Ez veszélyes munka lehet megfelelő felszerelés és szerszámok nélkül. Amikor egy festőért fizet, egy békaláb óránként 20 és 50 dollár közötti fizetésre számíthat.
Az új ház úszógumija gyakran bekölti költségvetését egy otthon belsejébe, megfeledkezve arról, hogy a vevők azt szeretnék, hogy a külseje illeszkedjen. Tájtervező alkalmazása azt jelenti, hogy a kültéri kerteket és tereket évekig meg lehet tervezni, nem csak egy nyitott háznak néznek ki.
Sok tájtervező díjat számít fel a projekt alapján, amely a jelenlegi állapottól függően változik kültéri teret, hogy megmenthető-e valamelyik, és hogy egy békaláb milyen bonyolultra szeretné a tájat lenni. De az alapvető tereprendezési igényekért a legtöbb vállalkozó óránként számol fel. A flipperek óránként 50 és 100 dollár közötti fizetésre számíthatnak egy tájtervezőért.
Ha a vevő lakást kíván vásárolni, hogy felborítsa, okos, ha a szerződés aláírása előtt átvizsgálja a lakást. Néhány rögzítő felsőrész esetében azonban tilos az ellenőrzés. Kifordított lakás vásárlásakor a vásárlóknak szinte mindig át kell nézniük az otthonukat jelzálog biztosítható, és sokan azt kérik, hogy a szerződés részeként az eladó fedezze a kapcsolódó költségeket.
Tehát akár a kezdeti vásárlás, akár az eladás során, vagy néha mindkettő, a békalábok maguk fizetik ki az ellenőrzés számláját. És ha a flip eladásakor végzett ellenőrzésekről van szó, azok, akik elvágták a sarkot, vagy kihagyták a vállalkozót háttal a falnak támasztva találhatják magukat a nem jóváhagyott korszerűsítések és felújítások miatt újrakészítve.
Az otthoni ellenőrzések sok fejfájástól kímélhetik meg a békalábokat, és gyakran minden fillért megérnek. Az otthoni ellenőrzés országos átlagköltsége 341 dollár, átlagosan 280 és 401 dollár között.
Fotó: istockphoto.com
A házfordítás vonzó, de nem mindenkinek való. A házfordítás alábbi előnyei és hátrányai segíthetnek eldönteni, hogy belevágjon-e az ingatlanbefektetés ezen formájába vagy sem.
Azok számára, akik először tanulnak megfordítani, általában felvetődik egy gyakori kérdés: saját kezűleg kell megoldaniuk a házfordítást, vagy költsenek pénzt arra, hogy szakembert alkalmazzanak?
Az otthoni békaláboknak, különösen azoknak, akik csak most lépnek be az üzletbe, meg kell változtatniuk álláspontjukat, amikor vállalkozókat vesznek fel. Ahelyett, hogy a vállalkozókat extra költségként vagy kezelendő puzzle-darabként tekintenék, a békalábok ezeket a profikat egy házfelforgatási projekt eszközeiként szeretnék tekinteni. Nemcsak pénzt takaríthatnak meg a békalábnak, de hosszú távon nagyobb profithoz is hozzájárulhatnak. Ennek több oka is van.
Először is meg kell fontolni a forrásokat. A vállalkozók saját eszközeiket, csapataikat és tudásukat hozzák magukkal. Drága és időigényes lehet egy flipper számára, hogy megszerezze a projekthez szükséges felszerelést, munkaórákat és tudást anélkül, hogy belemenne a költségvetésbe.
Ezután a biztonságot kell figyelembe venni. A szakemberek értik, hogyan kell eligazodni a veszélyes munkákban, legyen szó veszélyes anyagokról, elektromos áramról vagy nagy teherbírású gépekről. Egy újonc azt gondolhatja, hogy ha egy profinak fizet, hogy megtakarítsa a munkaórákat, az csökkenti a költségvetését, de előfordulhat, hogy nem veszi figyelembe a balesetek miatti esetleges orvosi számlákat. Eltekintve a személyes kockázattól, sok lakásfelújítási projektnek valójában szakemberre van szüksége, hogy jogi szempontból kezelje ezeket. Ez azt jelenti, hogy ha készpénzt spórolni egy flipnél, az büntetést vagy pénzbírságot vonhat maga után.
Végezetül, a békaláboknak figyelembe kell venniük az esztétikai szempontokat, amikor megpróbálják kivonni a vállalkozókat a névsorukból. Szakterületüktől függően a vállalkozók több száz falat festettek, több száz csövet szereltek be, vagy több száz konnektort vezetékeztek be. Nem csak azt tudják, hogyan kell valamit csinálni, hanem azt is, hogyan kell jól kinézni és jól működni. A lakásvásárlók észreveszik ezeket a dolgokat, ami azt jelenti, hogy túl sok projekt önálló megoldása elhagyhatja békalábok, és nincs más választásuk, mint elfogadni egy alacsonyabb ajánlatot a csalódott vásárlóktól, vagy ami még rosszabb, ajánlatot sem egyáltalán.
Bár technikailag igaz, hogy a vállalkozók emelik a házfelújítás költségeit, ők is segítséget nyújtanak annak biztosításában, hogy a projektek a pályán maradjanak, megkímélve az úszókat a hosszadalmas munka miatti szükségtelen költségektől projekt. Gondoskodnak a munka biztonságos elvégzéséről, megóvva egy tapasztalatlan úszót a katasztrófától. És végül gondoskodnak arról, hogy minden jól működjön és egyszerre jól nézzen ki. A lakásvásárlók észreveszik a jól végzett munkát, és ezért hajlandóbbak a legjobb dollárt fizetni. Ez az oka annak, hogy bár egy úszógumi bizonyosan megoldhat néhány kisebb barkácsprojektet itt-ott, a vállalkozók szinte biztosan részt vesznek az átfordítási folyamatban.
House 101: Ne csináld, amit nem tudsz
Kérje meg a szükséges szakmai segítséget. Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli projektbecsléseket kaphat az Ön közelében lévő vállalkozóktól, építészektől, villanyszerelőktől és sok mástól.
Kétségtelen, hogy az otthon felcserélése költséges vállalkozás lehet. Szerencsére rengeteg olyan trükköt ismernek a szakmában, amelyeket a veterán otthoni békalábok ismernek, hogy ott költséget takaríthassanak meg, ahol csak lehet anélkül, hogy az értéket vagy az otthon épségét veszélyeztetnék. A flip költségvetésének megtervezésekor tartsa szem előtt a következő költségmegtakarítási tippeket.
Fotó: istockphoto.com
A házfordítási projektben vállalkozók nagy csapata is részt vehet; egy tapasztalatlan vagy szakképzetlen vállalkozó eldobhatja az egész projektet. Annak biztosítása érdekében, hogy egy csapatot csak szakterületük legjobb vállalkozói alkothassanak, a háziúszók feltehetik a következő kérdések kombinációját minden olyan vállalkozónak, akit fontolgatnak. A potenciális ugrálóknak azt is szem előtt kell tartaniuk, hogy minden projekthez több vállalkozó megkeresése javasolt.
Mennyibe kerül egy ház felforgatása? Lakásfelújítási költségek minden háznál más és más, de a házfordítás jövedelmező üzlet lehet. Bár minden bizonnyal vannak kockázatok, a különféle vállalkozókkal való együttműködés a legjobb módja annak, hogy a pályán és a költségvetésen belül maradjon. Azok számára, akik még mindig bizonytalanok a házfordítással kapcsolatban, a következő kérdések és válaszok segíthetnek a döntés meghozatalában.
A népszerű házlapozási műsorok nem mindig tükrözik pontosan a házlapozásból származó nyereséget. Így mennyit keresnek valójában a házi békalábok? Attól függ. A legtöbb esetben az otthoni úszóguminak 10-20 százalékos nyereségre kell törekednie a lakás értékének javítás után, de ez a piactól és a befejezett projektektől függően változhat.
A siker felmérése során a háziúszók valószínűleg 10 százalékos profitot tekintenek sikernek, bár alacsonyabb skálán. A 20 százalékos profit zsebre helyezése az átlag feletti százalékos arány felett számít, amit jellemzően a kezdők szerencséje vagy a veteránokkal szerzett tapasztalatok érnek el.
Egy ház felforgatása mindössze 10 000 dollárból lehetséges, de egyben kihívás is. Ez egy kevés tőke a munka elvégzéséhez. De egy kis kreativitással, némi szerencsével és egy csomó könyökzsírral csak 10 000 dollárból nyereséggel átalakítható egy ház. Az alacsonyabb költségvetésű házi békaláboknak számítaniuk kell arra, hogy sok munkát maguk végezzenek, és válasszon anyagokat ár-preferencia alapján, és legyen szelektív az általuk lényegesnek tartott projektek tekintetében a flip.
A 70 százalékos szabály segít az otthoni békaláboknak meghatározni azt a legmagasabb árat, amelyet a profit kockáztatása nélkül fizethetnek egy befektetési ingatlanért. Az egyszerű egyenlet a lakás javítás utáni értéke (ARV) szorozva 70 százalékkal; ha egy befektetési célú ingatlan nem biztosítható ezen a számon vagy az alatt, akkor túl kicsi a haszonkulcs ahhoz, hogy feldobja a kockázatot.
Fontos, hogy a potenciális békalábok ne feledjék, hogy a 70 százalékos szabály csak egy általános ökölszabály. Mindig lesznek kivételek a szabály alól, és ahhoz, hogy felismerjük az egyedi lehetőségeket vagy a 70 százalékos szabályt érvénytelenítő piros zászlókat, tapasztalatra van szükség.
A kérdésre adott választ több változó is befolyásolja, és az igazság az, hogy egy befektető egy év alatt hány lakást tud felforgatni, az minden ember saját egyedi körülményeitől függ. Olyan tényezők, mint a pénzügyek, a befektetési lehetőségek, és az, hogy teljes munkaidős állásról vagy mellékes fellépésről van szó, mind szerepet játszanak. Referenciaként azonban egy átlagos, teljes munkaidőben dolgozó házaspár egy naptári év alatt két-hét lakást tud felújítani és eladni.
Teljesen! A házak felforgatása bölcs és jövedelmező befektetés lehet. De ez nem jelenti azt, hogy a megtérülés garantált, és ezt biztosan nem könnyű elérni. Az igazság az, hogy a házak felborítása kockázatot jelent, és a nullszaldós vagy akár eladósodási lehetőség mindig felmerül. Éppen ezért mindig ajánlott egy házi úszónak, hogy egy tapasztalt csapattal dolgozzon, hogy növelje a siker valószínűségét.
Minden feldobás idővonala egyedi, de a házi békalábok általában legalább 6-12 hetet töltenek azzal, hogy megvásárolják és feldobják az otthonukat. De ha a folyamat bármely része késik, a dominóeffektus gyorsan meghosszabbíthatja ezt az idővonalat. Az sem ritka, hogy a nagyobb projektek több hónapot is igénybe vehetnek.
Források: Angi, HomeAdvisor (1 és 2),Home Guide, Forbes,Fit Small Business, Új ezüst
Nem akarod magad csinálni?
Ingyenes, kötelezettségvállalás nélküli becsléseket kaphat az Ön közelében lévő engedéllyel rendelkező fővállalkozóktól.