Foto: istock.com
A: Pertama-tama, selamat! Membeli rumah adalah tonggak sejarah yang besar dan mengasyikkan, tetapi itu pasti salah satu pengalaman paling menegangkan yang akan dialami banyak orang. Selain mencari rumah yang sesuai dengan kebutuhan Anda, Anda juga perlu mencari pinjaman yang akan membayar rumah dan sesuai dengan anggaran Anda. Selama proses pembelian rumah, banyak pembeli bertanya-tanya, “Berapa tingkat hipotek yang baik?” Dan jawabannya tidak sesederhana yang Anda harapkan.
Sebaliknya, tingkat hipotek yang baik akan bergantung pada berbagai faktor, termasuk kondisi pasar saat ini, skor kredit dan pendapatan peminjam, dan lokasi rumah. Apa yang dianggap oleh seorang peminjam sebagai tingkat hipotek yang baik mungkin tampak terlalu curam bagi peminjam lain. Dan mencari tingkat hipotek yang lebih baik dapat menyebabkan tekanan ekstra yang tidak dibutuhkan oleh sebagian besar pembeli rumah. Namun, ada beberapa cara Anda dapat mengidentifikasi tingkat hipotek yang baik, memungkinkan Anda untuk melompat dengan cepat dan menguncinya sebelum harga naik.
Dalam hal suku bunga hipotek, kata "baik" bisa sedikit menyesatkan. Tarif hipotek bergantung pada sejumlah faktor dan dapat bervariasi dari satu peminjam ke peminjam lainnya. Tingkat hipotek juga dapat bervariasi antara jenis pinjaman; tingkat yang baik untuk hipotek konvensional mungkin berbeda dari tingkat yang baik untuk pinjaman yang didukung pemerintah. Penting bagi peminjam untuk meneliti opsi mereka untuk menentukan apa yang mereka anggap sebagai tingkat bunga yang baik; dengan cara ini, saat mereka mencari pinjaman untuk membeli rumah, mereka akan tahu persis apa yang mereka butuhkan.
Tarif hipotek terus berubah, dan tarif hipotek hari ini mungkin sangat berbeda dari tarif besok atau minggu depan. Terkadang mereka akan tetap sama selama beberapa hari berturut-turut, dan di lain waktu mereka akan berubah beberapa kali sepanjang hari yang sama. Pemberi pinjaman mendasarkan tingkat hipotek mereka pada sejumlah faktor, dan volatilitas pasar dapat berpengaruh pada seberapa banyak dan seberapa sering tingkat hipotek berubah. Merupakan ide bagus bagi peminjam untuk mengawasi tingkat hipotek saat ini, sambil juga mengingat bahwa mereka mungkin sering berubah. Peminjam juga dapat mencari "perkiraan suku bunga hipotek 2022" untuk mengetahui bagaimana tarifnya diperkirakan akan berubah dari waktu ke waktu (meskipun mereka ingin mengingat bahwa perkiraan tingkat hipotek tidak terjamin).
Foto: istock.com
Saat meneliti opsi hipotek, peminjam mungkin memperhatikan suku bunga yang tercantum di situs web pemberi pinjaman dan menganggap ini adalah tarif yang akan mereka dapatkan dengan pemberi pinjaman tertentu tersebut. Namun, ini adalah suku bunga utama yang dihitung pemberi pinjaman menggunakan sampel peminjam, biasanya satu dengan skor kredit yang sangat baik dan riwayat keuangan yang kuat, yang berarti tarif tidak akan berlaku untuk banyak orang peminjam. Meskipun memeriksa tarif di situs web pemberi pinjaman adalah cara yang baik untuk mendapatkan gambaran tentang opsi pinjaman, peminjam akan menginginkannya untuk memilih beberapa pemberi pinjaman untuk mendapatkan penawaran berdasarkan skor kredit dan keuangan aktual mereka situasi. Ini akan memudahkan pembeli rumah untuk mendapatkan gambaran tentang seperti apa sebenarnya pembayaran hipotek mereka dengan masing-masing pemberi pinjaman. Peminjam dapat melakukan pencarian online untuk “suku bunga utama hari ini” untuk melihat seperti apa suku bunga ideal untuk berbagai pemberi pinjaman.
Seperti jenis pinjaman apa pun, pemberi pinjaman hipotek lebih cenderung menawarkan tingkat hipotek yang baik kepada peminjam yang memiliki skor kredit tinggi dan rasio utang terhadap pendapatan yang rendah. Secara umum, peminjam dengan skor kredit 670 atau lebih dianggap memiliki kredit "baik" atau "luar biasa", yang kemungkinan besar akan menghasilkan tingkat hipotek yang lebih baik. Demikian pula, peminjam dengan sedikit hutang atas nama mereka dilihat oleh pemberi pinjaman lebih kecil kemungkinannya untuk gagal bayar atas pembayaran hipotek mereka dan kemungkinan akan ditawari tingkat hipotek yang lebih baik. Rasio utang terhadap pendapatan (DTI) dihitung dengan membagi pembayaran utang bulanan peminjam dengan pendapatan kotor bulanan mereka. Jika peminjam memiliki DTI 43 persen atau lebih, mereka cenderung dianggap berisiko untuk dipinjamkan, dan kemungkinan besar akan ditawari tingkat bunga yang lebih tinggi daripada peminjam dengan DTI yang lebih rendah. Peminjam dengan kredit yang adil atau tingkat utang yang tinggi dapat memperbaiki keuangan mereka sebelum mereka berencana membeli rumah untuk dapatkan tingkat hipotek terbaik untuk mereka.
Foto: istock.com
Ada beberapa faktor yang dipertimbangkan oleh pemberi pinjaman selain skor kredit dan rasio utang terhadap pendapatan saat menentukan tingkat hipotek peminjam. Ini termasuk uang muka peminjam dan pendapatan bulanan, jangka waktu pinjaman dan jenis suku bunga, dan lokasi properti.
Ketika peminjam mengajukan hipotek, mereka biasanya harus memberikan bukti pendapatan. Ini dapat mencakup potongan gaji atau formulir W-2 yang membuktikan pekerjaan dan gaji mereka, formulir pajak, atau laporan bank untuk peminjam wiraswasta. Pemberi pinjaman kemudian akan menghitung DTI peminjam berdasarkan beban utang mereka saat ini. Jika DTI peminjam lebih dari 43 persen, pemberi pinjaman mungkin menawarkan tingkat bunga yang jauh lebih tinggi, atau bahkan menolak permohonan hipotek peminjam.
Jumlah uang yang dapat diberikan peminjam juga dapat menjadi faktor dalam tingkat hipotek rumah mereka. Peminjam yang meletakkan sejumlah besar uang ke rumah pada saat penutupan memiliki lebih banyak kerugian jika mereka gagal membayar hipotek dan pemberi pinjaman terpaksa menyita rumah tersebut. Di mata pemberi pinjaman, uang muka yang lebih tinggi membuat peminjam lebih mungkin membayar pinjaman tepat waktu, yang dapat menghasilkan tingkat hipotek yang lebih baik.
Faktor lain dalam tingkat hipotek peminjam adalah jangka waktu hipotek mereka dan jenis bunga yang mereka bayarkan. Hipotek biasanya berjangka waktu 15 atau 30 tahun, meskipun beberapa pemberi pinjaman juga menawarkan pinjaman 20 tahun. Secara umum, semakin pendek jangka waktu pinjaman, semakin rendah tingkat bunganya, karena pemberi pinjaman menganggap pinjaman yang lebih pendek kurang berisiko; sulit untuk memprediksi pendapatan dalam tiga dekade dan agak lebih mudah untuk memprediksi pendapatan dalam setengah waktu itu. Selain itu, hipotek dengan suku bunga tetap biasanya akan memiliki suku bunga yang lebih tinggi daripada hipotek dengan suku bunga yang dapat disesuaikan, atau ARM—setidaknya, pada awalnya. ARM cenderung memiliki suku bunga yang lebih rendah untuk jangka waktu tertentu di awal pinjaman, setelah itu suku bunga akan berubah setiap tahun tergantung pada pasar. Itu bisa berarti peminjam pada akhirnya akan membayar tingkat bunga yang lebih tinggi setelah periode perkenalan berakhir, namun beberapa peminjam berpikir risikonya sepadan karena mereka selalu dapat melihat tarif pembiayaan kembali hipotek untuk pinjaman dengan suku bunga tetap jika tarif ARM mereka naik ke atas. Banyak peminjam memilih tingkat hipotek tetap 30 tahun daripada jenis lainnya, tetapi itu tidak berarti itu adalah pilihan terbaik untuk semua peminjam.
Terakhir, lokasi properti juga dapat memengaruhi tingkat hipotek peminjam. Tarif rata-rata dapat bervariasi dari negara bagian ke negara bagian dan bahkan dari kota ke kota. Peminjam yang tinggal di Nevada mungkin membayar tarif yang lebih tinggi daripada peminjam yang tinggal di Michigan, misalnya, dan seseorang membeli rumah di New York City mungkin mendapati bahwa tarifnya jauh lebih tinggi daripada jika mereka membeli di Buffalo, New York.
Federal Reserve, juga disebut The Fed, adalah bank sentral negara. Ini memiliki kekuatan pengaturan atas sebagian besar bank AS dan ada untuk membantu sistem keuangan negara tetap stabil. Salah satu saat utama orang mendengar tentang Fed adalah ketika menaikkan atau menurunkan suku bunga, dan peminjam mungkin menganggap itu adalah tarif yang akan mereka tawarkan dengan hipotek. Tapi sementara Fed mempengaruhi bagaimana pemberi pinjaman menetapkan suku bunga, itu tidak mengaturnya.
Sebaliknya, pemberi pinjaman melihat ke Fed untuk panduan tentang suku bunga jangka panjang dan menggunakan informasi itu untuk menentukan tingkat hipotek yang akan ditawarkan kepada peminjam. Umumnya, suku bunga hipotek mengikuti suku bunga bank sentral, sehingga peminjam dapat mengetahuinya tingkat yang mungkin mereka dapatkan dari hipotek mereka dengan mengawasi apa yang dilakukan Fed dengan bunga jangka panjang tarif.
Meskipun menegosiasikan tingkat hipotek bukanlah hal yang umum, ada beberapa cara peminjam dapat menurunkan tarifnya — dan salah satunya adalah dengan membayar poin diskon hipotek. Prosesnya mungkin berbeda dari pemberi pinjaman ke pemberi pinjaman, tetapi secara umum peminjam dapat menurunkan tingkat hipotek mereka sebesar 0,25 persen dengan membayar sekaligus 1 persen dari total jumlah pinjaman pada saat penutupan.
Karena membeli rumah sudah memerlukan banyak biaya, termasuk uang muka dan biaya penutupan, membayar poin diskon mungkin bukan pilihan yang realistis bagi banyak pembeli rumah. Tetapi bagi mereka yang mampu, membayar poin diskon di depan berarti lebih sedikit bunga yang dibayarkan selama masa pinjaman, jadi mungkin patut dipertimbangkan.
Saat mengeluarkan a pinjaman hipotek konvensional, peminjam biasanya harus membayar sejumlah uang sebagai uang muka, dan pembeli rumah yang membayar kurang dari 20 persen biasanya diharuskan membayar asuransi hipotek. Apa itu asuransi hipotek? Singkatnya, ini adalah cara bagi pemberi pinjaman untuk melindungi diri dari pemilik rumah yang berpotensi gagal membayar hipotek mereka. Peminjam yang memiliki uang muka rendah dipandang lebih berisiko, dan asuransi hipotek adalah salah satu caranya pemberi pinjaman dapat melindungi kepentingan mereka dan tetap memberikan pinjaman kepada peminjam ini untuk memungkinkan mereka membeli sebuah rumah. Peminjam akan membayar asuransi hipotek bersama dengan biaya perumahan lainnya, seperti hipotek utama mereka, premi asuransi pemilik rumah, dan pajak properti.
Foto: istock.com
Rata-rata, asuransi hipotek membebani peminjam hingga 1 persen dari nilai pinjaman rumah mereka setiap tahun hingga mereka mencapai 20 persen ekuitas di rumah mereka. Peminjam yang memilih hipotek Administrasi Perumahan Federal (FHA) yang didukung pemerintah akan diminta untuk melakukannya membayar premi asuransi hipotek selama masa pinjaman, atau sampai mereka membiayai kembali menjadi konvensional meminjamkan. Peminjam dalam situasi ini dapat melakukan penelitian bagaimana membiayai kembali hipotek untuk melihat apakah ini adalah pilihan yang layak bagi mereka.
Asuransi hipotek adalah biaya umum yang digabungkan menjadi sesuatu yang disebut tingkat persentase tahunan, atau APR. APR dapat memberi peminjam perkiraan yang lebih realistis tentang apa yang akan mereka bayarkan setiap bulan untuk hipotek mereka. Sementara suku bunga adalah bagian dari itu, APR juga memperhitungkan biaya tambahan, termasuk asuransi hipotek, biaya pemberi pinjaman, dan poin diskon.
Untuk menghitung APR, pemberi pinjaman akan mengambil semua biaya ini dan menyebarkannya selama masa pinjaman. Ini memberi tahu peminjam dengan tepat apa yang akan mereka bayar jika mereka mempertahankan hipotek mereka untuk jangka waktu pinjaman penuh. Namun, penting untuk dicatat bahwa banyak peminjam melunasi hipotek mereka lebih awal atau menjual rumah mereka sebelum akhir masa pinjaman dan melunasi hipotek dengan hasil penjualan; dalam salah satu kasus ini, peminjam akan membayar kurang dari yang disarankan APR.
Proses dari cara mendapatkan hipotek bisa panjang, tapi untuk alasan yang bagus. Sama seperti menyewa kontraktor untuk proyek perbaikan rumah, prosesnya memilih pemberi pinjaman hipotek perlu menyertakan penelitian dan pertimbangan yang cermat. Pembeli rumah pasti ingin mendapatkan penawaran dari beberapa pemberi pinjaman hipotek terbaik sehingga mereka dapat membandingkan tarif dan ketentuan serta memutuskan mana yang paling sesuai dengan kebutuhan mereka. Disarankan agar peminjam mendapatkan penawaran pada hari yang sama dari setiap pemberi pinjaman dalam daftar pendek mereka untuk memastikan mereka membandingkan apel dengan apel. Karena tingkat hipotek dapat berfluktuasi, mendapatkan penawaran pada hari yang berbeda dapat menghasilkan tingkat hipotek yang berbeda—dan itu bisa berarti peminjam memilih pemberi pinjaman dengan tarif rendah meskipun persyaratan pinjaman tidak persis seperti itu mencari.
Foto: istock.com
Jangka waktu antara pengajuan hipotek dan penutupan rumah bisa beberapa minggu, atau bahkan lebih lama. Karena tingkat hipotek berfluktuasi secara teratur, peminjam mungkin khawatir bahwa tingkat hipotek rendah yang mereka kutip dari pemberi pinjaman mungkin naik sebelum mereka menyelesaikan pembelian rumah. Namun, banyak pemberi pinjaman akan mengizinkan peminjam untuk mengunci tingkat hipotek mereka sehingga mereka dijamin akan menerima tingkat yang sama pada saat penutupan.
Sisi negatif dari mengunci tingkat bunga adalah jika tingkat hipotek menurun, peminjam tidak akan mendapatkan keuntungan dari tarif yang lebih rendah dan mungkin harus memilih antara memulai kembali proses pinjaman atau menerima yang lebih tinggi kecepatan. Namun, beberapa pemberi pinjaman mungkin menawarkan opsi "float-down", yang akan memungkinkan peminjam untuk mendapatkan suku bunga yang lebih rendah jika terjadi penurunan suku bunga pasar. Mungkin ada biaya yang terkait dengan opsi ini, namun jika penurunan suku bunga signifikan, itu mungkin sepadan.