Fotó: unitedhomeinvestments.com
Mivel a piacon jelenleg rengeteg a bajba jutott ingatlan, az emberek szívesen kötnek üzleteket. De kevés tévedési lehetőség van. Okosnak kell lenni a házak, amelyeket vásárol és az elvégzett javításokat. Fel kell készülnie arra is, hogy hosszú távon birtokolja ingatlanát, különben olyan házat köthet, amelyet nem tud eladni, és olyan jelzálog-fizetést, amelyet nem engedhet meg magának. De ha meg akarja fordítani a házakat, itt van néhány dolog, amit tudnia kell.
A megfelelő ház megtalálása
Az ingatlanbefektetők a számok szerint élnek és halnak. Az üzletbe kell beleszeretni, nem a házba. És remek az ügyletek nem fognak kiugrani tőled. A tapasztalt befektetők minden nap időt fordítanak arra, hogy bajba jutott ingatlanokat keressenek, és az emberek hálózata felderíti az ügyleteket.
Néhány befektető arra törekszik, hogy más utat válasszon haza a munkából, és keressen lehetséges ügyleteket. Mások, például Sid Davis, ingatlanbefektető és a szerző Eladó otthoni átalakítások: Gyors és egyszerű módszerek a lehető legmagasabb ár elérésére
, javasoljuk, hogy válasszon ki egy adott környéket, és rendszeresen menjen át rajta. „Keresse meg a legjobb ajánlatot a legjobb környéken” - mondja Davis. „Még a legjobb területeken is mindig vannak emberek, akiknek gyorsan kell eladniuk. Válassza ki a kívánt célterületet, és készítsen olyan szórólapokat, amelyek azt mondják: „Egy hét múlva bezárhatom” vagy „Előre készpénz.” Sok ember bajban van. ”A keresés olyan ház, amelynek ára jóval a piaci érték alatt van, mondják a szakértők. Csak így lehet pénzt keresni a mai piacon.
A finanszírozás megtalálása
Még akkor is, amikor a jelzálog -kötés laza volt, a bankárok keményebben bántak a befektetőkkel, mint a tulajdonosokkal, több pénzt igényeltek, és magasabb kamatokat és díjakat számítottak fel. Manapság a hitelezők szigorúbbak, mint valaha, amikor az ingatlanbefektetésre való pénzkölcsönzésről van szó.
Hirdetés
Azoknak a rehabilitációs személyeknek, akiknek otthona van, könnyebb lehet lakáshitel -hitelkeretet szerezni, és ezt a pénzt a szükséges előlegre fordítani. De értse meg, mit csinál: Ön veszélyezteti saját otthonát, ha nem tudja eladni az ingatlant, és lemarad a kifizetésekről.
Hosszú távú gondolkodás
Sok professzionális ingatlanbefektető úgy tekinti a lapozást, mint az üzlet rövidlátó megközelítését. Jones-Cox szerint gyakorlatilag az egyetlen előny a gyors nyereség, de a tőkenyereség-adók ennek nagy részét megeszik-és a jelenlegi piaci körülmények nem kedveznek a gyors eladásnak. Ráadásul a rehabilitációs projektekről ismert, hogy hosszabb ideig tartanak, és a vártnál több pénzbe kerülnek. Sokkal jobb tartani a házat, és élvezni a hosszú távú előnyöket.
Davis, aki hét házat fordított meg egy év alatt, egyetért ezzel, és azt mondja: „10 000–12 000 dollárt kerestem házonként, és azt hittem, hogy nagyon dögös cucc vagyok. Ez volt a leghülyébb dolog, amit valaha tettem. Ha bérleti díjként tartanám őket, mára 1,5 millió dollárnyi tőkém lenne. ”
Talán a legokosabb módja a flipelés megközelítésének, különösen az új befektető számára, ha megvásárolja a házat tulajdonosként, két -három évig lakni kell benne, miközben rendbe hozzák, majd eladják a nyereség. Jobb kamatot kap a finanszírozáshoz, megszünteti a befektetőktől megkövetelt nagyobb előlegeket és tetemes nyereségadó, amelyet a flipperek fizetnek a gyorsan megvásárolt és eladott házakért, és időt adnak a háznak méltányol. "Ez egy nagyon látványos stratégia, hogy 50 000 vagy 100 000 dollárt keressünk, és ne fizessünk adót" - mondja Vena Jones -Cox, cincinnati székhelyű ingatlanbefektető, a National Real Estate Investors korábbi elnöke Egyesület.
Hirdetés
A helyes felújítások elvégzése
Miután megtalálta a házat, felújítási és javítási költségvetést kell készítenie. Az első lépés a hozzávetőleges eladási ár megállapítása. Ezt úgy valósítják meg, hogy összehasonlító piaci elemzést készítenek az Ön által értékesített házakhoz hasonló helyen, korban, négyzetméteren, hálószobában és fürdőszobában, korban és szolgáltatásokban. Nézze meg az eladásra szánt házak árait-valamint azokat is, amelyek hónapok óta ülnek-ajánlja Dean Graziosi, Tempe, AZ-i székhelyű ingatlanbefektető és a Az ingatlanmilliomos. Ez jó ötletet ad arra, hogy mit kell tartalmaznia a rehabilitációban.
Ezután vonja le, mennyit fizetett a házért, az egyéb költségeit (például egy ingatlanközvetítő jutalékát) és a nyereséget. „Ez megmondja, mennyit költhet” - mondja. A rehabilitációra vonatkozó javítási szabályok meglehetősen hasonlóak azokhoz, amelyeket a lakásvásárlóknak ajánlottak, amikor saját házukat eladásra készen készítik: Első benyomások kritikusak, ezért fokozottan figyeljen az előkertre, a ház külsejére és a bejáratra; a konyhák és a fürdők eladják a házat; ne erőltesse dekorációs stílusát a vevőkre; és tartsa a színeket semleges palettán, így a vásárlók saját maguk készíthetik el.
A legnagyobb hiba, amelyet Jones-Cox szerint a befektetők elkövetnek a rehabilitációjukban, hogy pénzt költenek olyan fejlesztésekre, amelyek nem adnak hozzáadott értéket, és nem megfelelőek a környéken. „Belemerülnek ezekbe az ingatlanokba, beleszeretnek beléjük, és úgy gondolják, hogy jó lenne egy pezsgőfürdőt elhelyezni egy 125 000 dolláros ház fürdőszobájában” - mondja. "Nem ésszerűek abban, hogy mit kell tenni, túlzásba esnek, és soha nem kapják vissza a befektetéseiket."
Hirdetés
Diane Saatchi, a Corcoran Group vezető alelnöke, aki a New York-i East Hamptonban székel, ugyanezt látja a több millió dolláros rehabilitációban. "Néha az emberek túlzottan költekeznek, ami nem olyan fontos" - mondja Saatchi. „Valaki betesz egy drága generátort, és nincs elég hely a szekrényben, ill tárhely a ház méretéhez képest. Vagy olyat tesznek, ami nem illik a környékhez. Ha olyan környékről van szó, ahol minden háznak garázsa van, és a garázst edzőteremmé alakítják, az hülyeség. ”
Ha sikeres ingatlanbefektetőként gondolkodik, és a megfordítást vagy a rehabilitációt hosszabb távú befektetésnek tekinti, akkor nagyobb valószínűséggel sikerül.
Több tucat módja van annak, hogy meghiúsítsák a viszonteladásra elvégzett átalakítási munkát. A lista tetején vannak:
Hirdetés
Nyilvánosságra hozatal: A BobVila.com részt vesz az Amazon Services LLC Associates Programban, amely egy kapcsolt vállalkozás hirdetése program célja, hogy eszközt biztosítson a kiadók számára, hogy díjakat keressenek az Amazon.com -hoz és a kapcsolt webhelyekhez való linkeléssel oldalak.