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UN: Se sei nuovo nel mercato dell'acquisto di case, il campo dei mutui può sembrare molto opprimente, ma con un po' di lettura e ricerca parlerai la lingua dei mutui prima di quanto pensi. Il termine "mutuo" suggerisce che c'è un prodotto di prestito che tutti ottengono quando comprano una casa, ma il fatto è che ci sono molti tipi di prestiti per l'acquisto della casa. A seconda della tua posizione finanziaria e del tipo di casa che acquisterai, potresti trovare uno o più prodotti da confrontare prima di trovare il prestito adatto alla tua situazione. Scomporre i diversi prodotti può sembrare come leggere una lingua diversa, ma presto sarai in grado di dirlo le differenze tra FHA e USDA e FICO come un professionista in modo da poter scegliere il miglior tipo di prestito ipotecario per voi.
I prestiti convenzionali sono ciò a cui pensa la maggior parte delle persone quando prendono in considerazione l'ipotesi di accendere un mutuo su una casa. Si tratta di prestiti immobiliari di base in cui il mutuatario versa una percentuale del prezzo della casa come acconto e prende in prestito il resto da un prestatore, con un piano di ammortamento pianificato per rimborsare il saldo e gli interessi in 15, 20 o 30 anni (alcuni istituti di credito potrebbero avere più flessibili termini). La distinzione più importante tra prestiti convenzionali e altri mutui è quella convenzionale i prestiti non sono garantiti o assicurati dal governo federale, quindi comportano un po' più di rischio per il prestatore. Mentre in generale costano un po' meno nel tempo rispetto ad altri prestiti, dovrai avere una solida posizione finanziaria per qualificarsi e potrebbe essere necessario aggiungere il costo dell'assicurazione ipotecaria privata (PMI) fino a quando non si raggiunge una certa soglia di rimborso. I prestiti convenzionali sono suddivisi in due categorie: conformi e non conformi.
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Un mutuo casa convenzionale conforme soddisfa determinati standard stabiliti dalla Federal Housing Finance Agency. Ciò significa che una volta stabilito il prestito, si qualificherà per l'acquisto da parte di Fannie Mae o Freddie Mac, due grandi prestatori di servizi di prestito che offrono stabilità e sicurezza nel mercato dei mutui, piuttosto che essere venduti a varie banche e altri istituti di credito in tutto il nazione. I prestiti conformi possono essere utilizzati per l'acquisto di un'abitazione principale, seconda casa, affitto o investimento proprietà, quindi sono più flessibili in questo senso rispetto ad alcuni prestiti assicurati a livello federale che limitano ciò che tu Puoi comprare. L'importo massimo che puoi prendere in prestito con un prestito conforme è $ 548.250, anche se in alcune contee e stati ad alto costo o nel caso di abitazioni con più unità, il massimo è $ 822.375. Dovrai versare un minimo del 3% del costo della proprietà come acconto, il che è ottimo per gli acquirenti con solide risorse finanziarie situazione ma non molto capitale, ma potrebbe esserti richiesto di pagare PMI ogni mese fino a quando non avrai pagato il 20 percento della casa valore. Una volta raggiunto il 20 percento, puoi richiedere la cancellazione di PMI se il tuo prestito è in regola. Anche con il PMI, il tuo costo complessivo per l'acquisto di una casa può essere inferiore con un prestito conforme rispetto ad altri tipi di mutui; la conoscenza che il prestito può essere acquisito da Fannie Mae o Freddie Mac fornisce al creditore un supporto che può comportare tassi di interesse più bassi. I prestiti conformi sono stabili e relativamente a basso costo e sono le migliori opzioni per i mutuatari con situazioni finanziarie forti e stabili e ottimi rapporti credito e debito/reddito. Dovrai essere pronto a documentare tutto: la tua storia lavorativa, i rapporti e i punteggi di credito, il tuo reddito e altre risorse e fornire qualsiasi altra verifica richiesta dal tuo prestatore.
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I prestiti non conformi non hanno le stesse restrizioni dei prestiti conformi perché non devono soddisfare i requisiti di Fannie Mae o Freddie Mac. I prestiti non conformi possono essere acquisiti con importi del prestito più elevati rispetto ai prestiti conformi e in alcuni casi possono essere disponibile (a tassi di interesse più elevati e con maggiori acconti) per i mutuatari con meno che ideali credito.
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I prestiti jumbo sono prestiti non conformi che consentono ai mutuatari di superare i limiti dei prestiti conformi. Questi prestiti sono più comuni nelle zone dove i prezzi delle case sono più alti o dove le case sono più grandi e lussuose, e quindi più costose. Questi prestiti rientrano nella propria classe e, di conseguenza, possono essere offerti a tassi di interesse paragonabili a quelli conformi prestiti: se i mutuatari possono soddisfare i requisiti dei prestatori, che tendono ad essere più esigenti di quanto non lo siano per i più piccoli prestiti. Dovrai avere un punteggio FICO di almeno 700 nella maggior parte dei casi per essere considerato per un prestito jumbo. Il tuo rapporto debito/reddito dovrà essere basso e dovresti aspettarti di produrre un acconto superiore alla media del 10-20 percento. Questi prestiti sono ideali per gli acquirenti che hanno bisogno di prendere in prestito importi in dollari più grandi di quelli consentiti da un prestito conforme e che hanno un credito eccellente e un basso rapporto debito/reddito.
Per molti anni, la proprietà della casa è stata limitata a coloro che erano abbastanza ricchi da risparmiare ingenti acconti pur essendo in grado di pagare l'affitto. Con l'aumento dei prezzi delle case, questo è diventato sempre meno raggiungibile per molte persone. Sebbene il governo federale non presti direttamente denaro per l'acquisto di case, considera la proprietà della casa come fornendo stabilità alle comunità e alle famiglie e ha cercato di rendere disponibile il sogno della proprietà della casa a più persone persone. Di conseguenza, il governo ha sviluppato e garantito diversi tipi di prestiti per la casa per aiutare gli acquirenti con contanti meno pronti per un calo pagamento o credito imperfetto entrano nelle case in cui possono continuare a investire, piuttosto che essere intrappolati in un ciclo infinito di affittare.
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I prestiti FHA sono garantiti dalla Federal Housing Administration. Mirato ad aiutare gli acquirenti altrimenti qualificati che non sono riusciti a risparmiare grandi acconti o quelli il cui credito è nella media (ma non eccellente), i prestiti FHA sono spesso visti come prodotti di prestito per l'acquirente della prima casa perché sono utili per coloro che non hanno un casa da vendere. I prestiti FHA richiedono un punteggio FICO di 580, che è inferiore al 620 richiesto per molti altri programmi, se il mutuatario può offrire un acconto del 3,5 percento. Per i mutuatari che possono mettere giù almeno il 10 percento, può essere accettato un punteggio fino a 500. Un avvertimento per coloro che hanno meno del 10 percento come acconto: i prestiti FHA richiedono un pagamento aggiuntivo ogni mese su prestiti a bassa rata che è simile a PMI, ma non può mai essere annullato e rimarrà in vigore per tutta la vita del prestito. L'unico modo per rimuovere quel pagamento extra è rifinanziare il prestito dopo aver accumulato abbastanza capitale.
Per incoraggiare gli acquirenti di case a stabilirsi nelle aree rurali, il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA) sostiene prestiti per acquirenti a reddito moderato o basso che sono disposti ad acquistare case in aree designate fuori dai sentieri battuti sentiero. Questi prestiti hanno limiti di reddito e possono essere disponibili senza alcun anticipo per i mutuatari a basso reddito. Per gli acquirenti con la flessibilità di trasferirsi, i prestiti USDA possono essere un'eccezionale opportunità per fare un nuovo lavoro iniziare in una nuova casa in un posto nuovo, spesso per coloro che altrimenti non potrebbero permettersi di esserlo proprietari di casa.
Molti membri dell'esercito in servizio attivo e veterani hanno rinunciato ad anni significativi di guadagno per servire gli Stati Uniti. I membri in servizio possono spesso aver bisogno di trasferirsi, rendendo difficile lo sviluppo di un credito stabile e potenzialmente lasciando una serie di mutui a breve termine sulla loro scia mentre passano dalla distribuzione a distribuzione. Per alleviare la pressione finanziaria della proprietà della casa su coloro che hanno servito o stanno servendo, il Dipartimento degli Stati Uniti of Veterans Affairs offre ai membri del servizio mutui flessibili con bassi tassi di interesse, senza acconti e senza PMI. I costi di chiusura sui mutui VA sono limitati in modo da non essere schiaccianti. C'è una piccola commissione di finanziamento addebitata sui mutui VA per mantenere bassi i costi complessivi del programma, ma quella commissione può essere aggiunta al mutuo, mantenendo bassi i costi iniziali per l'acquisto di una casa.
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Questi programmi sono progettati per aiutare più persone a essere proprietari di case e tutti richiedono la dimostrazione che il i mutuatari saranno in grado di effettuare i loro pagamenti e uno sforzo in buona fede da parte dei mutuatari per farlo così. I programmi assicurati dal governo rimuovono alcuni ostacoli che potrebbero impedire a più famiglie di diventare proprietari di case in regola.
Tutti i mutui vengono con gli interessi; infatti, il costo totale degli interessi può essere uno dei numeri più sorprendenti sui documenti di chiusura del mutuo, specialmente per gli acquirenti della prima casa. I mutui a tasso fisso hanno un tasso di interesse fisso che viene determinato al momento dell'approvazione del prestito e rimane lo stesso per tutta la durata del prestito. I tassi fissi forniscono stabilità e sicurezza per il mutuatario: la rata mensile rimarrà la stessa per i 15, 20 o 30 anni necessari per pagare il mutuo e se i tassi di interesse sono piuttosto bassi al momento dell'acquisto della casa, i mutui a tasso fisso possono proteggere l'acquirente dal mercato altalene. D'altra parte, se i tassi di interesse sono medi o alti al momento dell'acquisto, i mutuatari sono allora bloccato in quel tasso più alto per anni e potrebbe finire per pagare significativamente di più nel corso della vita del prestito.
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I mutui a tasso variabile offrono tassi di interesse fissi interessanti per i primi anni del prestito e poi ad un punto predeterminato, il tasso passa a un tasso di interesse flessibile che varia con il tasso di interesse mercato. Questi mutui possono rendere i primi anni di proprietà della casa molto più abbordabili rispetto a quelli a tasso fisso più elevato. Tuttavia, possono sorgere problemi alla fine del periodo iniziale: se i tassi di interesse sono particolarmente alti, le rate mensili dei mutui possono improvvisamente diventare molto, molto più alte. Se a quel punto il mutuatario non è in grado di rifinanziare il prestito e i pagamenti sono ingestibili, possono verificarsi inadempienze del prestito e il sogno della proprietà della casa può diventare un incubo.
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Per i mutuatari che si sentono a proprio agio con un po' di rischio, i mutui a tasso variabile possono comportare risparmi sostanziali sui pagamenti degli interessi per tutta la durata del prestito. Anche gli acquirenti di case che intendono rimanere in casa solo per pochi anni possono beneficiare enormemente del basso tasso fisso iniziale. Ma i rischi sono reali: se hai intenzione di sfruttare il basso tasso iniziale e poi vendere o rifinanziare ma a casa i prezzi cambiano improvvisamente, potresti trovarti incapace di fare entrambe le cose, e quindi potresti essere bloccato con pagamenti che non puoi permetterti.
La maggior parte delle rate del mutuo è suddivisa in una parte che viene applicata al capitale del prestito e una parte che viene applicata agli interessi. Con la maggior parte dei mutui, la maggior parte dei pagamenti anticipati viene applicata agli interessi e una parte minore è applicato al capitale, un equilibrio che si sposta gradualmente verso il capitale nel corso del rimborso del prestito periodo. Questo protegge il creditore dalla perdita del reddito derivante dal prestito. Destinati ai mutuatari che forse sono appena agli inizi della loro carriera o si aspettano di avanzare, i prestiti a soli interessi prevedono pagamenti che sono esclusivamente interessi per i primi 5-7 anni del periodo di rimborso, quindi aumentare gradualmente aggiungendo lentamente i pagamenti del capitale in aggiunta al interesse. Dovrai pianificare in anticipo per essere pronto per i pagamenti più grandi quando iniziano e prepararti all'idea che non costruirai alcuna equità nella tua casa per quei primi anni. Tuttavia, i prestiti a solo interesse sono un ottimo modo per ridurre quei pagamenti anticipati e, se stai pianificando, rifinanziare o vendere prima che finiscano i pagamenti dei soli interessi, questi prestiti possono far risparmiare un notevole Quantità.
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I prestiti per la casa non sono solo per l'acquisto di una casa a titolo definitivo; ci sono altre volte che potresti aver bisogno di prendere in prestito. Forse hai trovato una casa che ami ma che avresti bisogno di ristrutturare per renderla abitabile, o hai trovato un terreno e vuoi iniziare a costruire la casa da zero. Oppure preferiresti una casa mobile, che la maggior parte dei mutui regolari probabilmente non coprirà. Ci sono prestiti per ciascuna di queste situazioni e altro ancora.
Per poter beneficiare di un mutuo per la casa, una casa mobile o fabbricata deve soddisfare i requisiti per essere classificata come immobile. Per raggiungere questa classificazione, la casa mobile o fabbricata deve essere di almeno 400 piedi quadrati e montata su una fondazione permanente. Deve anche essere tassabile come immobile nella giurisdizione in cui si trova. Se la casa mobile o fabbricata che desideri acquistare soddisfa questi requisiti, alcuni istituti di credito offriranno prestiti conformi per l'acquisto di case mobili o fabbricate, mentre altri no. I prestiti FHA, VA e USDA possono essere utilizzati per finanziare case mobili e fabbricate che soddisfano i requisiti immobiliari. Questi prestiti avranno parametri diversi in base all'età e alle condizioni dell'abitazione, in quanto le case mobili si deprezzano nel tempo, mentre le case tradizionali aumentano di valore. Al contrario, se la casa mobile ha le ruote o il proprietario paga le tasse al dipartimento del motore automezzi, l'immobile è classificato carrabile e non può essere finanziato con mutuo tradizionale processi. Ci sono prodotti FHA e prestiti personali che possono essere disponibili per finanziare case mobili al di fuori dei tradizionali prodotti ipotecari.
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I prestiti per migliorare la tua casa attuale sono disponibili in diverse forme. In primo luogo, puoi utilizzare l'equità che hai già costruito nella tua casa esistente come garanzia e prendere un prestito a casa. Questi prestiti sono a volte indicati come seconde ipoteche, perché essenzialmente ti consentono di prendere in prestito contro la parte della tua casa che hai pagato mentre stai ancora pagando il tuo creditore ipotecario per la parte che hai no. I prestiti per la casa possono essere modi flessibili e convenienti per pagare la ristrutturazione di una casa che già possiedi. Prestiti personali sono anche un'opzione per questo processo e, se il tuo credito è buono, puoi ottenere finanziamenti più rapidi, come non richiederanno la ricerca del titolo e il processo di valutazione che è spesso incluso in un'equità domestica prestito.
Se hai trovato una casa che ti piacerebbe acquistare e che necessita di una seria riabilitazione, esiste un'opzione ipotecaria chiamata prestito di riabilitazione o ristrutturazione. Ci sono due versioni: una è offerta dalla FHA e si chiama prestito 203k, e l'altra è offerta da Fannie Mae e fa parte del suo programma HomeStyle. Ognuno ha requisiti e livelli di flessibilità leggermente diversi. Funzionano in modo simile a un mutuo tradizionale, ma il valore della casa si basa su quale sarà il valore ristrutturato, non sul valore di mercato della casa così com'è. Ciò consente agli acquirenti di prendere in prestito più del valore attuale della casa per finanziare i lavori di ristrutturazione, con l'obiettivo che la casa sia una garanzia appropriata per il valore del prestito dopo che la casa è stata ristrutturata. I finanziatori che emettono 203 mila prestiti monitoreranno da vicino l'andamento dei lavori di ristrutturazione per proteggere il loro investimento, riducendo il rischio complessivo. I prestiti per la ristrutturazione sono disponibili solo per le residenze primarie.
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Infine, ci sono opzioni per coloro che hanno trovato un appezzamento di terreno e vogliono costruire la propria casa da zero. I prestiti di costruzione sono prestiti a breve termine che possono essere utilizzati per coprire materiali, manodopera e permessi per costruire una residenza. Anche il costo dell'immobile stesso può essere inserito in questo tipo di prestito. Questi prestiti vengono generalmente erogati a rate al termine dei lavori. Esistono tre tipi di prestito di costruzione e quello giusto dipenderà dal budget e dalla tempistica del progetto, insieme a una valutazione delle tariffe correnti. Un prestito da costruzione a permanente inizia come un prestito di costruzione a tasso variabile. Una volta completata la costruzione, il prestito si convertirà in un tradizionale mutuo a tasso fisso. I prestiti di sola costruzione sono a breve termine; durano per tutta la durata del processo di costruzione a un tasso variabile e devono essere pagati o rifinanziati non appena la costruzione è completata. Una terza opzione è chiamata prestito proprietario-costruttore. Se hai intenzione di essere l'appaltatore generale per il tuo progetto di costruzione della casa, puoi richiedere un prestito specifico per la costruzione da rimborsare nel tempo. I prestiti del costruttore del proprietario sono difficili da ottenere perché sono considerati ad alto rischio e il mutuatario generalmente deve essere un appaltatore generale con licenza professionale per acquisirne uno. I punteggi di credito per tutti i mutuatari di prestiti edilizi devono essere eccezionalmente alti, generalmente pari o superiori a 720, come non c'è nulla da vendere per il prestatore per recuperare la sua perdita se il mutuatario fallisce prima che il progetto sia completare.
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Con una così ampia varietà di opzioni per finanziare l'acquisto della casa, avrai bisogno di un quadro chiaro della tua posizione di mutuatario prima di iniziare. Controlla il tuo punteggio di credito e rapporto debito/reddito. Decidi, approssimativamente, quanto pensi di poter spendere per una rata del mutuo ogni mese (tenendo presente che le tasse e i premi assicurativi dei proprietari di abitazione faranno parte di ogni rata del mutuo). Valuta quanto puoi offrire come acconto. Considera i programmi a cui potresti essere in grado di accedere per ridurre i costi complessivi.
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Quindi iniziare a parlare con i finanziatori. Per quanto riguarda le specifiche su tariffe e termini, chiedi informazioni sui programmi che potrebbero essere nuovi o sugli incentivi che i finanziatori hanno per persone come te. Quando hai identificato le tue opzioni più probabili, richiedi la pre-approvazione: i finanziatori controlleranno il tuo credito, verificare il tuo reddito e darti una lettera che specifica quanto puoi prendere in prestito e attraverso quale tipo di programma. Quindi puoi utilizzare queste informazioni per scegliere il miglior prestito per la tua situazione particolare. È più lavoro che andare alla banca più vicina o compilare la prima domanda di mutuo che trovi online? Sì. Ma comprendere le opzioni a tua disposizione e avere una profonda consapevolezza della tua situazione finanziaria può aiutarti a scegliere un prestito che può far risparmiare migliaia e migliaia di dollari nel corso della vita della tua casa e può aiutarti a capire che puoi permetterti di acquistare più comodamente di te pensiero.
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